宿州市物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案

宿州市物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案一、单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.过半数；过半数【答案】A【解析】本题考查《民法典》关于业主大会表决权的规定。根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约属于一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。注意区分“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施”等重大事项，需要三分之二以上同意。2.物业管理招标投标活动应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.合法、合规、合理C.效率优先、兼顾公平D.自愿、平等、有偿【答案】A【解析】本题考查物业管理招投标的基本原则。根据《中华人民共和国招标投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。物业管理招投标作为特殊的招投标活动，同样适用此原则。3.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.服务费B.手续费C.额外费用D.拖欠违约金【答案】C【解析】本题考查专业经营设施设备的维护与费用问题。根据《物业管理条例》第四十四条，物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】本题考查物业服务企业的禁止行为及法律责任。根据《物业管理条例》第六十二条，违反“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施”的原则，将全部管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。5.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会表决决定是否终止D.需经房地主管部门审批后终止【答案】B【解析】本题考查前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。6.物业管理活动中，物业服务企业对于业主的个人信息负有保密义务。下列哪项行为不属于侵犯业主隐私权？（）A.未经业主同意，将业主名单出售给装修公司B.在小区公告栏公示欠费业主的房号及欠费金额C.为了小区安全，在电梯轿厢内安装监控摄像头D.未经允许，擅自进入业主家中拍摄用于宣传【答案】C【解析】本题考查隐私权与公共安全管理的界限。A、B、D均明显侵犯了业主的隐私权或个人信息权益。C选项中，在电梯轿厢等公共区域安装监控是为了维护公共安全，且电梯属于半公共空间，不属于侵犯隐私权的范畴，但物业服务企业应妥善保管监控录像，不得随意泄露。7.物业服务费主要包括（）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用B.物业管理区域清洁卫生费用C.办公费用D.物业管理企业固定资产折旧【答案】A【解析】本题考查物业服务成本的构成。根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务费构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。A选项中包含了公众责任保险费用，这是法定构成部分之一，其他选项也是构成部分，但题目通常考察的是容易被遗漏或具有特定保险属性的选项。在此题设计中，A选项涵盖了保险费用，是完整表述中的一部分。8.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，该小区每月的理论物业服务费总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.32【答案】C【解析】本题考查物业服务费的计算。计算公式为：总收入=住宅面积×住宅单价+商业面积×商业单价代入数据：80,240,000元=24万元。9.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务（）进行公示。A.内容、收费项目、收费标准B.内容、收费项目、收费标准、物业共用部位、共用设施设备经营收益C.内容、收费项目、收费标准、财务收支明细D.内容、收费项目、收费标准、物业共用部位、共用设施设备经营收益、财务收支明细【答案】D【解析】本题考查物业服务企业的信息公开义务。根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务企业应当公示服务内容、收费项目、收费标准、物业共用部位、共用设施设备经营收益、财务收支明细等情况，接受业主监督。10.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.10【答案】A【解析】本题考查前期物业管理招投标的例外情况。根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘。11.物业管理招标中的评标，由（）负责。A.招标人B.招标代理机构C.评标委员会D.物业行政主管部门【答案】C【解析】本题物业管理招投标流程。根据《招标投标法》规定，评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。12.在物业管理服务中，风险管理的首要步骤是（）。A.风险评估B.风险识别C.风险控制D.风险融资【答案】B【解析】本题考查风险管理流程。风险管理的基本流程包括风险识别、风险评估、风险控制、风险监控等。