2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）考前冲刺试题及答案

2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）考前冲刺试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的任务是（）。A.组建管理处B.参与竣工验收C.从物业管理的角度提出优化建议D.签订物业服务合同【答案】C【解析】本题考查早期介入的概念与内容。早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和施工建设，从物业管理的角度提出优化建议，以便建成后能更好地满足业主的需求和使用功能，方便日后的物业管理。A项属于前期准备阶段；B项属于竣工验收阶段，虽有参与但不是核心任务，核心是提建议；D项属于前期物业管理启动阶段。2.物业接管验收时，对于建设工期较长、设备设施复杂的物业，验收工作应当（）。A.一次性完成B.分阶段、分区域进行C.仅验收主体结构D.仅验收共用设施设备【答案】B【解析】本题考查物业接管验收的组织实施。对于建设工期较长、设备设施复杂的物业，为了确保验收质量和进度，通常采取分阶段、分区域进行验收的方法，而不是等到全部完工后才一次性验收，这样可以及时发现并整改问题。3.新建物业销售前，建设单位应当选聘物业管理企业，并与之签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.业主临时管理规约D.物业管理委托合同【答案】B【解析】本题考查前期物业服务合同。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。A项是业主大会成立后签订的；C项是管理规约，不是合同。4.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】本题考查物业管理招投标的评标委员会组成。根据相关规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的2/3，以保证评标的公正性和专业性。5.业主入住时，物业管理企业应当与业主签订（）。A.业主临时管理规约B.前期物业服务合同C.装修管理服务协议D.物业使用守则【答案】B【解析】本题考查业主入住手续办理。虽然C项也是可能签订的文件，但在入住时，最核心的法律关系确认是确认前期物业服务合同的效力，建设单位与物业企业签订的前期合同对业主具有约束力，通常在入住时物业企业会要求业主确认遵守。但严格来说，业主入住时，物业企业需查验业主身份，收取相关费用，并明确告知前期物业服务合同内容。在实务操作中，装修管理服务协议是在装修时签订。选项B是最基础的合同关系确认。6.物业管理企业在装修管理中，对于装修人申请的装修项目，涉及（）的，必须向有关部门申报。A.改变房屋外立面B.增加隔断C.铺设地砖D.更换门窗【答案】A【解析】本题考查装修登记管理。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道、设施；拆改燃气管道和设施。改变房屋外立面必须向城市规划行政主管部门申报。7.房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护费用，应当从（）中列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.业主自筹资金D.物业企业利润【答案】A【解析】本题区分物业服务费与专项维修资金的使用范围。物业服务费主要用于日常维修、养护、运行、管理（如清洁、保安、绿化、公共照明电费等）。专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。日常养护属于物业服务费范畴。8.物业管理企业至少每（）应当将物业服务费用收支情况向业主公布。A.季度B.半年C.年D.月【答案】C【解析】本题考查物业服务费的使用与公示。根据《物业管理条例》，物业管理企业应当至少每年将物业服务费用收支情况向业主公布，接受业主监督。9.物业管理治安防范工作中，下列不属于巡逻岗职责的是（）。A.查验可疑人员B.检查消防设施C.处理突发事件D.登记出入车辆【答案】D【解析】本题考查安全防范服务。巡逻岗的主要职责是在辖区内巡回检查，发现和处理安全隐患，查验可疑人员，检查消防设施完好性，处理突发事件等。D项登记出入车辆通常是固定岗（如门岗）的职责。10.物业档案管理中，物业承接查验归档文件属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案【答案】A【解析】本题考查物业档案的分类。基础档案是物业管理活动中形成的具有查考利用价值的原始记录，包括物业权属资料、工程技术资料、承接查验资料等。日常运行档案是日常管理产生的记录；业主档案是业主的信息；财务档案是资金管理记录。