2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(河南)

2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(河南)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，进行人员培训B.签订物业服务合同C.从物业管理的角度对开发建设提出建议D.办理承接查验手续【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在接管验收之前，参与房地产项目的规划设计、施工建设、竣工验收等各个阶段的工作。其主要任务是从物业管理和未来业主使用的角度，对开发建设提出合理的建议和意见，以便于后期的物业管理，减少返工和后遗症。2.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人的，属于（）。A.转包行为B.违法行为C.专业分包D.正常的商业合作【答案】B【解析】根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。这属于严重的违法行为，旨在防止“层层转包”导致服务质量下降。3.在房屋接管验收时，对主体结构的质量验收，核心依据是（）。A.《住宅室内装饰装修管理办法》B.《建筑工程施工质量验收统一标准》C.《物业服务收费管理办法》D.《城市绿化条例》【答案】B【解析】房屋接管验收的技术依据主要是国家及行业颁布的建筑工程质量验收标准，其中《建筑工程施工质量验收统一标准》是基础性核心标准。4.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第四十五条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5.物业服务费用核算中，用于支付物业管理企业本部行政管理、办公、后勤等费用的科目是（）。A.直接人工费B.直接物料费C.组织费用（或管理费分摊）D.设施设备维护费【答案】C【解析】在物业服务成本核算中，除了项目一线的直接成本（人工、物料、维护等）外，还包括企业本部分摊的管理费用，即组织费用。这是为了维持企业正常运营而分摊到各项目的行政开支。6.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，则该小区理论月总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.22【答案】B【解析】计算公式为：收收即24万元。7.物业管理招标中，评标委员会人数通常为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二，以保证评标的公正性和专业性。8.物业服务企业更替时，新老物业公司交接过程中，最重要的资料移交对象是（）。A.房地产开发建设单位B.街道办事处C.业主委员会D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】物业服务合同终止时，原物业服务企业应当将物业管理用房和资料移交给业主委员会，这是法律规定的义务，确保新物业公司能顺利接管。9.在客户服务中，处理客户投诉的“黄金法则”不包括（）。A.先处理心情，后处理事情B.快速响应，及时反馈C.坚持原则，据理力争D.承诺兑现，闭环管理【答案】C【解析】处理投诉时，应保持耐心和同理心，“坚持原则，据理力争”容易激化矛盾，不符合服务行业的沟通原则。即使客户有误解，也应通过解释和沟通来解决，而非争辩。10.物业管理清洁服务中，对于大理石地面的养护，应定期进行（）。A.打蜡抛光B.水晶面处理C.涂刷溶剂D.高压水枪冲洗【答案】B【解析】大理石是多孔性材料，现代大理石养护通常采用“晶面处理”技术，即利用专用药剂和晶面机进行打磨，使石材表面形成坚硬结晶层，既美观又耐用。传统的打蜡在大理石上容易导致泛黄，已较少使用。11.某小区电梯发生困人事故，值班人员接到报警后，第一步应做的是（）。A.立即联系电梯维修工B.立即赶赴现场破门救人C.安抚被困乘客情绪，询问具体情况D.切断电梯总电源【答案】C【解析】电梯困人处理流程中，接警后的第一步是通过对讲系统安抚乘客，告知其不要强行扒门，保持冷静，并询问被困楼层和人数，防止乘客因恐慌发生二次伤害。同时通知维修人员，但安抚是首要的沟通动作。12.物业服务合同的期限届满，业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为（）。