风险识别是第一步，即找出潜在的风险源。13.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定级D.高级、中级、初级【答案】A【解析】本题考查物业服务企业资质管理（注：虽然近年来国家推行资质取消改革，但在职业技能鉴定考试的历史题库及理论框架中，资质分级仍是重要考点）。传统资质分为一级、二级、三级。14.房屋共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、（）等部位。A.阳台B.车库C.水箱间D.卫生间【答案】C【解析】本题考查共用部位的界定。阳台、车库、卫生间通常属于专有部分（或特定专有），而水箱间、电梯井、走廊等属于整幢楼业主共用的部位。15.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.宣告无效C.确认违法D.赔偿损失【答案】A【解析】本题考查业主权益救济。根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。16.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】本题考查物业服务企业的违约责任。根据《民法典》及相关司法解释，物业服务企业未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担相应的侵权责任（属于民事责任范畴）。虽然合同违约通常涉及违约金，但导致人身财产损害时，主要承担的是赔偿责任（民事责任）。17.物业管理招标人应当在招标前完成（）。A.招标文件的编制B.评标委员会的组建C.投标人的资格审查D.招标公告的发布【答案】A【解析】本题考查招标程序。招标文件的编制是招标工作的基础，必须在发布招标公告或发出投标邀请书之前完成。18.某小区10号楼电梯发生困人事故，监控室接到报警后，首先应采取的措施是（）。A.立即通知电梯维保单位B.立即拨打119报警C.通过对讲机安抚被困人员情绪，并通知电梯安全管理员D.自行尝试打开电梯门救人【答案】C【解析】本题考查电梯突发事件应急处理。D选项绝对禁止，容易发生剪切事故。A和B是后续步骤。首要步骤是安抚被困人员情绪，防止其因恐慌乱动导致二次伤害，并通知专业人员进行救援。19.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）移交给业主委员会。A.维修基金余额B.物业共用设施设备C.剩余物业服务费D.代收代缴费用【答案】B【解析】本题考查合同终止时的交接义务。根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内将物业服务用房和相关资料，以及物业管理区域内的共有设施设备等交还给业主委员会。20.物业管理区域内，相关车辆停放收费标准，应当由（）约定。A.物业服务企业B.业主委员会C.物业服务企业与业主委员会D.价格主管部门【答案】C【解析】本题考查车辆停放管理。车辆停放服务费（车位管理费）通常属于物业服务费的一部分或补充，其标准应当由物业服务企业与业主委员会在物业服务合同中约定。21.房屋完损等级是根据房屋的（）、结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度来划分的。A.使用年限B.建筑面积C.使用功能D.承重构件【答案】D【解析】本题考查房屋完损等级分类标准。房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。分类依据主要是房屋的结构、装修、设备部分，其中结构部分的核心是承重构件的完好程度。22.在装修管理中，物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知（）。A.装修企业B.业主C.业主和装修企业D.业主或装修企业【答案】C【解析】本题考查装修管理义务。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业服务企业应当将装修禁止行为和注意事项告知业主（或使用人）和装修企业。23.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（）。A.商业用房B.物业服务用房C.业主活动中心D.停车位【答案】B【解析】本题考查物业服务用房的配置。根据《物业管理条例》第三十条，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。24.物业服务企业要求员工统一着装，这属于物业管理企业形象中的（）。A.理念识别B.行为识别C.视觉识别D.质量识别【答案】C【解析】本题考查CI（企业形象识别系统）。统一着装属于视觉识别（VI）的一部分。25.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】本题考查业主大会会议形式。根据《物业管理条例》和《民法典》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（现代物业管理中常结合电子投票形式，但法规基础表述为书面征求意见）。26.物业服务费定价形式中，实行政府指导价的通常是（）。A.商业写字楼B.高档别墅C.普通住宅D.工业园区【答案】C【解析】本题考查物业服务费定价机制。根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅通常实行政府指导价，高档公寓、别墅、写字楼、工业园区等实行市场调节价。27.某物业服务企业年度预算中，保安人员工资总额为120万元，福利费按工资总额的14%提取，则福利费预算为（）万元。A.14.4B.16.8C.18.2D.20.0【答案】B【解析】本题考查福利费计算。计算公式：福利费=工资总额×提取比例代入数据：120×28.物业管理招标中的标底，应当由（）编制。