2026年不动产登记代理人职业资格考试(含答案)

2026年不动产登记代理人职业资格考试(含答案)一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.利害关系人对不动产归属有争议但已申请异议登记的C.申请人提交的权属来源材料为复印件但经核实与原件一致的D.预告登记后，债权消灭但权利人未申请注销登记的答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。其他选项中，异议登记不影响符合条件的登记（B错误）；复印件经核实一致可作为登记材料（C错误）；预告登记后债权消灭需权利人申请注销，未申请不直接导致不予登记（D错误）。2.某企业以建设用地使用权抵押向银行贷款，办理抵押登记后，因企业经营需要，拟将该土地上新增的厂房一并抵押。根据《不动产登记操作规范（试行）》，新增厂房的抵押登记应（）。A.直接与原抵押登记合并办理B.需先办理厂房首次登记，再办理抵押登记C.可单独办理厂房抵押登记，无需关联原建设用地使用权D.经自然资源主管部门批准后，与原抵押登记合并办理答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押不动产已登记的，新增建筑物需先办理首次登记，再申请将新增建筑物纳入抵押范围。未办理首次登记的新增建筑物，不得单独办理抵押登记（C错误），也不能直接合并（A、D错误）。3.甲通过继承取得其父遗留的房屋，未办理转移登记即与乙签订买卖合同并交付房屋。乙要求甲协助办理过户时，甲以未登记为由拒绝。根据《民法典》，甲的继承权自（）时生效。A.父亲死亡B.遗嘱公证C.房屋交付D.转移登记完成答案：A解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时（即被继承人死亡时）发生效力，无需登记即可取得所有权，但处分该不动产时需先办理登记。4.不动产登记机构收到异议登记申请后，应当在（）个工作日内完成审核。A.1B.3C.5D.7答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定，异议登记申请材料齐全的，不动产登记机构应当当场受理并出具受理凭证；材料不齐全的，应当当场一次性告知补正。实际操作中，异议登记审核时限为1个工作日。5.某小区业主共有的道路被开发商擅自登记为单独所有，业主委员会申请更正登记。根据规定，业主委员会需提交的材料不包括（）。A.证明登记错误的材料B.业主大会同意申请的决议C.开发商的书面同意D.业主委员会主体资格证明答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，利害关系人申请更正登记，需提交证明登记错误的材料、申请人身份材料及利害关系证明。若登记薄记载的权利人不同意更正，利害关系人可申请异议登记，无需其书面同意（C错误）。6.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A.3B.6C.9D.12答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。7.下列不动产登记类型中，属于嘱托登记的是（）。A.人民法院要求查封不动产的登记B.抵押权人申请的注销抵押登记C.继承人申请的转移登记D.开发商申请的商品房首次登记答案：A解析：嘱托登记是指登记机构依据人民法院、人民检察院等有权机关的生效法律文书或协助执行通知书办理的登记，如查封登记（A正确）。其他选项均为当事人申请的登记。8.农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，若申请人为非本农村集体经济组织成员，需满足的条件是（）。A.因继承房屋占用宅基地B.经村民会议三分之二以上成员同意C.补缴土地出让金D.取得不动产权属证书答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，非本农村集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定办理登记，其他情形需符合相关政策（如合法受让、返乡落户等），但继承是法定允许情形（A正确）。9.不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请材料中存在伪造的不动产权属证书，应当（）。A.继续办理登记，事后向公安机关报案B.当场没收伪造证书，终止登记程序C.暂缓登记，通知申请人补正D.不予受理并书面告知理由，同时向公安机关报告答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，申请材料不真实的，登记机构应当不予受理并书面告知申请人；涉及伪造证件的，应同时向公安机关报告（D正确）。10.某公司将建设用地使用权抵押给银行A，后又抵押给银行B并办理登记。若公司破产，抵押权清偿顺序为（）。A.银行A与银行B按债权比例清偿B.银行B优先于银行A清偿C.银行A优先于银行B清偿D.按抵押合同签订时间先后清偿答案：B解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；顺序相同的，按债权比例清偿。银行B后登记但完成了登记，故优先于未登记或后登记的抵押权（本题中银行B已登记，若银行A未登记则B优先；若均登记，按登记时间）。11.不动产登记资料查询中，律师受当事人委托查询非本律师承办案件相关的不动产登记资料，应当（）。A.经不动产登记机构负责人批准B.提供当事人授权委托书C.不予查询D.提供法院调查令答案：C解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二十一条规定，律师查询与承办法律事务无关的不动产登记资料，不动产登记机构不予提供。