2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(辽宁省)

2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(辽宁省)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作是（）。A.签订物业服务合同B.参与工程竣工验收C.提供规划设计建议D.办理入住手续【答案】C【解析】早期介入是指物业服务企业在接管验收之前，参与物业的规划设计、施工建设、设备安装调试等阶段的工作。此时物业服务企业尚未正式接管，主要任务是从日后管理和使用者的角度提出建议和意见，优化设计，便于后期管理。签订合同和办理入住属于前期物业管理阶段，竣工验收属于建设方与施工方的工作，物业方是参与配合。2.物业接管验收时，对电梯、水泵等变配电设备，应重点进行（）。A.外观检查B.性能测试C.数量清点D.资料核对【答案】B【解析】接管验收中，对于结构安全、使用功能及关键设备（如电梯、水泵、变压器等），不仅要进行外观和数量核对，更重要的是进行荷载、运转、性能等测试，确保设备能够正常运行并符合设计要求。3.新建物业的开发商在销售物业前，应当选聘物业服务企业，并与之签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托合同【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。4.业主入住时，物业服务企业应与业主签订（）。A.前期物业服务协议B.物业服务合同C.装修管理服务协议D.业主临时公约【答案】A【解析】在业主大会成立之前，业主入住时，应当与建设单位选聘的物业服务企业签订前期物业服务协议，明确双方权利义务。物业服务合同通常由业主大会与物业公司签订；装修管理服务协议是在装修时签订。5.物业服务企业在装修管理中，对于装修人申请的室内装修项目，涉及（）的，必须向有关部门申报。A.改变动房屋承重结构B.改变窗户颜色C.铺设地砖D.增加衣柜【答案】A【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，变动建筑主体和承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载、改动卫生间厨房间防水层等，必须经有关部门批准。6.房屋共用部位、共用设施设备维修时，若涉及相关业主的房屋安全，物业服务企业应当（）。A.自行维修B.立即通知相关业主并采取应急措施C.等待业主委员会指示D.报告房地产行政主管部门【答案】B【解析】发生危及房屋安全或公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修，并通知相关业主，不能因等待审批或指示而延误时机。7.物业档案资料中，属于永久保存的资料是（）。A.日常运行记录B.业主报修记录C.物业工程竣工图纸D.物业服务费收缴台账【答案】C【解析】物业竣工图纸是物业建设的基础资料，对物业的全寿命周期管理至关重要，必须永久保存。日常运行记录、报修记录、收缴台账等通常有规定的保存年限（如5年、10年等）。8.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.专项服务B.综合服务C.保安服务D.核心管理责任【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将专项服务（如保洁、绿化、电梯维保等）委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任一并转包。9.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施，属于应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的重大事项。10.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的收入B.业主的共有财产C.物业服务企业的负债D.业主委员会的财产【答案】B【解析】酬金制下，预收的物业服务资金实质上是代管性质，属于全体业主的共有财产，物业服务企业从中提取酬金，其余部分用于物业服务支出，结余或不足均由业主享有或承担。11.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若电梯大修需费用100万元，按照建筑面积分摊，2万平方米商业业主应分摊（）万元。A.10B.20C.25D.30【答案】B【解析】共用设施设备维修费用通常按建筑面积比例分摊。商业占比=2/10=20%。分摊金额=100*20%=20万元。12.