发债房企2025年报变化及地产债后续关注

正文目录发企2025年化 4地债续注 11风提示 14图表目录图表1:2023-2026Q1发债企产化亿元) 4图表2:2023-2026Q1发债企货化亿元) 4图表3:2023-2026Q1发债企债有债占比化亿，) 5图表4:2025主房中有债增为的企有债情（元） 5图表5:2023-2026Q1发债企收其比元，) 6图表6:2023-2025主债房净润资减损失亿元) 6图表7:2025主房营收营同增（元，） 7图表8:2025主房净利及产值失亿元） 8图表9:2023-2026Q1发债企金变情（亿） 9图表10:2023-2026Q1要发房偿指变（倍） 9图表11:2025年要现金债变（） 10图表12:2025年要资产债变（） 11图表13:3Y&AAA/AA+/AA地产收率（） 12图表14:3Y&AAA/AA+/AA地产信利（BP） 12图表15:2025.10.09-2026.05.09地债期度成（元） 12图表16:截至2026.05.09主房分限券续规（元） 13图表17:截至2026.05.09主房分限券值（） 1420262021-20221120252025主要发债房企整体资产规模持续收缩，存货规模明显下降。从主要发债房企的资产规模情况来看，2023-2026Q1，主要发债房企总资产由15.57万亿下降至13.962026Q1动产计10.88万亿比77.89。企存来，体现显图表1:2023-2026Q1要债企资变(元) 图表2:2023-2026Q1要债企存变(元)0

流动资产 非流动产2023 2024 2025 2026Q1

0

2023 2024 2025 2026Q1注：数据统计涉及房企45家，具体名单如图表7，2023-2026Q19.457.93202340.4048.26202515图表3:2023-2026Q1要债企负及息务比化(元，0

流动负债 非流动债 有息债务比(%)_50484644424038362023 2024 2025 2026Q1图表4:2025年要企有务增为的企息务情（元）发行人2023202420252026Q12025年同比2025年占负债比重广州珠江实业集团有限公司603.98657.05987.691,121.3350.32%75.10%联发集团有限公司316.83343.57434.97429.4326.60%52.71%上海浦东开发(集团)有限公司311.28355.19426.99449.3820.21%48.75%上海金茂投资管理集团有限公司695.13737.91862.88863.5316.93%31.43%北京电子城高科技集团股份有限公司77.8969.1380.2070.5316.01%73.74%华润置1,217.991,389.321,319.2514.07%30.02%信达地324.94369.21344.0513.62%64.14%中海企业发展集团有限公司1,025.051,059.441,190.951,283.2312.41%33.60%北京北辰实业股份有限公司232.80223.75249.26244.4211.40%73.30%北京市华远集团有限公司186.18190.29208.11202.599.36%66.27%招商局蛇口工业区控股股份有限公司2,185.342,274.742,484.972,484.019.24%44.06%金融街控股股份有限公司723.08701.21753.29665.437.43%80.25%建发房地产集团有限公司658.66701.15731.84736.204.38%25.84%保利置业集团有限公司571.1429560.4998581.1479561.39303.68%43.99%上海张江高科技园区开发股份有限公254.84283.19292.07288.463.13%67.29%新希望五新实业集团有限公司169.24116.48118.25115.491.52%41.07%珠海华发实业股份有限公司1,295.881,267.951,279.681,305.100.93%51.92%苏州苏高新集团有限公司986.711,114.741,122.271,130.610.68%80.56%上海陆家嘴(集团)有限公司1,332.611,428.221,433.351,449.290.36%62.03%广州越秀集团股份有限公司6,113.446,618.566,640.486,672.080.33%76.61%中国铁建房地产集团有限公司907.39911.20912.58905.220.15%59.94%象屿地产集团有限公司128.20157.03157.10--0.04%24.35%20252.602.442.20，20252025图表5:2023-2026Q1元，)营业收入 营收同比(右)