11.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若物业服务费标准为住宅2.0元/月·平方米，商业4.0元/月·平方米，则该小区每月理论应收物业服务费总额为（）万元。A.16B.24C.20D.22【答案】B【解析】本题考查物业服务费的计算。计算公式为：总80,12.物业管理企业更换项目经理，应当在更换后（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】本题考查项目经理备案制度。根据相关管理规定，物业管理企业聘用、解聘项目经理，应当在聘用、解聘后30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。13.业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订（）。A.前期物业服务合同B.物业服务合同C.业主大会议事规则D.物业管理规约【答案】B【解析】本题考查物业服务合同的签订。业主大会成立后，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。14.在物业管理风险防范中，针对高空抛物，下列措施最有效的是（）。A.禁止业主开窗B.安装防高空抛物监控摄像头C.全天候巡逻D.每户发放告知书【答案】B【解析】本题考查风险防范措施。高空抛物是物业管理中的难点。安装防高空抛物监控摄像头（仰拍）是目前技术手段中最有效的取证和威慑方式。A项不可行；C项难以覆盖；D项效果有限。15.物业管理企业拟利用共用部位设置广告，应当（）。A.自行决定并公示收益B.经业主委员会同意后公示收益C.经相关业主同意后公示收益D.经业主大会或业主委员会同意，所得收益主要用于补充专项维修资金【答案】D【解析】本题考查共用部位及收益的使用。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。16.电梯属于特种设备，安全管理责任主体是（）。A.物业管理企业B.电梯维保单位C.电梯制造单位D.业主委员会【答案】A【解析】本题考查特种设备安全管理。根据《特种设备安全法》，特种设备使用单位应当对特种设备的使用安全负责。在物业管理中，物业管理企业是电梯的使用单位，承担主体责任。维保单位承担维保责任。17.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业管理企业C.开发建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】本题考查公用事业费的收取。根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业可接受委托代收，但不得强制捆绑。18.紧急情况下，需要立即对房屋共用部位进行维修的，维修费用可以从（）中列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.业主临时分摊D.物业企业备用金【答案】B【解析】本题考查专项维修资金的紧急使用程序。发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以按规定使用专项维修资金。19.物业管理企业开展客户满意度调查，核心目的是（）。A.争取评优B.发现服务短板，持续改进C.完成年度指标D.应对业委会考核【答案】B【解析】本题考查客户满意度管理。满意度调查的本质是为了了解业主需求，发现服务中存在的问题，从而进行持续改进，提升服务质量，而不仅仅是为了应付考核或评优。20.某小区10号楼发生火灾报警，中控室值班人员的首要操作是（）。A.立即携带灭火器赶往现场B.通知消防部门C.确认火情，启动应急预案D.通知项目经理【答案】C【解析】本题考查消防应急处理流程。接到报警后，值班人员首先应通过对讲机或巡逻人员确认火情。一旦确认，应立即按照应急预案程序操作：启动消防设施、报警、疏散等。A项若未确认火情可能存在风险；B项是在确认火情后的步骤。21.物业管理招投标活动中，招标人不得擅自（）。A.中止招标B.终止招标C.修改招标文件D.发出中标通知书【答案】B【解析】本题考查招投标纪律。在提交投标文件截止时间后，招标人不得擅自终止招标，以保护投标人的合法权益。22.物业服务合同终止时，物业管理企业应当向业主委员会移交（）。A.全部物业档案资料B.部分物业档案资料C.仅财务资料D.仅设备图纸【答案】A【解析】本题考查退出与交接。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房、物业档案资料等移交给业主委员会，这是法定义务。23.业主在物业管理活动中，享有（）的权利。A.监督物业管理企业履行物业服务合同B.要求物业企业免收物业服务费C.擅自改变房屋用途D.占用共用通道堆放杂物【答案】A【解析】本题考查业主的权利。