山东物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(2026年)

山东物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案(建设部)(2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权【答案】B【解析】《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是业主建筑物区分所有权的基本内容。2.《山东省物业管理条例》规定，已建成物业达到一定规模需要实施物业管理但未成立业主大会的，由（）指导业主成立业主大会。A.街道办事处、乡镇人民政府B.物业行政主管部门C.社区居委会D.建设单位【答案】A【解析】根据《山东省物业管理条例》及相关政策指导，街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责。这体现了物业管理纳入社区管理的原则。3.在物业管理活动中，业主与物业服务企业之间是（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务合同D.代理【答案】C【解析】业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。因此，二者之间是基于物业服务合同的民事法律关系。4.根据《物业管理条例》，建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前将其向物业买受人明示。A.业主临时公约B.物业服务合同C.前期物业服务合同D.装修管理服务协议【答案】A【解析】《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。5.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.2【答案】A【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。6.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经重新签订后终止D.需经法院判决终止【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这是为了保障业主大会选聘物业的权利。7.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.50%，50%B.2/3，2/3C.1/2，2/3D.2/3，1/2【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。注：此处若按旧《物权法》及《物业管理条例》原规定为2/3，但根据2021年实施的《民法典》，筹集和使用专项维修资金属于特别重大事项，需“双三分之二参与，双四分之三同意”。但题目若明确考察《物业管理条例》原文（未修订条款）则为2/3。鉴于考试时间为2026年，且考察“基本制度与政策”，应遵循《民法典》上位法精神。但在具体执行中，使用维修资金通常区分筹集和使用。根据《民法典》第二百七十八条，筹集和使用维修资金均需四分之三以上同意。故本题按《民法典》新规，若选项中有四分之三应选四分之三，若无则选2/3。本题选项设置B为2/3，C为1/2，D为2/3。若严格按《民法典》，题目选项应调整。此处为符合题库逻辑，假设考察《物业管理条例》原条款或考察“使用”环节（旧法下使用仅需过半，但《民法典》下使用亦需过半参与，过半同意？不，使用维修资金在《民法典》下是“使用”属于一般事项还是特别事项？《民法典》278条列举的特别事项包括“筹集...维修资金”，未明确列举“使用”。但通常司法解释认为使用涉及重大利益。实际上，《民法典》第278条第一款第六项为“筹集...维修资金”，使用未列入。因此，使用维修资金属于一般事项，即“双过半参与，双过半同意”。筹集属于“双过半参与，双四分之三同意”。本题题干是“筹集和使用”，混合了两个概念。若指筹集，需3/4；若指使用，需1/2。由于选项无3/4，且旧《条例》均为2/3，本题倾向于考察旧《条例》知识点或特定语境。但在2026年考试背景下，应提示考生注意《民法典》变化。修正：根据最新考试趋势，本题若考察筹集，应选3/4，选项缺失。若考察使用，应选1/2。选项B为2/3。此处为了题库完整性，暂按《物业管理条例》原法条逻辑出题，但需注意实际法律适用已变。更正解析：根据《物业管理条例》第十一条（原条文），筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。尽管《民法典》已修改，但作为“制度与政策”考试，对《条例》本身的考察仍可能存在。故选B。8.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.救助C.调查D.保险理赔【答案】B【解析】《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。9.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.开发建设单位C.全体业主D.社区居委会【答案】C【解析】《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。10.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、更新、改造D.日常维修【答案】C【解析】《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。11.《山东省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正B.合理、公开、质价相符C.政府定价、市场调节D.业主自愿【答案】B【解析】根据《山东省物业服务收费管理办法》及相关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。12.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.约束力C.参考性D.选择性【答案】B【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。13.建设单位未按照规定在销售物业前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明的，责令限期改正，并可以处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.2万元以下D.5000元以上1万元以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第五十九条规定，违反本条例的规定，建设单位未按照规定在销售物业前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，责令限期改正，可以并处5万元以上20万元以下的罚款。14.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，委托合同无效。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。15.根据《民法典》，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人决定D.由受让人与转让人协商【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。16.物业服务企业要求业主交纳物业费时，可以采取的合法措施是（）。A.停水停电B.限制业主进出C.诉讼D.占用业主车辆【答案】C【解析】物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对于拖欠物业费的业主，物业服务企业应当通过催告、诉讼等合法途径解决。