思联公馆酒店产权销售方案

思联公馆产权酒店项目销售方案

一、方案目的

二、产权酒店概念解析

三、产权酒店的类型

四、产权酒店在中国的发展

五、产权酒店W、J几种值得重视日勺问题

六、产权酒店的发展方向与机会

七、本项目产权酒店销售的可行性

八、本项目产权酒店的销售、经营管理合约

九、本项目产权酒店开发与运行的重要权力机构

十、买受人权益

十一、买受人投资收益计算原则

十二、本项目产权酒店销售方案

十三、本项目产权酒店的投资收益率测算

十四、本项目产权酒店营销推广方案的总体思绪

十五、本项目产权酒店详细营销方案（略）

结束语

一、方案目的

1.到达项目日勺迅速销售，为开发商发明高附加利润。

2.打造汉口火车站片区产权酒店，为开发商在产权酒店市场树立

品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。

3.提供产权酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。

4.合理规避发展商项目开发、后期经营风险的同步，寻求项目开

发利润日勺最大化。

5.为产权酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性,

最大程度日勺激发投资者的I投资欲望，缩短销售周期。

6.指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效日勺市场化良性

运作，使各方利益共赢。

二、产权酒店概念解析

产权酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消

费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定期间里的使用权。首

创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山

地区的旅游酒店初次进行了真正意义JL的时权经营，向旅客发售

了在特定期间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则

是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独

立产权发售给投资者，投资者分取投资回报，同步还可获得酒店

赠送的一定期限的免费入住权。

三、产权酒店欧（类型

国际通用的产权式酒店大体有三种类型：

一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房日勺权利；

二是住宅酒店，即投资者购置后可以先委托酒店经营，到一定期

限转为自己长期居住日勺客居住宅；

三是投资型酒店，即作为投资行为，年获得约定的回报，并期待

着增值回收投资。

在中国内地重要有两种类型：

一是度假型产权酒店，一般建在沿海和经济发达出J旅游都市，依

托旅游风景区周围的优美环境，吸引旅游客源。因此多数为郊区

项目，在功能上，商务相对少某些，重要是休闲度假。

二是都市产权酒店，一般建在经济发达都市的商务中心区，依托

都市发达W、J交通和商业配套，吸引商务客源。在功能上商业和商

务的配套相对比较完善。目前市场上出现W、J酒店式公寓，酒店商

务公寓属于这一类，但它和完全出J都市产权酒店仍有区别。

四、产权酒店在中国的发展

产权酒店H勺发燕尾服取决于几种条件

1、消费观念：近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，

成为都市消费主流群体，同步全新的休闲消费观念为分时度假

消费带来了商机，国际分时度假企业进入中国，使分时度假和

对产权式濯店日勺客户群进行分析，目前购置者同样也兼具消

费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享有旅游度假的服务，

享有餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享有所

购置的房间、度假屋口勺经营利益。详细分析，产权式酒店的客户

无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们口勺角

色介于投资者和消费者之间；其二是某些企业或事业机构，其购

置动机是用于员工福利或会议，以往某些单位在风景区设有招待

所、疗养院等福利设施，而这些设施［1勺平常管理逐渐成为单位时

承担，购置产权工酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假企

业，其购置动机纯粹是'业务需要。这三类群体所关注的利益各不

相似，分时度假企业最关注口勺是产权式酒店可供休闲度假的利益

点，侧重于酒店消费功能时体现；个人消费者关注的重点在于前

期投入的比重、投资升值日勺保障、酒店经营能力、附加的优惠和

功能、与居住地区的风光差异、可互换性等；而机构投资者关注

酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和

业务Ef、J需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可互

换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性H、J影

响原因，并且中国目前有能力投资购置产权式酒店的消费者多是

具有较高素质的白领人士，这些人一般都具有良好的教育背景，

有成功的经营管理经验，有良好日勺分析能力和投资眼光，因此，

追求短期利益而忽视对消费者长期回报日勺开发商很难获得他们的

信任。

我国产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场口勺渐趋

成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。从目前口勺市

场状况来看，产权式酒店的市场空间还是巨大的，是投资者普遍

看好的一种投资形式。

五、产权酒店口勺几种值得重视口勺问题

产权酒店在国内的发展首先前景看好，另首先因尚处在初级

阶段，有某些问题值得关注和逐渐完善。

1、产权酒店价格偏高、投资回报率偏高

2、产权酒店缺乏明确定位，服务和配套不匹配

3、互换体系不完善，产品单一

4、法律体系滞后，缺乏规范

六、产权酒店的（发展方向与机会

产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。

它的成功决不是仅仅能将酒店卖完了事，更应重视后期经营业绩

的可持续发展。

1、回报高下和稳定是投资日勺重要指标

2、唯一性、稀缺性

3、酒店管理企业与担保企业双保险

4、加入强大日勺互换网络

5、产权式酒店引入品牌管理

6、灵活的互换权益，更多的权益互换，产品形态

7、后期经营口勺特色

对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了二分之一，决定这

种产品命运的在于后期的经营管理工作。因此本项目必须通过酒

店经营管理企业，委托经营产权式酒店，产权酒店后期的经营取

决于如下几种方面：

A、产权式酒店档次定位很关键

B、减少经营管理成本

C、开放互动式娱乐设施

D、开展多元化经营，尽一切也许满足客人需要。

七、本项目产权酒店销售的可行性

1、汉口火车站区域房地产分析

A、写字楼供应俱增，需求旺盛

B、高档公寓供应有限

C、消费潜力巨大

汉口片区的人流优势是很明显於J,目前在汉口火车站周围汇集

了大量的流感人口，这些人群潜藏着巨大消费潜力，同步，伴

随汉口区域高职称、高收入人才的汇集，商务往来日勺频繁，酒

店式公寓、星级酒店日勺需求市场将会被极大日勺拉动。一种既能

满足其商务需求，又具有投资价值的产权酒店需求市场正在迅

速W、J增长。

D、汉口火车站区域酒店类物业出租率较高

火车站片区口勺酒店类物业数量较多，不过产权式酒店相对比较

少。酒店出租率相比其他区域要高。酒店的价格在150—55()

