小区物业管理方案 (一)

XXX小区物业管理方案

一、投标函

第二章：XXX小区物业概况；

第三章：XXX小区物业管理服务方案

第一节：小区环境管理

第二节：小区卫生绿化管理

第三节：小区安全保卫管理

第四节：设施维修管理

第五节：小区文化建设

第六节：其它物业服务项目

第四章：XXX小区管理组织结构图

第五章：人员配置；

第五章：金费收支预算；

一、投标函

致：XXX小区业主委员会：

依据贵区日前公布招标公告，现决定参与“X

XX小区物业管理”项目标竞标，并作出以下法律承诺：

1、严格遵守《中国协议法》和《物业管理条

例》等法律法规一切要求，推行相关义务。

2.受法定代表人授权全权处理和此次投标项

目相关事务。

3、投标文件内容真实可*。假如中标，本投标

文件即成为中标协议肯定隶属法律文件。

4.同意提供招标人所要求其它资料。

5.招标人无义务必需接收或有权拒绝我们投

标。

6.全部相关此次投标联络请函、电下列地址：

地址：邮编电话：传真

法定代表人（签字或盖章）：

投标人全称：（投标单位公章）

年月日

第二章XXX小区物业概况

XXX小区住宅部分面积约为21000平方米,

共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一

个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，和

周围围墙组成一个封闭式小区，由一个大门出入。小区原由

青城物业企业托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分

物业服务工作。

第三章XXX小区物业管理服务方案

依据XXX小区实际情况，并落实XXX物业

企业“尽心服务，超值服务”服务宗旨，我企业拟将物业服

务关键放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化

建设五个方面。

第一节环境管理

维护计划严厉性，定时进行检验维修，严禁乱

凿洞，乱开门窗破坏行为，严禁部分业主随意改动房屋结构

或乱搭建行为，确保业主居住安全。我企业将严格根据国家

相关装修要求制订符合小区实际情况管理制度，确保住宅楼

结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区卫生环境和绿化环境是表现小区面貌关

键原因，为搞好XXX小区卫生和绿化，我企业将严格根据

IS09001质量标准要求，规范作业。我们要树立全员保洁意

识，制订严格保洁制度、工作标准和奖惩方法，并层层落实。

目标管理达成：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污

染。具体实施方案以下：

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配置两名保洁人员，负责小区环境卫生:

（-）公共卫生：

1.路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；

2.垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；

3.各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清

楚见字。

（二）室内卫生：

1.楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2.定时清扫、保洁；

（三）绿化环境：

1.保护：在草坪上树立温馨提醒标牌，预防花

草人为伤害；

2.养护：定时浇水、修剪花草树木，营造优雅、

温馨花园式居住环境；

（四）装潢垃圾：

会同业主委员会制订《室内装潢管理制度》，室

内装潢有可能影响建筑物结构，降低建筑物寿命，而且在装

潢中出现大量建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必需要

有严格要求，这关系到各业主切身利益，也是物业管理企'也

义不容辞责任。

（五）张贴警示牌，提倡文明新风。

第三节小区安全保卫

小区住户以科大、省教院老师为主，文化层次

较高，素质很好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以

“人防为主，技防为辅”方法关键对外安全保卫，具体做到

以卜几点：

（一）整体排查，清除消防安全隐患；

我们将按国家消防标准对各住宅楼消防设施

进行排查，配齐所需消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

（二）实施封闭式管理，二十四小时保安值

班、巡查，保障住户安全；

我们将南北两个铁门按实际情况定时开关，以

中间大门为主出入口，保安立即熟悉住户，对进出外来人员,

严格实施登记制度，严禁无关人员入内，大力加强夜间巡

查力度，保障业主人身、财产安全。

（三）报警电话，为随时处理紧急情况做好准

备。

“急住户之所急，想住户之所想”，设置报警

电话，对于突发多种事件，制订突发事件应急处理程序，确

保突发事件立即处理。

第四节设施维修管理

小区公共设施，极大地方便了住户生活。为处

理住户后顾之忧，我们将做到以下几点:

(-)对于公共设施进行全方面检验；

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检

验、登记，对于损坏公共设施进行修理，如1号、2号楼部分

防盗门，公共照明灯等。

(二)配置专业水电工，制订合埋价格，设置

保修电话，确保立即维修服务。

我们将和业主委员会按国家相关维修要求，对

于住户水、电等维修项目制订合理收费标准，配置专业水电

工，在小区管理处设置一部便民热线，在住户提出维修耍

求时，立即完成维修工作。

维修管理目标达成：

1.二十四小时受理报修，通常情况下10分钟内

维修人员到场，维修立即率100%。紧急情况随叫随到，确因

特殊情况不能立即到场处理，应向保修人说明情况，做好

解释工作，并立即安排处理。维修结束后，将地面清理洁净,

物品归位，经用户签字确定方可离去。维修满意率100%。

2、定时对公共照明设备系统进行巡查，立即更

换损坏灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节小区文化建设

为各业主发明友好、友爱、健康生活气氛是我

们追求另一个关键目标，因为XXX小区住户文化素质较高,

完全能够利用现有资源做到以下几点：

（-）建立老年活动室

住户中有不少是老年人，应该为老年人发明一

个能和外界沟通交流好环境，这么既给老年人带来了欢乐,

也让其儿女少了一份担心。

（二）用小区文化资源组织文艺社团

小区住户多为老师，物业企业和业主委员会共

同邀请含有一定文艺功底住户，成立文艺社团，在空闲时间

组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，促

进邻里了解，全方面提升小区精神风貌。

第六节其它物业项目标管理

另外，还有其它部分物业项目标管理，如自行

车、轿车停放管理，宽带网接入、水电费收取等，我们将本

着为住户着想、便利住户宗旨和业主委员会共同协商，从而

使业区内全部工作全部能有条不紊开展。

第四章XXX小区管理组织结构图

（3人）（2人）(1

人）（1人）

第五章：人员配置

一、管理处经理（1名）针对小区实际情况制

订工作计划，费用收缴工作

二、管理员（1名）绿化养护、监督各项工作

开展情况，实施主任安排具体事务。

三、保洁人员（2名）负责小区卫生；

四、保安人员（3名）负责小区安全，二十四

小时巡查；

五、水电维修工（1名）公共设施维护，水电

维修。

第六章费用核实

一、人职员资

1.管理区主任：1人X800元/月=800元

2.管理员：1人X750元/月=750元

3.保洁：2人X500元/月=1000元

4.保安：3人X600元/月=1800元

5.水电维修工：1人X650元/月=650元

二、垃圾清运费:2车/日X10元/车X30日=

600元

三、公共用电:300元/月

四、每个月水损:300元/月

五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

六、固定资产折旧（元按3年）：56元/月

累计每个月共需费用：6756元/月

按小区为21000平方米计算合0.32元/每平方

某小区物业管理方案（上）

第一章序言

“XXX”小区，在“国家4A级旅游度假区”一一在一一，和大海近在咫尺。小区总建筑

面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大

型超市、大型酒店和商办服务区等，其中公寓面积xnf；商铺面积xnf；地下停车场xnf；

地上停车场xnf；车库x个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小

区设备设施优异，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表

系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高级小区应该有高级物业管理服务来表现小区价值，从而确保小区保值、增值。XXXX企

业是含有物业管理二级资质股份制企业。企业专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目

标管理工作。现已管理物业面积达X多万而。其中包含智能化写字楼、综合商厦、花园别嬖、

住宅小区等。我们企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我企业将利用我们“天时、地利、人和”得天独厚管理优势，和企业优异管理模式，丰富管

理经验，专业化管理队伍，使XXX小区更增魅力，更上档次。经过全方位服务，提升小区著

名度，使XXX真正达成增值保值目标，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适居住环境。

我企业服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以企业经营为主

导，寓管理于服务之中，为业户推出完善管理服务，为企业打造物业品牌..

第二章物业管理关键点

♦利用连续发展战略，确保物业保值和增值；

♦人性化管理方针为业户铺架沟通桥梁，促进了解和信任，以诚信为本提升管理服务信誉；

♦结合物业实际情况，导入切合实际管理理念，以高效率管理降低成本，全心全意为业户

服务；

♦采取PDCA循环整改方法，不停提升物业管理水平；

管理处采取管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不停满足业户

口益增加对服务需求，打造物业管理精品。最终达成经济效益、社会效益、环境效益统一。

在实际服务管理中，企业将抓住以下三个关键：

1.完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主行业，为此我们将在以后服务工作中，充足表现我们服务宗旨和追求

目标，奉行“以人为本，业户至上“标准和服务周到服务理念，为业户提供全方位、高品质

优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，和业户建立良好服务关系。同时以走访沟通

方法立即了解业户意见和需求，在不停完善过程中真正为业户发明安心、舒心、称心生活和

工作环境。

2.环境管理费任到人

小区环境管理极为关键，怎样为业户发明一个良好环境，是我们很重视问题。多年管理经验

告诉我们，保洁工作责任到人，督导检验、培训落实到位，才能充足发挥每个人才能，使其认

真地做好天天工作，树立环境保护意识，从而确保小区环境卫生情况达成最好，为小区增加

一道清洁、卫生、亮丽风景线。

3.安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产安全，我们主张以切合实际人员防范为主，紧密联络职能部门，齐抓

共管，使所辖物业在终年平安条件下为业户服务。在日常管理中，制订和之相适应应急处理

安全操作程序，在发生特殊事件时尽可能将损失降低到最小程度。

企业本着服务第一，以人为本，在管理中导入IS0900I质量管理体系、IS014001环境管理体

系。利用现代科技手段及管理方法来管理和服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益

统一。

企业将经过良好物业管理、使“KKK”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒

适生活和工作环境。

一、企业追求目标：

♦房屋建筑完好率达成98%以上；

♦报修立即率达成100%;

♦清洁管理无盲点；

♦设备设施完好率达成98%以上：

♦小区路灯完好率达成100%；

♦管理区域内不发生重大安全和火灾责任事故；

♦有效投诉处理率100%；

♦服务满意率达95%以上；

♦绿化完好率达成99%以上：

♦道路完好率达成98%；

♦各类管理人员岗前岗中培训100%;

♦无服务安全事故发生。

二、关键方法

♦完善各项管理制度和管理要求；

♦所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；

♦治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

♦管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设置立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位

