2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）仿真试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）仿真试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金这一重大事项，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；过半数2.物业服务企业在承接新建物业时，必须进行物业承接查验。查验中发现的问题，应与（）确认，并形成书面记录。A.房地产开发建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.社区居委会3.在物业管理区域内，电梯属于特种设备，其安全技术档案应当包括（）。A.电梯设计图纸、采购合同B.电梯日常检查记录、维护保养记录C.电梯销售商的营业执照、生产许可证D.业主使用电梯的投诉记录4.物业管理服务费中，不包括下列哪项费用？（）A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用D.物业服务企业办公费用5.灭火器压力表指针指向（）区域时，表示压力正常，可以正常使用。A.红色B.绿色C.黄色D.白色6.物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。下列哪项不属于禁止行为？（）A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道或设施D.铺设木地板7.当发生火灾时，疏散逃生应遵循的原则是（）。A.先救财物，后救人B.先救贵重物品，后救一般物品C.统一指挥、迅速撤离、互救互助D.等待消防员到来，不要自行移动8.物业服务企业关于档案管理的说法，错误的是（）。A.物业档案应建立电子化和纸质化双重管理B.业主档案可以随意提供给其他业主查阅C.档案管理应做到“齐全、准确、规范”D.物业档案应具有安全性、保密性9.在车辆停放管理中，关于停车位产权的描述，正确的是（）。A.地面停车位一律归全体业主共有B.规划内的地下车位，未计入公摊面积的，归开发商所有C.人防工程车位归投资者所有，但平时不得用于停车D.所有占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，归开发商所有10.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任或侵权责任D.道德责任11.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，公建配套2万平方米。若该小区物业服务费标准为2.5元/月/平方米，则该小区全年的物业服务费总收入（按100%收缴率计算）为（）万元。A.240B.300C.200D.2512.下列关于绿化养护管理的说法中，不正确的是（）。A.乔木修剪应保持自然树形，剪除枯死枝、病虫枝B.草坪修剪应遵循“三分之一”原则C.绿化喷灌应在中午阳光强烈时进行，以利于吸收D.病虫害防治应坚持“预防为主，综合防治”的原则13.物业服务企业公开选聘时，评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三14.业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主或者物业使用人。A.允许行为和注意事项B.禁止行为和注意事项C.允许行为和禁止行为D.装修设计方案15.物业共用设施设备维修，如涉及动用专项维修资金，必须符合相关法规。专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.房地产开发建设单位C.业主D.当地政府房管部门16.客户投诉处理的原则不包括（）。A.投诉必应B.独断专行C.快速反应D.适度保密17.水泵运行中，如发现电流表指针突然摆动过大，或水泵有异常声音，应首先采取的措施是（）。A.继续观察B.立即停泵检查C.加大润滑油D.调整阀门开度18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向（）移交相关资料和财物。A.房地产开发建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.街道办事处19.智能化物业管理系统中，通常所说的“三表远传”是指（）。A.