图表6:2023-2025主要发债房企净利润及资产减值损失(亿元)20202020252024230

2023 2024 2025

0-2-4-6-8-10-12

0

净利润 资产减损失具体至房企，营收方面，保利、华润置地、中交地产集团、招商蛇口等房企营收规模相对较大；营收同比方面，多数房企营收同比下降且降幅明显，营收排名靠前的房企中，招商蛇口、绿城、中海、龙湖、新城营收均有明显下滑，华润、华发股份、滨江集团营收则有提升。图表7:2025年要企收收同增（元）发行人

营业收入2023 2024 2025 2026Q1

营收同比2023 2024 2025 2026Q1保利发展控股集团股份有限公司华润置地控股有限公司中交房地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司新城控股集团股份有限公司上海金茂投资管理集团有限公司中国铁建房地产集团有限公司北京首都开发控股(集团)有限公司保利置业集团有限公司中海宏洋地产集团有限公司深圳华侨城股份有限公司北京首都开发股份有限公司上海陆家嘴(集团)有限公司广州珠江实业集团有限公司象屿地产集团有限公司深圳市天健(集团)美的置业集团有限公司联发集团有限公司上海浦东开发(集团)有限公司苏州苏高新集团有限公司新希望五新实业集团有限公司中国电深圳市卓越商业管理有限公司金融街控股股份有限公司北京首创城市发展集团有限公司天地源股份有限公司北京北辰实业股份有限公司重庆华宇集团有限公司信达地产股份有限公司光明房地产集团股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司北京市华远集团有限公司中粮置业投资有限公司光大嘉宝股份有限公司北京电子城高科技集团股份有限公司

3,468.941,295.191,683.451,750.081,309.881,386.881,237.221,415.041,495.07721.45704.431,191.74640.66632.04587.23396.01439.41557.44367.83477.63203.79281.2580.27269.99736.94288.2343.62132.65336.436212.01125.71256.97115.26157.5176.94172.0747.70114.2086.0520.26162.4826.6143.9028.21

3,116.661,662.611,817.891,789.481,752.901,495.791,295.211,340.791,131.20599.92691.52889.99530.83466.46339.44341.45401.66544.07357.91242.13193.66221.64314.64213.57466.37361.34133.33140.07276.66123.35204.74190.75165.79107.4371.5272.4076.3221.1880.2855.5419.8349.3023.6918.1821.12

3,081.441,845.131,821.981,547.281,511.131,401.031,229.111,134.28834.58834.26828.88530.12493.43464.66390.18360.37314.86313.81308.92300.97245.08228.94228.81225.01183.50165.53158.03123.86104.8193.6093.1179.9877.1960.9560.6059.6949.6449.3145.8444.7841.8231.0923.5312.4211.66

457.30147.5575.19236.6745.7734.42247.24138.19131.7640.38124.9073.1764.5913.2470.6322.6940.4675.0249.2229.0036.3036.9013.2233.0910.9834.756.225.1421.0427.6415.869.2012.8213.105.105.074.3511.078.385.665.733.311.97

23.4026.28-1.71-4.379.4029.7116.691.45-37.1119.3569.733.22-18.1057.864.1213.5829.96-27.39-7.06-0.332.42-3.8746.212.02-3.85-8.44-26.49-7.87-24.60-54.03-19.91-38.701.269.2321.27-16.38-10.85-31.03-37.42-47.986.2445.65-66.93-21.18-45.22

-10.1628.357.992.2533.817.854.69-5.33-24.34-16.84-1.83-25.32-18.14-26.30-42.20-13.78-8.59-2.40-2.70-49.31-11.53-21.19292.00-20.90-36.7225.36205.665.59-18.48-28.97-15.0951.74-35.48-6.79-54.59-5.92-55.65-55.60-29.70-35.45-2.09-69.66-10.95-58.59

-1.1310.950.23-13.53-13.83-6.34-0.73-15.40-26.2238.8519.86-40.44-7.39-0.4214.955.54-21.61-42.32-13.6924.3026.553.29-27.285.36-60.65-54.1918.53-11.57-62.11-24.11-58.45-58.07-53.44-43.26-15.27-17.55-34.96132.81-42.90-19.37110.85-49.45-0.67-31.68