A.招标人B.招标代理机构C.评标委员会D.投标人【答案】A【解析】本题考查标底编制。标底由招标人自行编制或委托具有相应资质的中介机构编制，但本质上属于招标人的行为。29.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.现场查验应当形成书面记录B.查验记录应当由建设单位、物业服务企业签字确认C.物业承接查验可以替代建设工程竣工验收D.分期开发建设的物业，可以根据开发进度进行承接查验【答案】C【解析】本题考查物业承接查验。承接查验是在竣工验收合格的基础上进行的，是对物业共用部位、共用设施设备的检查，不能替代建设工程竣工验收。30.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.调查B.善后C.救助D.取证【答案】C【解析】本题考查安全事故处理。根据《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当协助做好救助工作。31.业主委员会是业主大会的（）机构。A.决策B.执行C.监督D.咨询【答案】B【解析】本题考查业主委员会的性质。业主委员会是业主大会的执行机构，履行《民法典》和《物业管理条例》及业主大会议事规则规定的职责。32.住宅专项维修资金属于（）所有。A.业主B.建设单位C.物业服务企业D.业主委员会【答案】A【解析】本题考查维修资金权属。根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主所有。33.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上30万元以下【答案】A【解析】本题考查超越资质等级承接业务的法律责任。根据相关法规，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，处1万元以上5万元以下的罚款。34.物业管理档案管理中，按照档案的（）分类，可以分为党群工作类、行政管理类、经营管理类、财务管理类等。A.形成时间B.内容性质C.载体形式D.密级程度【答案】B【解析】本题考查档案分类方法。按内容性质分类是物业管理档案管理中最常用的分类方法之一。35.物业服务企业如果将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不得将该区域内的（）一并委托。A.全部物业管理B.绿化管理C.保洁服务D.电梯维护【答案】A【解析】本题考查专项服务委托的限制。根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将专项服务委托给专业公司，但不得将全部物业管理一并委托。36.下列哪项不属于物业管理“早期介入”的主要内容？（）A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.参与竣工验收D.制定前期物业管理方案【答案】B【解析】本题考查早期介入。早期介入包括规划设计建议、施工安装跟进（关注细节，而非法定监理职责）、竣工验收承接查验等。对施工质量进行监理是建设单位和监理单位的法定职责，物业服务企业无权也无资质进行法定监理，只能提出建议。37.物业服务合同期限届满前，业主决定不再续聘原物业服务企业的，应当在期限届满前（）书面告知物业服务企业。A.30日B.60日C.90日D.6个月【答案】C【解析】本题考查合同解除通知期。根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。但在实际操作及部分地方细则中，常参考90日的标准，特别是对于大型项目。不过，依据《民法典》最新规定，标准为60日。若按旧条例可能为3个月。此处按《民法典》标准选B（60日）。修正：考虑到职业技能鉴定可能存在题库更新滞后，但《民法典》是上位法。若严格遵循《民法典》选B。若遵循旧条例选C。鉴于“高级”考试应紧跟法规，选B。注：本题库以《民法典》为准，故选B。38.在物业管理的财务管理中，为了保持资金的流动性，通常采用（）进行现金管理。A.成本分析法B.存货模式C.随机模式D.鲍莫模式【答案】C【解析】本题考查现金管理模型。现金作为非盈利资产，持有过多会降低效率，过少会影响支付。最佳现金持有量模型包括成本分析模型、存货模型（鲍莫模型）、随机模型（米勒-奥尔模型）。对于现金流难以预测的企业，常采用随机模式。39.消防控制室应当实行（）值班制度。A.8小时B.12小时C.24小时D.轮流【答案】C【解析】本题考查消防管理。根据《消防控制室通用技术要求》，消防控制室应实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。40.物业服务企业更换项目经理的，应当在更换前（）告知业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。A.3日B.7日C.15日D.30日【答案】B【解析】本题考查项目经理更换告知义务。根据相关行业规范及地方条例，更换项目经理通常需提前7日告知并公示。二、多项选择题（共20题，每题2分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】ABCD【解析】本题考查物业管理的基本特征。物业管理具有社会化、专业化、市场化、规范化的特征。42.根据《民法典》，业主大会或者业主委员会作出的决定，管理规约，违反（）的，相关决定或者行为无效。A.法律、行政法规B.强制性规范C.业主意愿D.业主大会职责范围【答案】AB【解析】本题考查业主组织决定的效力。根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定，违反法律、行政法规的无效。管理规约违反法律、行政法规的无效。43.物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.选聘专业公司承担专项服务C.