业主有权监督物业企业履行合同，提议召开业主大会等。B、C、D项均属于违反法律法规或管理规约的行为。24.绿化养护中，对于树木的修剪，主要目的是（）。A.增加木材产量B.美化树形，促进生长，保障安全C.减少浇水次数D.防止病虫害传播【答案】B【解析】本题考查绿化管理。修剪树木虽然也有防治病虫害的作用，但主要目的是为了保持树形美观、调节树木生长（如通风透光）、以及剪除枯枝死枝保障行人车辆安全。25.物业管理企业应对员工进行培训，其中“师徒制”属于（）。A.岗前培训B.在岗培训C.晋升培训D.专题培训【答案】B【解析】本题考查员工培训类型。师徒制通常是在职员工通过老员工的传帮带进行学习，属于在岗培训（OJT）的一种形式。26.专项维修资金存储专户的监督管理部门是（）。A.物业管理企业B.业主委员会C.房地产行政主管部门D.财政部门【答案】C【解析】本题考查专项维修资金的管理。房地产行政主管部门负责对专项维修资金的交存、管理和使用进行监督。27.物业管理企业介入房地产开发项目的规划设计阶段，是为了（）。A.降低建设成本B.方便日后物业管理，提高物业品质C.加快建设进度D.帮助开发商销售【答案】B【解析】本题考查早期介入的目的。早期介入的核心目的是从使用和管理的角度出发，提出建议，完善设计，减少后遗症，方便日后管理，提升物业品质。28.下列资料中，属于物业管理企业应当移交给业主委员会的档案资料是（）。A.企业内部员工档案B.物业管理财务账册C.业主名册D.企业商业机密【答案】C【解析】本题考查档案移交。退出管理项目时，物业管理企业必须移交的资料包括：物业档案资料（含竣工总平面图等）、业主档案资料、财务资料（如属代管）、物业管理用房等。企业内部员工档案和商业机密属于企业内部资料，不移交。29.物业管理中，关于“酬金制”的说法，正确的是（）。A.物业服务费结余归物业企业所有B.物业服务费不足由业主补足C.物业管理企业预收的物业服务资金属于代管性质D.适用于住宅专项维修资金的管理【答案】C【解析】本题考查酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。因此，预收资金属于代管性质。A项是包干制的特点。30.某小区业主委员会决定解聘原物业企业，应当在原合同期限届满前（）书面通知物业管理企业。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月【答案】C【解析】本题考查合同解除。业主委员会解聘物业管理企业，应当提前3个月书面通知物业管理企业（具体期限可能依据当地法规或合同约定，但通常为3个月），以便做好交接准备。31.物业管理企业在接管验收时，发现消防系统无法正常联动，正确的做法是（）。A.记录在案，并督促建设单位整改B.自行维修后接管C.拒绝接管，要求建设单位赔偿D.先接管，再动用维修资金维修【答案】A【解析】本题查验收问题处理。接管验收中发现质量问题，应明确记录在案，并书面告知建设单位，要求其限期整改。对于严重影响使用功能和安全的问题，可协商推迟接管，但标准程序是记录并督促整改。B项不应由物业承担维修费；D项不能动用维修资金解决开发遗留问题。32.物业服务成本中，一般不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用【答案】D【解析】本题考查物业服务成本的构成。根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括人员工资、社保、物业共用部位设备的日常运行维护、绿化清洁、秩序维护、办公费等。大修、更新、改造费用应从专项维修资金中列支，不计入物业服务成本。33.物业管理区域内车辆管理，车位应首先满足（）的需要。A.业主B.租户C.外来访客D.物业员工【答案】A【解析】本题考查车位管理原则。物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。34.物业管理企业应对投诉进行分类，按投诉性质可分为（）。A.有效投诉和无效投诉B.书面投诉和口头投诉C.咨询类和求助类D.建议类和抱怨类【答案】A【解析】本题考查投诉分类。按投诉性质分，通常分为有效投诉（确有服务问题或违规）和无效投诉（无理取闹或误解）。按方式分书面和口头；按内容分咨询、求助、建议等。35.在物业管理招标中，招标文件发出后，招标人确需进行澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（）日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A.5B.10C.15D.20【答案】C【解析】本题考查招标文件的澄清与修改。根据《招标投标法》，招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。36.物业管理企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、临时级D.