A.不定期B.自动延长一年C.自动延长两年D.至业主大会作出决定为止【答案】A【解析】根据《民法典》及物业管理相关法规，合同期满后，若业主未作决定且物业继续服务，视为不定期合同。当事人可以随时解除不定期合同，但是应当在合理期限之前通知对方。13.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.访客D.租户【答案】B【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是为了防止开发商将车位高价外卖给非业主，导致小区业主停车难。14.关于房屋装修管理，下列说法正确的是（）。A.业主装修时，物业公司必须收取装修押金B.物业公司可以擅自改变房屋承重结构C.装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物D.物业公司有权没收业主的装修工具【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗等。A项押金是协议约定，非强制必须；B项严禁；D项无权没收，只能劝阻或报告。15.绿化养护中，草坪修剪应遵循（）原则。A.一次剪去量越多越好B.1/3原则C.随意修剪D.只在冬季修剪【答案】B【解析】草坪修剪的“1/3原则”是指每次修剪的高度，不应超过草自然高度的1/3。剪去过多会造成草坪光合作用能力下降，根系受损，甚至导致草坪死亡。16.物业管理治安防范服务中，不属于巡逻岗岗位职责的是（）。A.查验小区出入人员和物品B.检查小区公共设施设备完好情况C.处理邻里纠纷D.协助维护交通秩序【答案】C【解析】巡逻岗主要负责防范、检查、巡视。处理邻里纠纷主要属于客服岗或物业管家、甚至社区调解委员会的职责，保安巡逻通常只负责控制事态不恶化，而非深度调解纠纷。17.灭火器使用中的“四字诀”是（）。A.提、拔、握、压B.提、拉、跑、喷C.拿、开、瞄、射D.提、拔、跑、压【答案】A【解析】灭火器使用的标准口诀是“提（提起灭火器）、拔（拔掉保险销）、握（握住喷管）、压（压下压把）”。18.物业服务企业利用物业管理区域共用部分进行经营活动的，应当在（）后，方可进行。A.办理工商登记B.征得业主大会同意C.征得街道居委会同意D.征得开发商同意【答案】B【解析】利用共用部位、共用设施设备进行经营（如电梯广告），属于业主共有财产的利用，必须依法征得相关业主、业主大会的同意，并办理相关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用。19.在物业财务管理中，下列哪项属于企业的固定成本？（）A.公共区域水电费B.保洁耗材费C.管理人员工资D.维修配件费【答案】C【解析】固定成本是指不随服务量（如入住率、人流）的变化而保持相对稳定的成本。管理人员工资（基本工资部分）通常是固定的。而水电、耗材、维修配件通常随使用量变化，属于变动成本。20.物业管理招投标活动中，招标人应当在招标文件中载明（）。A.中标人的具体名称B.评标委员会的具体名单C.评标标准和方法D.标底价格【答案】C【解析】根据《招标投标法》，招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。标底必须保密，不得载明。21.房屋共用部位是指（）。A.业主专有的卧室B.物业管理用房C.小区内的市政绿化带D.楼宇的承重结构、外墙、楼梯间等【答案】D【解析】共用部位是指属全体业主或单幢业主共有的部位，包括承重结构（基础、墙体、柱、梁等）、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等。B项物业管理用房是独立的共用设施，C项绿化属于共用设施设备。22.物业服务企业资质等级核定、晋升等管理，目前我国政策趋势是（）。A.加强行政审批B.取消资质行政审批，建立信用评价体系C.提高注册资本门槛D.限制外地企业进入【答案】B【解析】近年来，国家大力推行“放管服”改革，已取消了物业服务企业资质的行政审批。现在的管理方向是建立物业服务企业信用档案和信用评价体系，加强事中事后监管。23.关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，下列说法错误的是（）。A.前期合同由建设单位与物业企业签订，后者由业主大会与物业企业签订B.前期合同有效期至业委会成立并与新物业企业签订合同止，后者由业主大会约定期限C.前期合同具有过渡性D.