元之间。如下是火车站片区部分酒店：

］、武汉如家快捷酒店一台北一路店

2、武汉江华园时尚旅馆一新华下路店

3、雪莲宾馆

4、武汉军安宾馆

5、武汉速8酒店连锁一汉口火车站店

6、武汉莫泰连锁旅店一花桥店

7、武汉太古商务酒店

8、武汉新瑞商务酒店

9、武汉莫泰168连锁一复兴店

10.武汉百家宾馆一吴家山店

1K武汉汉正瑞鑫大酒店

12.武汉豫商大酒店

13.武汉天黎阳光大酒店

14.武汉创意宾馆来宾楼

15.武汉如家快捷酒店一新华下路店

16.武汉如家快捷酒店一六渡桥店

17、武汉金盾大酒店

18.武汉小天鹅宾馆

19.武汉锦江之星一黄浦大街店

20、武汉宜必思酒店一汉口店

21、武汉万国宾馆

22、武汉合力宾馆

E、项目区域优势

本项目处在汉口火车站关键区域，项目用地紧邻汉口火车站,

充足的客户资源让其先天具有生存口勺土壤。无论从地产还是房

产口勺角度来看，均具有十分广阔的升值空间。

F、产权酒店日勺价格要高于一般住宅和公寓，销售周期短。开

发商可以赚取更多的附加利润。

G、本项目产权酒店的先天规划设计优势

本项目物业完全符合产权酒店原则设计，各项商务配套都考虑

在里面，相比其他项目后期改造的产权酒店优势要明显的很。

H、本项目产权酒店的定位优势

本项目酒店应当定位于都市产权酒店。酒店接待一是旅游客,

二是商务客，三是会议。商务客源的质量要远高于旅游客源的

质量，正成为都市酒店竞争『、J重要方向。本项目产权酒店应当

定位于以商务客源为主日勺三星级或四星级，经济型、具有浓郁

主题的产权酒店。

I、中国产权酒店形式越来越好，投资收益率吸引投资者

产权酒店因其投资效果明显，产品越来越被投资者承认，是房

地产投资中比很好的产品。相信在汉口火车站出现很轻易被接

受。

J、专业的产权酒店代理销售企业提供销售保障

观达行企业对产权酒店有着系统的研究和实践，有能力指导和

实行火车站片区产权酒店的销售。

综上所述，在汉口区域，写字楼的供应和需求必将带来浓郁的商

务气氛，高档公寓、酒店物业口勺缺位，巨大口勺消费潜力使产权式酒店

具有非常广阔的前景。项目最大机会点就是适应市场需求，开发出高

品质日勺产权式酒店产品。

八、项目定位

我们认为项目的最佳定位应当是现代主义风格建筑，商务休闲主

题时四星级经济型都市产权酒店「酒店的J客源重要以汉口区域的

商务客为主，在经营方面偏重于照顾到商务客人的多种需要。在

销售上重要以具有投资意向日勺个人，汉口区域中小企'业商务往来

需要时机构。

九、项目概念规划和产品设计（略）

项目概念规划设计理念

高科技带来的迅速反应日勺商务活动，便处在商务活动中的人们需

要一种可以使其得到放松日勺商务休闲酒店。商务人士的心理压力

必须得到合理的调整，健康休闲将成为“新汉口人”的崇高时尚。

项目要致力于建设一种简洁、现代的、包括必要康体休闲及文化

娱乐设施，经济价格合理的商务休闲主题的产权酒店。酒店口勺规

划和设计要使其气质符合火车站区域年轻、富有活力、以现代科

技、现代风格建筑来承载鲜明口勺商务休闲主题。

十、本项目产权酒店的销售、经营管理合约

产权酒店的销售经营重要包括如下几种合约：

1、商品房买卖合约

2、委托经营管理合约

3、酒店会员（持卡人）合约

4、买受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店的

股东合约

十一、本项目产权酒店开发与运行的重要权力机构

I、开发企加

2、XX国际酒店经营管理企业

3、最高权力机构（酒店投入使用集体产权人委员会）

4、公立的酒店经营财务审计师事务所

十二、买受人权益

买受人向开发建设方购置酒店性质的房产以“套”为单位并委托

酒店管理企'也代买受人进行经营和管理，买受人获得经营的收益。买

受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店日勺股东。买受人

在此即获得了如下权利：

1、酒店的部分产权人

享有按照国家《都市房地产经营与管理措施》，赋予的一切法定权

力和义务。

2、该酒店企业的股东

享有《企业法》赋予股东的所有权利和义务

3、投资收益权

买受人委托酒店经营管理企业代买受人进行经营和管理，买受人

获得经营的收益权利。

4、酒店的自住权

该酒店的产权人拥有不限时间、不限次数日勺该酒店自住权，并且

不限于自己所购口勺房间。自住者需支付酒店的基本运行费，该费

用可在收益中抵扣。

5、酒店会员权利

享有该酒店为会员入住其他酒店，提供预定及结算服务欧I权利。

该会员在其他酒店的消费费用（仅限客房日勺消费费用），由该酒店

代为结算，在会员日勺年收益中抵扣。同步享有本酒店为会员提供

日勺其他优惠服务（如餐饮、娱乐等）。