高级、中级、初级【答案】C【解析】本题考查物业企业资质（注：根据最新改革，资质已取消，改为备案制，但作为经典考试题目，按原法规作答）。原建设部《物业服务企业资质管理办法》规定，资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。37.房屋完损等级鉴定中，一般房屋按（）进行分类。A.结构、装修、设备B.主体结构、围护结构C.承重构件、非承重构件D.基础、梁、柱、板【答案】A【解析】本题考查房屋完损等级。房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好或损坏程度来评定的。38.物业管理中的“ISO9001”质量管理体系认证，关注的是（）。A.环境管理B.职业健康安全管理C.质量管理D.财务管理【答案】C【解析】本题考查管理体系认证。ISO9001是质量管理体系；ISO14001是环境管理体系；OHSAS18001/ISO45001是职业健康安全管理体系。39.物业管理企业如果要实施品牌战略，基础是（）。A.大规模广告宣传B.高额利润C.优质的客户服务D.政府支持【答案】C【解析】本题考查品牌建设。品牌的基础是产品和服务质量。对于物业管理这种服务行业，优质的客户服务是建立品牌的根本。广告只是手段。40.关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，说法错误的是（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.前期合同具有过渡性D.前期合同对业主无约束力【答案】D【解析】本题考查两类合同的比较。前期物业服务合同虽然由建设单位与物业企业签订，但根据法规，该合同对业主具有约束力。业主在购房时即应知晓。D项说法错误。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究阶段的介入B.规划设计阶段的介入C.施工建设阶段的介入D.竣工验收阶段的介入E.销售阶段的介入【答案】ABCE【解析】本题考查早期介入的内容。早期介入贯穿于物业开发建设的全过程，包括可行性研究、规划设计、施工建设、销售阶段（协助销售、告知业主）等。D项竣工验收通常属于承接查验阶段，虽有关联，但早期介入重点在于“建议”和“优化”，验收是“查验”和“接收”。通常教材将早期介入分为前述四个阶段。42.物业承接查验应当包含的内容有（）。A.物业资料移交B.物业现场查验C.签订承接查验协议D.办理交接手续E.确定物业服务费标准【答案】ABCD【解析】本题考查承接查验的程序和内容。承接查验包括资料移交、现场查验、签订协议、办理交接。E项物业服务费标准通常在前期合同中约定，不属于查验的直接内容。43.业主在装修管理中，禁止的行为包括（）。A.搭建建筑物B.改变住宅外立面C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.扩大承重墙上原有的门窗尺寸【答案】ABCDE【解析】本题考查装修禁止行为。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，选项中所有行为均属于明令禁止的违规装修行为。44.物业服务费用实行包干制的，其特点包括（）。A.节余归物业企业B.亏损由物业企业承担C.节余归业主D.亏损由业主补足E.便于核算，相对简单【答案】ABE【解析】本题考查包干制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。这种方式利于企业激励，也便于业主核算，相对简单。C、D属于酬金制特点。45.物业管理企业应建立完善的应急预案，主要包括（）。A.火灾应急预案B.治安突发事件应急预案C.电梯困人应急预案D.水浸应急预案E.员工离职应急预案【答案】ABCD【解析】本题考查应急预案。物业管理常见的公共突发事件应急预案包括火灾、治安（如盗窃、斗殴）、电梯故障、水浸（水管爆裂）、停电停气等。E项员工离职属于人力资源日常管理，不属于公共突发事件。46.物业管理招投标过程中，评标标准通常包括（）。A.企业资质B.商务标（报价）C.技术标（物业管理方案）D.企业信誉E.与招标人的关系【答案】ABCD【解析】本题考查评标标准。评标主要看技术标（方案质量）、商务标（价格合理性）、企业资质及业绩信誉等。E项属于不正当竞争因素。47.物业管理档案管理的基本要求有（）。A.集中管理B.分散管理C.安全保密D.提供利用E.随意销毁【答案】ACD【解析】本题考查档案管理要求。档案管理应遵循集中统一管理、安全保密、便于提供利用的原则。B项分散管理容易造成丢失；E项随意销毁是违规的。48.物业管理区域内，下列哪些情况可以使用专项维修资金？（）A.屋顶防水层严重渗漏B.电梯需要更换主要部件C.业主家中装修D.楼道粉刷翻新E.外墙墙面剥落需要维修【答案】ABDE【解析】本题考查专项维修资金使用范围。