电压表、电流表、功率表B.水表、电表、气表C.温度表、压力表、流量表D.考勤表、财务表、报修表20.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，通常由（）负责维护。A.物业服务企业B.业主委员会C.专业经营单位D.房地产开发建设单位二、判断题（共15题，每题1分，共15分。正确的选“A”，错误的选“B”）1.业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利。（）2.只要业主按时缴纳了物业服务费，物业服务企业就必须对业主自用部位的设施设备维修承担全部责任。（）3.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）4.在紧急情况下，为了疏散人群，物业服务人员可以使用消防电梯进行疏散。（）5.房屋租赁期间，承租人是该房屋的实际使用人，因此承租人可以直接作为业主大会的成员行使表决权。（）6.物业服务企业在装修管理中，收取的装修保证金（押金）在装修验收合格后，应在规定时间内无息退还。（）7.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。（）8.专项维修资金经业主大会批准，可以用于购买国债等理财产品以实现增值。（）9.物业服务企业有权制止物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为，并及时向有关行政管理部门报告。（）10.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）11.绿化养护中，除草的原则是“除早、除小、除尽”。（）12.住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。（）13.物业服务企业为了提升服务品质，可以在未经业主同意的情况下，擅自提高物业服务收费标准。（）14.物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘的，应当在期满前三个月书面告知物业服务企业。（）15.二次供水设施清洗消毒每半年不得少于一次，水质检测结果应当向业主公示。（）三、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.改变共有部分的用途2.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业管理区域内的绿化、道路D.业主的私有财产E.建设单位的相关资料3.物业服务企业应对物业管理区域内的违反治安、环保等法律法规的行为进行劝阻、制止，这些行为包括（）。A.违章搭建B.占用消防通道C.噪声污染D.乱倒垃圾E.正常的房屋装修4.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用5.下列关于消防栓维护保养的说法，正确的有（）。A.定期检查栓口是否完好，有无漏水B.定期检查水带、水枪是否齐全完好C.定期进行放水试验，检查出水压力D.消防栓可以随意被遮挡，只要能打开即可E.定期给消火栓箱门刷漆防锈6.物业服务企业在处理业主投诉时，常用的沟通技巧有（）。A.倾听B.同理心C.记录D.承诺E.推诿7.房屋共用部位包括（）。A.住宅的基础、承重墙体、柱B.楼板、屋顶C.梁、户外墙面D.门厅、楼梯间、走廊通道E.业主户内的承重墙8.物业管理应急预案的类型通常包括（）。A.火火应急预案B.治安突发事件应急预案C.水管爆裂应急预案D.电梯困人应急预案E.防台风防汛应急预案9.下列哪些情况可以动用专项维修资金？（）A.物业共用部位的维修B.物业共用设施设备的更新和改造C.业主自用窗户的更换D.物业共用设施设备的大修E.业主购买家具10.物业服务企业介入开发建设过程中的前期介入工作内容主要包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.参与竣工验收D.制定物业服务方案E.建立业主档案四、简答题（共5题，每题6分，共30分）1.简述物业服务企业在处理业主装修管理中的主要职责。2.简述火灾发生时，消防控制室值班人员的应急处置程序。3.简述物业管理服务中“酬金制”与“包干制”的主要区别。4.简述电梯困人救援的基本步骤和注意事项。5.简述物业服务质量评估的主要内容。五、计算题（共2题，每题10分，共20分）1.某住宅小区总建筑面积为120,000平方米，其中住宅建筑面积100,000平方米，商业用房建筑面积20,000平方米。