开荒清洁管理细则及操作指南

开荒清洁的管理标准及操作规程

一、目的

规范开荒清洁管理作业程序，确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量；

二、适用范围

适用于各物业管理分公司小区物业开荒清洁工伦的组织、管理、实施和验收；

三、开荒清洁的概述

1、开荒清洁的涵义一一在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢，建筑部门一般只

做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理;这种新建成

的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁,

又是物业保洁之首,可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础；

2、开荒清洁的重要性一一由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面、墙

壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中

清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，而且专业性、技术性、综

合性较强；因此，保洁人员必须经过专业技术培训I,使用专业的设备、工具、清洁剂

药剂，按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范，对物业内、外进行专业

的开荒清洁,才能保证质量,提高效率；

四、开荒管理要求：

1、所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念，各级人员按职责规定统一形

象、统一着装、统一作业，认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、

执行迅速、保质保量”的管理要求;

2、要做好开荒工作,必须制订出一套合理的管理方案,并设置一个临时指挥机构一般情

况下应设置三级管理制度和拟定管理作业流程;三级管理架构图和开荒管理流程图

如下：

★三级管理架构图:

★开荒管理流程图:

3、岗位职责:

①现场指挥部门经理:

・负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案,

组织实施和质量监控;

・负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等

事项；

・负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；

・根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的协调工作：

・负责与主管职能的门沟通,落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事

宜如大型垃圾车、酒水车等；

②领班人员：

・根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场,对本人负责的

区域或作业组的人员划分工作区域,明确责任,分配人员，确定工位和工时；

・向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序

和人员分配,宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；

•明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；

•掌握现场作业的开荒清洁进度,如进度出现问题,及时与现场指挥联系解决；

・负责对开荒现场作业质量的监督检查利作业质量验收；

・负责执行上级交给的其它临时工作任务；

③技术人员领班兼任或专职：

•根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训I,讲解各种地面、墙面保洁

方法和操作规程，各种清洁剂药剂的配比和安全防护措施;

・对重要清洁剂药剂配比要亲自动手调配并监督指导使用；各类清洁剂药剂要进

行注明，在现场分类放置，以方便作业人员使用；

•在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质量问题应及时在现场进行检查、

解决；对重大责任事故应及时向上级报告,并提出解决方案和措施；

•对作业任务的组织实施提供各种技术保障水工、电工、木工，确保作业安全、技

术安全、人员安全；

④保管人员领班兼任或专职：

•在作业任务下达后，根据现场指挥填写的物品领用清单，将所需物品准备齐全，为

作业人员顺利完成作业提供物资保障；

•对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行

统一管理、发放、保管和维护，做好各类工具保养、维护工作；

・收工时，组织好JL具和物品回收、登记、保洁和保管JL作，及时与现场领班人员联

系,作好第二天的工具、物品安排；

•作业完成后,应持物品领用清单逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点,并在物品领

用清单中填写退回数量,办理入库手续；

⑤作业组人员环境管理员：

・负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；

・负责物业的高空外墙清洗；

・负责物业的室内外设施、饰物的清洁;

・负责执行上级的其它工作任务;

五、开荒管理方案制定

1、明确开荒清洁的工作区域；

①物业内、外建筑垃圾的清理；

②物业内、外的清洁；

③公用部分外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等的清洁；

2、开荒清洁的费用预算：

①人员成本

②物资成本

③计划工时

3、开荒清洁的工作方式；

①管理公司自己做；

•这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物'上,其优点是能锻炼清洁人员的

耐劳毅力,增强清洁人员的专业本领,为今后的清洁保养奠定基础；

②聘请专业公司承做；

•清洁开荒工作量大，时间要求紧,需要投入大量的人力资源,特别是有些项目的

清洁风险程度高,如高空外墙清洁;

•专业性强的项目，如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂药剂;