职责及考评标准；

♦建立多种资料档案、报修、养护统计；

♦多种收费项目、标准公开，合理收费；

♦制订大、中修年度计划，并负责实施；

♦制订并组织职员培训计划实施；

♦结合创优评选标准，深入提升物业管理水平。

遵照服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一企业精

神，以优质文明服务，为业户发明漂亮温馨家园。

三、组织运行机制：

I.建立监督机制；

2.建立信息反馈及处理机制；

3.制订工作步骤、各项管理服务项目标长远计划和短期计划；

4.管理人员培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6.企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考评制度及标准。

四、物业管理制度

I.管理处经理职责；

2.管理人员岗位职责；

3.作业人员岗位职责；

4.职员培训；

5.管理处运作管理工作规程；

6.人事管理及职员培训、考评制度；

五、管理处运作管理规程

1.内部运作管理措施

2.小区秩序管理；

3.清洁管理;

4.绿化管理；

5.消防弱电设备设施管理；

6.供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理;

9、安全操作规程;

10、特约服务管理要求。

（以上多种要求及制度略）

第三章拟采取管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配置，以

要求达成降低管理成本、提供优质服务目标。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。企业设置办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、

秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥立

即，既能满足本物业管理要求，又能为未来业务发展留下充足空间。

1.办公室

（1）责任人力资源管理.招聘人员，开展职员培训工作，为其它部门贮备人才。

（2）负责搜集、整理和保留物业管理企业筹备、建立和发展资料及人事档案管理。

（3）负责内部运行工作综合协调。

（4）负责对外承接、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

（5）总经理指派其它工作。

2.保洁部

（1）负责管情区域内清扫工作和单元楼道、栏杆保洁。

（2）负责小区内垃圾清运工作。

（3）上级领导交办其它工作。

3.设备维修部

（1）负责物业全部公共设备、设施运行管理，确保设备正常运转。

（2）负责物业机电设备日常维修保养工作。

（3）制订长久和日常维修保养计划并付诸实施。

（4）上级领导指派其它工作。

4.绿化部

（1）负责小区花草树木浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

（2）负责小区内园景设施养护工作。

（3）上级领导指派其它工作。

5.秩序管理部

（1）负责物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）建立健全、制订物业各项安全规章制度。

（3）负货小区日常巡视工作和车辆停放管理。

（4）负责小区应急处理抢救工作。

（5）上级领导交办其它工作。

6.接待部

（1）负责日常业户来访接待工作。

（2）负责业户档案建立和管理工作。

（3）负责业主投诉和咨询，并提供帮助。

（4）配合办公室开展职员培训工作。

（5）上级领导指派其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

XXX物业管理

物业管理办公室

业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管

业户接待员设备维修工保洁员绿化工

秩序管理员

备注：依据小区概况，以上岗位编制X人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编

制标准上不设闲岗、不留汨人，一人多岗，精简高效。

第四章物业管理人员培训

一、新职员上岗培训

依据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新职员上面进行工作培训。

1.新职员上岗培训期为180天。

2、培训内容包含：物业管理概述，小区物业管理步骤，物业管理服务理念，专业服务技能

和技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗职员循环培训

I.经过实际工作中所产生问题，不定时地安排当事人（指职员）参与班后专题培训。

2.每位在岗职员每个月参与企业组织工作指导培训I。组织职员座谈会，交流事件处理技巧及

和业户沟通经验。

3.上岗循环培训考评措施。

在实际工作当中，业户投诉率和职员违章行为是评价职员工作基础。并经过理论和实践考评,

淘汰不合格职员，达成优化管理.目标。

某小区物业管理方案（二）

第五章物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全方面负责对■所管辖物业实施一体化综合管理，落实实施IS09001质显体系及IS014001

环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。

2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接收上级领导指导和监督。

3.负责检验、监督各项制度实施情况。

4.合理调配人员，协调各闵位分工协作，责任到人，同时关心职员生活，确保管理处职员有

良好精神面貌和主动工作态度。

5、负责所管精物业装修审批，协调违章和投诉处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门和各方面关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其它工作职责内容和企业安排或委托其它工作任务。