-15.746.62-64.5315.74-36.87-67.428.86-53.37-7.47-78.18-44.51-24.86-35.39-79.4618.42-68.07-24.5646.7126.65-40.104.9827.89-79.1725.97435.652.12-86.78-54.24-2.406.88-0.20-13.917.26-0.46-13.1041.11-16.15-12.89-31.28-34.55-2.526.57均在前列。发行人2023发行人2023净利润2024 20252026Q12023资产减值损失2024 20252026Q1深圳华侨城股份有限公司-84.35-97.21-190.19-16.70-36.23-20.98-86.37联发集团有限公司1.08-18.65-122.06-0.31-14.77-20.90-72.06保利发展控股集团股份有限公司178.9997.3850.2211.91-50.45-50.56-64.840.02珠海华发实业股份有限公司34.6514.05-97.45-10.11-15.95-18.40-57.30中交房地产集团有限公司34.24-37.43-46.71-13.14-33.86-85.55-50.93信达地产股份有限公司6.02-8.09-87.23-5.08-3.87-6.07-46.49-0.01建发房地产集团有限公司70.4571.1155.180.23-14.17-37.12-41.64-0.27华润置地控股有限公司112.99166.13137.959.73-49.68-51.52-40.01美的置业集团有限公司21.70-16.24-36.010.57-41.26-42.81-39.430.00招商局蛇口工业区控股股份有限公司91.0641.897.042.06-22.76-44.84-35.17-0.01北京首都开发股份有限公司-59.38-94.19-70.57-8.35-17.05-30.84-28.58北京首都开发控股(集团)有限公司-62.27-103.67-74.36-9.89-21.22-31.42-28.58杭州滨江房产集团股份有限公司28.5237.9136.4010.19-37.80-8.69-27.90绿城房地产集团有限公司77.9855.0528.82-2.67-14.79-39.49-27.62-0.06大悦城控股集团股份有限公司1.21-25.59-22.230.48-38.22-18.99-26.82广州越秀集团股份有限公司73.9724.1542.6015.37-24.89-41.47-23.70-0.02重庆龙湖企业拓展有限公司137.25100.540.420.47-10.03-9.92-23.34金融街控股股份有限公司-21.57-115.56-61.113.39-4.29-49.17-22.42南京栖霞建设股份有限公司-0.93-9.91-20.54-0.61-2.17-10.35-21.93北京北辰实业股份有限公司-0.63-34.21-32.25-1.60-6.37-26.05-21.77光明房地产集团股份有限公司1.15-9.97-36.87-2.40-4.12-7.28-19.03北京首创城市发展集团有限公司18.07-54.03-121.59-13.68-25.93-8.48-17.82中国铁建房地产集团有限公司13.4512.42-31.35-0.73-7.69-9.38-16.590.00北京市华远集团有限公司-15.26-13.38-29.87-2.30-18.62-8.43-14.74象屿地产集团有限公司8.9220.1711.62-2.61-13.50-12.97北京电子城高科技集团股份有限公司-1.57-15.75-18.57-1.26-0.44-6.55-12.520.00中海企业发展集团有限公司197.65157.3790.349.06-5.85-11.65新城控股集团股份有限公司5.607.204.442.79-53.48-20.18-11.51上海陆家嘴(集团)有限公司28.2419.4515.40-1.600.00-1.79-9.78天地源股份有限公司-3.05-9.73-12.93-1.67-6.67-11.42-9.54深圳市5.940.29-0.54-1.96-5.27-9.240.00保利置2.875.450.43-1.01-2.81-9.21广州珠江实业集团有限公司2.200.09-4.61-0.71-8.10-4.62-8.86-0.74上海金茂投资管理集团有限公司-43.4714.8437.880.60-43.97-13.66-5.86苏州苏高新集团有限公司6.817.704.104.82-0.82-5.80-5.10-0.01重庆华宇集团有限公司8.180.51-9.76-2.24-6.25-3.61-4.250.10中海宏洋地产集团有限公司20.7416.0113.92-9.73-5.46-3.90中国电建地产集团有限公司-12.45-23.07-23.96-2.29-3.56-14.15-3.750.00新希望五新实业集团有限公司11.881.040.690.08-2.91-1.21-2.27深圳市卓越商业管理有限公司10.20-36.91-58.34-0.64-17.76-15.97-2.22光大嘉宝股份有限公司-19.57-14.12-13.95-0.99-7.28-0.18-2.08上海外高桥集团股份有限公司9.419.649.460.17-0.01-0.01-0.12中粮置业投资有限公司20.5115.8910.762.75-0.01上海浦东开发(集团)有限公司22.1422.1525.29-0.56-0.01-0.01-0.010.00上海张江高科技园区开发股份有限公9.419.949.760.43-0.03注：2026Q1资产减值损失空缺较多，系2026年一季度无资产减值或未披露一季报。