2025年江苏物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案

2025年江苏物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)试题及答案第一部分：单项选择题1.根据《江苏省物业管理条例》，物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止前，与（）完成交接工作。A.新选聘的物业服务企业B.社区居民委员会C.街道办事处D.业主委员会答案：D解析：根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务合同解除或者终止时，原物业服务企业应当与业主委员会、新选聘的物业服务企业办理交接手续。这是为了确保物业资料、设备设施及财务状况的平稳过渡，保障业主权益。2.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会答案：A解析：根据相关法规，水电暖气等费用属于终端用户消费，专业经营单位应当直接向最终用户（业主）收取费用。物业服务企业接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。3.物业服务企业应当至少每（）将物业服务费用收支情况在物业管理区域内显著位置公布一次。A.季度B.半年C.一年D.两年答案：C解析：为了保障业主的知情权和监督权，物业服务企业实行酬金制收费方式的，应当每年公布物业服务资金的收支情况；实行包干制的，也应当每年公布收支情况（部分地区规定半年，但结合江苏省常规实操及全国通用标准，年度公示是基础要求，具体实操中常要求更频繁，但此处以法规最低年度为准，或结合江苏实操常为半年，此处选C作为年度底线或A作为实操高频，鉴于江苏实操要求较高，通常要求每半年或每季度，但题目若考察法规基础，选C；若考察江苏实操细则，常为半年。此处设定为年度公示法规要求，但在实操中江苏多地要求半年。为了符合中级实操标准，取C）。注：江苏多地细则要求半年，但通用法规为一年，此处以通用法规为基准，实操中建议半年。4.在物业管理活动中，业主认为物业服务企业的服务不达标，拒绝交纳物业费的，下列说法正确的是（）。A.业主可以拒交全部物业费B.业主可以拒交部分物业费C.物业服务企业可以催交，不得通过停水停电方式催交D.物业服务企业可以切断业主的水电以催交答案：C解析：业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以催交。但是，物业服务企业不得以业主欠交物业费为由，采取停水、停电、停气等违约行为。业主对服务质量有异议，可以通过协商、投诉或诉讼解决，但不能随意拒交。5.房屋装饰装修管理中，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知（）。A.装修公司B.业主C.业主及装修施工人员D.仅需告知业主答案：C解析：装修管理涉及业主和实际施工方。物业服务企业需将管理规约中关于装修的禁止行为（如拆改承重墙）和注意事项告知业主，并由业主转告装修施工人员，或在办理装修手续时直接告知双方，以确保装修安全。6.物业服务企业对于物业管理区域内的公共绿地、道路的养护管理，属于（）服务。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.环境卫生D.公共秩序维护答案：A解析：公共绿地、道路属于物业的共用部位。虽然绿化养护通常被归类为环境清洁维护的一部分，但在严格定义上，道路、绿地本体属于共用部位，对它们的维护属于共用部位维护范畴；如果是修剪花草、清扫路面垃圾则属于环境卫生。本题侧重于“绿地、道路”作为本体的养护，归入共用部位维护更为贴切，或者根据具体分类体系，绿化归入环境。通常中级考试中，绿化归入“环境清洁卫生”服务，道路归入“共用部位”。综合来看，A选项侧重本体，C侧重清洁。此处选A强调对物业本体的管理责任。7.下列费用中，属于物业服务支出的是（）。A.物业服务企业固定资产折旧B.物业服务人员工资C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用D.业主委员会办公经费答案：B解析：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。选项C的大修中修更新改造费用需从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出。选项A虽然也是成本构成，但B是核心运营支出。本题中B最典型。注：A也是成本，但C是绝对干扰项。8.消防控制室应当实行（）小时值班制度。A.8B.12C.18D.24答案：D解析：根据消防技术标准，消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，确保及时发现和处理火警。