二、业户接待岗位职责

1.负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应灵敏，处事稳健，

2、负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。

3.负责管理费、维修资金及其它费用催缴、收缴工作。

4.负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定时进行回访工作。

5、走访业户，征求和搜集业户对管理和服务方面意见。

6、保持和业户联络和相互沟通，做好日常接待工作。

7、帮助管理处经理做好其它工作。

三、保洁服务岗位职货

I.严格遵守企业各项管理制度和操作规程。

2.负责本辖区卫生清扫工作。

3.负责本辖区内公共设施清洁工作。

4.负货企业及管理处业户服务工作。

5.负责小区内垃圾搜集及清运工作。

6.完成领导交办其它工作。

四、绿化服务岗位职责

1.负责小区内苗木移栽和修剪。

2.负责小区内花草树木养护和管理。

3、对花草树木定时进行浇水、施肥、除草、修剪，预防病虫害发生。

4、熟悉园林机械操作使用步骤，并对机械进行简单维修保养。

5.负责对绿化修剪场地清理、清洁。

6.认真完成领导交办其它工作。

五、秩序管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥，以军人风度处事C

2.负责本辖区内车辆进出、停放管理。

3.负责本辖区人员进出管理。

4.负责小区安全、防火、防盗、防破坏防范工作。

5.负责小区应急处理抢救工作。

6.完成领导交办其它工作。

六、设备维修工岗位职责

1.定时清洁所管理设备和设备房，确保设备设施、设备机房整齐。

2.严格遵守操作规程，预防安全事故发生。

3.发生突发情况，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设施、设备正常、完好。

4、定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，发觉问题立即处理。

5、负责业户日常报修工作，并做到工完料清。

6.认真完成领导交办具它，作任务。

第六章各项专业管理工作方案

一、业户入住

经过有效管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，确保入住工作正常有序。同时做好

入住资料搜集、归档。

I.管理处于业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。

1.1房屋验收表

1.2住宅使用条约

1.3业主手册

1.4装潢管理措施

1.5装潢管理协议

1.6业主入住手续流转单

1.7代办服务委托书

1.8保管钥匙委托书

1.9保管钥匙承诺书

1.10钥匙签收表

1.11业主信息表

1.12入住资料签收表

1.13入住须知

2.入住发放文件

业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。

2.1入住须知

2.2业主手册

2.3住宅使用条约

2.4装修管理协议

3.入住统计

管理处于受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下统计。

3.1业户登记。

3.2验房签收统计。

3.3入住资料签收统计。

3.4领取钥匙签收统计。

3.5委托代办服务统计。

3.6业主信息记录表。

3.7入住收费统订o

4入住工作方法

4.1入住程序

4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。

4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求相

关资料。

4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。

4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，和业户签署《住宅使用条约》、《装修管理协

议》。

4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。

4.1.6管理处接待人员登记业户委托代办服务项目。

4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付

签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

4.2入住步骤图

售房协议否

5收费管理

5.1管理处根据物业管理委托协议内容向业户收取物业管理费、有偿服务费；向开发商收取

空房管理费。

5.2物业收费项目、标准应上墙公布。

5.3业户管理人员应做好费用日清月结、解缴和妥善保管工作。

5.4管理处每个月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。

5.5对逾期不交纳费用业户，管理处经理应立即组织力量催缴。

5.6对无故逾期不交纳费用业户，管理处应依据《住宅使用条约》或相关要求处理。

二、业户装修管理

1装修管理步骤

1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员身份证复印

件到各管理处填写《住宅装修申请表》和《施工人员记录表》，签署《装修管理协议》，

1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理要求。

1.3管理处丁接收装修中请后，经管理处审批合格后，方可施工。

1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员责任人持施工人员

身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员记录表，并缴纳

施工人员由入证工本费1Q元/张。

1.5现场跟踪：秩序管理人员必需天天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好统

计，必需时请设备人员同往。

1.6装修完成后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并署名。

1.7在跟踪时，如发觉有违章和妨碍公共行为，应立即采取方法进行整改，必需时填写《整改

通知单》、现场拍照等，以备留用和归档。

1.8违章处埋措施，对违反装修要求者将依相关条例采取以下方法：

1.8.1批评、劝戒

IR2责令停T整改

183报业主委员会、前期管剪发展商、或政府相关部门。

1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理：

业主装修材料搬运出小区时，必需由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，不然任何人

一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必需由业主或施工责

任人来管理处办理，其它人不得办理。

1.10管理处经理每个月不定时抽查4次装修管理情况.

装修管理步骤图

2.装修管理要求

2.1装修申请程序：

2.1.1业主办完全部入住手续并仔细阅读《装修管理措施》。

2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修

管理协议》；施工单位填写《施工人员记录表》。

2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发觉有不合理处应立即通知业主、施工单位

对■方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施

工许可证。

2.1.4施工单位责任人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入

证工本费，领取施工人员出入证。

2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为确保住宅小区完整、安全、平静、整齐，维

护全体业主共同利益，促进物业保值升值。在装修过程中，请您在装修前仔细地阅读相关要

求。

2.2装修前

2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅自用部位进行必需装修（户门之内四壁、地面、顶

面），不要对室外公用部位、走道进行任何改、移、力口、拆类施工。

2.2.2装修严禁行为：

2.2.2.1拆改原房屋承重墙,

2.2.2.2改变房屋及配套设施使用功效。

222.3随意封闭阳台。

2.224以安装防盗门为由.私自占用楼道公用部位及占用公用管道间八

2.225在预留或指定以外位置安装空调机、衣架和排放冷凝水。

222.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。

2.2.2.7大量使用易燃装修材料。

222.8随意改变或移动电话、电视、对讲、燥气、水管、电线管等设施。

223填写《装修申请表》、《施工人员记录表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物

业企业各管理处审验同意，签署装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。

2.3装修施工中

2.3.1随时接收物业企'业管理处工作人员.上门检验、监督、核实，是否严格根据装修图纸要求

施工，检验施工人员是否办理了临时滞留证手续。

2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗

糙，质量能否确保可靠。

2.3.3装修施工应于天天8:00时一18:00时之间进行，晚间18:00—次日早晨8:00（包含节假

口、双休口）不得进行有噪音施工。

某小区物业管理方案（三）

三、日常服务和联络

管理处日常服务和联络是物业管理服务最基础一项日常工作。物业管理宗旨是为业户提供服

务，物业企业经过有效服务来确保业户需求树立企业形象。

管理处经理负责日常服务和联络工作，对管理处业户接待服务质量进行检验、指导。

1.口常服务和联络内容

1.1日常服务内容

1.L1维修保养服务；

1.1.2绿化养护服务；

1.L3治安消防服务；

1.1.4环境卫生管理服务;