物业服务企业公开招标的，招标人应当在发布招标公告或投标邀请书之日起（）日前提交招标备案。A.10B.15C.30D.45【答案】B【解析】根据前期物业管理招标投标管理暂行办法，招标人应当在发布招标公告或投标邀请书之日前15日，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。13.物业管理招投标中，评标委员会人数一般为5人以上，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二，以保证评标的公正性和专业性。14.住宅小区内绿化率不得低于（）。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】C【解析】根据《城市居住区规划设计标准》，新建居住区的绿地率不应低于30%，旧区改建绿地率不宜低于25%。15.物业服务企业应对物业管理区域内的（）承担安全防范协助责任。A.刑事案件B.治安案件C.消防事故D.所有安全事故【答案】B【解析】物业服务企业主要是协助做好物业管理区域内的安全防范工作，协助公安机关处理治安案件。刑事案件和消防事故的主责分别属于公安和消防部门，物业负有协助义务和合同约定的防范义务，但非主体责任。16.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.开发建设单位【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。17.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是一道民事法律关系题。物业服务企业未履行合同义务，造成业主损害，属于违约行为，应承担违约责任（通常也是侵权责任的竞合，但在物业合同语境下主要指违约赔偿）。18.物业服务企业要求业主在办理入住时缴纳一年以上的物业服务费，这种行为（）。A.符合行业惯例B.违反规定C.需经业主委员会同意D.需经物价局批准【答案】B【解析】国家发改委和建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业不得强制或变相强制业主预付长期物业服务费用。通常预付不得超过半年或一年（具体视地方规定，但强制缴纳一年以上常被视为违规或霸王条款，特别是限制业主权利）。19.下列资料中，不属于物业承接查验应当移交的资料是（）。A.竣工总平面图B.设备安装记录C.业主名册D.设备使用说明书【答案】C【解析】承接查验主要是建设单位向物业服务企业移交物业的图纸、资料和设备。业主名册是在销售过程中产生的，且属于隐私，在承接查验时建设单位通常不提供完整的业主名册，而是在入住过程中逐步建立。20.物业服务企业更换项目经理的，应当在更换后（）日内向物业所在地房地产行政主管部门备案。A.7B.15C.30D.45【答案】C【解析】项目经理是物业管理的关键岗位，根据相关管理办法，物业服务企业更换项目经理的，应当在更换后30日内备案。21.在物业管理区域内，车辆停放属于（）。A.物业服务企业的专营业务B.业主的单独权利C.对共用设施的使用D.土地使用权的延伸【答案】C【解析】物业管理区域内的车位（尤其是占用共有道路的车位）属于共用设施或利用共有场地设置，车辆停放是对共用设施的使用管理。22.物业服务企业对于业主的投诉，应遵循（）的原则。A.谁投诉谁举证B.先处理，后回复C.首问责任制D.统一回复【答案】C【解析】首问责任制是服务行业通用的投诉处理原则，即第一个接到投诉的员工必须负责跟进或引导，不得推诿。23.物业管理应急预案中，不包括（）。A.火火应急预案B.水浸应急预案C.治安突发事件预案D.物业费收缴预案【答案】D【解析】应急预案主要针对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等突发事件。物业费收缴属于日常经营管理，不属于突发公共事件范畴。24.住宅专项维修资金的管理遵循（）的原则。A.统一管理、专款专用B.分户设账、核算到户C.政府监管、银行存储D.业委会管理、物业使用【答案】A【解析】住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。虽然分户设账是技术手段，但核心原则是专款专用和统一管理。25.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、临时D.甲级、乙级、临时【答案】C【解析】注：虽然近年来国家已取消资质行政审批，改为信用评价体系，但在历史考题和部分地方细则及题库中，仍保留一级、二级、三级及临时资质的分类概念。若按最新改革趋势，此题可能涉及“不再分级”，但在传统题库中选C。26.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.