2026年四川省物业管理师职业技能等级认定（技能实操+理论知识） 考点知识解析

2026年四川省物业管理师职业技能等级认定（技能实操+理论知识）考点知识解析第一部分：法律法规与职业道德深度解析在物业管理实务中，法律合规性是执业的基石。2026年的考试重点将集中在《民法典》物权编中关于业主共同决定事项的表决规则、物业服务合同的性质与解除、以及建筑物及其附属设施的费用分摊与收益分配。考生需熟练掌握“专有部分面积”与“业主人数”的认定标准，特别是在涉及维修资金使用时的“双三分之二”与“双过半”原则的灵活运用。此外，四川省物业管理条例中对物业承接查验、信用信息评价的特别规定也是必考点。【理论知识真题】一、单项选择题1.根据《民法典》规定，业主共同决定事项中，关于筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.三分之二；二分之一D.二分之一；三分之二2.四川省物业服务收费管理相关规定中，采取包干制形式的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和（）。A.物业服务企业的利润B.物业服务企业的佣金C.专项维修资金D.业委会办公经费3.物业服务企业在物业管理活动中，基于物业服务合同对业主房屋进行管理时，其管理权的性质属于（）。A.行政管理权B.委托代理权C.自治管理权D.基于合同约定的服务权4.根据《住宅专项维修资金管理办法》，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于（）。A.购买国债B.发放员工福利C.购买企业债券D.对外出借5.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.侵权责任二、多项选择题6.物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开并及时更新：（）。A.物业服务合同履行情况B.专项维修资金使用情况C.物业服务项目的收支情况D.业主委员会成员的私人财产状况E.物业服务收费项目及标准7.发生下列突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，并采取相应的安全防范措施：（）。A.火灾B.煤气泄漏C.电梯困人D.业主家中宠物走失E.气象灾害（如暴雨、台风）8.业主在物业管理活动中，享有下列权利：（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.监督业主委员会的工作E.拒绝缴纳物业费（无正当理由）9.物业管理区域内，禁止下列行为：（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品C.占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面D.擅自改变物业使用性质E.在公共绿地种植蔬菜10.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交下列资料和财物：（）。A.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理必需的其他资料E.本企业的商业秘密资料三、判断题11.只要物业服务企业提供了服务，无论服务质量是否符合合同约定，业主都必须全额缴纳物业费。（）12.业主大会作出制定或修改管理规约的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（）13.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给第三方，但不得将其全部责任一并转让。（）14.四川省规定，新建住宅物业实行质量保修金制度，建设单位在办理房屋所有权初始登记前，应当一次性足额交纳物业质量保修金。（）15.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）【答案与解析】1.答案：A解析：本题考查《民法典》第278条。