1.L5停车管理服务；

1.1.6特约服务;

1.2日常联络内容

121小区中设置业户联络箱，天天定时开箱；

1.2.2设置投诉电话接收业户投诉；

1.2.3立即回访业户咨询意见。

2.日常服务和联络质量控制

2.1业户人员应多路径和业户保持沟通，常常走访业户听取意见，满足合理要求，立即提供

各类服务。

2.2每六个月最少开展•次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要

分析小结，使该项工作不停改善提升。

2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，确保服务质量。

3.日常服务和联络质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务

管理制度及标准进行操作.做到业户评议满意率90%以二；业户投诉率万分之五以下；投诉

处理率100%。

四、业户档案管理

管理处建立业户权籍档案时，应将业户个人资料、报修统计、服务统计等一并归档。

1.管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。

2.业户档案管理措施按企叱档案耍求操作。

3.物业管理处经理负责业户档案搜集、整理、归档、利用。

4.管理处于每个月5日前把上月相关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。

5.管理处经理每三个月检验一次业户档案工作，对发觉问题应立即整改。

5.1权籍档案中包含以下内容：

5.1.1入伙通知书

5.1.2入伙手续书

5.1.3业主使用条约

5.L4装修管理协议

5.1.5房屋验收表

5.1.6入伙手续资料签收单

5.1.7产权清单

5.1.8租赁清单

5.1.9协议复印件

5.1.10权证复印件

5.LU相关业户其它资料

5.1.12业主信息表

5.1.13报修项目表

5.1.14服务项目表

5.1.15保管钥匙委托书

5.L16代办服务委托书

5.1.17安全责任书

每个月由经理将上述资料进行检验归档，发觉疏漏，立即补齐。

五、权籍管理

1.经理要掌握管理区域内入住业户权属情况，负货业户资料搜集，并将业户相关资料统计在管

理手册中，管理手册要动态反应业户产权转移、使用权变更情况;能正确反应业户权属转移、

变更时间和方法。

2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机.

3.产权清册内容

3.1房屋类型

3.2使用面积、建筑面积

3.3土地分摊面积

534使用情况

3.5附设设施情况

3.6车库使用情况

4.租赁清册内容

4.1租赁户姓名

4.2租赁时间

4.3使用房屋地址

4.4内部装修情况

4.5其它

5.经理每个月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反应现在实际情况。

6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每个月一次抽查业户接待管理手册，对于抽查

中发觉统计不规范或不立即登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。

六、业户接待

1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。

2.管理处实施周一至周日全天业户接待，并公创办事制度、公开收费项忖和标准。

3.管理处监督、投诉电话全天开通,72小时内有回复。

4.管理处实施回访制度。

4.1管理处必需立即对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访；管理处经理每个月随

机进行抽查，确保回访质量。

4.2回访时间，安全设施维修2天内回访；房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作一

次回访；其它项目维修一星期内回访。

5.对■回访中发觉问题，二十四小时内书面通知维修人员整改。

6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好统计。

7.处理投诉要做到让业主满意，立即和业主沟通，处理结果做好统计。[/sell]

某小区物业管理方案（四）

七、秩序管理服务

1.秩序管理服务内容

U小区基础实施封闭式管理；

1.2实施二十四小时值班及巡查制度；

1.3实施小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时帮助统计维修事项，如：照

明、漏水等；

1.4结合小区特点，制订安全防范方法；

1.5进出小区多种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；

1.6小区停车有专员疏导，管理有序，排列整齐；

1.7非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整齐；

1.8危及人身安全处设有显著标志和防范方法。

1.9立即处理小区内各突发事件，必需时疏散人员，立即汇报物'业管理部门并做好统计；

1.10检验小区设施是否完好：

1.H负责停车场区域巡查、管理，确保车道通畅，设备、工具装卸区车辆、人员管理；

1.12检验进口设备、工具及非开放时段进出人员凭证，责任人员登记工作；

1.13监督小区内装修项目标施工，装修人员出入登记，装修工具物料出入登记。

2.门岗服务

2.1门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实施二十四小时立岗秩序管理服务；

2.2在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

2.3立岗姿势端正，面带微笑行注H礼，热情回复问询，严禁和她人闲聊。

2.4外来人员进出管理

2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经查对身份后佩带《施工人员出入证》，

方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；

2.4.2对装修施工人员进出情况，天天下午5:0()查对一次，确保人、卡数量相符；

2.4.3非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管

理区域。

2.5物品进出管理

2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发出门证，经查对物品名称、数量正确无误后，方可放

行；

252进入管理区域装修材料或货物在指定地点卸货,20：00-次FI7：00放行。

2.6机动车辆进出、停放管理

2.6.1对机动车进出管理域区实施出入证制度、登记制度和收费制度，严禁载有易燃、易爆、

有毒、有害及有污染物品车辆进入管理区域。

2.6.2向进入管理区域车辆发放《临时停放证》，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好统计。