17.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.直接实施处罚B.制止，并及时向有关行政管理部门报告C.忽视D.通知业主委员会处理【答案】B【解析】《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。18.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】《物业管理条例》第十六条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。19.下列关于业主身份的认定，说法正确的是（）。A.房屋的承租人是业主B.房屋的共有人是业主C.房屋的使用权人是业主D.房屋的借用人是业主【答案】B【解析】《民法典》及《物业管理条例》所称业主，是指房屋的所有权人。房屋的共有人也是所有权人的一种形式，因此是业主。承租人、使用权人、借用人等是物业使用人，而非业主。20.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这通常指违约责任或侵权责任的竞合，在合同语境下主要指违约责任。21.《山东省物业管理条例》规定，新建物业交付使用时，建设单位应当向业主提供（）。A.质量保证书B.住宅使用说明书C.物业质量保修书和住宅使用说明书D.物业验收合格证明【答案】C【解析】根据《山东省物业管理条例》及相关房地产开发管理法规，建设单位在交付物业时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。22.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.集体讨论或书面征求意见D.网上投票【答案】C【解析】《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。23.物业服务企业资质管理的制度已经被取消，现在对物业服务企业实行（）管理。A.行政审批B.信用评价C.行业自律D.备案制【答案】B【解析】随着“放管服”改革的推进，物业服务企业资质认定已被取消。当前政策导向是建立物业服务企业信用档案，加强行业信用管理，构建以信用为核心的新型市场监管体制。24.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括（）。A.装修工期B.废弃物的清运与处置C.管理服务费用D.以上都是【答案】D【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。双方应当签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议内容应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用、违约责任等。25.下列费用中，属于物业服务成本或者物业服务支出构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业共用部位、共用设施设备更新改造费用【答案】C【解析】《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支。26.业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。该权利的行使期限是自知道或者应当知道撤销事由之日起（）。A.三个月内B.六个月内C.一年内D.二年内【答案】C【解析】《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权自业主知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。27.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.以上都是【答案】D【解析】《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。28.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会【答案】C【解析】《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。29.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当（），并事后及时恢复原状。A.征得建设单位同意B.征得物业服务企业同意C.征得业主委员会同意D.在物业管理区域内公告【答案】B【解析】《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对……侵占通道、拒付物业费等行为他人有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉或者举报，有关行政主管部门应当依法处理。同时，《物业管理条例》第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。注意：此处考察《条例》原文，故选B（征得同意），但《条例》原文是“征得业主委员会和物业服务企业的同意”。选项仅有B最接近，或者题目考察的是告知义务。严格来说，需征得业委会和物业企业同意。30.物业服务企业承接物业时，应当对（）进行查验。A.业主的专有部分B.物业共用部位、共用设施设备C.开发商的办公用房D.建设单位的资料【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。31.专项维修资金收取、使用和管理办法，由（）制定。A.国务院B.住房和城乡建设部C.省、自治区、直辖市人民政府D.市人民政府【答案】C【解析】《物业管理条例》第五十五条规定，专项维修资金收取、使用和管理办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。但实际操作中，各地均有具体办法。通常考察《条例》原文时选国务院部门，但根据现行财政体制，具体细则多由省级制定。修正：根据《条例》原文第五十五条，是国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门。但选项中无“国务院建设行政主管部门”。选项A是国务院。选项C是省级。由于专项维修资金属地管理特征明显，且各省均有《住宅专项维修资金管理办法》，在2026年及当前背景下，考察“具体办法”的制定权，省级政府制定实施细则更为贴切。但严格按《条例》原文，是国家部委制定。此处结合题库惯例，若考察《条例》原文，应选国家部委。若无国家部委选项，选C。此处选C更符合地方性考试特征（山东考试）。再次修正：题目问“收取、使用和管理办法”，《条例》规定是由国家部委制定。但各地执行的是省级办法。考虑到是山东考试，重点考察山东政策，故倾向于C。但若严格依据《物业管理条例》法条，应选A（国务院）或部委。此处暂定C，强调属地管理。32.物业服务企业公开的信息，应当包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用情况D.以上都是【答案】D【解析】《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》要求物业服务企业实行明码标价，公示物业服务合同、服务内容、标准、收费项目、收费标准、专项维修资金使用情况等相关信息。33.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知（）。A.邻居B.建设单位C.物业服务企业D.城管部门【答案】C【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条规定，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记。34.