12.某不动产登记簿记载的面积为100㎡，但实际测量为105㎡，权利人申请更正登记。登记机构应（）。A.以登记簿为准，不予更正B.要求权利人提供测绘报告，核实后更正C.需利害关系人同意方可更正D.直接按实际测量面积更正答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人申请更正登记，需提交证实登记确有错误的材料（如测绘报告），登记机构核实后予以更正（B正确）。13.因不动产登记机构工作人员过失导致登记错误，给权利人造成损失的，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.不动产登记机构C.自然资源主管部门D.本级人民政府答案：B解析：《民法典》第二百二十二条规定，因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可向造成登记错误的工作人员追偿。14.下列情形中，不需要办理不动产注销登记的是（）。A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.不动产被依法没收D.抵押权因主债权履行完毕消灭答案：C解析：不动产被依法没收属于权利转移，应办理转移登记而非注销登记（C错误）。其他选项均需办理注销登记。15.预告登记的效力是（）。A.限制不动产权利人处分该不动产B.确认不动产所有权归属C.设立不动产担保物权D.对抗善意第三人的物权变动答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，即限制处分（A正确）。16.某企业申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料不包括（）。A.不动产权籍调查表B.建设工程符合规划的材料C.土地出让合同D.房屋竣工验收材料答案：C解析：国有建设用地使用权首次登记需提交土地出让合同（或划拨决定书等），但房屋所有权首次登记需提交建设工程规划许可、竣工验收等材料。若企业已取得建设用地使用权（已登记），办理房屋首次登记时无需重复提交土地出让合同（C错误）。17.不动产登记电子证书与纸质证书（）。A.具有同等法律效力B.电子证书效力高于纸质证书C.纸质证书效力高于电子证书D.仅电子证书具有法律效力答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十三条规定，不动产登记机构应当将登记信息记载于不动产登记簿，并依法出具权属证书或登记证明。电子证书与纸质证书具有同等法律效力。18.异议登记失效后，当事人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构（）。A.应当受理B.不予受理C.需经权利人同意后受理D.需经法院判决后受理答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定，异议登记失效后，申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。19.某住宅因地震灭失，权利人申请注销登记，登记机构应（）。A.要求权利人提供灭失证明B.直接办理注销登记，无需证明C.需利害关系人同意D.先办理异议登记，再注销答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因自然灾害等原因导致不动产灭失的，需提交灭失证明（如政府相关部门出具的证明），登记机构核实后办理注销登记（A正确）。20.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，但《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》要求2025年底前一般登记压缩至5个工作日以内。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.下列情形中，不动产登记可以由当事人单方申请的有（）。A.因人民法院生效法律文书取得不动产权利B.不动产灭失的注销登记C.继承取得不动产权利的转移登记D.预售商品房的预告登记E.设立最高额抵押权的登记答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次登记；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记；（六）申请更正登记或者异议登记；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。预告登记（D）和最高额抵押权设立（E）需双方申请。2.不动产单元的特征包括（）。A.具有唯一编码B.空间上固定界限C.权属明确D.独立利用价值E.已办理首次登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，需有唯一编码（A）、固定界限（B）、明确权属（C）和独立利用价值（D）。未办理首次登记的不动产也可作为单元（E错误）。3.下列材料中，属于不动产登记申请必收要件的有（）。A.申请人身份证明B.不动产权属来源材料C.不动产界址、空间界限材料D.登记原因文件E.完税凭证答案：AD解析：《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。其中，申请人身份证明（A）和登记原因文件（D）为必收要件；权属来源材料（B）、界址材料（C）根据登记类型可能非必收（如注销登记无需）；完税凭证（E）仅涉及转移登记等需纳税情形时提供。4.不动产登记机构在审核登记申请时，应当审查的内容包括（）。A.申请材料是否齐全、符合法定形式B.申请人与利害关系人是否对登记事项有异议C.