6、投资收益权、自住权、会员权力转让权

买受人可以自由转让其名下酒店套房H勺使用权、拥有KJ投资收益

权、自住权、会员身份，并从中受益。转让的期限可以是长期或

短期，多种权益日勺转让可以组合也可以单项。部分权益出J转让需

到酒店经营管理企业确认。

7、买受人义务部分

如酒店在后来经营中需要更换设施及内部装修在征得所有产权人

同意后所需资金部分由产权人分摊。

产权酒店的销售，卖给买受人口勺不仅是一套房产，而是一整套

权益的打包。更重要的是这些权力既能给买受人带来收理上口勺尊

崇感，又以有给买受人实实在在的投资收益。

我们所设计的产权酒店的多种收益，和其他度假型产权酒店有

很大的不一样。最重要的是买受人的权拄更多了，并且这些权益

可以灵活的转让和变现。一般的产权酒店只有收益权和一定期限

的自住权。我们的设计是产权和使用权分离，使用权的自由支配

和转让、持卡人会员权利的转让。

十二、买受人投资收益计算原则

酒店经营管理方按照单位建筑面积、年、日均收益额为买受人进

行收益的决算，计算公式：

酒店年净收益二（酒店年总收益一酒店经营税金一酒店年总基本运

行费一酒店经营管理者佣金）

买受人年收益额=酒店净收益/营业面积义买受面积

买受人实际收益额=买受人年收益额一自住费用一代为结算费用

酒店产权人（会员）在享用了入住其他酒店代为结算的、业务后，

此费用在产权人口勺年收益中扣除。产权人享有出J酒店会员身份可自由

有偿转让。

十四、本项目产权酒店销售方案

产权酒店销售方案重要有三种：

第一种是投资A型：买受人与酒店管理企业签订《委托经营管理

合约》，获得酒店经营口勺利润回报。

第二种是固定回报B型：买受人与酒店管理企业签订《委托经营

管理合约》，每年获得酒店管理企业予以口勺固定回报收益。买受人和

酒店经营管理企业必须就固定回报的条件发（自住期限、代为结算费

用额度等），制定详细口勺细则。

第三种是完全自用C型：买受人可以随时入住，自主经营所购房

产，获得收益回报。买受人需交纳分摊了口勺酒店基本运用费用。

十五、本项目产权酒店的投资收益率测算

暂按每套35平方米建筑面积，售价10000元/平米;酒店出租率取75%,

原则间价格300元/天；酒店经营管理成本40元/天/间，管理者佣金

50万/年（按500套分摊）；银行提供6成23年按揭。

计算如下：

销售面积：35平米

销售单价：10000元

单套总价：35万元

40%首付：14万元

贷款额度：21万元

月还款额：2231元

年还款额：26784元

原则间价格：300元/间（不考虑节假日房价上调）

单套年房价收入：300X365X0.75=821257G

酒店其他配套收入：暂不计算

经营管理成本：40X365=14600元（含税金）

管理者佣金分摊：500000+500=1000元

年收益额：82125—14600—1000=66525元

年净收益额:66525-26784=39741元

年均收益额：397414-350000=1lo35%

自有资金年收益率:39741+金00收=28。38%

首付回收期：140000・39741=3.52年

由上述计算可知投资收益率到达11.35%,自有资金收益率高达

28.38%投资者只需大概3——4年多即可收回所有出J首付款，并且

获得一间酒店套房H勺产权，投资产权酒店效益明显。

以上计算原则间价格未考虑节假日上调，酒店其他业务收入，如

考虑银行提供更长年限W、J贷款，则收益率更高。

考虑出租率、售价、银行贷款年限的组合得出的投资收益率变化

如下表:

出租率80%75%70%65%

销舍单价，元9500KXXM)9500KXXM)95(X)100009500KXXM)

按揭年限23年23年23年23年23年23年23年23年23年23年23年23年23年2J年23年23年

销售面相；平米35353535353535353535353535353535

经营收益单套总价：万元33333535333335353333353533333535

测算原则间价格：元300300300300300300300500300300300300300300300300

单套年房价收入:876008760087600876008212582125821258212576650766507665076650711757.1757117571175

经营管理成本：元1460()14600146001460()1460014600I46CX)1460()1460014600I46(X)146001460014600146001460()

管理者佣金分排：KXM)100010001(XX)100()1000)0001000100010001(X)01000100()ID001(X)0100()