・清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等；

③管理公司自己做与聘请专业公司相结合；

•物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业性很强或风险程度高的项目，则

委托专业的清洁公司去做，而其他室内的清洁，如洗地、擦窗、抹灰等一般性的

工作由自己做；

•如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做；

4、开荒清洁的准备工作；

①现场查看；

•查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制定开荒清洁方案；注：在检查过

程中发现有材料、装饰受到损坏，应拍照存档并及时报告上级和施工方，以便分

清责任或提醒施工方及时更换；

•查看现场施工工程进度,准确判断开荒清洁介入最佳日期；

・摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾的清运处理方式；

②物料准备：

・根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；

・根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；

・物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则：物资准备充分，可以减轻

劳动强度，提高工作效率;

③人员筹备及动员；

・根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量包清洁设备操作技术人

员，如需外援需提前做好后勤保障：

・做好开荒人员的卤前培训安全要求、注意事项、操作规程等及动员工作；

5、开荒清洁的组织与实施：

①开荒清洁的基本程序原则为：先室内后室外：先高位后低位；先清垃圾再铲除污

渍然后擦拭抹尘；先粗后细的顺序进行；

②人员安排应分成若干个职能小组,分别负责不同工种、不同区域的开荒工作，并实

行定人、定岗、定时、定量制；

③制定相应措施：让员工明确工作任务和操作规程的措施；清除各种难处理污迹的

措施；与用户客人、施工人员交叉作业的措施；开荒后防止再污染的措施；

6、开荒清洁检查标准：

①室外；

②室内：•公共区域；•装修房；•毛坏房；

六、开荒清洁安全注意事项：

1、提前做好准备，工作时，女同事不得穿高跟鞋、裙子,任何人不得穿拖鞋或赤脚；

2、所有人员必须准时到达指定地点，按规定签名领取工具;

3、一切行动听指挥，服从领班的工作指派,统一进入开荒区域,不得独自进入非指定区

域,如需离开,至少由1名同事或1名领班同行；

4、高空作业一定要征得主管级以上人员同意,不得野蛮操作；

5、在开荒过程中，注意脚下有无杂物，小心绊倒,特别是脚下的钉子：

6、在开荒过程中，不得带外人进入开荒区域,不得和其他人员进行任何交谈；

7、在开荒过程中，如遇到任何工作疑难或意外,第一时间向直属上司汇报,不得私自处

理；

8、所有操作需领班技术员讲解示范后方可进行；

9、任何机器操作要在熟悉情况下进行,并由领班技术员现场指挥；

10、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班技术员安排；

11、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志；

12、清洁前,需做好自身安全防护措施,确保无任何危险的时候方能进行；

13、爱护、爱惜物业内的一切公有设备、设施及开荒工具；

14、使用电源插头时;湿手不要操作,不能乱插电源线；

15、不要随意打开或关闭电源开关；

16、不要随意移动消防设施,接触电线头及其它未安装好的设施；

17、清洁易碎东西时，应谨慎操作轻拿轻放,如发现有损坏，应立即报告上级;

18、严禁抽烟及使用明火;

19、出入开荒现场时,选择安全路线行走，如不要在垃圾堆里踩过；

20、正确使用刀片，不要放在袋里，用完之后应交回；

21、照明不充足的地方应询问上司，不可自作主张；

22、清洁剂,用后将盖拧紧,不能随意乱倒剩余的清洁剂在其它角落；

22、在清洁石材和不锈钢设备时不能使用强酸或强碱性清洁剂,强酸或强碱会导致这些

物质变色、变形；

24、清洁卫生洁具、大理石台面等不能使用清洁球、刀片等硬物，以免划伤表面；

25、不管是实木地板还是复合地板,清洁时不可沾湿水太多，否则容易造成木地板变形;

26、用电注意事项a.严禁私拉乱接;b.发现裸露电线不能用手去摸,找专业人事解决;c.