物业服务企业与使用人C.业主委员会与使用人D.建设单位与使用人【答案】A【解析】房屋的业主与使用人（如租户）之间的权利义务关系，由租赁合同或使用协议约定，使用人在物业管理活动中享有业主授权的权利并承担相应义务。27.物业服务企业在公共秩序维护服务中，下列做法正确的是（）。A.搜查业主身体B.扣押业主证件C.限制业主人身自由D.登记进出外来人员【答案】D【解析】物业服务企业不是执法机关，无权搜查身体、扣押证件或限制人身自由。登记外来人员是协助维护秩序的合法手段。28.下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域秩序维护费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业共用部位、共用设施设备的大修费用【答案】D【解析】共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从住宅专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本或物业服务费。29.业主委员会任期一般为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】D【解析】根据《民法典》及相关物业管理条例，业主委员会任期为5年。30.物业服务企业开展社区文化活动，其费用来源主要是（）。A.专项维修资金B.物业服务费成本C.业主捐赠D.广告收入【答案】B【解析】社区文化活动通常属于物业服务合同约定的服务内容的一部分，其费用一般包含在物业服务费的预算中。当然，也可以通过赞助或广告收入补充，但基础来源是物业费。31.在火灾发生时，物业员工的首要任务是（）。A.抢救贵重物品B.疏散引导人员C.保护现场D.扑灭火灾【答案】B【解析】生命至上。在火灾处置中，首要任务是疏散引导人员逃生，确保生命安全。32.物业管理招投标活动应当在（）监督下进行。A.业主委员会B.街道办事处C.房地产行政主管部门D.公安机关【答案】C【解析】物业管理招投标活动受物业所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门监督。33.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。34.业主大会议事规则应当规定（）。A.物业服务费标准B.业主委员会的职责C.物业管理区域划分D.专项维修资金使用办法【答案】B【解析】业主大会议事规则主要规范业主大会的运行机制、召集程序、投票办法、业主委员会职责及成员资格等。物业费标准、维修资金使用办法属于具体管理事项，通常在管理规约或专项制度中规定。35.物业服务企业对业主自用部位提供的有偿维修服务，应当（）。A.执行政府定价B.执行政府指导价C.由双方协商定价D.参考市场价格定价【答案】C【解析】对业主自用部位的维修属于特约服务，不属于公共服务范畴，其收费标准由物业服务企业和业主双方协商确定，通常参考市场公允价格。36.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.访客【答案】B【解析】《民法典》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。37.下列关于物业使用禁止行为的说法，错误的是（）。A.不得擅自改变房屋用途B.不得损坏房屋承重结构C.不得占用、堵塞消防通道D.不得封闭阳台【答案】D【解析】封闭阳台在很多情况下是允许的，只要不违反规划、不破坏外观统一性（视管理规约而定），而A、B、C均属于明确的法律禁止行为。38.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示（）。A.业主委员会成员名单B.专项维修资金余额C.物业服务合同履行情况D.业主房产证信息【答案】C【解析】物业服务企业应当公示物业服务合同履行情况、物业服务费收支情况（酬金制）、利用共用部位经营收益等。业主名单涉及隐私，专项维修资金通常由业委会或住建局代管公示。39.物业管理风险中，因不可抗力（如地震）造成的物业损害，其责任承担主体是（）。A.物业服务企业B.业主C.保险公司D.开发商【答案】B【解析】因不可抗力造成的损害，通常由业主自行承担，除非业主投保了相关财产保险。物业服务企业如果尽到了防范和通知义务，不承担责任。40.下列关于前期物业服务合同期限的说法，正确的是（）。A.最长不超过2年B.至业主委员会成立之日止C.至业主大会选聘新物业企业之日止D.没有期限限制【答案】C【解析】前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。即其实际有效期通常持续到业主大会选聘新物业并签订新合同为止。