筹集维修资金属于重大事项，需“双三分之二”参与表决，且需参与表决者“双过半”同意。注意区分“筹集”与“使用”维修资金，使用维修资金只需参与表决者“双过半”同意（一般情况），而筹集则门槛更高。2.答案：A解析：本题考查物业服务费的计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。其构成包括成本、税费和利润。酬金制则只包括成本和税费，利润按约定比例提取。3.答案：D解析：物业服务企业的管理权来源于合同的约定，属于民事权利中的基于合同的服务权，而非国家行政机关的行政管理权，也不是业主大会的自治管理权直接赋予的，而是通过委托合同转化而来。4.答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，在保证正常使用前提下，可以用于购买国债，禁止用于其他理财、投资或挪作他用。这是为了确保资金安全的同时实现保值增值。5.答案：C解析：物业服务企业与业主之间是平等的民事主体关系。企业未履行合同义务，承担的是违约责任。如果因违约同时导致了侵权后果，可能发生责任竞合，但基础法律关系是违约。6.答案：ABCE解析：依据《四川省物业管理条例》及国家相关规定，物业服务企业必须公开服务合同、维修资金、收支情况及收费标准。D选项涉及个人隐私，不得公开。7.答案：ABCE解析：物业服务企业需建立应急预案应对危及公共安全的突发事件。火灾、煤气泄漏、电梯困人、气象灾害均属于此类。D选项宠物走失属于业主个人事务，非公共安全突发事件，企业可协助但非必须启动应急预案。8.答案：ABCD解析：依据《民法典》及《物业管理条例》，业主享有服务接受权、建议权、监督权等。E选项无正当理由拒缴物业费是违法行为，不是权利。9.答案：ABCDE解析：均为法律法规明令禁止的违规行为，涉及结构安全、公共安全及公共利益。10.答案：ABCD解析：物业服务合同终止，必须进行承接查验和资料移交。E选项企业商业秘密不属于移交范围。11.答案：错误解析：物业服务具有履约瑕疵抗辩权。如果服务质量严重不达标，业主可以要求减免或拒缴（需通过法律途径或经业委会确认），并非必须全额缴纳。12.答案：正确解析：制定和修改管理规约、业主大会议事规则属于一般事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。13.答案：错误解析：根据《民法典》第941条，物业服务人不得将其应当提供的全部专项服务转委托给第三人，或者将其全部专项服务支解后分别转委托给第三人。即“整体转包”或“支解转包”是违法的。14.答案：正确解析：四川省实施的物业质量保修金制度，旨在落实建设单位的质量保修责任，保障业主权益。15.答案：正确解析：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订、履行物业服务合同是其法定职责。第二部分：房屋建筑与设施设备管理技术解析此部分是技能实操的核心。考生需掌握房屋构造的基本知识，熟悉给排水、供电、消防、电梯、弱电智能化系统的运行原理及常见故障处理。2026年考试特别关注“老旧小区改造”中的设施设备更新技术，以及“智慧物业”背景下的设施设备远程监控应用。在实操考核中，可能会涉及识读工程图纸、制定设施设备保养计划以及应急抢修方案的编制。【理论知识真题】一、单项选择题16.在建筑给排水系统中，用于防止排水管道内的有毒有害气体窜入室内的装置是（）。A.存水弯B.水表C.止回阀D.闸阀17.物业管理区域内，消防供水的最不利点消火栓的静水压力不应低于（）MPa。A.0.07B.0.10C.0.15D.0.2518.电梯的年度安全检验期限届满前（）个月，物业服务企业应当向特种设备检验检测机构申报定期检验。A.1B.2C.3D.619.在照明电路中，火线与零线之间的电压通常为（）。A.220VB.380VC.110VD.36V20.变压器运行中，其上层油温一般不应超过（）。A.60℃B.75℃C.85℃D.95℃二、多项选择题21.物业服务企业对房屋及设施设备的维修养护方式主要包括：（）。A.定期检修B.紧急抢修C.计划养护D.日常巡查E.用户报修22.消防系统中的“报警阀组”主要包括：（）。A.