要求业主委员会提供协助D.制止违反管理规约的行为【答案】ABCD【解析】本题考查物业服务企业的权利。根据《物业管理条例》，物业服务企业有权依合同收费、选聘专业公司、要求协助、制止违章行为等。44.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法【答案】ABCD【解析】本题考查招标文件内容。招标文件应当包含招标人基本情况、项目情况、服务需求、投标人资格要求、投标文件格式、评标标准、合同主要条款等。45.下列哪些情况可以使用住宅专项维修资金？（）A.屋面防水层严重渗漏B.电梯故障危及人身安全C.楼体单侧外立面有脱落危险D.业主家中窗户破损【答案】ABC【解析】本题考查维修资金使用范围。根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。A、B、C均属于共用部位或设施。D属于专有部分，费用由业主自行承担。46.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.安全生产责任制B.安全操作规程C.安全检查制度D.事故报告处理制度【答案】ABCD【解析】本题考查物业安全管理制度。完善的物业安全管理体系应包含责任制度、操作规程、检查制度、应急处理及报告制度等。47.房屋建筑按承重结构材料可分为（）。A.钢筋混凝土结构B.砌体结构C.钢结构D.木结构【答案】ABCD【解析】本题考查建筑结构分类。常见的结构材料包括钢筋混凝土、砌体（砖混）、钢结构、木结构等。48.物业服务费中的“办公费用”主要包括（）。A.交通费B.通讯费C.办公用品费D.低值易耗品费【答案】ABCD【解析】本题考查办公费用构成。办公费用涵盖物业管理企业开展正常办公所需的交通、通讯、文具、水电、低值易耗品等支出。49.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCD【解析】本题考查业主权利。根据《民法典》第二百七十一条及《物业管理条例》第六条，A、B、C、D均为业主的法定权利。50.物业服务企业应对装修活动进行巡查，发现（）行为的，应当及时制止。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道或设施D.将没有防水要求的房间改为卫生间【答案】ABCD【解析】本题考查装修禁止行为。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，A、B、C、D均属于明确禁止的装修行为。51.物业服务质量体系的建立通常依据（）标准。A.ISO9001B.ISO14001C.OHSAS18001(或ISO45001)D.GB/T20647.9【答案】ABCD【解析】本题考查物业管理体系认证。ISO9001（质量）、ISO14001（环境）、ISO45001（职业健康安全）是通用的管理体系标准。GB/T20647.9是物业服务相关的国家标准。52.物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售B.附赠C.出租D.强制分配【答案】ABC【解析】本题考查车位归属与处置。根据《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。53.物业服务合同终止时，业主委员会与新物业服务企业进行交接查验时，原物业服务企业应当配合。交接内容包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备B.物业档案资料C.预收的物业服务费用D.代收的水电等费用余额【答案】ABCD【解析】本题查验交接内容。交接不仅包括硬件设施和资料，还包括财务账目、预收费用等。54.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的是（（））。A.门岗值勤B.巡逻巡视C.车辆停放管理D.消防设施维护【答案】ABC【解析】本题考查公共秩序维护内容。A、B、C属于秩序维护范畴。D属于设施设备维护（工程部）范畴，尽管秩序维护员会巡查，但维护职责在工程部。55.物业服务企业应当向业主公示的利用共用部位、共用设施设备经营所得收益的用途包括（）。A.补充专项维修资金B.按照业主大会的决定分摊C.用于业主委员会工作经费D.用于物业服务企业奖金【答案】ABC【解析】本题查验公共收益用途。根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。其用途通常用于补充维修资金、分摊给业主或用于业主大会同意的其他支出（如业委会经费）。D选项若未经业主大会同意是禁止的。56.物业管理投标文件主要由（）组成。A.投标函B.技标标书C.商务标书D.资格证明文件【答案】ABCD【解析】本题查验投标文件构成。完整的投标文件通常包括投标函、技术标（管理方案）、商务标（报价）、资格证明文件等。57.物业服务企业参与社区治理，主要表现在（）。A.配合居委会开展社区文化活动B.协助公安机关维护社区治安C.协助有关部门进行突发事件应急处理D.代行居委会的行政职权【答案】ABC【解析】本题查验社区治理。物业服务企业是社区治理的重要参与者，但不是行政主体，不能代行居委会职权。58.物业服务企业的人力资源管理中，员工培训的主要类型包括（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专项技能培训【答案】ABCD【解析】本题查验员工培训类型。为了提升服务质量，企业会开展多种形式的培训。59.房屋修缮按工程性质可分为（）。A.结构性修缮B.装修性修缮C.设备修缮D.综合性修缮【答案】AB【解析】本题查验修缮分类。按工程性质通常分为结构性修缮（恢复结构功能）和装修性修缮（改善外观和使用功能）。也有按规模分为小修、中修、大修、翻修等。60.物业管理活动中，处理业主投诉的原则包括（）。A.投诉必应B.服务至上C.快速反应D.