202520232429.101924.74202520241899.19亿元。图表9:2023-2026Q1主要发债房企现金流变化情况（亿元）2026Q120252026Q12025202420234,0003,0002,0001,0000-1,000-2,000-3,000经营活动现金净额 投资活现金净额 筹资活现金净额主要发债房企资产负债率呈现波动，整体偿债指标显示房企偿债能力仍较弱。从主要发债房企的资产负债率水平来看，2023-2026Q1，资产负债率在73上下波动，现金短债比、经营活动现金净额对有息债务的覆盖水平及EBITDA/带息债务指标整体趋弱，显示房企偿债能力仍较弱。图表10:2023-2026Q1要债企偿指变（，）项目2023202420252026Q1资产负债率73.3572.6473.3273.43流动比率1.621.661.691.73速动比率0.610.650.710.70现金短债比1.821.651.581.36经营活动现金净额/带息债务0.120.060.05(0.01)EBITDA/带息债务0.080.050.01--具体至房企，上海金茂、象屿地产、华润置地、华远集团等房企现金短债比下降较多，联发集团、信达地产、北京电子城、华远集团资产负债率增幅相对较大。图表11:2025年主要房企现金短债比变化（倍）发行人2023202420252026Q12025较2024变动上海金茂投资管理集团有限公司2.983.201.632.79-1.57象屿地产集团有限公司4.854.603.39-1.21华润置地控股有限公司2.522.751.792.49-0.96北京市华远集团有限公司0.321.120.220.11-0.90杭州滨江房产集团股份有限公司2.965.544.734.53-0.81重庆华宇集团有限公司1.241.220.431.20-0.80上海浦东开发(集团)有限公司1.671.851.211.26-0.64新希望五新实业集团有限公司1.501.811.191.39-0.61珠海华发实业股份有限公司1.831.410.800.57-0.61北京首都开发控股(集团)有限公司2.081.771.201.14-0.57中海企业发展集团有限公司3.133.793.232.11-0.55北京电子城高科技集团股份有限公司3.280.950.420.47-0.53招商局蛇口工业区控股股份有限公司2.171.911.391.37-0.52北京首都开发股份有限公司1.521.140.670.61-0.46北京北辰实业股份有限公司1.141.170.761.21-0.41中国电建地产集团有限公司1.040.790.440.35-0.35美的置业集团有限公司1.221.010.690.40-0.32新城控股集团股份有限公司0.920.830.510.70-0.32保利置业集团有限公司2.482.041.731.88-0.31重庆龙湖企业拓展有限公司1.901.871.651.73-0.22联发集团有限公司1.222.592.402.92-0.19天地源股份有限公司1.080.580.400.34-0.17深圳市卓越商业管理有限公司0.610.270.100.11-0.17上海张江高科技园区开发股份有限公0.480.460.310.29-0.16大悦城控股集团股份有限公司1.4-0.16广州越秀集团股份有限公司0.8-0.15深圳华侨城股份有限公司1.560.740.610.44-0.12中国铁建房地产集团有限公司0.850.400.280.46-0.12建发房地产集团有限公司8.304.754.635.66-0.11苏州苏高新集团有限公司0.580.380.270.31-0.11北京首创城市发展集团有限公司1.000.850.881.250.03南京栖霞建设股份有限公司0.630.490.540.490.05上海陆家嘴(集团)有限公司0.230.230.290.260.06广州珠江实业集团有限公司0.500.490.621.040.12保利发展控股集团股份有限公司2.011.591.741.670.15中粮置业投资有限公司0.320.220.400.200.18上海外高桥集团股份有限公司0.850.470.670.750.20光大嘉宝股份有限公司0.630.931.161.000.24信达地产股份有限公司1.000.270.510.430.24中交房地产集团有限公司1.411.211.481.220.26深圳市天健(集团)股份有限公司1.502.442.752.650.30绿城房地产集团有限公司2.543.123.672.420.55光明房地产集团股份有限公司1.171.242.872.351.63中海宏洋地产集团有限公司2.304.215.971.76金融街控股股份有限公司8.343.328.254.084.93图表12:2025年要企产率变（）发行人 