专项维修资金用于共用部位的大中修和更新改造。屋顶、电梯、楼道、外墙均属于共用部位/设施。C项业主家中装修属于自用部位，费用自理。49.物业管理企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.倾听原则B.换位思考原则C.快速响应原则D.依法依规原则E.敷衍了事原则【答案】ABCD【解析】本题考查投诉处理原则。投诉处理应耐心倾听、换位思考、快速响应、依法依规解决。E项显然错误。50.房屋及设施设备管理中，维修方式包括（）。A.预防性维修B.计划性维修C.紧急维修D.改造性维修E.破坏性维修【答案】ABCD【解析】本题考查维修方式。常见的维修方式有预防性维修（基于时间或状态）、计划检修、紧急抢修、改造性维修（改善功能）。破坏性维修不是正常的维修方式。51.物业管理环境管理中，清洁服务的主要内容有（）。A.楼内公共区域清洁B.外围道路清洁C.垃圾收集与处理D.消杀服务E.绿化修剪【答案】ABCD【解析】本题考查清洁服务内容。包括楼内外清洁、垃圾处理、消杀（灭鼠灭蟑等）。E项绿化修剪属于绿化管理，不属于清洁服务。52.关于业主大会，下列说法正确的有（）。A.代表全体业主合法权益B.是物业管理区域的最高决策机构C.由街道办事处组织成立D.应当依法履行职责E.可以代替业主委员会行使日常权利【答案】ABD【解析】本题考查业主大会。业主大会代表全体业主，是最高决策机构，依法履行职责。C项业主大会由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织成立，但不仅仅是街道；E项业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构，不能说代替，而是业委会执行大会决定。53.物业管理企业的人力资源管理中，岗位设置应考虑的因素有（）。A.物业类型B.管理面积C.服务标准D.业主消费水平E.员工个人喜好【答案】ABC【解析】本题考查岗位设置。定岗定编主要依据物业类型（住宅、写字楼等）、管理规模（面积）、服务标准（合同约定）等。D项业主消费水平影响收费标准，但不是直接决定岗位数量的核心因素；E项个人喜好不能作为依据。54.物业管理风险的主要类型有（）。A.法律法规风险B.合同风险C.财务风险D.管理服务风险E.自然灾害风险【答案】ABCDE【解析】本题考查风险类型。物业管理面临的风险是多方面的，包括法律政策变化、合同纠纷、财务亏损、日常管理失误（如安全事故）、以及不可抗力等自然灾害。55.物业管理企业进行财务管理时，对代收代缴费用应（）。A.独立核算B.与物业服务费分开C.不得挪用D.计入企业收入E.据实向业主公布【答案】ABCE【解析】本题考查代收代缴费用管理。代收的水电暖等费用属于代管性质，应独立核算，专款专用，不得挪用，也不计入物业企业的营业收入（部分会计准则下作为其他应付款处理），并需据实公布。56.物业管理招标人发布招标公告，应当载明的事项包括（）。A.招标人的名称和地址B.物业项目的基本情况C.获取招标文件的办法D.投标截止时间E.中标人名单【答案】ABCD【解析】本题考查招标公告内容。招标公告应载明招标人情况、项目情况、获取招标文件办法、时间地点等。E项中标人名单是招标结果，不能在公告中预先载明。57.房屋共用设施设备包括（）。A.电梯B.绿化水箱C.楼道照明灯具D.业主自用的防盗门E.小区围栏【答案】ABCE【解析】本题考查共用设施设备。电梯、水箱、公共照明、小区围栏均属于共用。D项业主自用防盗门属于专有部分。58.物业管理企业应对员工进行绩效考核，考核指标通常包括（）。A.工作业绩B.工作能力C.工作态度D.出勤情况E.人际关系【答案】ABCD【解析】本题考查绩效考核。常见的考核维度包括业绩（KPI）、能力、态度、考勤等。人际关系虽然重要，但通常不作为直接的核心考核指标，除非是特定岗位。59.前期物业服务合同与物业服务合同终止的原因可能有（）。A.合同约定的期限届满B.业主大会决定解聘C.物业管理企业被吊销资质D.物业项目灭失E.物业管理企业并购重组【答案】ABCD【解析】本题考查合同终止。合同期满、业主解聘、企业丧失资格（如吊销资质、破产）、物业灭失（如拆迁）均可导致合同终止。E项并购重组通常主体资格延续，不一定导致合同终止。60.物业管理企业进行企业形象建设，常用的CIS系统包括（）。A.理念识别（MI）B.行为识别（BI）C.视觉识别（VI）D.听觉识别E.嗅觉识别【答案】ABC【解析】本题考查CIS系统。企业形象识别系统（CIS）主要由MI（理念）、BI（行为）、VI（视觉）三部分组成。三、案例题（共4题，每题10分）61.案例一：某高档住宅小区，由甲建设单位开发建设。在销售阶段甲建设单位选聘了乙物业管理企业，并签订了前期物业服务合同。业主丙入住后，认为小区物业服务不到位，且物业服务费过高，遂拒绝缴纳物业服务费。乙物业管理企业多次催缴未果，遂对丙采取断水断电措施。丙向当地房地产行政主管部门投诉。