责任明确【答案】ABCD【解析】本题查验投诉处理原则。高效、负责、服务导向是处理投诉的核心原则。三、判断题（共20题，每题1分）61.业主大会作出决定，必须经全体业主所持投票权半数以上通过。（）【答案】错误【解析】业主大会作出决定，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经法定比例通过，并非全体业主半数。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。（）【答案】正确【解析】这是《物业管理条例》确立的基本原则。63.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，但必须经过业主大会同意。（）【答案】错误【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这是法律禁止的“转包”行为。64.住宅专项维修资金闲置时，可以用于购买国债，但严禁用于挪作他用。（）【答案】正确【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定购买国债。65.物业服务收费实行政府指导价的具体收费标准，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定。（）【答案】正确【解析】政府指导价设定基准价和浮动幅度，具体标准由双方协商。66.房屋使用人在物业管理活动中也享有业主的权利。（）【答案】错误【解析】房屋使用人（非业主）通常只有遵守管理规约的义务，不享有业主的表决权、被选举权等核心权利，除非业主特别授权。67.物业服务企业未履行告知义务，强行拆除业主违规安装的设施，造成损失的，应当承担赔偿责任。（）【答案】正确【解析】物业服务企业没有执法权，对于违章行为应制止、报告，无权强行拆除，否则构成侵权。68.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，对业主不具有法律约束力。（）【答案】错误【解析】根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。69.物业服务企业应当向全体业主公示共用设施设备运行产生的电费和水费等分摊详情。（）【答案】正确【解析】对于公共水电费，应据实分摊并向业主公示。70.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】正确【解析】根据《民法典》第二百七十三条，业主对共有部分享有权利随专有部分一并转让。71.物业管理招投标中，评标委员会成员可以由招标人直接指定，无需专家参与。（）【答案】错误【解析】评标委员会中技术、经济专家不得少于成员总数的三分之二，且专家应从专家库中随机抽取。72.物业服务企业资质等级越高，其承接物业项目的规模和类型限制越少。（）【答案】正确【解析】（注：基于资质管理时期规则）一级资质可承接各种项目，二级有一定限制，三级限制更多。73.物业服务企业应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。（）【答案】正确【解析】部分地区规定每半年或每年公示，具体依据地方细则，但定期公示是义务。74.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（）【答案】正确【解析】根据《民法典》第二百七十九条，住改商需经有利害关系业主一致同意。75.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。（）【答案】正确【解析】根据《民法典》第二百八十六条。76.物业服务合同期满，业主大会未作出续聘或另聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务终止。（）【答案】错误【解析】根据《民法典》第九百四十八条，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。77.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，但不得对业主的合法权益构成限制。（）【答案】错误【解析】临时管理规约必然会对业主行为进行一定限制（如装修禁止），只要合法合理即可。78.物业服务企业保安人员在维护公共秩序时，应当遵守法律法规，不得剥夺他人人身自由。（）【答案】正确【解析】保安不是执法人员，无权限制人身自由、搜身或扣押证件。79.物业管理区域内，发生火灾等紧急事故时，业主应当积极配合物业服务企业做好疏散、救援工作。（）【答案】正确【解析】这是业主在应急状态下的法定义务。80.物业服务企业可以将物业管理区域内的电梯维护保养业务委托给具备相应资质的专业公司。（）【答案】正确【解析】这是专项服务委托的典型例子，且电梯维保必须由有资质单位进行。四、简答题（共5题，每题5分）81.简述《民法典》中规定的业主共同决定事项的范围。【答案】根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。82.物业服务企业在承接新建物业时，应当查验哪些内容？【答案】物业服务企业承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。主要内容包括：（1）物业共用部位：包括主体结构、基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等。（2）物业共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、燃气系统、采暖及空调系统、智能化系统、照明系统、绿化景观设施、文体设施、停车位/库、环卫设施、避雷设施、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（3）物业管理资料：包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。