下列哪种情况，可以使用专项维修资金？（）A.业主家中墙面粉刷B.物业管理区域内的绿化补种C.屋面防水层严重渗漏D.更换小区的路灯【答案】C【解析】专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。屋面防水层属于共用部位，严重渗漏需要大修，可以使用。家中墙面粉刷是专有部分，不可使用。绿化补种和路灯更换通常属于日常维修养护或中修，应从物业服务费中列支，除非达到大修标准。35.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这是物业服务企业的（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任【答案】A【解析】同第20题。基于合同关系产生的责任为违约责任。36.《山东省物业管理条例》规定，车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于（）。A.开发商所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.国家所有【答案】C【解析】《民法典》第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。37.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）资料交还给业主委员会。A.本物业所有的B.物业管理必需的C.建设单位提供的D.业主提供的【答案】B【解析】《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（即：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料）交还给业主委员会。38.物业服务收费实行（）。A.政府指导价B.市场调节价C.政府定价D.政府指导价与市场调节价相结合【答案】D【解析】《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。39.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.全体B.多数C.有利害关系D.相邻【答案】C【解析】《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。40.根据《民法典》，物业服务人不得采取对业主实施（）等方式催交物业费。A.停止供电、供水、供热、供燃气B.起诉C.申请仲裁D.发律师函【答案】A【解析】《民法典》第九百四十四条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。注：引用条款错误，应为第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】A,B,C【解析】物业管理的基本特征通常概括为：社会化、专业化、市场化。规范化是其发展要求，但核心特征是前三者。42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改变共有部分的用途【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。43.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督业主委员会的工作【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。44.下列属于物业管理区域内共用设施设备的有（）。A.物业管理区域内的绿地B.物业管理区域内的道路C.电梯D.避雷针【答案】C,D【解析】共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅楼内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全防范设施、智能化系统、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。注意：绿地和道路通常归为“共用部位”或“共用场地”，但在广义上也属于共用设施范畴。严格区分下，电梯、避雷针属于设施设备。绿地、道路属于场地。但在多选题中，若考察“共用设施设备”广义概念，通常包含。若严格按《住宅专项维修资金管理办法》，绿地、道路属于共用部位。本题选C,D较严谨，若A,B也算则全选。通常考试中，绿地道路归为共用部位，电梯归为共用设施设备。45.建设单位在销售物业前，应当制定的临时管理规约，不得侵害（）的合法权益。A.物业买受人B.物业使用人C.物业服务企业D.建设单位【答案】A,B【解析】临时管理规约是约束业主和使用人的，建设单位不得利用其优势地位制定侵害物业买受人（未来业主）及物业使用人合法权益的条款。46.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应当采取的应急措施包括（）。A.停止供水B.停止供电C.协助做好救助工作D.及时向有关行政管理部门报告【答案】C,D【解析】《物业管理条例》第四十六条，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。停止水电通常不是应急措施，除非是为了防止事故扩大且经同意。47.下列关于专项维修资金的说法，正确的有（）。A.属于业主所有B.专项用于物业共用部位的大修、更新、改造C.不得挪作他用D.闲置时，可用于购买国债【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第五十四条，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。并在第五十五条中提到，在保证专项维修资金正常使用前提下，可以用于购买国债。48.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.设施设备维修【答案】A,B,C,D【解析】《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。保洁、保安、绿化、维修均属于专项服务。49.业主委员会成员应当符合下列条件（）。A.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主B.遵守国家有关法律、法规C.遵守业主管理规约D.热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力【答案】A,B,C,D【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。50.物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由（）约定。A.业主与物业使用人B.业主与物业服务企业C.法律法规D.管理规约【答案】A【解析】《物业管理条例》第四十八条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。51.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。52.物业服务收费包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的利润D.专项维修资金【答案】A,B,C【解析】《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。53.住宅室内装饰装修，禁止的行为有（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的墙体尺寸D.拆改连接阳台的砖、混凝土墙体【答案】A,B,C,D【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。54.业主大会会议分为（）。A.定期会议B.临时会议C.年度会议D.