在使用电器设备之前应先检杳电线有无裸露现象:d.严禁人不在还开着电器设

备;不能用湿抹布擦电源开关及接线盒；

27、用水注意事项a.节约用水,严禁长流水;b.不能到处冲水、洒水因地毯、木地板

是不能粘水的;c.在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入下水道中，以免

堵塞;d.发现漏水、渗水现象应及时上报；

28、所有清洁物品应分类放置，不可混在一起；

29、当日工作完成后,将工具清洁干净交到指定地点并签名；

七、开荒清洁的物资清单及用途

1、擦地机：主要用于硬性地面清洗或地面抛光，是物业保洁不可缺少的清洁设备之一,

有单盘式和多盘式两种；

2、高速抛光机：专用于地面抛光,其构造原理与擦地机相同；它通过高速旋转,使抛光

垫与地面进行摩擦,达到抛光效果，适用于大理石、花岗石、云石、木质地板等各种

平整硬质地面的抛光或晶面处理；

3、吸尘机：是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用设备，是清洁工作中常

用的设备之一；

4、吸水机：专用于清除积水,有单用吸水机和吸尘吸水机两种；

5、吹干机吹风机：主要用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干；

6、高压水枪：主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等；它利用马达

加压，使水枪喷射出高压水流,冲洗物体表面分电源动力和柴油动力两种；

7、汽油水泵、汽油桶：主要用于开荒现场供水系统没力完善时清洁用水供给,前提条

件必须保证附近有水源；

8、垃圾自卸车：装运垃圾的一种设备；

9、洒水车：主要用于道路冲洗、洒水除尘的一种设备；

10、清扫保洁车扫路机：主要用于道路清扫的一种设备，可节约人力提高工作效率分电

源动力和柴油动力两种；

11、三轮车、气泵：用于装运工具物品和轮胎加气等；

12、手推垃圾年：用于人力中转装运垃圾;

13、全能清洁剂：主要用于擦洗瓷砖、不锈钢、大理石、花岗岩等;

14、玻璃清洁剂：主要用于清除玻璃.上的油渍与污渍；

15、不锈钢光亮剂、省铜水：主要用于清除不锈钢纯铜上的污溃和锈斑；

16、洁瓷净：主要用于清除各类瓷砖表面的水泥污渍酸性；

17、天那水：主要用于溶解物体表面的油漆类污渍便于清除，易燃品慎用；

18、洗洁精、洗衣粉：主要用于清洁物体表面的油脂污渍和清洗抹布等碱性；

19、扫把：室内使用胶扫把、猪毛扫，室外使用胶扫把、竹棕扫把，扫地应从里到外顺

序猪毛扫不能沾水；

20、胶垃圾铲、铁锹：用于收集地面垃圾；

21、钢丝球、钢丝刷：清除擦拭硬质物体表面顽固污渍；

22、百洁布：清洁卫生间三缸表面、或擦拭其它物体表面顽固污渍等；

23、单面刀片、油灰铲刀、云石铲刀：铲除硬质物体表面较大水泥块、油漆等；

24、油漆毛扫：扫除窗框内或其它细槽内的垃圾细沙等；

25、铝梯、升降机、伸缩杆：用于高位清洁；

26、抹布、镜布：主要用于抹尘、擦拭镜面水珠；

27、安全带、安全帽：用于高空作业时安全防护；

28、口罩、胶手套、纱手套、草帽、雨衣雨鞋：主要用于员工安全防护;

29、创可贴、活洛油、云南白药、龙虎神丹：应急药品主要用于意外受伤或身体不适;

