房地产行业月报：“银四”结构性分化显著政策持续释放利好市场有望逐步修复

第一部分：股市近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.9%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报 博，交银国际（截至2026年5月7日） 博，交银国际（截至2026年5月7日）图表3：行业资产净值折让博，交银国际预测（截至2026年5月6日）第二部分：房企销售表现“银四”4月楼市数据延续分化态势4月前百开发商销售额环比微降4.3%比微降。2026432,829亿元（人民币，下同）环比跌4.3%至2,706亿元。2026年4月销售总面积约为1,255万平方米，5.5%。22家上市开发商的4月销售额环比下跌5.4%2245.4%，主要由于销售面积下跌（环比-7.0%），销售均价则小幅上行（环比+2.5%）。224月销售额相比去年同期的升跌表现相若，部分国企和民企数据表现有所改善。410开发商中，950的房企中，481.4%（3月：80.3%）。4月份房地产政策延续中央定调，整体保持宽松导向20264态度。地方层面密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，全方位降低购房门槛、减轻购房成本，形成政策合力，为市场筑底提供重要支撑。图表4：2026年4月主要开发商的合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)—————销售面积(千平方米)—————销售均价(每平方米人民币)——2026年4月 环比(%)同比(%)2026年4月环比(%)同比(%)2026年4月环比(%)同比(%)保利发展600048CH26.0 0%5%1,119-5%-20%23,1905%32%华润置地1109HK25.9 16%50%79416%96%32,6200%-23%绿城中国3900HK10.4 -30%-9%335-25%-6%31,045-7%-3%中海地产688HK24.2 -15%20%1,06034%25%22,830-37%-3%越秀地产123HK8.5 -16%-18%333-8%281%25,526-9%-78%招商蛇口001979CH21.8 22%48%484-25%-7%44,97963%59%万科地产2202HK4.8 -36%-58%481-6%-40%10,062-31%-30%建发房产1908HK12.6 10%-14%369-18%-32%34,20134%28%中国金茂817HK8.8 -7%26%342-17%5%25,73112%20%龙湖集团960HK2.9 -4%-46%285-16%-22%10,14014%-31%保利置业119HK4.3 -16%13%139-19%-7%30,9354%22%碧桂园2007HK2.9 9%-21%3639%-21%8,0720%0%美的置业3990HK1.1 -31%-48%98-31%-48%11,2240%0%旭辉集团884HK0.7 -41%-60%78-38%-68%8,846-5%24%新城控股1030HK1.0 -16%-46%167-9%-36%6,108-7%-15%融创中国1918HK1.2 -45%8%51-57%-40%23,33328%80%建业集团832HK0.4 -44%-19%50-65%-47%8,80059%53%宝龙地产1238HK0.6 -2%14%6523%27%9,846-20%-10%中骏集团1966HK0.8 -6%9%744%16%10,135-10%-6%禹洲集团1628HK0.4 -13%-19%26-30%-13%16,15424%-7%雅居乐3383HK0.5 -24%4%5736%0%8,947-44%4%平均-5.4%3.1%-7.0%-8.6%2.5%-12.9%而瑞，交银国际图表5：主要开发商2026年前四个月合同销售额公司名称股票代码——合同销售额(十亿人民币)——2026年 2025年首四月 首四月 同比(%)———销售面积(千平方米)———2026年 2025年首四月 首四月 同比(%)——销售均价2026年首四月(每平方米人民币)——2025年首四月 同比(%)保利发展600048CH77.787.6-11%3,5004,282-18%22,20020,4609%华润置地1109HK70.068.52%2,1452,648-19%32,63425,86926%中海地产688HK75.766.514%2,6703,143-15%28,35621,16434%绿城中国3900HK36.047.7-25%1,1501,399-18%31,30434,110-8%招商蛇口001979CH55.149.811%1,8842,130-12%29,25223,37125%万科地产2202HK21.445.9-53%1,8413,275-44%11,63514,021-17%越秀地产123HK25.741.1-38%9319251%27,60544,478-38%建发房产1908HK38.042.8-11%1,3241,619-18%28,71626,4559%中国金茂817HK31.225.323%1,3151,17412%23,74921,55910%龙湖集团960HK10.422.1-53%1,1681,550-25%8,86114,271-38%保利置业119HK15.418.0-14%540660-18%28,51927,2735%融创中国1918HK7.011.2-38%389435-11%17,91825,747-30%碧桂园2007HK11.013.2-17%1,3601,634-17%8,0748,0720%美的置业3990HK4.810.5-54%427935-54%11,24111,2300%旭辉集团884HK3.17.2-57%350701-50%8,80010,200-14%新城控股1030HK4.06.9-41%648847-23%6,2358,099-23%中骏集团1966HK2.53.0-17%235295-20%10,68110,2035%宝龙地产1238HK2.22.6-14%199219-9%11,00511,689-6%建业集团832HK2.32.5-8%354420-16%6,4695,9529%禹洲集团1628HK1.62.1-25%111126-12%14,14416,508-14%雅居乐3383HK1.73.3-50%140349-60%11,8579,48425%平均-14%-22%9%而瑞，交银国际第三部分：实体市场2026年4月10城新房成交量环比上升12.5%（对比2026年3月环比+80.9%），供应量环比下跌19.37%，库存去化周期收窄至约22.37个月。