263地面停车场车辆停放有序，并做好车辆情况检验，发觉漏油、破损等缺点立即提醒车主,

并向管理处汇报，做好统计。

2.6.4对于外来车辆实施计时收费制度。

Z6.5车辆驶出小区时，收同停放证，并按停放时间收取停车费，做好统计,

2.7地下车库管理

271车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；

2.7.2无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用.业户车位：

2.7.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；

2.7.4保持车库及车库出入口清洁、通畅；

2.7.5常常到车库内巡视，发觉问题应作好统计并向小区经理汇报；

2.7.6车库内发生事故应保持现场，立即向管理处汇报。

2.7便民服务

2.7.1遇业主携带重物需拜助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主

提供搬运服务；

2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。

3.巡岗服务

3.1管理区内实施整年365天二十四小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公

共区域。

3.2区内巡视

3.2.1巡视前检验和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视统计表，并随身携带装小件垃圾塑料袋;

3.2.2巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；

3.2.3按秩序管理服务处指定巡视路线巡查，巡视统计中应记载发觉情况立即间。

3.2.4用户需要帮助时，应立即提供服务或通知相关人员到场处理：

3.2.5发觉可疑人和异常事、物，经过对讲机立即汇报，并快速查明情况，严密监视；

3.2.6发觉装修违规情况，立即向用户指出，立即阻止，并汇报管理处做出对应处理；

3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》实施；

328巡视时看到小垃圾立即拾捡，投入就近垃圾箱内；发觉灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气

管漏气等，应立即通知设备人员修复:；

329巡视结束后，交接巡视器材；

3.3夜间巡视

3.3.1夜间巡视路线应常常改变；

14.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确定有没有可疑人物藏匿于其内：

333若发觉可疑人物，须立即报警并封锁各个出入口，进行处理；

3.4突发事件处理

为应对突发事件，按指定应急预案作业，平时应定时参与演练。

3.5发生火警

3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必需紧急方法或直拨火警电话119；

3.5.2通知火灾周围业户撤离危险区；

353做好现场安全保卫工作，听候指挥。

3.6发生刑案

3.6.1立即向管理处汇报或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；

3.6.2向发觉人和周围业户了解情况并统计。

3.6.3向公安人员提供情况，帮助破案。

3.7发生盗、抢事件

3.7.1用对讲机汇报请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人：

372对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，立即汇报公安部门11()；

3.7.3保护现场，帮助破案，

3.8发觉触电事故

3.8.1切断电源，使触电者脱离电源；

3.8.2汇报管理处经理和监控中心，同时立即施行人工抢救，并拨打医务抢救电话120,请求

医务抢救中心派医生来现场；

3.8.3引导救护车抵达现场；

3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。

3.9发觉电梯困人

3.9.1立即用对讲机汇报，敦促设备人员快速前往处理；

392抚慰被困人员；

393帮助设备人员抢险，安全接应被困人员。

3.10发觉人员、车辆堵塞

立即用对讲机汇报，增派秩序管理员立即疏导。

4.监控岗服务

4.1日常工作

4.1.1监控系统二十四小时开通运行，监控人员二十四小时监控值班，录像带资料保留1个月,

录像带循环使用。

4.L2监控人员亲密注视屏幕，发觉可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好统计并立即汇报

小区经理。

4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理汇报，并跟踪处理过程，做好统t-,然

后将系统复位，重新布防。

4.1.4负责对讲机保管、充电、调换、借用和登记。

4.2监控设备系统及录像带管理

4.2.1对监控系统天天进行检验，发觉异常情况和故障立即报修，并做好统计。

422任何人(包含秩序管理人员)未经管理处经理同意，不准查看监控录像保留内容。

4.2.3录像带保留处要有防潮方法，避免录像带发霉。

424新录像带启用时应在标价栏注明开始使用口期；每次录像后，注明录像时间；录像带连

续使用24个月应更换新带；发觉录像模糊，不能有效分辨监控对象，应立.即更换新带。

425监控人员天天擦拭监控设备一次，保持显示器、录像机等设备清洁。

4.3中央监控室出入管理

4.3.1和工作无关人员不得私自进入中央监控室。

432因工作需要进入中央监控室管理人员，应经管理处经理同意；外来人员进入，应经管理

处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。

433凡进入中央监控室人员全部得办理登记手续。

5秩序管理各岗位之间轮换

5.1秩序管理岗位采取岗位固定，人员轮值方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗；

5.2换岗程序:巡视岗-----门岗------►监控-----巡视岗；

5.3换岗必需从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。

6秩序管理岗位设置

6.1秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视

路线巡视全部巡视点。

6.2秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹统计；身体健康：含有初中以上文化水平，能

处理秩序管理日常工作，能作每日执勤统计。

7秩序管理服务检验制度

7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作'业标准进行检验，发觉问题立即纠正，做好统

计；

7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检验秩序管理各岗位作业情况，天天巡回监

督检验不少于4次，做好统计；

7.3小区经理抽查:秩序管理巡视、车辆管理现场及用户装修现场，天天最少一次，做好统计。

八、保洁服务管理

1.外环境保洁

项目及内容保洁质量要求实施方案

日周月季

清扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回

路牌、标志、指示牌洁净、无尘灰、无污渍擦拭一次

拣拾花圃内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回

行人路/车路面之清扫无显著泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超出2个，无一

厘米以上石子。巡回

清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹，透明度好。擦拭一次

各进出口台阶清洁无尘、无污渍、光亮。巡回一次冲洗

地下车库无异味、泥土、垃圾和堆放物巡回

外围立柱之清洁无积尘、无污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁洁净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表洁净、

无污渍、桶内垃圾超出1/2桶或发觉有异味立即处理巡回一次清洗

2.检验手段：

2.1视检：以眼睛直觉检验，达成光亮、清洁、视觉舒适.