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理实务中，早期介入的主要内容包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.参与工程设备的调试D.提出设备选型及安装建议E.收集整理物业档案资料【答案】ACD【解析】早期介入包括参与规划设计、施工建设（提出建议，非代替监理）、设备安装调试（参与）、竣工验收等。B选项“监理”是建设单位委托的专业监理单位的工作，物业企业是“参与”和“建议”，不能替代监理职责。E选项是接管验收后的工作。42.物业服务企业在承接查验时，应重点查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.业主专有部分D.物业档案资料E.开发商的财务账目【答案】ABD【解析】承接查验的对象是物业的共用部位、共用设施设备及相关资料。业主专有部分不属于查验范围，开发商财务账目更不属于。43.下列属于业主权利的有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.拒绝缴纳物业服务费【答案】ABCD【解析】A、B、C、D均为《物业管理条例》明确规定的业主权利。E选项，业主有权根据合同约定缴纳物业费，无正当理由拒绝缴费是违约行为，不是权利。44.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业管理用房C.移交预收的物业服务费用D.移交专项维修资金账目E.撤离项目人员【答案】AB【解析】合同终止时，原物业企业应当移交的资料和资产包括：物业档案资料、物业管理用房、预收的物业服务费用（扣除应得部分后的余额）、利用共用部位经营所得收益等。C选项是移交余额，不是全部预收费用；D选项维修资金通常由政府或业委会管理，物业只是代管使用账目，需移交账目；E选项撤离人员是企业内部行为，不是对业主的交接手续。最核心的是A和B。45.物业服务费用实行包干制的，其构成包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的利润D.专项维修资金E.业委会办公经费【答案】ABC【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。其构成=物业服务成本+法定税费+利润。D、E不属于物业费构成。46.物业服务企业在装修管理中，应告知装修人的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物B.改变住宅外立面C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.铺设木地板【答案】ABCD【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重墙上开门窗，拆改供暖、燃气管道，将没有防水要求的房间改为卫生间等。铺设木地板属于正常装修范围。47.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的维修B.物业共用设施设备的维修C.物业共用部位的大修D.物业共用设施设备的更新改造E.业主自用部位的维修【答案】ABCD【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。日常维修（中、小修）通常计入物业费成本，但部分地区规定也可用于维修。E选项明确排除。48.物业服务企业应对物业管理区域内的（）进行定期巡查。A.供配电系统B.给排水系统C.消防系统D.电梯系统E.业主家庭内部【答案】ABCD【解析】共用设施设备需要定期巡查维护。业主家庭内部属于隐私范围，除非业主报修或发生紧急情况，物业无权巡查。49.物业管理区域内，利用共用部位、共用设施设备进行经营，应当（）。A.征得相关业主同意B.征得业主大会同意C.办理相关审批手续D.所得收益主要用于补充专项维修资金E.扣除合理成本后归业主所有【答案】ABDE【解析】利用共用部位经营，需征得业主大会（或相关业主及业主大会）同意，所得收益在扣除合理成本后属于业主共有，一般按照业主大会决定使用，主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用。C选项，如在外墙设置广告牌可能需要城管审批，但一般性的经营（如自动售货机）不一定需要行政审批，核心是业主同意。50.物业服务企业在处理邻里纠纷时，正确的做法有（）。A.立即进行裁决B.耐心听取双方意见C.依据法律法规和管理规约进行调解D.涉及违法的，及时报警E.偏袒缴纳高额物业费的业主【答案】BCD【解析】物业服务企业是服务者、协调者，没有执法权和裁决权，所以A错误。E明显违背公平原则。