4月前四周30城新房成交量环比下跌24.08%。一/二/三线城市成交量分别环比-18.9%/-31.8%/-17.3%。图表6：10城成交量得，交银国际图表7：30城成交量得，交银国际图表8：10城库存水平得，交银国际图表9：10城销售情绪得，交银国际*销售情绪=0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪>0表示净去化率>100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）国家统计局2026年3月数据环比跌幅收窄，一线城市回升。70大中城市商品住宅价格指数，3月新建商品住宅价格指数同/环比分别3.6%/0.2%（20262月：-3.5%/-0.3%），/环比6.3%/0.2%（20262月：-6.3%/-0.4%）。根据城市等级划分，新建商品住宅及二手商品住宅在一/二/三线城市的指数同-2.2%/-3.3%/-4.0%（20262月：-2.2%/-3.1%/-4.0%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.4%/-6.2%/-6.4（2026年2月：-7.6%/-6.2%/-6.3%）。新建商品住宅指数在一/二/三线城市分别环比+0.2%/-0.2%/-0.3%，而二手商品住宅指数在一/二/三线城市分别环比+0.4%/-0.2%/-0.4%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数 图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数得，交银国际 得，交银国际第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面4月份，央行1季度例会延续适度宽松货币政策，强化利率引导、保持流动性充裕；住建部、自然资源部联合印发城市更新可复制经验清单，规范项目实施；十五部门部署青年发展型城市建设，聚焦青年安居保障；中办、国办推动超低能耗建筑规模化发展，建设绿色智慧“好房子”；财政部扩大专项债“自审自发”试点、支持城市更新；五部门强化中小企业人才住房保障，三部门统筹城乡就业、扩大公积金覆盖等方面。图表12：2026年4月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件具体内容4月16日财政部、住建部:《关于开展2026年度中央1.2026年，中央财政支持实施城市更新工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。每省(自治区)及新疆生产建设兵团可推荐1个城市参评，申报城市需同时满足以下基础条件:建立财政支持实施城市更新行动的通知》具体实施范围相对集中，主要位于城市老城区;城市财力满足城市更新投入需要，地方政府债务风险可控，不得因开展城市更新形成新的政府隐性债务;202411日以来，在住房和城乡建设领域未出现重大生产安全事故或重大负面舆情事件。2.中央财政资金补助标准。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中:81012亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。"4月20日中国人民银行:全国银行间同业拆借中心公2026420日贷款市场报价利率(LPR)为:1LPR3.0%，5LPR3.5%LPR在下一次发布LPR之前有效。"布贷款市场报价利率（LPR）公告4月22日共青团中央、中央网到2035年，与基本建成现代化人民城市同步，形成比较成熟完善的青年发展制度体制，走出中信办、国家发改委等15部门:联合印发《关国特色青年发展型城市建设新路子。强化城市规划适青导向；加大城市服务惠青力度；增强城市发展聚青效应。于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》4月22日中共中央、国务院:《关于更高水平更高加强建筑节能降碳。严格新建建筑能效管理，优化建筑节能降碳设计，推动超低能耗建筑规模化发展，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。结合老旧小区改造、清洁取暖等工作，积极推进既质量做好节能降碳工有建筑节能降碳改造，加强建筑运行节能降碳管理。建立建筑能效等级制度。优化建筑用能结作的意见》构，有序推进建筑光伏一体化建设，因地制宜推进余热资源和非化石能源供热替代。4月26日中共中央、国务院:1.提高公共服务水平。推行由常住地提供基本公共服务，结合实际逐步推动相关公共服务随人《关于加强新就业群走。健全符合新就业群体特点的社会保障制度体系，完善社会保险关系转移接续机制。扩大职体服务管理的意见》业伤害保障试点，建立健全职业伤害保障制度。做好职业病防治工作。做好跨省异地就医直接结算服务。稳步推进新就业群体参加住房公积金制度。2.营造和谐友好从业环境。推进社区、商圈、楼宇、园区、交通枢纽、公路服务区、网络直播间等友好场景建设。