2023 2024 2025 2026Q1 2025较2024变动联发集团有限公司 74.37 70.27 81.50 79.79 11.23信达地产股份有限公司 69.43 66.07 75.15 74.82 9.08北京电子城高科技集团股份有限公司 59.87 63.96 70.48 71.00 6.52北京市华远集团有限公司 83.20 82.83 89.23 90.29 6.40南京栖霞建设股份有限公司 82.11 85.45 91.15 91.10 5.69光明房地产集团股份有限公司 81.92 82.64 87.90 87.91 5.26广州珠江实业集团有限公司 73.93 75.11 80.19 81.53 5.08光大嘉宝股份有限公司 73.71 77.38 82.24 82.80 4.86北京首创城市发展集团有限公司 76.63 80.14 84.34 78.86 4.19金融街控股股份有限公司 72.15 77.31 81.50 79.19 4.19深圳华侨城股份有限公司 76.81 76.43 80.60 80.45 4.17天地源股份有限公司 86.68 86.69 89.57 89.55 2.88北京北辰实业股份有限公司 72.38 75.91 78.78 78.89 2.87北京首都开发控股(集团)有限公司 78.54 80.83 83.13 83.94 2.30苏州苏高新集团有限公司 76.15 75.49 76.93 76.59 1.45深圳市卓越商业管理有限公司 59.92 63.02 64.27 64.40 1.25中粮置业投资有限公司 30.98 28.14 29.27 33.02 1.13招商局蛇口工业区控股股份有限公司 67.34 66.67 67.52 67.20 0.85上海浦东开发(集团)有限公司 64. 0.71大悦城控股集团股份有限公司 76.73 76.73 77.27 76.74 0.54上海陆家嘴(集团)有限公司 75.74 75.25 75.71 76.26 0.46北京首都开发股份有限公司 76.36 77.79 78.10 78.82 0.32重庆龙湖企业拓展有限公司 65.14 64.32 64.59 64.33 0.27建发房地产集团有限公司 75.44 72.40 72.20 72.74 -0.20上海张江高科技园区开发股份有限公司 68.60 69.04 68.77 68.67 -0.26中交房地产集团有限公司 80.56 79.18 78.72 79.50 -0.46绿城房地产集团有限公司 78.32 75.87 75.38 76.27 -0.50广州越秀集团股份有限公司 82.58 83.57 82.77 82.44 -0.81珠海华发实业股份有限公司 70.84 70.26 69.27 69.27 -1.00美的置业集团有限公司 72.65 66.98 65.96 64.88 -1.02保利置业集团有限公司 84.02 83.00 81.52 80.22 -1.48象屿地产集团有限公司 78.40 75.11 73.61 -1.51中国铁建房地产集团有限公司 79.26 77.85 75.98 76.54 -1.87保利发展控股集团股份有限公司 76.55 74.34 72.26 71.90 -2.08深圳市天健(集团)股份有限公司 78.26 76.49 74.27 74.17 -2.22新城控股集团股份有限公司 76.90 73.09 70.81 70.75 -2.27中海企业发展集团有限公司 62.60 59.18 56.89 57.23 -2.28重庆华宇集团有限公司 56.71 52.93 50.51 50.85 -2.42上海金茂投资管理集团有限公司 72.49 74.13 71.51 73.30 -2.62中国电建地产集团有限公司 74.39 75.52 71.86 72.20 -3.66杭州滨江房产集团股份有限公司 79.85 80.10 76.41 74.12 -3.69华润置地控股有限公司 80.18 74.51 69.99 69.24 -4.52新希望五新实业集团有限公司 65.60 56.85 52.14 52.24 -4.71上海外高桥集团股份有限公司 71.22 70.85 65.55 65.96 -5.30中海宏洋地产集团有限公司 80.28 74.19 67.95 -6.24地产债后续关注2026411202644 AAAAA+AA图表13:3Y&AAA/AA+/AA地债益率（） 图表14:3Y&AAA/AA+/AA地债用利 AAAAA+AA4.23.73.22.72.22024-01-022024-02-022024-01-022024-02-022024-03-022024-04-022024-05-022024-06-022024-07-022024-08-022024-09-022024-10-022024-11-022024-12-022025-01-022025-02-022025-03-022025-04-022025-05-022025-06-022025-07-022025-08-022025-09-022025-10-022025-11-022025-12-022026-01-022026-02-022026-03-022026-04-022026-05-02