9.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.50%，50%B.2/3，2/3C.1/2，2/3D.2/3，1/2答案：B解析：根据《民法典》及《江苏省物业管理条例》，筹集和使用专项维修资金属于应当由业主共同决定的事项，且需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。10.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.侵权责任答案：C解析：这是基于合同关系产生的违约责任。如果同时构成侵权，则可能发生责任竞合，但在物业管理合同语境下，首要的是违约责任。11.物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.街道办事处C.相关行政管理部门D.开发建设单位答案：C解析：发生安全事故，如火灾、爆炸等，首要任务是向公安、消防、医疗等行政专业救援部门报告，同时向有关部门和当地政府报告。12.二次供水设施清洗消毒频次一般为（）。A.每季度一次B.每半年一次C.每年一次D.每两年一次答案：B解析：根据生活饮用水卫生监督管理要求，二次供水设施清洗消毒一般每半年不得少于一次，并经水质检测机构检测合格后方可使用。13.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.2万元以上10万元以下D.1万元以下答案：A解析：根据相关物业管理法规，超越资质等级承接业务的，罚款额度通常为1万元以上5万元以下。14.业主转让房屋建筑物专有部分的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.由转让人保留C.由受让人与转让人协商D.消灭答案：A解析：根据《民法典》，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。15.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.维修答案：C解析：在安全事故发生时，物业的首要职责是协助救助，保护生命财产安全是第一位的。16.住宅室内装饰装修活动，禁止（）。A.搭建建筑物B.改动卫生间厨房间防水层C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸D.以上全部答案：D解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；不得拆改承重墙体；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；不得改动卫生间、厨房间防水层。17.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处（）的罚款。A.违法所得1倍以上3倍以下B.违法所得1倍以上5倍以下C.5万元以上20万元以下D.1万元以上5万元以下答案：B解析：根据《物业管理条例》第六十一条，聘用未取得职业资格证书人员的，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款。18.专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.业主C.开发建设单位D.政府答案：B解析：专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修和更新、改造的资金，属于业主所有。19.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.专项服务业务B.保安服务C.保洁服务D.绿化服务答案：A解析：物业服务企业可以将专项服务（如保洁、绿化、电梯维保等）委托给专业公司，但不得将全部管理责任转包，即不得将整体管理业务一并转委托。20.江苏省规定，新建物业建设单位在交付使用前，应当向（）移交物业管理资料。A.街道办事处B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门答案：B解析：在前期物业管理阶段，建设单位应当通过招投标或协议方式选聘物业服务企业，并在交付使用前向物业服务企业移交相关资料。第二部分：判断题1.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（）答案：正确解析：根据《民法典》及《物业管理条例》，业主大会或业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。2.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。（）答案：正确解析：除了基础服务，物业可以提供特约服务，如家政、维修等，费用由市场调节，双方协商。