加强党群服务中心、新时代文明实践中心(所、站)、工会驿站、青年之家、妇女之家、司机之家等统筹使用和运行维护管理，完善服务网络。结合实际协调帮助解决新就业群体住宿、餐食、停车、道路通行等问题。4月28日中共中央政治局:召开会1.要用好用足宏观政策。持续优化财政支出结构，兜牢基层“三保”底线。增强货币政策前瞻性灵议，分析研究当前经济活性针对性，保持流动性充裕。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。做好宏观政策形势和经济工作取向一致性评估。2.要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。有序化解地方政府债务风险，着力解决拖欠企业账款问题。推动中小金融机构改革，稳定和增强资本市场信心。开资料整理，交银国际地方层面 据不完全统计，428房子及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。图表13：2026年4月各地房地产政策宽松内容梳理日期4月1日地点西藏主要内容商品房公积金最高贷款额度提至180万元4月2日武汉取消借款人户籍限制、异地住房公积金贷款和商转公贷款受理范围扩大至全国4月3日成都发布《城市更新条例》4月4日广州发布“好房子28条”，塑造活力宜居“好城区”4月8日北京“十五五”规划提升住房保障能力,推动房地产市场平稳健康发展，大力实施城市更新4月8日深圳推出“金融顾问团”，将围绕房地产项目纾困等领域开展深度对接4月9日郑州发布支持青年群体安居置业，强化多子女家庭购房支持等8条措施4月10日河南加快适老住宅建设，支持老旧小区加装电梯4月13日无锡发布两项购房新政，支持人才购房和家庭改善购房4月14日天津支持存量商务楼宇盘活利用，用作保障性租赁住房等居住类业态4月15日海南发布“好房子”技术导则，打造高品质宜居海岛住宅4月16日央行将实施好适度宽松的货币政策4月16日南京扩大住房公积金异地贷款范围至安徽省全域4月16日郑州调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限4月17日泰州实施“一群体一策”购房补贴、加大“青新群体”购房支持力度、激发多层次住房消费活力等10条政策4月20日青岛最高贷款额度叠加后可达240万元，并化住房公积金提取政策4月20日珠海出台房地产优化新政，从住房供给优化、合理住房需求释放、港澳居民置业服务优化、土地与存量盘活四个维度系统发力4月20日济南公积金贷款上限提至240万，试点老旧住房原拆原建4月20日佛山组织开展首批商品住房“以旧换新”工作4月20日湖南出台16项举措推动城市更新，四大领域优化助力城市品质提升4月22日苏州发布公积金新政，为“新农人”提供专属公积金服务4月22日上海一季度新建商品房销售面积397.32万平方米4月23日湖南《湖南省好房子建设技术导则》正式印发，定义湖湘“好房子”新标准4月24日海口明确规定限价商品住房的上市条件、缴费比例、交易流程及特殊情形处置等4月24日鄂州出台涵盖贷款支持、灵活缴存、提取扩容、服务升级、同城化协同、人才保障六大方面共17条住房公积金制度改革举措4月25日湖北“十五五”规划以房地产新模式推进城市高质量发展，“七大战略”推动支点建设取得决定性进展4月27日温州发布住房公积金、信贷等“新十条”房地产政策4月28日广东江门发布“人才房票”政策，购房直减6万元，再加补贴4月28日长沙公积金新房最高可贷156万元4月29日深圳出台限购优化新政，核心定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域限购，符合条件的可在原基础上多买1套4月30日广州大力支持住房消费，畅通一、二手住房置换链条4月30日天津发布新政，聚焦盘活存量、满足需求、规范市场三大方向4月30日武汉推出新版“汉七条”:加大信贷支持力度，购房补贴惠及多类人群开资料整理，交银国际主要公司以及万科企业 2026159.5亿元，167.7亿元。429日，万科企业股份有限公司发布2026年1季度报告，期内万科实现营业收入289.323.9%59.5亿元，较上年同期收窄4.71%。一季度整体毛利率为9.1%，同比提升3.0个百分点。房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1%；经营服务业务贡献124.8亿元，同比增长1.7%；合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.742.2%53.8%。股东结构方面，深圳市地铁集27.18%，仍为第一大股东。1季度，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，并完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8,700万元。保利发展20261457.3亿元，517.82亿元。42720261季度报告。1457.315.74%21.8856.53%的净利润9.16亿元，同比下降57.06%金流量净额为86.73亿元，同比增长422.97%出减少；筹资活动产生的现金流量净额为-36.47亿元，同比由净流入转为净流出，因新增有息负债减少。1517.82亿元，同比减17.84%114.7524.79%。16859%19573%20263311.176万亿元，较上年末下降1.08%。绿城中国今年前三个月总合同销售金额约386亿元。49日，绿城中国控股有限公司披露截至2026年3月31日止三个月未经审核营运数据。2026年32,8404215136,012元。20261-382256亿元。2026年3月绿城集团代建项目取得销售面积约38万平方米，销售金额约552026331176386亿元，同比下降26.34%。碧桂园3,600万股工作费用股份，4273,600万股额外协调委员会工作费用股份。根据公告，碧桂园已改为于2026