登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定D.不动产界址、空间界限、面积等是否清楚E.申请登记的不动产权利是否存在预告登记答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构应当对下列内容进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。同时，需审查材料齐全性（A）、异议情况（B）、权利限制（E）等。5.下列不动产登记类型中，属于变更登记的有（）。A.权利人姓名由“张三”变更为“张四”B.房屋用途由“住宅”变更为“商业”C.建设用地使用权期限由50年延长至70年D.因分割导致不动产权利转移E.抵押权担保的债权数额增加答案：ABCE解析：变更登记是指不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更，或者权利人姓名、名称、联系方式等权利人信息变更，以及抵押权担保范围、最高债权额、债权确定期间等抵押权内容变更。分割导致转移属于转移登记（D错误）。6.关于不动产登记资料查询，下列说法正确的有（）。A.权利人可查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可查询不动产自然状况、权利人姓名C.律师持法院调查令可查询全部登记资料D.查询结果需由登记机构加盖查询专用章E.单位查询需提供单位营业执照原件答案：ABD解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，权利人可查询全部资料（A正确）；利害关系人可查询自然状况、权属状况等（B正确）；律师持调查令可查询与案件相关的资料（C错误）；查询结果需加盖登记机构查询专用章（D正确）；单位查询提供营业执照复印件即可（E错误）。7.下列情形中，不动产登记机构应当进行实地查看的有（）。A.房屋等建筑物首次登记B.因不动产灭失申请注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.不动产查封登记E.更正登记涉及界址变化答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例》第十九条规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。更正登记涉及界址变化需实地查看（E正确），查封登记无需（D错误）。8.关于宅基地使用权登记，下列说法正确的有（）。A.一户只能拥有一处宅基地B.非本集体经济组织成员可通过继承取得宅基地使用权登记C.宅基地使用权转让需经本集体经济组织同意D.宅基地上房屋倒塌后，宅基地使用权自动消灭E.宅基地使用权登记可与房屋所有权登记合并办理答案：ABCE解析：《土地管理法》规定，一户一宅（A正确）；非本集体经济组织成员因继承房屋可登记（B正确）；转让需经同意（C正确）；房屋倒塌后，使用权不自动消灭，需申请注销（D错误）；房地一体登记（E正确）。9.下列登记类型中，会导致不动产登记簿记载的权利主体发生变化的有（）。A.转移登记B.变更登记C.注销登记D.更正登记（涉及权利人变更）E.异议登记答案：ACD解析：转移登记（权利主体变更）、注销登记（权利消灭）、更正登记（纠正错误的权利主体）均会导致主体变化（ACD正确）；变更登记是主体信息或权利内容变更（B错误）；异议登记不改变权利主体（E错误）。10.不动产登记机构工作人员的禁止行为包括（）。A.泄露登记资料信息B.对符合条件的登记申请拖延办理C.要求申请人提交无关材料D.利用职务便利收受财物E.公开不动产登记统计数据答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，登记机构工作人员应保守登记信息秘密（A禁止）；第十九条规定不得拖延办理（B禁止）；第十六条规定不得要求提交无关材料（C禁止）；第二十九条规定不得收受财物（D禁止）。公开统计数据是信息公开范畴（E允许）。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一2025年6月，张某通过拍卖购得某商铺，法院出具了《协助执行通知书》和《执行裁定书》，确认商铺所有权归张某所有。张某持相关材料到不动产登记机构申请转移登记，登记机构以“商铺存在抵押未注销”为由不予受理。经查，该商铺原产权人王某于2024年12月将商铺抵押给银行，办理了抵押登记，债权尚未到期。问题：1.登记机构不予受理的行为是否合法？说明理由。2.张某应如何办理转移登记？答案：1.不合法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，人民法院裁定拍卖成交后，标的物所有权自裁定送达买受人时转移。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因人民法院生效法律文书导致物权变动的，可由当事人单方申请登记。抵押登记不影响法院强制拍卖的物权变动效力，登记机构应依据法院协助执行通知书办理转移登记，同时注销原抵押登记（或在转移登记中注明抵押权继续存在，由新权利人承担）。2.张某应向登记机构提交以下材料：（1）登记申请书；（2）身份证明；（3）法院《执行裁定书》《协助执行通知书》；（4）不动产权属证书（或登记机构可直接调取原登记信息）。登记机构应在受理后，先注销原抵押登记（或确认抵押权随不动产转移），再为张某办理转移登记，将商铺所有权登记至张某名下。案例二2025年3月，李某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买预售商品房一套，合同约定2026年6月交房。李某申请办理了预告登记。2026年1月，房地产公司因资金链断裂，将已预告登