特别会议【答案】A,B【解析】《物业管理条例》第十三条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。55.前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.内容侧重点不同D.法律效力不同【答案】A,B,C【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，旨在维护物业交付使用前的基本秩序；物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。生效时间、内容侧重点均不同。法律效力方面，只要符合法律规定，两者均具有法律约束力。56.物业服务企业应当向业主公示的事项包括（）。A.物业服务合同B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位的使用情况D.物业服务费用收支情况【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。57.下列哪些情况下，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.经20%以上业主提议的C.业主委员会委员缺额人数超过规定总数的30%的D.物业服务企业提议的【答案】A,B【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条规定，有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（二）经20%以上业主提议的。注：各地细则可能有不同，如山东省规定可能为20%。C项通常属于换届或补选程序，不一定直接触发临时大会，而是补选委员。D项物业企业无权直接提议召开。58.物业管理区域内，根据《民法典》规定，下列收入属于业主共有的有（）。A.利用业主共有的道路产生的车位停放收入B.利用业主共有的绿地种植产生的收益C.电梯轿厢广告收入D.物业服务企业自行开展家政服务的收入【答案】A,B,C【解析】《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。A、B、C均属于利用共有部分产生的收入。D项是物业服务企业利用自身资源提供的专项服务，归企业所有。59.物业服务企业信用档案的内容包括（）。A.物业服务企业的基本情况B.物业服务企业的业绩C.物业服务企业的不良行为记录D.物业服务企业的投诉情况【答案】A,B,C,D【解析】物业服务企业信用档案记录企业的基本信息、业绩信息、不良行为信息、投诉举报处理情况等，是行业监管的重要手段。60.山东省在物业管理推行“三会三公开”制度，其中“三公开”是指（）。A.公开物业服务标准和内容B.公开物业服务收费标准C.公开公共收益收支情况D.公开业主委员会成员名单【答案】A,B,C【解析】山东省推行的“三会三公开”制度，旨在提升物业服务质量透明度。“三公开”通常指公开服务标准和内容、公开收费标准、公开公共收益收支情况（或类似表述，如公开投诉渠道、公开服务电话等，核心是A、B、C）。三、判断题（共20题，每题0.5分。判断正确的得分，判断错误的不得分）61.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》第二条定义。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。63.业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）【答案】正确【解析】《民法典》第二百八十条。64.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，但应当经过业主大会同意。（）【答案】错误【解析】《物业管理条例》第三十九条，禁止“转委托”（即全包）。即使业主同意，法律也明确禁止。65.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买股票。（）【答案】错误【解析】《物业管理条例》规定，在保证正常使用前提下，可以购买国债，严禁挪作他用，购买股票风险过大，属于违规行为。66.建设单位未售出的物业，建设单位不需要交纳物业服务费用。（）【答案】错误【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。67.物业服务企业收取的物业费中包含了物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用。（）【答案】错误【解析】大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支，物业费主要用于日常维护、运行、管理等。68.业主装饰装修房屋，应当告知物业服务企业，但不需要办理登记手续。（）【答案】错误【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人开工前应当向物业管理单位申报登记。69.物业服务企业有权对违反管理规约的行为进行罚款。（）【答案】错误【解析】物业服务企业不是行政执法机关，无权实施罚款。其只能制止、劝阻、报告。70.住宅小区的绿地属于全体业主共有。（）【答案】正确【解析】属于城镇公共道路或者明示属于城镇公共绿地的除外，小区内部绿地通常属于业主共有。71.物业服务合同终止时，业主委员会有权扣留物业服务企业提供的物业管理资料。（）【答案】错误【解析】业委会应当接收资料，无权非法扣留。72.业主转让房屋所有权时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】正确【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。73.物业服务企业必须具有一级资质才能承接物业管理业务。（）【答案】错误【解析】资质制度已取消，且取消前不同资质等级对应不同规模项目，并非必须一级。74.业主委员会是业主大会的执行机构，具有法人资格。（）【答案】错误【解析】业主委员会不具有法人资格。75.物业服务企业可以根据业主的拖欠物业费情况，拒绝为其提供电梯服务。（）【答案】错误【解析】物业服务企业不得采取停水、停电、停电梯等方式催交物业费。76.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，归开发商所有，由开发商出租出售。（）【答案】错误【解析】属于业主共有。77.物业管理区域划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》第九条。78.业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》第十四条。79.物业服务企业未履行告知义务，导致业主装饰装修房屋损坏房屋承重结构的，物业服务企业不承担责任。（）【答案】错误【解析】若物业企业未尽到告知、制止义务，需承担连带责任或相应的违约责任。80.山东省规定，新建住宅小区必须实行前期物业管理招投标。（）【答案】正确【解析】符合国家及山东省关于前期物业管理招投标的倡导性及强制性规定（除例外情况）。四、案例分析题（共2题，每题10分）81.案例分析：某市花园小区业主委员会（以下简称业委会）成立后，因对原物业服务企业（以下简称A公司）的服务不满，通过业主大会表决，解聘了A公司，并选聘了新的B公司。业委会与B公司签订了物业服务合同，约定服务期限为3年。A公司以业委会未结清前任物业欠费为由，拒绝退出小区，并扣留了部分物业管理资料。B公司无法进场服务，小区陷入混乱。问题：(1)A公司拒绝退出和扣留资料的行为是否合法？为什么？(2)针对A公司的行为，有关部门应如何处理？(3)若A公司在服务期间，擅自利用小区外墙设置广告，收益10万元，该收益应归谁所有？【答案】(1)A公司的行为不合法。理由：根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资