30、地拖：擦拭拖地时用；

31、地拖桶：主要拖地时使用，也可以盛装垃圾或清洁用水；

32、马桶刷、火钳长柄钳：清洁马桶、尿斗时用；

33、玻璃水刮、涂水器：用于清洗玻璃窗或平滑型幕墙、台面等；

34、胶软水管：用于清洁取水，冲洗路面；

35、水瓢：用于盛装水、清洁剂等；

36、水刮：用于洗地时刮除地面积水；

37、消防水带、消防水枪、消防板手：用于冲洗外围道路；

38、老虎钳、一字十字螺丝刀、活动板手、电笔：维修类工具现场必备品；

39、对讲机：现场通讯保障；

40、电筒：临时性照明保障；

41、尘膜尘推、尘膜架、除尘静电剂：对各种高档地面如大理石等地面的牵尘；

八、开荒清洁的技巧

1、房间木地板清洁：先把地面垃圾扫干净，然后用清洁液对局部污迹处理包括地角线,

再用全能清洁剂进行全面擦拭,最后用清水擦了等干后显本色即可;注：不管对房间

任何部位清洁都不能对木地板上留积水,擦地毛巾必须是最干状态;

2、房间玻璃清洁：清洁员工先把安全绳系好，然后把留在玻璃窗框上的保护膜全部撕

掉,然后用洗洁精水对玻璃涂擦后再用玻璃刮把污水刮干净，有胶的地方用刀片局

部处理；

3、房间阳台的清洁：先用铲刀把地面残留的水泥铲掉,然后用1份水对份洁瓷净的比

列进行清洗,再用清水洗净即可,局部地方用钢丝球处理；

4、房间窗框清洁：先月百洁布沾上洗洁精水对框窗上的白色涂料进行撤底擦拭，对涂

料多的地方采用天那水擦拭显本色，然后再用毛巾清洁干净;注：禁用刀片；使用天

那水时应先局部做试验,确认不损伤物体表面油漆才可用；

5、厨房卫生清洁：先月毛巾把大灰尘除掉，再用清洁剂对面板和各设施擦拭显本色为

止,再用清水洗净;注：慎用酸性清洁剂以免损伤厨具；

6、洗手间卫生清洁：先用毛巾把大灰尘除掉，再用清洁剂对马桶和洗手盆以及各设施

擦拭显本色为止,再用清水洗净：地面用洁瓷净对水清洁;注：千万不能用钢丝球和

钢刷等对马桶刷洗,防止对表面刮伤；

7、楼层公共通道的清洁：先把墙面上的公共设施清理干净，再把地面保护纸上面的垃

圾清理干净后把保护纸收掉放好,然后把地面上有涂料的地方用刀片铲净，再用洗

地机对清洁药水进行地面清洁显本色,然后再用清水洗净即可；

8、公共通道墙面瓷砖、石类清洁：先用刀片把墙面上的涂料除净，再用天那水对墙面

的油漆渍擦拭显本色,然后用洗洁精对墙面进行全面擦洗，再用毛巾进行全面清洁

即可;注：千万不能对上面白色墙面进行二次污染；

9、消防楼梯清洁：先月扫把进行全面清扫，然后对楼梯平面和立面用钢丝和铲刀进行

涂料清除包括地角线，最后用地拖拖干净及即可;注；千万不能提水冲洗楼道，防止

水流到房间造成危害;

10、外围砖面清洁：先用大扫把进行地面撤底清扫，然后用清水把泥和沙子冲走，然后

用1:的稀盐酸用拖把把地面拖匀，再用洗址机进行刷洗后清水过净,对局部地方

用钢刷铲刀清除,再用清水过净即可；

11、外围道路清洁：先清理干净所有的建筑材料和垃圾，路面、路牙上的水泥块、胶块

等污渍用专用铲刀清除,连接水管全面冲洗；公共设施全部用毛巾擦拭一遍,确保路

面及设施干净卫生必要时可用洗地机清洗地面；注：不能将泥沙垃圾直接冲入下水

道、排水暗沟；

九、开荒清洁的验收标准

1、室外公共区域：

1公共道路：

・目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・无明显的石子；

2绿化带：

•目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物；

•绿地上无直径2cM以上石子;

3排水明沟:

・目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・应达到目视干净无顽固污迹、无青苔、杂草；

・排水畅通无堵塞、无积水、臭味；

4环卫设施垃圾筒等：

・目视环卫设施垃圾筒、果皮箱等无污迹、无油迹；

5标识宣传牌、雕塑：

・目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴；

6沙井和污雨水井：

•目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等

•底部无沉淀物,内壁无混凝土、砂浆等粘附物,井盖无顽固污迹;

7喷水池、鱼池：

•目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等;

・应达到目视水池清澈见底、水面无漂浮物、池底无沉淀物、池边无顽固污迹;

8天台、雨蓬：

・目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・无杂物、垃圾、排水口畅通，水沟无过多沉淀污垢；

・无积水状态、无青苔；

9广场、露天停车场位：

•目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・地面干净无过多积尘、无垃圾；花坛外表洁净无顽固污渍;

10地下管井:

・目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・目视管道内壁无过多粘附物,井底无过多沉淀物；

•井盖上无污渍、污物，排出入口畅通；

・化粪池盖无顽固污渍、污物；

11游乐设施:

・目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾;

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

•游乐设施表面干净光亮，无过多灰尘污渍、锈迹；

・目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾；

12游泳池及景观水池：

•目视池底及池壁无明显积尘、泥沙、水泥浆等；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

13楼宇外墙及玻璃：

・目视楼宇外墙无明显积尘、泥沙、水泥浆等；

・目视楼宇外墙无顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

•玻璃通透，无明显灰尘、水迹、手印、无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等

2、室内公共区域：

1）大堂：

・目视无明显灰尘；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・保持空气清新无异味;

2）地面:

・目视无明显灰尘；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・无垃圾杂物、无泥沙、污渍；

・地毯无明显灰尘、污渍；

・花岗石、抛光砖地面需进行打蜡抛光护理.；

・不锈钢制品采用不锈钢保护油进行保护护理；

・铜制材料采用擦铜水进行护理；

•大理石地面进行晶面石材护理处理；

3）墙面:

•目视无明显灰尘；

・无明显顽固性污渍及灰尘例如：油漆、涂料等;

•玻璃幕墙玻璃通透，无明显污迹、手印及水迹；

•大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘

4）楼道梯间、走廊地面：

•目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾;

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等;

・无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；

・天花板无明显灰尘、顽固性污渍；

・花岗石、大理石地面进行打蜡护理；

・不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；

•大理石地面进行晶面石材护理处理；

5）门、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开关等:

•目视无混凝土、泥沙等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・无张贴物、无明显积尘；

6）电梯:

・电梯轿箱四壁干净无尘、无明显顽固污迹；

・电梯门轨槽、显示屏干净无顽固污渍、轿箱干净无明显杂物、污渍；

・电梯轿箱地面大理石进行晶面石材护理处理；

7）灯罩、烟感器、出风口、指示灯：

・目视无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等;

8）玻璃门窗、镜面:

•门框及窗框表面无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・门窗玻璃通透,无明显灰尘、污迹、手印、水迹等；

9）地下室、地下车库：

・目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等

・车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹；

・车库、地下室墙面目视无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无明显顽固性污渍例如：油漆、涂

料等；

・车库内管道系统表面没有明显积尘、水泥砂浆、顽固污迹；

10）公用卫生间：

・目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・地面干净无积水、无顽固污渍、无杂物；

・墙面瓷片、门、窗无明显灰尘,墙上无涂画；

・目视墙壁干净、便器洁净无黄渍;

•大理石地面进行晶面石材护理处理;

11）公共活动场所：

・目视地面无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；

・无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

•天花、灯具、出风口等无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等;

•玻璃、镜面光亮无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

・地毯板干净无污迹、纸屑等；

・金属件表面光亮；器械整洁无浮尘、污迹；

•饰柜产品整洁无明显顽固性污渍例如：油漆、涂料等；

•花卤石、大理石地面进行打蜡护理；