问题：1)业主丙拒绝缴纳物业服务费的理由是否成立？为什么？2)乙物业管理企业采取断水断电催缴费用的做法是否合法？为什么？3)若乙物业管理企业决定通过法律途径追缴物业费，应收集哪些证据？【答案】1)不成立。理由：根据《民法典》及《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时缴纳物业服务费用的义务。建设单位与物业企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。业主认为服务不到位或费用高，应通过协商、投诉或业主大会解聘等合法途径解决，而不能以此为由拒交物业费。除非物业服务企业未履行合同义务或履行存在重大瑕疵（如完全未提供基本服务），否则业主不能随意拒交。2)不合法。理由：根据《民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电供应是业主与公用事业公司之间的合同关系，物业企业无权因物业费纠纷切断业主的基本生活能源。3)应收集的证据包括：①前期物业服务合同（证明收费依据及服务标准）；②业主丙的产权证明、身份证明（证明主体资格）；③物业服务费欠费清单及催缴记录（如催款函、快递单、电话录音等，证明欠费事实及催收过程）；④提供物业服务的相关记录（如保洁记录、保安巡逻记录、设备维护记录等，证明企业已履行服务义务）。62.案例二：某小区业主委员会成立后，决定解聘原物业企业，并自行组织了选聘新物业企业的招标活动。招标文件规定，投标企业需具备一级资质，且需缴纳投标保证金50万元。A物业公司具备一级资质，但因资金周转困难，仅缴纳了10万元保证金。评标委员会认为A公司方案优秀，虽保证金不足，仍推荐其为第一中标候选人。业主委员会随后向A公司发出了中标通知书。一个月后，A公司以管理成本上涨为由，要求提高中标价，否则拒绝签约。问题：1)评标委员会推荐A公司为第一中标候选人的做法是否正确？为什么？2)业主委员会向A公司发出中标通知书后，合同是否成立？为什么？3)A公司拒绝签约的行为应承担什么法律责任？【答案】1)不正确。理由：根据《招标投标法》及相关规定，投标保证金是投标文件的组成部分，是保证投标人投标行为的担保。招标文件明确规定了需缴纳50万元保证金，A公司仅缴纳10万元，属于未对招标文件作出实质性响应，应当作为废标处理，不能推荐为中标候选人。2)合同尚未成立（或合同成立的前提条件未完全满足，需书面合同签订）。理由：根据《民法典》和《招标投标法》，招标人向中标人发出中标通知书，视为承诺生效，此时合同关系在法律上通常被视为成立。但在物业管理实务中，双方还需要依据中标结果签订书面的《物业服务合同》以确立具体的权利义务细节。然而，法律上中标通知书发出后，招投标合同关系即具有法律效力，A公司无权拒绝签约。注：若按严格法理，中标通知书发出即合同成立；若按实务操作常以签订书面合同为准。此处结合物业管理实务考试习惯，通常强调中标通知书的法律效力，A公司拒绝签约构成违约。修正：严格法律解释中，中标通知书发出即承诺生效，合同成立。但物业管理实务题常侧重于“应当签订书面合同”。综合回答：中标通知书发出具有法律约束力，A公司反悔即违约。3)A公司应承担违约责任。理由：中标通知书发出后，A公司即负有按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同的义务。A公司无正当理由拒绝签约，构成违约。业主委员会可以没收其投标保证金（如有），并要求其赔偿因重新招标造成的损失。如果保证金不足以弥补损失，A公司还应赔偿差额部分。63.案例三：某物业管理项目，总建筑面积20万平方米，住宅部分15万平方米，商业部分5万平方米。该小区采用酬金制计费方式。本年度预算总收入为500万元（含物业服务费及经营收入），预算总支出为480万元，酬金提取比例为预算总收入的10%。年终结算时，实际总收入为520万元，实际总支出为490万元。问题：1)请计算本年度物业管理企业应提取的酬金额。2)请计算本年度结余的资金数额及该资金的归属。3)若实际总支出为510万元，请计算本年度的亏损额及处理方式。【答案】1)本年度应提取的酬金计算：根据酬金制原理，酬金通常按约定比例从预收的物业服务资金中提取。公式：酬酬金（注：若按预算提取则为500×2)本年度结余资金计算及归属：结余资金=实际总收入-实际总支出-酬金结余修正计算逻辑：酬金制下，结余是指扣除物业企业酬金后的余额。计算方式一（先扣酬金）：520−计算方式二（总收入-总支出）：520−通常会计处理：酬金是成本的一部分。假设490万元已包含日常运营成本但未包含酬金，则：结结余重新审题：预算支出480万，酬金50万，合计530万。实际收入520万。说明预算本身有缺口。假设题目中“实际总支出”不含酬金：归属这表明实际上是亏损。若题目意图是考察正结余：假设实际支出为400万。结余针对本题数据：520−490=根据预算反推：预算支出480万，酬金50万，总预算需求530万。预算收入500万。说明预算本身就是亏损30万。