3.物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。（）答案：正确解析：物业使用人（承租人等）的实际权利义务由租赁合同约定，但其行为必须遵守管理规约。业主对物业使用人的违法行为承担连带责任。4.专项维修资金经业主大会批准，可以用于购买国债等理财产品，但风险必须可控。（）答案：错误解析：根据最新规定，专项维修资金应当专款专用，严禁挪用。虽然部分地区早期曾探讨保值增值，但目前严格限制其使用范围，主要用于维修更新改造，禁止用于风险性投资。即使在允许存储增值的地区，也仅限于银行存储，严禁购买股票等高风险理财产品。5.物业服务企业公开承诺的服务标准，即使未写入物业服务合同，也具有法律效力，应当作为履行合同的依据。（）答案：正确解析：物业服务企业的公开承诺（如楼书、宣传广告）若具体明确，且对业主订立合同有重大影响，即使未载入合同，也应当视为合同条款的一部分，具有法律效力。6.因物业管理区域内的房屋装修、堆放易燃易爆物品等行为导致火灾的，物业服务企业只要尽到了提示义务，就不承担任何责任。（）答案：错误解析：虽然主要责任在肇事人（业主或使用人），但物业服务企业有维护公共秩序和安全防范的义务。如果物业未尽到巡查、制止、报告等义务，导致险情发生或扩大的，需承担相应的补充责任或违约责任。7.业主有权查阅物业管理档案资料，物业服务企业应当予以配合，但涉及商业秘密的除外。（）答案：正确解析：业主对涉及自身权益的档案有知情权，但物业企业正常的商业运作流程、其他业主的隐私等商业秘密或个人隐私除外。8.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）答案：正确解析：这是前期物业向正式物业过渡的法律规定。一旦业委会与新物业签了合同，前期合同自然终止。9.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。通常情况下，住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。（）答案：正确解析：为了保障业主在前期无法定价时的权益，大多数地方对住宅前期物业收费实行政府指导价，业委会成立后可实行市场调节价。10.物业管理用房的产权属于全体业主共有，物业服务企业可以无偿使用，但不得改变其用途。（）答案：正确解析：物业管理用房是建设单位在开发建设中按规定配置的，产权归全体业主共有，供物业在服务期间使用。11.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）答案：正确解析：这是法规规定的两种合法表决形式。现代还包括电子投票形式。12.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担赔偿责任。（）答案：正确解析：这是违约责任的直接体现。13.房屋所有权人不得将房屋分割出租，但可以将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人居住。（）答案：错误解析：根据《商品房屋租赁管理办法》，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。14.建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）答案：正确解析：这是对建设单位违规行为的处罚规定。15.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）答案：正确解析：这是保障业主知情权的重要内容，特别是涉及经营收益部分。第三部分：多项选择题1.物业管理区域内，下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施答案：ABCD解析：根据《民法典》第278条，以上事项均属于业主共同决定的重大事项。2.物业服务企业应当在物业管理区域内公示的下列信息包括（）。A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准B.收费标准、收费方式C.物业共用部位、共用设施设备的使用情况D.业主委员会的经费收支情况（若物业代管）答案：ABC解析：D选项通常由业委会自行公示，除非委托物业代管且公示。A、B、C是法定的物业公示内容。3.下列哪些情形，物业服务企业有权要求业主或使用人恢复原状、赔偿损失？（）A.擅自拆改承重墙B.擅自改变房屋使用性质（如住改商）C.损坏公共绿化D.正常房屋老化导致的墙面开裂答案：ABC解析：D属于自然老化，由维修资金处理或自费维修，不涉及侵权赔偿。A、B、C属于侵权行为。4.物业服务企业应当建立健全的安全管理制度包括（）。A.岗位责任制度B.巡查制度C.应急救援预案D.操作规程答案：ABCD解析：完整的物业安全管理体系需包含以上所有要素。5.前期物业管理阶段，建设单位承担的责任包括（）。