房地产成本管理控制要点

房地产成本管理控制要点

目录

第一项立项成本控制要点..........................................................2

第二项规划环节成本控制要点.....................................................3

第三项招投标环节成本控制要点...................................................7

第四项施工环节成本控制要点.....................................................9

第五项材料及设备采购环节成本控制要点..........................................11

第六项销售环节成本控制要点.....................................................13

第七项工程预决算环节成本控制要点..............................................14

第八项期间费用的成本控制要点...................................................16

＞总体控制方式：

＞明确各阶段控制要点

＞落实各控制点的责任人和责任部门

＞结合考核机制有效监督执行到位

＞通过系统化管理过程充分透明

＞抓住敏感要点以点带面

＞利用系统化管理寻找薄弱环节

第一项立项成本控制要点

立项环节

的成本控

制根据项

目开发方

式的不同

而有所区

别。该环

节由于有

国家多项

法规政策

的限制，

运作时灵

活度较

小，基本

原则是在

国家规定控制什么怎么控制谁来控制建立标准

范围内最

大限度地

控制企业

的费用。

项目管理

中心在项

目开发前

期起主要

作用，因

此，这一

环节成本

控制的主

要任务由

项口管理

中心来承

担。

控制要点

少交或晚交，力争减免

征地费用项目管理中心负责

拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目管理中心负责

新项目开发

征

自建部分按照公司工程体系走；工程部、总师室和成本管理

土

大市政费用中心负责自建部分；工程部成本构成

地

交政府部分按有关规定办理

负贡交政府部分。表

满足公司利益最大化，合理提

规划条件高容积率，降低土地成本项目管理中心、总师室负责

买

买断内容明确买断内容明细项目管理中心负责

开断

项

付款总额为公司争取最大利益项目管理中心负责

发目

项目开发

付款时间周期长、次数多项目管理中心负责

形

成本构成

式三通或七通一

明确验收标准明细工程部、项目管理中心负责表

平的标准

手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目管理中心负责

合作方式符合集团要求；项目管理中心负责

分成比例双赢原则:项目管理中心负贡

合尽可能地延后交房，项目开发

作交房时间工程部负责

开成本构成

发

交房标准不低于合同中交房标准项目管理中心负责表

付款总额项目管理中心负责

选择有利于公司利益的方式

付款时间项目管理中心负责

第二项规划环节成本控制要点

规划

环节

的成

本控

制所控制什么怎么控制谁来控制建立标准

占权

重最

大，

具有

“一

锤定

音”的

地位

和作

用：

在规

划环

节进

行成

本控

制是

实现

事前

控制

的关

键，

可以

最大

限度

的减

少事

后变

动带

来的

成本,

所以

该环

节控

制要

点和

控制

内容

相当

复杂,

基本

原则

是，

周密

规划，

科学

讨论，

严格

审批，

总师

室和

各类

评审

委员

会在

该环

节承

担主

要的

职能。

控制

要点

令市场信息搜集和分析

总师室负责，项目、

◊市政状况信息分析

(1)可行性规划设成本管理中心、市场

◊规划要点确立

计部配合

令可行性研究设计任务书

◊可行性设计变更

。组成可行性规划评审委员会，对方案由项目、总师室、工

进行评审、确定。程、成本管理中心、

规

O未通过的方案进入可行性设计变更环财务部、市场等各部

划(2)方案评审

方节，再重新评审。门组成评审委员会，

案

◊未通过的方案进入可行性设计变更环总经理负责

节，再重新评审。

Q对可行性规划设计根据实际情况进行总师室负责，工程部

细节调整配合

令设备选型方案提前确定

(3)设计成果

成本管理中心负责，

个根据提交的设计成果进行投资估算总师室配合

总师室负责，项目管

◊根据项目前期运营的情况和市场分析

理中心、市场部协作

制订设计任务书

(1)设计方案

◊方案设计招投标总师室

报

批◊方案设计评审招投标评审委员会

设

计◊注意市政设计

令注意相关法规，完善自身报批规范项目管理中心负责，

(2)报批性，材料完整总师室配合

◊注意相关法规，完善自身报批规范性，

材料完整

扩◊对报批设计进一步调整总师室负责，，知会各

初

设(1)扩初设计要求令设计要求部门

计令内部审核

◊根据扩初设计招投标方案和设备选

型、实体研究、环境方案等因素对总总师室与工程部负责

(2)成本概算

成本作出概算

◊制订经营指导书成本管理中心负责

令根据扩初设计要求招标

◊专家评审招投标评审委员会

(3)扩初设计图

◊内部评审

令设计调整总师室负责

桩

资料

地质

权威

搜集

基◊

勘察

地质

（1）

察

员勘

业人

己专

令自

部

工程

责，

室负

设总师

计

协助

式

上形

2种以

设计

桩基

◊

审

案评

计方

（2）设

审

构评

基结

和桩

形式

桩基

进行

专家

O由

整

计调

令设

工图

基施

（3）桩

能

、功

设计

桩基

设计、

售包装

根据销

◊

图基

扩初

素，在

施等因

配套设

设计及

求

计要

图设

施工

确立

础上

部负

工程

室和

总师

和

造价

建筑

价、

结构造

工图中

建安施

◊

计

图设

施工

（1）

协助

部门

其他

责，

分

%的部

价70

总造