83.简述物业服务费的成本构成。【答案】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费（或物业服务成本）主要包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）管理区域清洁卫生费用；（4）管理区域绿化养护费用；（5）管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。84.简述物业管理招标的基本程序。【答案】物业管理招标的基本程序一般包括：（1）成立招标小组：由建设单位或业主委员会组建。（2）编制招标文件：明确招标项目基本情况、服务要求、评标标准等。（3）发布招标公告或发出投标邀请书：公开招标发布公告，邀请招标向特定企业发出邀请。（4）投标人资格审查：对申请投标的物业服务企业进行资质、业绩等审查。（5）发售招标文件：向合格的投标人提供招标文件。（6）组织现场踏勘和答疑会：让投标人了解项目现场情况。（7）接收投标文件：在截止时间前接收标书。（8）开标、评标、定标：组建评标委员会，按照标准评审，确定中标人。（9）发出中标通知书：告知中标结果。（10）签订物业服务合同。85.物业服务企业应对火灾隐患的整改措施有哪些？【答案】物业服务企业发现火灾隐患，应采取以下整改措施：（1）立即整改：对于能当场改正的火灾隐患，应当立即改正。（2）限期整改：对于不能当场改正的火灾隐患，消防工作归口管理职能部门或者专兼职消防管理人员应当及时将存在的火灾隐患向单位的消防安全管理人或者消防安全责任人报告，提出整改方案。（3）制定防范措施：在火灾隐患未消除之前，应当落实防范措施，保障消防安全。（4）报告与协助：对于确无能力解决的重大火灾隐患，应当提出解决方案并及时向单位上级主管部门报告或者当地公安机关报告。必要时，应当向当地人民政府报告。（5）资金保障：涉及公共维修资金或重大资金投入的，应按规定申请或筹集资金。五、计算题（共2题，每题5分）86.某物业服务企业管理的住宅小区，总建筑面积为20万平方米。其中，高层住宅12万平方米，多层住宅8万平方米。已知高层住宅的物业服务费标准为2.5元/月/平方米，多层住宅为1.2元/月/平方米。该小区的收缴率为95%。请计算该小区每月的物业服务费实收总额。【答案】解：（1）计算高层住宅月应收费用：高层（2）计算多层住宅月应收费用：多层（3）计算全小区月应收总额：应收（4）计算月实收总额：实收答：该小区每月的物业服务费实收总额为37.62万元。87.某小区计划对中心花园进行升级改造，预算总金额为50万元。该小区共有业主500户，总建筑面积为50,000平方米。若该笔费用拟从住宅专项维修资金中列支，且按照建筑面积比例分摊。某业主拥有该小区100平方米的住宅，该业主应当分摊多少金额？【答案】解：（1）计算单位建筑面积分摊金额：单代入数据：单位（2）计算该业主应分摊金额：业代入数据：业主答：该业主应当分摊1000元。六、综合分析题（共3题，每题10分）88.案例背景：某高档住宅小区业主王先生家中发生盗窃案件，损失财物价值约5万元。王先生认为物业服务企业未尽到安保职责，小区门禁管理松懈，监控设备损坏未及时修复，导致小偷轻易进入并作案，遂起诉至法院，要求物业服务企业赔偿全部损失。物业服务企业辩称，已按合同约定配备了保安人员并进行了巡逻，且在监控设备损坏后已张贴通知告知业主，正在联系维修，不应承担全部责任。问题：(1)判断物业服务企业是否应当承担赔偿责任？为什么？(2)物业服务企业的安保服务性质是什么？是保证不发生盗窃吗？(3)如果物业服务企业需承担责任，赔偿范围如何确定？【答案】(1)物业服务企业应当承担相应的赔偿责任，但不是全部责任。理由：根据《民法典》及相关司法解释，物业服务企业负有安全防范的协助义务。本案中，监控设备损坏未及时修复，且门禁管理松懈，说明物业服务企业未完全履行合同约定的安全防范义务，存在违约行为，与业主家中被盗存在一定的因果关系（降低了安全度）。因此，应当承担相应的违约赔偿责任。(2)物业服务企业的安保服务性质是“防范性安全服务”或“协助性安全维护”，而不是“保管”或“保险”性质。物业服务企业不承担保证业主家庭财产安全的绝对义务。物业服务企业通过门岗值守、巡逻、监控等手段，协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，预防和减少治安案件的发生，但无法完全杜绝违法犯罪行为。(3)赔偿范围的确定：法院会根据物业服务企业的过错程度、违约行为与损害后果之间的原因力比例来确定赔偿数额。通常情况下，物业服务企业仅对其未尽合同义务造成的损失承担补充赔偿责任，而不是对盗窃的全部损失承担赔偿责任。如果物业服务企业证明其已经完全履行了合同义务，且盗窃属于突发性、不可预见或犯罪分子手段高明所致，则可能不承担赔偿责任。在本案中，因监控损坏和门禁松懈，法院可能判决物业服务企业承担一定比例（如10%-30%）的损失赔偿责任。89.案例背景：某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业（A公司）的服务质量不满，通过业主大会表决解聘了A公司，并选聘了B公司。A公司以业主委员会欠缴其代垫的公共水电费为由，拒绝退出小区，并控制着物业服务用房和全部档案资料，导致B公司无法进场，小区管理陷入混乱。新任业委会主任多次协调未果。问题：(1)A公司的做法是否合法？为什么？(2)针对此种“老物业拒退”的情形，业主委员会可以采取哪些法律措施？(3)若A公司在撤离时故意破坏小区电梯等共用设施设备，应承担什么法律责任？【答案】(1)A公司的做法不合法。理由：根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内将物业服务用房和相关资料，以及物业管理区域内的共有设施设备交还给业主委员会。配合新物业交接是原物业的法定义务。关