该小区物业服务费实行包干制，住宅标准为2.0元/月/平方米，商业用房标准为4.0元/月/平方米。该小区共有800户住宅业主，20户商业业主。2025年度，住宅部分的实际收缴率为98%，商业部分的实际收缴率为95%。请计算：(1)该小区2025年度全年的物业服务费应收总额（单位：万元）。(2)该小区2025年度全年的物业服务费实收总额（单位：万元）。(3)若该小区2025年度的物业服务总支出为280万元，请计算该项目的年度经营结余。2.某物业管理项目，计划对一部使用了10年的电梯进行大修。该电梯属于全体业主共有。该小区共有业主200户，专有部分总面积为20,000平方米。本次大修工程预算总费用为100,000元。根据相关规定，维修费用分摊按业主专有部分面积比例分摊。业主王先生拥有该小区一套住房，专有部分面积为120平方米。请使用标准公式计算：(1)该小区每平方米专有部分应分摊的电梯大修费用。(2)业主王先生应分摊的电梯大修费用。(注：计算结果保留两位小数)六、案例分析题（共3题，每题35分，共105分）1.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。A公司服务规范，但近期小区内发生了一起高空抛物事件。某日，3号楼15层某住户家中的花盆从窗户坠落，砸坏了停在楼下的业主B的轿车挡风玻璃。业主B要求物业服务企业赔偿，理由是A公司没有安装监控摄像头，无法找到肇事者，且没有尽到管理义务。A公司辩称，高空抛物属于住户个人行为，与物业无关，且公司已在楼道张贴了禁止高空抛物的通知，尽到了告知义务。问题：(1)请结合《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，分析A物业服务公司是否应当承担赔偿责任？为什么？(2)针对高空抛物这一顽疾，物业服务企业应采取哪些管理和技术措施进行防范？(3)如果无法确定具体的侵权人，根据法律规定，受害人应如何维权？2.案例背景：某小区业主委员会（以下简称业委会）与B物业服务公司签订的《物业服务合同》将于2025年12月31日到期。2025年9月，业委会在未召开业主大会的情况下，直接与C物业服务公司签订了新的《物业服务合同》，并要求B公司在年底前撤场。B公司认为业委会程序违法，拒绝退出，双方发生对峙，导致小区管理混乱，部分设施设备无人维护，垃圾堆积。街道办和居委会介入调解。问题：(1)业委会直接选聘新物业公司的做法是否合法？为什么？(2)正常解聘和重新选聘物业服务企业的法定程序是怎样的？(3)作为物业服务企业，在合同到期未续签且面临强制退场的情况下，应如何应对以保障小区的正常运行和自身的合法权益？3.案例背景：某日晚上21:00，某小区业主张先生向物业服务中心报修，称家中卫生间突然漏水，情况紧急。物业工程部维修工小李在20分钟后到达现场。经检查，漏水原因是楼上业主李先生家装修时私改暖气管道，接口松动导致。小李关闭了本楼栋的总阀门止水，并告知张先生需要联系楼上处理。次日，楼上业主李先生拒绝配合维修，称管道在自家产权内，物业无权干涉。张先生家中因漏水造成地板受损，张先生要求物业赔偿损失。问题：(1)物业服务企业在此次报修处理过程中是否存在过错？如有，请指出。(2)针对楼上业主李先生拒绝配合的情况，物业服务企业应如何处理？(3)张先生要求物业赔偿损失是否合理？请阐述理由。参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】C解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。2.【答案】A解析：物业承接查验主要是物业建设单位向物业服务企业移交物业，因此查验中发现的问题应与房地产开发建设单位确认。3.【答案】B解析：特种设备安全技术档案应包括日常检查、维护保养记录等运行资料。设计图纸和采购合同虽然重要，但属于建设期资料，不是日常运行维护档案的核心；投诉记录不属于安全技术档案。4.【答案】C解析：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出。5.【答案】B解析：灭火器压力表中，红色区域代表压力不足（失效），绿色区域代表压力正常，黄色区域代表压力过高（有爆炸危险）。6.【答案】D解析：铺设木地板属于正常装修行为，只要不破坏房屋承重结构，不在禁止之列。A、B、C项均属于《住宅室内装饰装修管理办法》明确禁止的行为。7.【答案】C解析：火灾疏散应遵循“统一指挥、迅速撤离、互救互助”的原则，生命安全高于一切。8.