前期合同的主体必须是全体业主【答案】D【解析】前期物业服务合同的主体是建设单位与物业服务企业，此时业主大会尚未成立，不可能由全体业主签订。24.物业管理档案中，物业工程图纸资料通常保存期限为（）。A.5年B.10年C.永久保存D.物业服务合同期内【答案】C【解析】物业工程图纸资料（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等）是物业设施设备维护、改造的基础依据，具有长期的查考利用价值，应当永久保存。25.某小区业主拖欠物业费长达1年，物业服务企业采取的下列措施中，最合法合规的是（）。A.停止向该业主供电B.在小区门口张贴该业主照片进行曝光C.起诉至人民法院要求支付违约金D.更换该业主家门锁【答案】C【解析】追缴物业费应通过法律途径。ABD均属于侵权行为或违法行为。物业企业无权采取停水停电、侵权曝光、侵入住宅等手段。26.物业服务企业参与社区治理，与街道办事处、居委会建立联动机制，这体现了物业管理的（）属性。A.经济属性B.社会属性C.法律属性D.行政属性【答案】B【解析】物业管理不仅是一种经济活动，也具有很强的社会属性。通过参与社区治理、协助治安、环保、文化建设，物业企业承担了社会责任，体现了其社会管理功能。27.在物业服务费测算中，法定折旧年限通常用于（）。A.房屋本体B.大型共用设施设备（如电梯、中央空调）C.办公家具D.低值易耗品【答案】B【解析】在测算物业费时，通常需要考虑大型共用设施设备的更新改造资金，这涉及折旧。虽然目前主要通过专项维修资金解决大修，但在包干制测算中，有时会包含一定年限内的设备更新资金分摊。电梯、空调等有明确的法定折旧年限。28.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.100%【答案】A【解析】《民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”）。但筹集专项维修资金等重大事项需要“双三分之二”。29.物业服务企业在承接查验时，发现房屋存在质量问题，正确的做法是（）。A.自行维修后费用向开发商索要B.记录在案，并书面告知建设单位，要求整改C.拒绝接管，直接退场D.隐瞒不报，接管后由业主维修资金解决【答案】B【解析】承接查验中发现质量问题，物业企业应书面记录并告知建设单位，要求其限期整改。这是明确责任界限的关键步骤。如果自行维修可能混淆责任；隐瞒不报则侵犯了业主利益。30.智能化小区系统中，用于车辆进出管理、计费的系统是（）。A.门禁系统B.楼宇对讲系统C.停车场管理系统D.电子巡更系统【答案】C【解析】停车场管理系统（停车收费系统）专门用于管理车辆进出、记录停放时间、计算停车费。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】A,B,C,D【解析】物业管理具有社会化（摆脱行政依附）、专业化（专门企业和服务人员）、市场化（等价有偿、竞争机制）、规范化（法律法规和合同约束）等基本特征。32.前期物业服务合同的主要内容应包括（）。A.物业管理区域范围B.服务内容及质量标准C.物业服务费用D.专项维修资金的管理与使用【答案】A,B,C,D【解析】前期物业服务合同应涵盖管理范围、服务内容、质量标准、收费、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等条款，虽然前期阶段维修资金通常由代管，但相关管理约定也应在合同中体现。33.物业服务企业在房屋装修管理中，应履行的职责包括（）。A.将装修管理中的禁止行为和注意事项告知装修人B.定期巡查装修现场C.发现违章装修，及时制止D.对装修造成的房屋结构破坏承担赔偿责任【答案】A,B,C【解析】D项错误。如果是装修人违规导致破坏，责任由装修人承担。如果物业企业未尽到告知、巡查、制止义务，则承担相应的补充责任，而非直接赔偿全部损失。34.物业管理风险防范的主要措施有（）。A.购买物业责任险B.完善规章制度C.加强员工培训D.签订详尽的合同并规避责任【答案】A,B,C【解析】D项中“规避责任”如果是指违法地逃避责任则是错误的，应当是“明确责任”。风险防范主要靠制度、培训、保险和规范管理。35.物业服务费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.计时制D.计件制【答案】A,B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。36.