2.2手检：用白色餐巾纸擦摸被检验物体表面无显著灰尘、污迹。

2.3嗅检：凭嗅觉气味进行检验，保持空气清新。

3.质量监督确保

严格检验规程是确保作业标准，作业规程等管理制度落实关键手段，我们关键经过二查制度,

三检手段和培训教育来实现。

某小区物业管理方案（下）

九、绿化服务管理

1.绿化服务内容及标准

1.1草坪

1.1.1养护管理质量要求

a.草坪覆盖度不少于95%；

b.每七天巡查一次，并做好相关统计；

c.应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草；

1.1.2浇灌、排水

a.浇灌必需湿透根系层，应浸湿土层深度为100mm,不发生地面长时间积水；

b.浇灌量依据土质、生长久、草种等原因确定；

c.浇灌时期和浇灌时间可按下列要求：

-冷地型草，春秋两季度充足浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。

-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。

1.1.3修剪

a.草坪长至lj60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm,

b.草坪修剪频率及次数依据情况而定。

9」.1.4清除杂草

a.应立即清除杂草，除早、除小、除了；

b.清除杂草方法有：人工除草、化学除草。

1.1.5施肥

a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种施肥宜在晚春；

b.追肥应以复合肥料为主。追肥时间和数量可依据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。

早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。

1.1.6病虫害防治

a.病虫害防治全部应以防为主，防治结合：

b.对不一样种病虫害防治可依据具体情况选择无公害药剂或高效低毒化学药剂。

1.1.7草坪更新

a.更新复壮方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定时封闭法和断根更新法。

1.1.8其它养护

a.草坪应有整齐边缘线，装饰性草坪或花坛内，可利用切边机切边养护。边缘斜坡宜为

300mm；

1.2乔灌木

1.2.1浇灌和排水

a.对新栽植树木应依据不一样树种和不一样立地条件进行适期、适量浇灌，应保持土壤中有

效水分；

b.已栽植成活树木，在久旦或立地条件较差，土壤干旱环境中也应立即进行浇灌，对水分和

空气温度要求较高树种，须在清晨或黄昏进行浇灌，有时还应合适进行叶面喷雾；

C.浇灌前应先松土。夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌选在中午进行。浇灌要一次性浇透，

尤其是春、夏季节；

d.树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应立即排除。

122中耕除草

a.乔木、灌木卜.大型野草必需铲除，尤其是对其危害严重各类藤蔓植物，比如兔丝子等；

b.树木根部周围十.壤要保持疏松，易板结土壤，在蒸腾旺季须每个月松上一次；

c.中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿时候进行；

d.中耕深度以不影响根系生长为限。

1.2.3施肥

a.树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长久施追肥，能够根据植株生长势进行；

“注”：花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按相关果木种类不一样养护要求进行。

b.施肥量应依据树种、树龄、生长久和肥源和土壤理化性状等条件而定。通常乔木胸径在

15cm以下，每3cm胸径应施堆肥1.0kg,胸径在15cm以上，每3cm胸径施堆肥1.020kg。

树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，合适增加施肥量；

c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应和树木冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm；

d.施用肥料种类应视树种、生长久及观赏等不一样要求而定-早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，

观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥

料；

e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。

124修剪、整形

a.树木应经过修剪调整树形，均衡树势，调整树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间

关系，促进树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木修剪以自然树形为主。

-乔木类：

关键修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、F垂枝、扭伤枝和枯枝和烂头。行道树主干要

求3.2m高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝十二叉"杯状形修剪）；树

冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气空隙，

-灌木类

灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽形成，修剪应遵

照“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”标准进行。

-绿篱类

绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成

型。花球确保春秋两季各修剪一次。

-地被、攀缘类

地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠功效；对多年生攀缘植物要定时翻蔓，清

除枯枝，疏删老弱藤蔓。

b.修剪时切口全部必需靠节，剪口应在剪口芽反侧成45度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用

防腐剂，对于过于粗壮大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必需确保安全：

c.休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长久修翦以调整树势为主，宜轻剪。有伤流树种应

在夏、秋两季修剪。

1.3补植树木

1.3.1树木缺株应尽早补植；

1.3.2补植季节

a.落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。

h针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植：或在秋季新梢停止生长后、

降霜以前补植。

133补植树木，应选择原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须和原来景观相协

调。补植行道树树种必需和同路段树种一致。

1.4枯死植株挖除

1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整；

1.4.2枯死大树挖除前，必需报经市园林主管部门审批，任何部门和个人无权私自挖除。

1.5花坛花境

151花坛养护、管理

a.依据天气情况，确保水分供给，宜清晨浇水，浇水时应预防将泥土冲到茎、叶上；

b.做好排水方法，严禁雨季积水；

c.花卉生长旺盛期，应合适追肥，施肥量依据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥

料沾污茎、叶面;

d.立即做好病虫害防治工作；

e.花坛保护设施应常常保持清洁完好；

f.花坛换花期间，每十二个月必需有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不

得超出5天；

g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，而且重视做好“五一”，“I一”花卉管理；

h.花坛内应立即做好清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；立即补种、换苗。花坛内缺株倒苗

不得超出3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。

152花境养护、管理

a.应按计划立即做好花卉补种、填充；

b.应依据所用花卉习性立即更新翻种；

c.花境整年能够某一季为主花期，观赏期不得少于100天；

d.修剪、整枝立即。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%；

e.每十二个月休眠期必需合适耕翻表土层，施加有机肥；

f.立即做好病虫害防治工作；

落实FI常养护，做到无杂草垃圾。[/sell]