年收益欲：元72023720237202372023665256652566525665256105061050610506105055575555755557555575

20%首付：万元7.2577.2577.2577.257

贷款额度：万元2628262826282628

月还款虢：元17221854172218541722185417221854

年还款歆：元2066122250206612225()2()661222502()66122250

20%首付

年净收益额：元51339「一4586440389388003491433325

年均收益率：%15.44%14.2113.7912.6512.1511.0910.509.52

自有资金收薇率：70.8171.0763.2663.2555.7155.4348.1647.61

首付回收期：年1.41.41.61.61.81.82.12.1

40%首付1万元1414141414141414

贷款瓶度：万元1921192119211921

月还款班：元20232231202322312023223120232231

年还欹领：元2422726778242272677824227267782422726778

40%首付

年净收战前：元4777345222422983974736823342723134828797

年均收益率.%14.3712.9212.7211.3611.079.79<2.438.23

自行资金收益率।33.5232.3029.6828.3925.8424.4822.0020.57

首付回收期：年3.03.13.43.53.94.14.54.9

出租率80%75%70%65%

梢售单价；元1050011000105001100010500110001050011000

按我年限23年23余23年23亚23年23年23年23余LI；「23年23年23ff23仟以年23年23年

梢件面枳：平米3535353s353535353535353535353535

经若

单套总价：万元373738.538.5373738.538.5373738.538.5373738.538.5

收益

城如J间价格：元300300300300300300300300300300300300300300300300

测算

单套年加价收入：元87600K76OO8760)8760082125821258212582125766507665076650766507117571757117571175

经营管理成本：元1460014600146(014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600

管理者佣◎分蚱；元l(KX)100010001000100010001000100010001000100010001000100010001000

年收益额：元•720237202372023665256652566525665256105061050610506105055575555755557555575

20%首付：万元7.758.57.758.57.758.57.758.5

贷款族度：万元2930293029302930

月还歆额；元19201987192019871920198719201987

20%年还款额：元230452383923(M52383923045238392304523839

削年净收益额：元489554816434804268638005372113253031736

年均收益率：%13.3212.5111.8311.0910.349.678.858.24

自有资金收益率：%63.1756.6656.1050.2249.0443.7841.9737.34

苜付回收期:年1.61.81.82.02.02.32.42.7

40%首何：万元1516151615161516

贷款酸度：万元2223222322232223

月还款热：元23382444233824442338244423382444

40%年还款林：元28053293282SU5'2932828053293282805329328

西付年净收益额：元4397442672384723719732997317222F2226247

年均收益率：%11.9611.0810.479.668.988.247.496.82

自杓资金收益率；%29.7927.5326.0S24.0022.3720.47IS.6616.93

首付回收期：年3.43.63.84.24.54.95.45.9

从以上测算中可以看出虽然按照6成23年的贷款年限，投资收

益率大体在6.82%—