下列哪些情况属于物业管理区域内的公共秩序维护范畴？（）A.小区车辆停放管理B.小区公共区域治安巡逻C.消防设施设备检查D.业主家庭内部纠纷调解【答案】A,B,C【解析】公共秩序维护包括治安、车辆、消防等。D项家庭内部纠纷属于隐私，物业一般只协助不介入，不属于核心的公共秩序维护范畴。37.物业服务企业应对物业管理区域内的（）定期进行安全检查。A.电梯B.消防设施C.水泵D.避雷设施【答案】A,B,C,D【解析】所有涉及人身安全和财产安全的共用设施设备，包括特种设备（电梯）、消防、给排水、防雷等，都必须定期进行安全检查和维护保养。38.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》及《物业管理条例》明确规定了业主的上述权利，还包括投票权、被选举权等。39.物业管理招投标过程中，评标标准通常包括（）。A.投标人的财务状况B.物业服务方案的质量C.投标报价D.投标人的企业资质和过往业绩【答案】A,B,C,D【解析】综合评标法通常考量企业实力、业绩、财务状况、拟派项目团队、服务方案（技术标）、商务报价（价格标）等多个维度。40.房屋完损等级是根据房屋的（）来评定的。A.结构B.装修C.设备D.周边环境【答案】A,B,C【解析】根据《房屋完损等级评定标准》，房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好和损坏程度来评定的，不包含周边环境。41.物业管理档案的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程图纸资料C.业主资料D.物业运行维护记录【答案】A,B,C,D【解析】物业档案涵盖基础资料（权属、图纸）、客户资料（业主）、运行资料（维修、保养、财务、客服记录）等。42.物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将（）转委托。A.清洁服务B.保安服务C.全部管理责任D.绿化养护【答案】B,C【解析】根据《保安服务管理条例》，保安服务必须由自建保安队伍或聘请正规保安公司，且不得层层转包。更重要的是，企业不得将全部管理责任转委托，即不能“甩手掌柜”。对于B项，如果是将整个安保管理责任转包且失去管控是违规的，但部分劳务分包在法规允许范围内（需符合保安条例）。本题侧重于“核心管理责任”和“全部服务”，C是绝对禁止的。在实务考试中，通常强调“专项服务”可以分包，但“管理责任”不能转包。对于保安，目前法规要求严格，倾向于选B。综合来看，C是核心考点。43.住宅室内装饰装修活动，禁止的行为包括（）。A.扩大承重墙上原有的门窗尺寸B.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗【答案】A,B,C,D【解析】以上四项均为《住宅室内装饰装修管理办法》中明确禁止的严重影响房屋结构安全和外观的行为。44.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.宾客至上原则B.换位思考原则C.及时处理原则D.依法依规原则【答案】A,B,C,D【解析】投诉处理需要服务意识（宾客至上、换位思考）、效率（及时）和合规性（依法依规）。45.物业管理区域内的供水设施，通常以（）为界划分维护管理责任。A.总水表B.进户总阀门C.建筑红线D.用户水表【答案】A,B【解析】通常情况下，以总水表或进户总阀门为界。总水表及以外（含表）由供水企业负责，以内由业主或物业负责（视合同约定）。城市供水条例通常规定以结算水表为界。46.关于专项维修资金，下列说法正确的有（）。A.专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.业主出售房屋时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户C.物业服务企业可以随意使用维修资金D.维修资金闲置时，可用于购买国债【答案】A,B,D【解析】C项错误。维修资金的使用需要业主大会或业委会审批，甚至房管部门备案，物业企业不得随意使用。D项正确，法规允许在保证安全前提下购买国债增值。47.物业管理突发事件应急处理的原则包括（）。A.快速反应B.统一指挥C.以人为本D.预防为主【答案】A,B,C,D【解析】应急管理强调“预防为主，常备不懈；统一指挥，分级负责；快速反应，协同应对；以人为本，减少危害”。48.物业服务企业的人力资源管理中，常用的绩效考核方法有（）。A.