A.选聘物业服务企业B.配置物业管理用房C.制定临时管理规约D.承担物业保修期内的维修责任答案：ABCD解析：前期物业由开发商主导，以上均为开发商的法定责任。6.物业服务企业在承接查验时，应当重点查验（）。A.共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.业主私有财产答案：ABC解析：承接查验是针对公共区域和资料的，不涉及业主私有财产。7.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同答案：ABCD解析：以上均为业主的法定权利。8.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的维修B.物业共用设施设备的更新C.物业共用设施设备的改造D.业主自用门窗的维修答案：ABC解析：专项维修资金用于共用部分。D选项属于自用部分，费用由业主自理。9.物业服务企业可以将哪些专项服务业务委托给专业服务公司？（）A.保洁服务B.绿化养护C.电梯维护D.保安服务答案：ABCD解析：以上均可外包，但保安服务需聘请符合资质的保安公司，且物业需承担管理责任。10.江苏省物业管理条例规定，有下列哪些情况之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组建业主委员会筹备组？（）A.首次业主大会会议筹备B.业主委员会换届C.业主委员会任期届满未换届D.业主委员会不履行职责答案：ABCD解析：政府相关部门在特定情况下介入指导或协助组建业委会，保障业主自治落地。第四部分：情景分析题1.情景：某小区业主王先生在装修期间，为了增加使用空间，打算将连接阳台的混凝土墙体拆除。物业服务企业发现后，立即上门制止。问题：(1)王先生的做法是否合法？为什么？(2)物业服务企业应采取哪些措施？答案：(1)王先生的做法不合法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。该墙体可能涉及建筑结构安全或承重功能。(2)物业服务企业应当：a.立即予以制止，并向王先生出具书面整改通知书。b.告知王先生该行为的法律后果及安全隐患。c.及时向当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）报告。d.在装修巡查记录中做好详细记录。e.若王先生强行施工，物业应保留现场证据（照片、视频），配合执法部门查处。2.情景：夏季暴雨期间，某小区地下室车库进水，水深及膝。部分业主车辆被淹，情绪激动，要求物业赔偿。物业服务企业组织了排水，但速度较慢。问题：(1)针对此次水灾，物业服务企业应如何应急处理？(2)业主车辆被淹，物业服务企业是否一定承担赔偿责任？依据是什么？答案：(1)应急处理措施：a.立即启动防汛应急预案。b.通知车主尽快挪车，并通过广播、微信群等发布预警。c.投入所有排水设备（抽水泵）进行强排。d.在出入口堆放沙袋挡水，切断非必要电源。e.组织人员现场安抚业主，维持秩序。f.事后及时清理淤泥，消毒防疫，并统计损失上报保险公司及相关部门。(2)不一定。依据：赔偿责任取决于物业是否履行了合同义务及是否存在过错。a.如果暴雨属于不可抗力（如超历史极值），且物业已尽到了提示、防范、抢险义务（如平时保养了排水泵、暴雨时及时启动），则物业不承担赔偿责任。b.如果因排水泵故障（未及时维修）、排水沟堵塞（未清理）等物业维护管理不善导致排水不畅，或物业未及时通知、抢险不力，则物业需承担相应的违约赔偿责任。3.情景：某高层住宅发生火灾报警，消防控制室收到信号。问题：作为物业中控室值班人员，应按照什么程序处理？答案：处理程序：a.接到火警信号后，值班人员应立即携带对讲机、通讯工具等赶往现场确认（或安排安保人员确认）。b.确认为误报时，查明原因，做好记录，复位系统。c.确认为真实火情时：i.立即拨打119报警，讲清火灾地点、燃烧物质、火势大小、报警人姓名。ii.向项目经理及相关部门汇报。iii.启动消防应急预案，通过消防广播疏散被困人员。iv.启动消防联动设施（迫降电梯、切断非消防电源、启动排烟风机、消防泵等）。v.组织义务消防队利用灭火器、消火栓进行初期火灾扑救。vi.维护火场秩序，引导消防车进场，协助专业消防队灭火。4.情景：业主李女士投诉楼上住户夜间噪音扰民，多次沟通无效，要求物业解决。问题：物业服务企业应如何处理此类邻里纠纷？答案：处理流程：a.接待记录：详细记录投诉时间、地点、噪音类型、频率。b.现场核实：安排安保或工程人员在夜间进行实地勘查，确认噪音情况。c.调解沟通：联系楼上业主，转达投诉内容，进行劝解，引导其注意邻里关系，减少噪音。d.依据法规：告知《治安管理处罚法》关于制造噪音干扰他人正常生活的规定，施加心理压力。e.协助求助：若调解无效，建议李女士报警处理，物业可提供相关证明（如巡查记录）。f.跟踪回访：对处理结果进行回访，确保矛盾得到缓解或解决。5.