【答案】B解析：业主档案涉及个人隐私，物业服务企业有保密义务，不得随意提供给其他业主查阅，除非法律程序要求或本人授权。9.【答案】B解析：规划内的地下车位，如未计入公摊面积，且开发商拥有初始产权，通常归开发商所有；地面占用道路车位归全体业主共有；人防车位使用权通常归投资者。10.【答案】C解析：物业服务企业因未履行合同约定导致损害，应承担违约责任；若同时符合侵权构成要件，也可能承担侵权责任。11.【答案】B解析：计算公式为：总面积×单价×12个月。100,12.【答案】C解析：绿化喷灌应避开中午阳光强烈时段，以防水分蒸发过快或灼伤叶片，通常在早晨或傍晚进行。13.【答案】C解析：根据《招标投标法》及相关规定，评标委员会中专家不得少于成员总数的三分之二。14.【答案】B解析：物业服务企业必须将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，以规避安全风险和法律纠纷。15.【答案】C解析：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。16.【答案】B解析：独断专行违背了客户服务的基本原则，处理投诉应耐心倾听、沟通协商。17.【答案】B解析：设备运行出现异常声音或电流剧烈波动，通常预示着机械故障或电气故障，应立即停机检查，防止事故扩大。18.【答案】B解析：物业服务合同终止时，接受移交的主体通常是业主委员会（在业委会成立的情况下）。19.20.【答案】C解析：“三表远传”特指水表、电表、燃气表（或热能表）的远程自动抄表系统。20.【答案】C解析：根据相关法律规定，专业经营设施设备通常由专业经营单位负责维护管理，具体分界点依据合同或地方规定。二、判断题1.【答案】A解析：符合《民法典》关于业主大会定义的描述。2.【答案】B解析：物业服务费主要用于公共区域维护，业主自用部位维修通常由业主自行承担（除非在特约服务范围内）。3.【答案】A解析：物业服务企业可以将专项服务委托，但不得将全部管理责任一并转包（“转包”被禁止）。4.【答案】B解析：消防电梯具有消防功能，但在紧急疏散时，主要依靠防烟楼梯间，消防电梯主要供消防员使用，不应作为普通疏散的主要通道，且火灾时消防电梯迫降首层。5.【答案】B解析：承租人不是业主，不是业主大会成员，但可以列席会议表达意见。6.【答案】A解析：装修保证金（押金）旨在约束违规装修行为，验收合格后应无息退还。7.【答案】A解析：消防控制室值班制度要求24小时专人值班，每班不少于2人，确保紧急情况处置。8.【答案】B解析：专项维修资金的安全性至关重要，严禁用于购买国债等风险理财或挪作他用。9.【答案】A解析：物业服务企业具有维护管理秩序的职责，有权制止违规行为并报告。10.【答案】A解析：符合《民法典》关于建筑物区分所有权中业主权利行使的限制。11.【答案】A解析：“除早、除小、除尽”是绿化除草的基本原则。12.【答案】A解析：增加楼面荷载涉及结构安全，必须经原设计单位或同资质设计单位提出方案。13.【答案】B解析：物业服务费属于服务合同约定事项，调整需经业主大会同意或符合合同约定调整机制，不得擅自涨价。14.【答案】A解析：为保证服务衔接，通常要求提前三个月书面告知。15.【答案】A解析：二次供水卫生安全标准要求每半年至少清洗消毒一次并公示结果。三、多项选择题1.【答案】ABCDE解析：均属于《民法典》规定的由业主共同决定的事项。2.【答案】ABCE解析：承接查验对象为物业共用部位、设施设备、公共区域及资料，不含业主私有财产。3.【答案】ABCD解析：正常装修不应制止，违章搭建、占用通道、污染环境等应制止。4.【答案】ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，以上五项均属于物业服务费的成本构成。5.【答案】ABCE解析：消火栓必须保持醒目、无遮挡，D项错误。6.【答案】ABC解析：倾听、同理心、记录是有效沟通的基础；承诺需谨慎，不可随意承诺做不到的事；推诿是错误做法。7.【答案】ABCD解析：业主户内的承重墙虽然结构上属于承重体系，但在产权区分上，专有部分通常包括内部墙面，维修责任有特殊规定，但在物理属性上，基础、承重柱、梁、外墙、屋顶等明确属于共有部位。E项存在争议，通常内部墙面使用权归业主，结构支撑归共有，但考试中通常指A、B、C、D。8.【答案】ABCDE解析：均为物业管理中常见的突发事件类型。9.【答案】ABD解析：专项维修资金用于共有部位的大修、更新、改造。C、E属于业主自用范畴。10.【答案】ACD解析：前期介入主要包括参与规划设计、施工跟进、竣工验收及拟定方案。