湿式报警阀组B.干式报警阀组C.雨淋报警阀组D.预作用报警阀组E.安全阀23.下列属于建筑智能化系统（IB）子系统的有：（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信自动化系统（CAS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范系统（SAS）E.停车场管理系统24.电梯出现下列哪种情况时，物业服务企业应当立即停止运行，并组织维修：（）。A.平层准确度超过标准B.电梯运行速度异常C.层门、轿门关闭不严D.钢丝绳断丝数超标E.轿内照明损坏25.二次供水设施清洗消毒的一般要求包括：（）。A.每半年至少清洗一次B.每年至少清洗一次C.清洗后水质需经检测合格D.建立清洗消毒档案E.向业主公示检测结果三、计算题26.某住宅小区共有电梯20台，每台电梯的曳引电动机功率为15kW，电梯运行平均负载率为60%，每天运行时间为12小时。若电费单价为1.0元/度，请计算该小区电梯每月（按30天计）的总电费支出。（保留小数点后两位）计算公式：有功功率P=单台日耗电量W单台月耗电量W总电费F=【答案与解析】16.答案：A解析：存水弯利用存水形成水封，隔绝下水道臭气。水表计量水量，止回阀防止倒流，闸阀截断水流。17.答案：A解析：根据《消防给水及消火栓系统技术规范》，建筑高度不大于54m的住宅，最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa。18.答案：A解析：依据《特种设备安全法》，使用单位应当在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验要求。19.答案：A解析：我国民用单相电压标准为220V，三相线电压为380V。20.答案：C解析：油浸式变压器上层油温允许值一般为85℃，以防油质劣化造成绝缘损坏。21.答案：ACDE解析：维修养护方式通常分为计划性（定期、计划）和反应性（日常巡查发现问题、用户报修）。紧急抢修属于突发事故处理，不属于常规养护方式分类。22.答案：ABCD解析：自动喷水灭火系统根据系统类型不同，配备相应的报警阀组。安全阀不属于报警阀组。23.答案：ABCDE解析：3A（BAS,CAS,OAS）是智能建筑的核心，SAS（安防）和停车场管理属于BAS的子系统或独立系统，均属于智能化范畴。24.答案：BCD解析：B、C、D涉及运行安全，必须停梯。A、E属于一般故障，可在维修保养时处理，不影响紧急运行（但在条件允许时也应尽快修复）。25.答案：ACDE解析：根据《二次供水设施卫生规范》，每半年至少清洗一次。B错误。清洗后必须检测、建档、公示。26.答案：3240.00元解析：根据题意及公式：1.计算单台实际运行有功功率：P=15kW×602.计算单台电梯日耗电量：W3.计算单台电梯月耗电量：W4.计算20台电梯总耗电量：W5.计算总电费：F=64800kWh×1.0(注：题目若问的是总电费，答案为64800元。若题目问的是单台月电费，则为3240元。根据题目“该小区电梯每月的总电费支出”，计算结果为64800元。此处为了演示计算步骤，重新核对题目逻辑。题目问的是总电费。)修正计算步骤：FFF最终答案：64800.00元第三部分：环境秩序维护与客户服务实务解析本模块侧重于“软实力”的考察。包括清洁、绿化养护的标准与流程，治安防范（人防、技防、物防）的落实，以及客户投诉处理技巧。2026年四川省考试特别强调垃圾分类（成都及重点地市已实施）的具体操作流程，以及面对突发公共卫生事件时的环境消杀预案。在客户服务方面，重点考察“情绪劳动”管理、有效沟通机制以及如何利用信息化手段提升服务满意度。【技能实操案例分析题】案例一：高空抛物处理与法律责任某日，某小区3号楼2单元501室业主李某向物业服务中心投诉，称其停在楼下的私家车前挡风玻璃被高空抛下的矿泉水瓶砸裂。李某情绪激动，要求物业调取监控并赔偿损失，否则拒缴物业费。物业管理处调阅监控发现，该位置正好处于监控盲区，无法确定具体抛物楼层。问题：1.作为物业项目经理，你将如何接待并安抚李某？请列出具体沟通步骤。2.物业服务企业应采取哪些措施协助李某解决此事？