正确做法是听取意见、调解、协助报警。51.物业服务企业人力资源管理包括（）。A.员工招聘B.员工培训C.员工绩效考核D.员工薪酬管理E.业主档案管理【答案】ABCD【解析】E属于档案管理，不属于人力资源管理的范畴。52.物业管理招投标中，招标文件应包括的内容有（）。A.招标人及招标项目基本情况B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订的物业服务合同条款【答案】ABCDE【解析】招标文件应当包含招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。五个选项均属于应有内容。53.下列属于物业管理区域内治安突发事件的有（）。A.盗窃B.斗殴C.电梯困人D.火灾E.爆炸【答案】AB【解析】治安突发事件主要指涉及社会治安秩序的事件，如盗窃、抢劫、斗殴、滋事等。C属于设备故障，D、E属于安全事故或灾害（虽然也涉及治安，但通常归为消防或安全突发事件）。在实务分类中，A、B最典型。54.物业服务企业财务管理中，成本控制的主要方法有（）。A.目标成本法B.定额成本法C.作业成本法D.标准成本法E.随意支出法【答案】ABCD【解析】成本控制方法包括目标成本法、定额成本法、标准成本法、作业成本法等科学管理方法。E错误。55.物业服务企业应当建立健全（）制度。A.首问责任制B.服务承诺制C.回访制度D.投诉处理制度E.收费公示制度【答案】ABCDE【解析】这些都是物业服务企业提升服务质量、规范内部管理的必要制度。56.业主委员会履行的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.了解业主意见和建议D.监督物业管理用房的使用E.审批专项维修资金使用【答案】ABCD【解析】业主委员会可以监督维修资金的使用，但审批权（决策权）在业主大会。E选项表述不准确，业委会是执行机构，决策权在大会。57.物业服务企业应对员工进行的安全培训内容包括（）。A.消防安全知识B.治安防范技能C.设备安全操作规程D.应急处置预案E.营销技巧【答案】ABCD【营销技巧不是安全培训的内容。】58.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应分类存放B.档案应建立检索系统C.档案资料可以随意修改D.档案室应做好防火、防潮工作E.电子档案应做好备份【答案】ABDE【解析】档案管理要求真实、准确，C随意修改是错误的。59.物业服务企业如果未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应承担的法律责任形式有（）。A.停止侵害B.排除妨碍C.赔偿损失D.支付违约金E.恢复原状【答案】CD【解析】违约责任主要形式是继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。对于已经发生的人身财产损害，主要是赔偿损失和支付违约金。A、B、E通常适用于侵权行为中对物或状态的恢复，对于人身损害难以适用。60.物业管理项目的品质管理包括（）。A.服务质量检查B.客户满意度调查C.内部审核D.管理评审E.员工技能比武【答案】ABCDE【解析】品质管理是一个系统工程，包括日常检查、客户反馈（满意度）、体系审核（内审、外审）、管理评审以及提升员工技能的比武培训等。三、案例题（共5题，每题12分。请根据背景材料，按要求作答）61.案例一：某高档住宅小区由A物业服务企业提供服务。业主李某在装修期间，为了增加室内空间，擅自将承重墙拆除，并将没有防水要求的书房改造成卫生间。邻居王某发现李某家卫生间位置变动，担心漏水影响自家，随即向物业服务中心投诉。客服人员小张接到投诉后，记录了情况，但未及时处理。三天后，王某再次投诉，称李某家装修导致自家天花板出现渗水痕迹。物业工程部上门查看，确认是李某改造卫生间导致防水层破坏。问题：1.业主李某的装修行为存在哪些违规之处？（4分）2.物业服务企业在此次装修管理中存在哪些失职行为？（4分）3.针对此情况，物业服务企业应采取哪些措施？（4分）【答案】1.李某的违规行为：（1）擅自拆除承重墙，变动建筑主体和承重结构，危及建筑物安全。（2分）（2）将没有防水要求的房间改为卫生间，违反了住宅室内装饰装修管理的禁止性规定，且未做防水处理导致漏水。（2分）2.物业服务企业的失职行为：（1）巡查不到位。未在装修巡查过程中及时发现李某拆除承重墙和改动房间的严重违规行为。（2分）（2）投诉处理不及时。接到王某第一次投诉后，未引起重视，未立即派员核查，导致事态扩大，造成实际损害。（2分）3.物业服务企业应采取的措施：（1）立即责令李某停止违规装修行为，采取恢复原状、加固等补救措施，消除安全隐患。（1分）（2）将李某违规行为及相关情况及时报告当地房地产行政主管部门（或城管执法部门），请求依法处理。