B项监理是建设单位委托监理单位的工作，物业不能替代监理；E项业主档案在入住后建立。四、简答题1.【参考答案】(1)建立装修管理服务制度，将装修管理相关规定写入《临时管理规约》或《管理规约》。(2)受理业主装修申请，审核装修方案，与业主、装修施工单位签订《装修管理服务协议》。(3)告知业主及施工方禁止行为和注意事项（如承重墙、防水、管线保护等）。(4)对装修施工现场进行巡视、检查，监督施工过程，发现违规行为及时制止并劝阻。(5)收取装修垃圾清运费（按约定），监督装修垃圾的堆放和清运。(6)装修完工后，组织验收，退还装修保证金。2.【参考答案】(1)接到火灾报警信号后，立即通过对讲机或巡逻员确认火情。(2)确认火灾后，立即拨打119报警，并向上级领导报告。(3)启动消防联动控制系统，启动消防泵、喷淋系统，切断非消防电源，迫降电梯至首层。(4)通过消防广播系统引导人员疏散，通知疏散引导组到位。(5)监控消防设备运行状态，协助消防队员查找火源，维持消防控制室秩序，做好记录。3.【参考答案】(1)包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。(2)酬金制：业主向物业服务企业预付物业服务资金，物业服务企业按合同约定提取酬金，其余资金全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或分担。(3)核心区别：财务风险承担主体不同（包干制由物业承担，酬金制由业主承担）；财务透明度要求不同（酬金制要求更高，需公布账目）。4.【参考答案】(1)接到报警后，首先通过闭路电视或对讲机安抚被困乘客，告知其不要强行扒门，保持冷静。(2)立即通知电梯维保单位及工程部人员携带救援工具赶赴现场。(3)切断电梯主电源（保留照明电源），确认电梯轿厢停靠楼层。(4)使用专用三角钥匙开启厅门和轿门，协助乘客安全撤离。(5)困人解救后，查明故障原因，修复电梯并经检测合格后方可恢复运行。(6)做好详细的故障记录和救援记录。5.【参考答案】(1)房屋共用部位维修管理质量：屋面、墙面、楼梯间等的完好率。(2)共用设施设备运行维护质量：电梯、水泵、消防、监控等设备的运行稳定性、完好率及维护保养记录。(3)安保服务质量：人员配备、巡逻频次、突发事件处置能力、治安案件发生率。(4)清洁绿化服务质量：环境卫生达标率、垃圾清运及时性、绿地完好率、植物长势。(5)客户服务质量：报修处理及时率、投诉处理满意度、员工仪容仪表、服务态度。(6)档案管理质量：资料完整性、查阅便捷性。五、计算题1.【参考答案】(1)计算住宅年应收总额：住计算商业年应收总额：商全年应收总额：2(2)计算住宅年实收总额：2计算商业年实收总额：960全年实收总额：2(3)计算年度经营结余：实2.【参考答案】设总费用为，总面积为，业主王先生面积为。已知：=100,000元，=(1)每平方米分摊费用：==(2)业主王先生应分摊费用：==答：该小区每平方米应分摊5.00元，业主王先生应分摊600.00元。六、案例分析题1.【参考答案】(1)A公司是否承担责任：A公司应当承担相应的补充责任（或违约责任，视具体管理瑕疵而定）。理由：根据《民法典》第一千二百五十四条，禁止从建筑物中抛掷物品。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。本案中，A公司虽然张贴了通知（履行了告知义务），但在高空抛物频发区域未安装监控摄像头（技术防范措施缺失），属于未尽到必要的安全保障义务，因此需承担相应的责任。(2)防范措施：技术措施：在易发生高空抛物的区域安装仰拍摄像头（防高空抛物专用摄像头），并确保其正常运行。管理措施：加强巡查，对阳台、窗台堆放杂物的隐患进行入户劝导和清理。宣传教育：定期开展社区宣传活动，通过海报、微信群、讲座等形式普及高空抛物的法律危害和安全知识。制度约束：将禁止高空抛物写入管理规约，明确违约责任。(3)受害人维权：根据《民法典》第一千二百五十四条，经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。即受害人可以要求该楼栋除自家以外的所有可能造成抛物的业主共同承担补偿责任。物业服务人在支付补偿后，可以向侵权人追偿。2.【参考答案】(1)业委会做法不合法。理由：选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的重大事项。根据《民法典》规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。