某小区物业管理方案（六）

十设备维修服务

银滩物业企业实施定人、定机、定岗及相互配合运作管理方法。依据设备机房安全管理制度,

设备人员安全守则实施安全管理。制订运行管理规程，实施日常巡视和周期检验保养工作。

制订设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一设备帐、除物管理措施，维修保

养内容要求，质量检验标准实施标准化管理。依据设备完好率统it标准对设备设施完好程度

进行统计，确保安全正常运行和使用。

10.1设备管理内容

物业设备在安装调试验收经过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理企业利用优

异管理方法和良好技术对物业设备进行维修保养，确保这些设备正常运行，充足发挥它们功

效。

物业设备管理好坏是否，贪接影响到其使用功效和使用寿命，这么对使用过程中确保设备正

常运行，加强口常和维修管理提出了更高要求。

1供配电设备

1.1每bl根据《设备、设施巡视内容和程序》巡视配电机房设备，并统计《配电房巡视统计

表》;

1.2配电机房每七天打扫一次，配电柜每个月清洁一次。

1.3按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规

程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》

内；

1.4供配电设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内；

1.5供配电设备发生异常和故障立即汇报管理处经理，统计《设备故障统计表》，并在经理协

同下排除异常和故障。

1.6每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并

按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

1.7管理处每个月定时组织电工检验供配电设备运行情况，填写《供配电系统检验表》。

2供气设备

和煤气企业保持联络、每七天巡检，请煤气企业定时专业保养，随时进行报修八

3电梯设备

3.1每七天按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》进行定时保养，同时负责清洁

电梯机房环境，并将结果统计表内；

3.2设备发生异常和故障立即汇报经理，统计于《设备故障统计表》上,并立即处理。

3.3定时巡视电梯设备，填写《电梯房巡视统计九发觉异常立即通知电梯维保人员并汇报经

理，督促维修保养；

3.4每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并

按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

3.5管理处每个月定时组织电工和电梯维保人员检验电梯设备运行情况，填写《电梯设备系

统检验表》。对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；

4给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备，并统计《水泵房巡视统计表》；

4.2水泵房每七天打扫一次，机组每个月清洁一次。周交替更换一次；

4.3按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》进行周期检验、保养，并将结果统计

于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；

4.4给排水设备发生异常和故障立即汇报管理处经理，统计《设备故障统计表》，并在经理协

同卜.排除异常和故障。

4.5每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并

按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

4.6管理处每个月定时组织检验给排水设备运行情况，填写《给排水系统检验表》。

5消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施日常巡视，每个月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果统计

于统计表内。

5.2定时检验

5.2.1每个月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源开启测试，统计《设备定时开启统计表》；

5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每十二个月一次进行消火

栓、喷淋进行系统测试：电源、控制联动功效和报警安全系统测试c统计《消火栓、喷淋系

统测试统计表》。

5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规

程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》

内；

5.3.2消防设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内.

533每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并

按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；

5.3.4每个月定时组织设备维修工检验消防设备运行情况，填写《消防及报警系统检验表》。

对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；

6设备检验标准

6.1供配电设备

［电力变压器］

1检验电力变压器是否符合要求。

1分接开关档位是否和电源相符。

I外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。

1变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。

1三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。

1各接线端子紧固是否良好。

［低压开关柜］

1耐压试验是否符合规范要求。

I二次接线和电器或端子排连接应牢靠，绑扎排列整齐，标志清楚齐全。

1接地线连接应紧密牢靠。

I操作部分应灵活，接点和机械闭锁动作应正确。

1闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。

I接触器和多种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。

［照明设备］

I灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐C

1开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有没有触电危险。

1照明线路绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合要求。

6.2电梯设备

［曳引机］

1主机运行正常，速度平稳可靠。

1冷却风机正常、有效。

1减速和润滑良好，油位正常。

1制动器完好、可靠。

［轿厢］

I内部按钮齐全完好，信号登记有效。

I照明完好，通风机运转平稳，无异常声。

1手动、自动操作运行正常。

1超载报警正确可靠。

1轿门开闭平稳，时间适中。

［安全系统］

I限速开关可靠，动作灵敏。

1各安全开关齐全、性能可靠、有效。

1各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。

1急停开关完好，性能可靠有效。

I检修及运行状态正常。

［导轨导靴］

1连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。

1运行时靴衬和导轨无异常声，滑动平稳。

I导轨润滑良好，油杯、汨毡等齐全。

1各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

［控制台］

I各控制器件运行正常，能实施切换定机、扫描式监视等C

1操作键盘灵活、可靠。

1电源锁开关完好。

［显示器］

1各显示器上监视器齐全、完好，显像清楚，符合设计要求。

1各显示器接线清楚，无随意拉接线。

I监视器安装牢靠、可靠。

［电源设备1

1交流稳压电源工作正常、稳定。

1各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。

1高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔显著，无随意拉接线。

二路电源切换正常、可靠。

I设备接地保护、防护等安全、可靠。

［摄像机］

1各摄像机工作正常，配置数量齐全。

1带云台、带变焦摄像机应调整自