3.针对监控盲区问题，物业应提出什么整改建议？4.李某能否以车辆受损为由拒缴物业费？请说明理由。案例二：消防应急疏散演练假设你负责管理一个高层住宅小区（共30层），该小区每层4户，每户3人。小区配备有消火栓系统、自动喷水灭火系统、防烟楼梯间及消防电梯。四川省消防总队要求组织一次全员消防疏散演练。问题：1.请制定本次演练的详细流程（至少包含5个关键步骤）。2.在演练中，发现12楼发生“火灾”，消防控制室收到报警信号，请简述控制室值班人员的标准操作程序。3.疏散过程中，针对行动不便的老人和残疾人，应采取何种特殊疏散措施？4.演练结束后，物业服务中心需要完成哪些后续工作？案例三：物业费收缴与诉讼时效某小区业主王某自2020年1月起一直未缴纳物业费，截至2025年12月，累计欠费60个月，金额共计9000元。物业服务企业多次通过电话、张贴催费函等方式催收，但王某均以房屋漏水未修为由拒付。2026年1月，物业计划向法院提起诉讼。问题：1.物业服务企业在提起诉讼前，必须完成哪些前置程序？2.王某以“房屋漏水”为由抗辩，在法律上是否成立？应如何处理？3.关于诉讼时效，法律是如何规定的？物业企业需注意什么风险？4.请计算若物业胜诉，王某除了缴纳9000元物业费外，还可能承担哪些费用？【答案与解析】案例一答案：1.沟通步骤：倾听与共情：首先请李某到安静会议室坐下，递上茶水，耐心倾听其陈述，不打断，对其车辆受损表示同情和理解。记录与确认：详细记录受损时间、地点、车辆状况及李某诉求，并请李某签字确认。解释与说明：客观说明监控调阅情况，坦诚告知存在盲区，解释物业的技术限制，但强调物业会全力协助。表明态度：明确表示物业对高空抛物持零容忍态度，将立即启动应急预案排查，并配合公安机关调查。后续跟进：承诺在24小时内给出进一步的处理反馈（如报警情况、排查结果）。2.协助措施：保护现场：立即安排秩序维护员对现场进行围挡，防止二次伤害或证据灭失。报警处理：协助业主拨打110报警，请求公安机关介入调查。全面排查：安排客服人员逐户走访该单元上方住户，进行询问和普法宣传，劝导肇事者主动承认。张贴通知：在单元大堂、电梯厅张贴警示通知，通报事件，发动业主提供线索。技术鉴定：如公安机关需要，提供抛落物品轨迹分析的技术支持（如聘请专业人士）。3.整改建议：增补监控：建议业委会利用公共收益或申请维修资金，在该区域加装仰拍监控摄像头，专门监控高空抛物。宣传警示：安装防高空抛物警示牌，定期在业主群宣传高空抛物的危害及法律后果。物理防范：建议有条件的业主安装防抛伞。4.拒缴理由分析：不能成立。理由：物业服务费是用于维护小区公共区域、设施设备及公共秩序的费用。车辆被砸是第三人（肇事业主）的侵权行为，并非物业服务企业未履行合同义务导致的直接后果。除非物业存在明显过错（如监控坏了未修、巡逻不到位导致无法查证），否则物业不承担赔偿责任，业主以此为由拒缴物业费缺乏法律依据。物业应协助业主向侵权人追偿。案例二答案：1.演练流程：预案制定与审批：制定详细演练方案，明确时间、地点、参演人员、疏散路线，报当地消防部门和街道办事处备案。动员与培训：召开动员大会，对员工进行分工培训（灭火组、疏散组、救护组、警戒组），通过公告、微信群通知业主，告知演练注意事项，避免引起恐慌。物资准备：检查消防器材、疏散指示标志、应急照明、对讲机、模拟烟雾等物资是否完好。实施演练：模拟火情发生，启动预案，按照灭火、疏散、救援、警戒流程实操。总结评估：演练结束，集合队伍，点评各小组表现，指出不足，形成演练报告。2.消防控制室操作程序：确认报警：接到报警信号，值班人员应立即携带对讲机等工具，迅速赶往报警点确认火情（“消控室人员不到场确认”是违规的）。启动预案：确认火灾后，立即按下手动报警按钮，将消防联动控制器打至“自动”状态。通讯联络：拨打119报警，讲清起火地点、燃烧物质、火势大小；通知项目经理及各应急小组到位。设备监控：监视消防设备运行状态，确保消防泵、喷淋泵、排烟风机正常启动，电梯迫降首层。广播疏散：启动消防应急广播，引导人员疏散。3.特殊疏散措施：登记造册：提前掌握小区内行动不便人员的位置、数量及基本情况。专人负责：演练中安排疏散组人员（或志愿者）实行“一对一”帮扶。