AAAAA+AA2024-01-022024-02-022024-01-022024-02-022024-03-022024-04-022024-05-022024-06-022024-07-022024-08-022024-09-022024-10-022024-11-022024-12-022025-01-022025-02-022025-03-022025-04-022025-05-022025-06-022025-07-022025-08-022025-09-022025-10-022025-11-022025-12-022026-01-022026-02-022026-03-022026-04-022026-05-0220262-3图表15:2025.10.09-2026.05.09亿元）0-0.5年 0.5-1年 1-2年 2-3年 3-5年 7-10年8060 40 2025-10-092025-10-152025-10-092025-10-152025-10-222025-10-292025-11-052025-11-122025-11-192025-11-262025-12-032025-12-102025-12-172025-12-242025-12-312026-01-082026-01-152026-01-222026-01-292026-02-052026-02-122026-02-262026-03-042026-03-112026-03-182026-03-252026-04-012026-04-092026-04-162026-04-232026-04-30当前主要房企债券益水平主要集中在1.77-2.88之间，收益在2以上359企（45）8803.30益在1.77-2.88之，1年下募产债益在2下1001Y2.01-3Y2.02-3Y2Y图表16:截至2026.05.09主要房企分期限债券存续规模（亿元）发行人发行人企业性质发行人所属省级最新主体信用评级隐含评级总规模0-1年1-3年3-5年5-7年7年以上华润置地控股有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-632.00115.00372.00130.0015.00北京首都开发股份有限公司地方国有企业北京AAAAA617.64321.54281.1015.00广州越秀集团股份有限公司地方国有企业广东省AAAAAA616.20138.30224.9033.0051.00169.00招商局蛇口工业区控股股份有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-588.45173.95370.5044.00保利发展控股集团股份有限公司中央国有企业广东省AAAAA+585.65187.20282.45116.00中海企业发展集团有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-494.00131.00214.00110.0039.00中国铁建房地产集团有限公司中央国有企业北京AAAAA362.10149.20212.90金融街控股股份有限公司地方国有企业北京AAAAA346.50130.60196.9019.00北京首创城市发展集团有限公司地方国有企业北京AAAAA322.7268.54254.18建发房地产集团有限公司地方国有企业福建省AAAAA297.8572.50221.354.00苏州苏高新集团有限公司