（1分）（3）协调李某与王某的赔偿纠纷，督促李某修复王某家受损部位并赔偿损失。（1分）（4）加强对装修现场的日常巡查和监管力度，杜绝类似事件再次发生。（1分）62.案例二：某小区业主委员会与B物业服务企业签订的物业服务合同约定，物业服务费标准为2.0元/月·平方米，合同期限为3年。合同履行一年后，业委会认为B企业服务不到位，绿化维护差，安保松懈，且B企业未公示利用小区电梯广告收益的账目。业委会遂在未召开业主大会的情况下，直接作出决议，解聘B企业，并自行选聘了C物业服务企业进驻。B企业拒绝退出，双方形成对峙，导致小区管理混乱。问题：1.该业主委员会解聘B物业服务企业的行为是否合法？为什么？（4分）2.B物业服务企业拒绝退出是否合理？为什么？（4分）3.若要解聘B企业，正确的程序应当是什么？（4分）【答案】1.不合法。（1分）理由：根据《民法典》及《物业管理条例》，解聘物业服务企业属于由业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（注：部分解释认为解聘需一般多数，但必须经过业主大会表决）。业主委员会只是业主大会的执行机构，无权在未召开业主大会、未获得法定票数通过的情况下，单方面作出解聘决议。（3分）2.不合理。（1分）理由：虽然业委会的解聘程序违法，但B企业作为物业服务企业，应当配合做好交接工作。在新的物业服务合同生效（即合法解聘程序完成）之前，B企业有权继续服务。但在本案中，因业委会程序违法，新的合同未生效，B企业拒绝退出是基于合同未到期。但从长远看，若业主大会合法解聘，B企业必须退出。本题中，B企业拒绝退出是基于合同未到期这一事实，在此情境下有一定合理性，但若对抗合法的业主大会决议则不合理。结合题意，核心在于业委会程序违法，因此解聘无效，B企业依据原合同拒绝退出（暂时）是合理的。（注：本题考察点在于程序合法性。因解聘无效，原合同有效，B企业不退是基于原合同，所以B企业行为在当前阶段不构成违约。）（3分）3.正确程序：（1）业主委员会应当组织召开业主大会会议。（1分）（2）在业主大会上，将《关于解聘B物业服务企业并选聘C物业服务企业的议案》进行表决。（1分）（3）表决应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（注：也有观点认为需2/3，视具体解释，通常解聘为一般过半数，选聘新物业为一般过半数，但筹集维修资金等是2/3。此处按一般过半数作答）。（1分）（4）表决通过后，业主委员会代表业主与B企业办理终止合同手续，并与C企业签订新的物业服务合同，然后组织B企业与C企业进行交接。（1分）63.案例三：某高层住宅小区，共2栋楼，每栋楼2个单元，每个单元配备1部电梯。2026年5月，1号楼1单元电梯发生严重故障，需更换主要部件，预计费用12万元。该小区住宅专项维修资金账面余额充足。物业服务企业提出使用维修资金的申请。经查，该单元共有业主20户，总建筑面积20,000平方米（其中业主王某拥有200平方米）。假设该维修费用仅由本单元受益业主分摊。问题：1.请列出使用住宅专项维修资金的分摊计算公式。（2分）2.计算业主王某应分摊的维修费用金额。（4分）（需使用LaTex公式展示计算过程）3.申请使用专项维修资金通常需要经过哪些流程？（6分）【答案】1.分摊计算公式：业主分摊金额=（该业主拥有的专有部分面积÷涉及维修的共有部位相关的总建筑面积）×维修费用总额即：C其中：C为业主分摊金额，s为业主专有部分面积，S为相关总建筑面积，F为维修费用总额。（2分）2.王某应分摊金额计算：已知：F=120,000元，根据公式：CCC答：业主王某应分摊1200元。（4分）3.使用专项维修资金的流程：（1）物业服务企业提出使用建议（或由业主、业委会提出）。（1分）（2）业主委员会（或相关业主）组织表决，列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（注：部分地区规定维修资金使用需2/3多数通过）。（2分）（3）物业服务企业持有关材料向房地产行政主管部门申请列支。（1分）（4）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转资金的通知。（1分）（5）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。（1分）64.案例四：某商业大厦由D物业服务企业负责管理。一日，大厦租户某餐饮公司后厨油烟管道起火，火势迅速蔓延。物业监控中心收到烟感报警，保安队长立即带领队员携带灭火器赶赴现场，同时拨打119报警。到达现场后，由于火势较大，灭火器无法控制，保安队长立即组织疏散楼内人群。消防队赶到后将火扑灭。事后统计，火灾造成餐饮公司严重设备损毁，大厦部分公共区域受损，且疏散过程中有两名顾客因拥