优先疏散：在条件允许的情况下，优先引导其通过消防电梯或避难层进行疏散。等待救援：如火势较大无法自行疏散，应引导其进入靠窗户的房间或避难间，做好防烟措施，并在显眼位置示意等待救援。4.后续工作：恢复现场：检查并复位消防设施设备，清理模拟烟雾、道具，解除警戒。感谢业主：发布感谢信，感谢业主参与配合。总结改进：召开总结会，分析演练中暴露的问题（如设备故障、人员反应慢），制定整改措施。资料归档：将演练方案、照片、视频、总结报告整理归档。案例三答案：1.前置程序：书面催费：必须发送书面的催缴通知（挂号信、律师函或能证明送达的张贴照片），并保留送达证据。协商沟通：在诉讼前尝试与业主进行最后一次当面协商，了解其真实诉求，争取庭外和解。2.抗辩处理：不完全成立。分析：需区分漏水原因。若是房屋自用部位（如水管破裂）或相邻业主侵权导致，物业不担责，业主拒缴无理。若是公共部位（如主排水管堵塞、屋顶公共防水层破损）导致，且物业未尽到维修养护义务，则物业需承担相应违约责任，业主可要求减免物业费或赔偿。处理：物业应首先检查漏水点。若属公共部位维修责任，应立即维修，并就维修费用协商解决，在此基础上再谈物业费缴纳问题。若属业主自用部分，应明确告知其无关联性。3.诉讼时效分析：法律规定：《民法典》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。风险点：物业费是按周期缴纳的。2020年的费用在2023年底前诉讼时效已届满（除非有中断、中止事由）。注意：物业企业必须证明在2021年至2025年间，曾持续不断地向王某主张过权利（如每年的催费记录），以构成“诉讼时效中断”。若中间有超过3年未催费的记录，则该部分的物业费将丧失胜诉权（成为自然债务）。起诉时应重点主张近3年的费用。4.其他费用：逾期付款违约金：按照物业服务合同约定的违约金标准计算（通常为每日千分之几或万分之几）。诉讼费用：案件受理费。律师费：如果合同约定由违约方承担守约方为实现债权的律师费，且物业聘请了律师，则可主张律师费（需法院支持）。第四部分：物业经营管理与财务管理解析此部分考察物业经理的商业思维。内容包括预算编制、成本控制、多种经营（车位租赁、广告位管理、家政服务等）的开展，以及专项维修资金的管理。2026年考点侧重于“酬金制”与“包干制”的财务核算差异，以及如何利用闲置资源开展合规的增值服务。计算题可能涉及物业费测算、公共收益分配及税金计算。【理论知识与计算题】27.物业管理项目年度预算编制中，属于固定成本的是（）。A.人员工资（基本工资）B.公共区域水电费C.装修垃圾清运费D.节假日庆典装饰费28.某小区采用酬金制模式，2025年度物业服务支出总额为200万元，预收的物业服务资金为250万元，约定酬金比例为10%。则该年度物业服务企业应得的酬金为（）万元。A.20B.25C.50D.4529.关于物业管理区域内的公共收益，下列说法正确的是（）。A.全部归物业服务企业所有B.扣除合理成本后，属于业主共有C.全部归业主委员会所有D.由物业服务企业与业主委员会五五分成30.某物业项目总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。住宅物业费标准2.0元/月/平方米，商业物业费标准5.0元/月/平方米。假设收缴率为98%，请计算该项目全年的物业费总收入。计算公式：收入【答案与解析】27.答案：A解析：固定成本是指不随服务量（如入住率、人流）变化而变化的成本。人员基本工资、固定资产折旧、保险费等属于固定成本。水电费随用量变化，属于变动成本。28.答案：B解析：酬金制下，酬金通常按预收的物业服务资金总额的一定比例提取。酬金酬金*(注：部分合同可能约定按实际支出的一定比例提取，但常规考题若未特别指明“按支出”，通常指按预收总额。若按支出计算则为200*10%=20万。根据行业标准惯例及选项设置，B为最常见答案。)*29.答案：B解析：《民法典》第282条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。30.答案：252.96万元解析：根据公式：月收入=80,000×2.0+20,000×5.0月收入=160,000+100,000=260,0