关键绩效指标法（KPI）B.360度考核法C.目标管理法（MBO）D.随机抽查法【答案】A,B,C【解析】KPI、360度、MBO是现代企业通用的正规绩效考核方法。随机抽查不是系统的考核方法。49.下列哪些文件属于物业接管验收时必须移交的资料？（）A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网工程竣工图D.设备安装、使用、维护保养说明书【答案】A,B,C,D【解析】根据《物业承接查验办法》，上述资料均属必须移交的竣工验收资料和技术资料。50.物业服务企业可以通过（）方式选聘。A.公开招标B.邀请招标C.协议选聘D.指定委派【答案】A,B,C【解析】《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，可以采用公开招标或邀请招标。在特定情况下（如投标人少于3个），经批准可以采用协议选聘。D项指定委派不符合市场化原则。三、判断题（共15题，每题1分。认为正确的，选“正确”；认为错误的，选“错误”）51.前期物业管理是指业主大会选聘物业服务企业之前的建设单位选聘物业服务企业的物业管理活动。（）【答案】正确【解析】符合《物业管理条例》对前期物业管理的定义。52.物业服务企业有权自主调整物业管理区域内的物业服务费标准。（）【答案】错误【解析】物业服务费实行市场调节价，但调整需遵循合同约定和法定程序，通常需要“双过半”业主同意，不能单方面随意调整。53.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。54.业主委员会是业主大会的执行机构，具有法人资格。（）【答案】错误【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，但不具有法人资格，不能独立承担民事责任。55.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业服务委托给一家专业的管理公司，这属于专业分包。（）【答案】错误【解析】这是“转包”，属于违法行为，不是专业分包。专业分包是指将某一项专项服务（如清洁、绿化）分包出去。56.物业管理招投标中，评标委员会成员必须全部从专家库中随机抽取。（）【答案】错误【解析】评标委员会由招标人代表和专家组成，专家不得少于2/3，招标人代表也是成员，不必全部从专家库抽取。57.房屋买卖合同转让时，房屋共用部位的分摊所有权随之转移。（）【答案】正确【解析】这是建筑物区分所有权的自然属性，业主取得房屋专有权的同时，自然取得共有部分的持份权。58.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）【答案】正确【解析】这是《民法典》规定的违约责任与侵权责任竞合的情况。59.业主在装修时，物业服务企业必须收取装修管理服务费。（）【答案】错误【解析】可以收取，但不是“必须”。这取决于当地法规和合同约定，部分地区已禁止收取此类费用或仅收取垃圾清运费。60.住宅小区的绿地率指标属于强制性指标，不得擅自降低。（）【答案】正确【解析】绿地率是规划审批的强制性指标，必须达标。61.物业服务企业应当向全体业主公布物业管理区域内共用设施设备的使用情况。（）【答案】正确【解析】物业服务企业有义务定期公示共用部位、共用设施设备的使用和经营收益情况，保障业主知情权。62.业主有权查阅物业管理档案，包括其他业主的个人隐私信息。（）【答案】错误【解析】业主只能查阅与本物业管理区域相关的公共信息，无权查阅其他业主的个人隐私信息（如电话、身份证号等）。63.发生火灾时，电梯可以作为疏散通道使用。（）【答案】错误【解析】电梯是非安全区域，火灾时严禁使用电梯，应通过消防通道疏散。64.物业服务企业资质等级越高，其收取的物业服务费标准就一定越高。（）【答案】错误【解析】物业费标准取决于服务内容、成本和市场供求，与资质等级无直接绝对的正比关系。65.物业管理招投标活动，必须由招标人自行组织。（）【答案】错误【解析】招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理；不具备的，可以委托招标代理机构办理。四、简答题（共5题，每题5分）66.简述前期介入与前期物业管理的区别。【答案】（1）时间段不同：早期介入发生在物业接管验收之前（规划设计、施工建设阶段）；前期物业管理发生在物业接管验收之后、业主大会成立之前。（2）服务对象不同：早期介入主要服务于建设单位，提出优化建议；前期物业管理主要服务于业主（入住者）。