情景：某小区业主委员会成立后，认为原物业服务企业服务不到位，决定解聘，并选聘了新物业。原物业以部分业主欠费为由拒绝退出。问题：(1)原物业的做法是否正确？(2)此时应如何处理交接？答案：(1)原物业的做法不正确。业主委员会依法解聘物业并签订新合同，原合同终止。业主欠费属于债权债务纠纷，不能作为拒绝退出、拒绝交接的理由。原物业应通过合法途径追缴欠费。(2)交接处理：a.在原合同终止前，业委会、原物业、新物业应共同制定交接方案。b.原物业应移交：物业管理用房、全部工程档案资料、财务资料（预收费用、欠费清单）、共用设施设备（及其钥匙、卡）等。c.对共用设施设备进行查验，确认现状，三方签字确认。d.结算相关费用，退还多收的预付款。e.若原物业拒不退出，业委会可向街道办、房管部门投诉，或向人民法院提起诉讼。第五部分：计算题1.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业用房建筑面积1.5万平方米，地下车库及配套用房0.5万平方米。该小区物业服务费标准为：住宅2.5元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米，地下车库及配套用房1.0元/月/平方米。若该小区入住率达到100%，且所有业主均按时全额缴纳物业费，请计算该小区一年的物业服务费总收入是多少？（使用LaTex公式）答案：解：已知条件：住宅面积=商业面积=配套面积=住宅单价=商业单价=配套单价=时间T计算公式：总收入I代入数值：月收入MM年收入I答：该小区一年的物业服务费总收入为318万元。2.某小区一栋高层住宅的消防水泵发生严重故障，需要更换。该栋楼共有100户业主，每户专有部分面积均为100平方米。更换水泵及安装调试费用共计60,000元。该栋楼总建筑面积为12,000平方米（含共用部位分摊面积）。请问每户业主应分摊多少费用？（假设费用按专有部分面积比例分摊，使用LaTex公式）答案：解：已知条件：总户数N每户面积=总费用=该栋楼涉及分摊的总建筑面积=12计算公式：每户分摊费用=代入数值：===答：每户业主应分摊500元。第六部分：综合案例分析题1.案例背景：某市“阳光花园”小区由A开发公司建设，前期物业服务由B物业公司担任。业主入住已满三年，但一直未召开首次业主大会会议。近期，小区内频繁发生失窃事件，电梯也经常困人，业主对B物业的服务极度不满。部分业主联名向街道办事处反映情况，要求成立业主委员会并解聘B物业。同时，B物业以经营亏损为由，拟将小区内公共道路的停车费从每月150元涨至300元，并在公告栏张贴了涨价通知。问题：(1)针对小区未成立业主大会的情况，街道办事处应履行哪些职责？(2)B物业单方面提高停车费的做法是否合法？为什么？停车收益应如何处理？(3)业主若想解聘B物业，需要经过什么程序？(4)针对电梯困人频发，B物业应承担什么责任？详细解析与答案：(1)街道办事处职责：根据《江苏省物业管理条例》，街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作。具体职责包括：a.接到业主联名申请后，核实情况。b.组建首次业主大会会议筹备组。筹备组通常由街道办事处代表、社区居民委员会代表、建设单位代表、业主代表组成。c.指导筹备组开展筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式；草拟管理规约、业主大会议事规则；确认业主名单及投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。d.监督首次业主大会会议的召开，确保程序合法。(2)B物业单方面涨价不合法。理由：a.物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。b.其使用和收费（包括停车费标准）应当由业主共同决定。通常需要业主大会表决通过。c.物业服务企业受业主委托进行管理，无权单方面决定调整属于业主共有的车位收益价格。停车收益处理：停车收费应当扣除物业服务企业因管理车辆发生的合理成本（如人员、设备折旧），剩余部分属于全体业主共有。这部分收益应当主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。物业企业必须定期公示收支情况。(3)解聘B物业服务企业的程序：a.必须在首次业主大会会议召开并成立业主委员会的基础上进行。b.召开业主大会会议，就解聘B物业、选聘新物业等事项进行表决。c.表决统计：根据《民法典》，应当由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。d.表决通过后，业主委员会应当与B物业依法办理解除物业服务合同的手续。e.业主委员会代表业主与新选聘的物业服务企业签订合同。f.做好新旧物业的交接工作。(4)B物业的责任：a.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相