（3）法律关系不同：早期介入通常基于咨询顾问协议；前期物业管理基于前期物业服务合同。（4）工作内容不同：早期介入侧重于从使用角度提出建设建议；前期物业管理侧重于正常的物业运行、装修管理和售后服务。67.简述物业服务企业在处理客户投诉时的基本流程。【答案】（1）记录投诉：详细记录投诉人、时间、地点、事由、联系方式等。（2）判断分类：判断投诉的性质、紧急程度及责任部门。（3）安抚沟通：对客户表示歉意，安抚情绪，告知处理时限。（4）调查核实：联系相关部门或人员调查事实真相。（5）处理解决：根据调查结果和公司规定，提出解决方案并实施。（6）反馈回访：将处理结果告知客户，并进行满意度回访。（7）总结归档：对投诉案例进行分析总结，归档保存，作为改进工作的依据。68.简述物业管理承接查验的主要内容和注意事项。【答案】主要内容：（1）现场查验：包括共用部位（结构、外墙等）、共用设施设备（电梯、水泵、消防等）的安装质量、使用功能及外观。（2）资料移交：包括竣工验收资料、技术资料（图纸、说明书）、物业权属资料等。注意事项：（1）严格依据国家规范和合同标准进行。（2）发现问题必须书面记录，并要求建设单位限期整改。（3）三方（开发、物业、业主）参与，明确责任界限。（4）查验合格后办理书面交接手续。69.简述物业管理服务费“包干制”和“酬金制”的区别。【答案】（1）定义不同：包干制是指由业主向企业支付固定费用，盈亏由企业自负；酬金制是指预收物业服务资金，按约定比例或数额提取酬金，其余全部用于物业服务，结余归业主，不足由业主补足。（2）财务透明度不同：包干制财务支出无需向业主详细公开；酬金制必须向全体业主或业委会公布收支账目。（3）风险承担不同：包干制下经营风险由物业企业承担；酬金制下财务风险由业主承担。（4）适用性不同：包干制适合普通住宅，操作简便；酬金制适合大型商业或高档物业，强调透明化管理。70.简述物业消防安全管理中“四个能力”建设的内容。【答案】（1）检查消除火灾隐患能力：做到单位消防安全自查、火灾隐患自除。（2）组织扑救初起火灾能力：做到火情发现早、小火灭得了。（3）组织人员疏散逃生能力：做到能火场逃生自救、会引导人员疏散。（4）消防宣传教育培训能力：做到消防常识普及化、消防设施标识化。五、案例分析题（共2题，每题10分）71.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。2026年5月，小区业主李某在装修期间，擅自将连接阳台的混凝土墙体拆除，并将阳台封闭作为厨房使用。物业公司在巡查中发现后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某认为这是自己家内部，物业无权干涉，拒绝整改。一周后，物业公司联合居委会再次上门劝阻，李某仍置之不理。问题：(1)李某的行为违反了哪些规定？(2)物业服务企业在此案例中应采取哪些进一步措施？(3)若该墙体拆除导致整栋楼外墙出现裂缝风险，责任应由谁承担？【答案】(1)李某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《建设工程质量管理条例》。具体违反了“未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗”以及“禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体”的规定。虽然连接阳台的墙体有时被误认为非承重，但其往往涉及建筑外观和结构安全，严禁随意拆除。(2)物业服务企业应采取的措施：①及时制止：已下达整改通知书，履行了告知义务。②报告：在李某拒不改正的情况下，物业公司应当及时向当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）报告，请求行政执法介入。③记录：保留好巡查记录、整改通知书送达回执、现场照片等证据，证明自身已履行管理职责。④协助：配合相关部门进行执法检查。(3)责任承担：①主要责任由李某承担。作为装修人，违规装修导致结构安全隐患，应承担修复费用及赔偿责任。②若物业公司未履行巡查、制止、报告义务，则承担相应的补充责任。本案中物业公司已履行了告知、制止和报告义务，因此不承担主要责任，但应持续关注并配合处理。72.案例背景：某商业综合体建筑面积20万平方米，B物业公司中标负责管理。合同约定采用酬金制，每年提取物业服务资金总额的5%作为酬金。2026年度预算物业服务资金总额为1000万元。年度结束时，实际支出情况如下：（1）