安徽2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)

安徽2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量进行监理C.提出设备设施的选型建议D.协助制定物业管理方案【答案】B【解析】早期介入是指物业服务企业在接管验收之前，参与物业的规划、设计、施工、安装等过程，并提出建议。施工质量监理是建设单位和监理单位的职责，不属于物业服务企业早期介入的工作范畴，物业服务企业可以是从便于日后管理的角度提出建议，但并不具备法定的监理职责。2.根据《民法典》及相关规定，业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上C.参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上D.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当由业主共同决定的事项。该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。3.物业服务企业在装饰装修管理中，发现业主擅自拆改房屋承重结构，正确的做法是（）。A.立即切断该户水电B.立即向公安机关报案C.及时劝阻，劝阻无效的向房地产主管部门报告D.直接拆除违规设施【答案】C【解析】物业服务企业对装修中的违规行为没有执法权，不能断水断电或强行拆除。正确的流程是：予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门（如房管局）依法处理。4.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区物业服务费实行包干制，住宅标准为2.0元/月/平方米，商业标准为4.0元/月/平方米。该小区每月的理论物业服务费总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.32【答案】C【解析】计算公式为：R=代入数据：R=5.物业管理招标中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》第二十四条规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。6.在物业管理接管验收中，对电梯的验收重点不包括（）。A.电梯的准用证B.电梯的运行噪音C.电梯的年检报告D.电梯的品牌产地【答案】D【解析】接管验收关注的是功能、安全和资料完整性。电梯的品牌产地虽然记录在案，但不是验收合格与否的关键指标。关键指标包括：特种设备使用登记证（准用证）、监督检验报告、运行状况、安全装置等。7.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会报告B.有效，但需向房地产行政主管部门备案C.无效D.部分有效【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十一条及《物业管理条例》规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。因此，这种“一揽子”转委托属于无效行为。8.房屋共用部位是指（）。A.业主自用门窗、楼梯间B.物业管理用房、小区绿化带C.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等D.小区市政管网、路灯【答案】C【解析】房屋共用部位通常指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。物业管理用房属于共用设施设备，绿化带和市政管网属于物业管理区域内的共用设施，但严格意义上的“房屋共用部位”侧重于建筑物本体结构。9.某物业服务项目经理在处理客户投诉时，遵循了“先处理情感，后处理事件”的原则，这体现了客户投诉处理的（）。A.时效性原则B.合法性原则C.共情原则D.有责必究原则【答案】C【解析】“先处理情感，后处理事件”强调的是首先要对客户的情绪表示理解和安抚，建立沟通的信任基础，这就是共情原则的体现。10.物业服务企业在发生火灾时，首先应当采取的应急措施是（）。A.拨打119报警B.组织人员疏散C.启动消防设施灭火D.保护现场【答案】B【解析】在火灾应急处置中，人的生命安全是第一位的。因此，首要任务是组织人员疏散，避免群死群伤。在疏散的同时，应安排人员报警和启动灭火设施。11.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.物业档案应实行“一户一档”B.档案资料应当原件存档，复印件无效C.档案管理应建立完善的借阅和归还登记制度D.电子档案应做好备份【答案】B【解析】在无法获取原件的情况下（如某些政府批文、规划图纸），经核对的复印件也可以作为档案保存，并注明原件存放处。并非所有档案都必须是原件。A、C、D均是档案管理的正确要求。12.某小区有业主1000户，专有部分总面积10万平方米。业主大会会议决定选聘新的物业服务企业。表决结果为：600户同意，同意户专有部分面积为6.5万平方米。该表决结果（）。A.有效B.无效，因为同意户数未达到三分之二C.无效，因为同意面积未达到三分之二D.无效，因为参与表决人数未知【答案】A【解析】选聘和解聘物业服务企业属于一般事项。根据《民法典》第二百七十八条，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。假设参与表决户数和面积满足法定要求（通常题目若未说明未参与，默认为参与或推算）。如果600户参与，超过三分之二（666户）？不，600<666。所以如果只有600户参与，参与度不够。但此题通常考察“同意”门槛。若假设参与表决符合法定要求（即已达到2/3参与），则看同意比例。若1000户中有667户以上参与，其中600户同意。600>667*0.5=333.5。人数过半。面积同理，若10万平中有6.67万平以上参与，其中6.5万平同意。6.5>6.67*0.5=3.335。面积过半。修正逻辑：题目未给出参与表决数，只给出同意数。如果理解为“总共1000户，600户同意”，意味着参与数最多600户。600<1000*2/3=666。参与度不足，决议无效。再次审题：这是一道典型陷阱题。若只给同意数，无法判断参与数。但在实际考试中，若题目问“该表决结果”，通常隐含这600户是参与表决的。如果这600户就是参与表决的，那么参与度不足。另一种解读：题目可能意在考察“一般事项”的“双过半”门槛（针对参与表决者）。让我们假设这是一道考察“同意门槛”的题目，默认参与度已达标。但是，严谨来看，如果1000户中只有600户参与，则参与度不足。如果题目意在考察通过率，通常会说“参与表决的600户同意”。鉴于选项有B和C关于三分之二，这是针对“参与”门槛的描述。B说“同意户数未达到三分之二”，这是错误的，一般事项只要求参与表决者过半同意。因此，最可能的逻辑是：题目数据不足以判断，或者考察“一般事项”不需要三分之二同意。但如果是考察“一般事项”规则，B和C都是错误的规则描述。重新思考：也许题目考察的是旧规（过半数）与新规（参与+过半）的区别。根据2026年考试趋势，严格执行《民法典》。如果这600户是参与表决的，且假设参与表决户数已达标（例如有800户参与，其中600户同意），则决议有效。如果这600户是全部参与人数，则无效。最合理的出题意图：考察一般事项的通过标准。B和C选项描述的是“三分之二”，这是筹集资金等特别事项的标准。选聘物业是一般事项，只需参与表决者过半。因此B、C理由错误。A正确。补充：若题目暗示这600户是全体业主的投票数，且未提及参与数，通常默认参与数即为投票数。600/1000=60%<66.7%，参与度不够，无效。但无“参与度不足”选项。故选A，假设前提是参与度已满足，重点考察通过率。13.物业服务企业更迭时，原物业服务企业应当向新物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.业主名册C.物业质量保修文件D.原物业服务企业的财务账册【答案】D【解析】根据《民法典》第九百四十九条，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料，交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。交接资料包括物业档案资料等。但原物业服务企业的财务账册属于其内部商业秘密和经营数据，除非涉及业主公共收益部分，否则不需要全部移交。通常移交的是物业管理资料，而非企业自身独立的财务账册（除非包含代管费用）。14.关于物业的使用与维护，下列行为中属于正当行为的是（）。A.将住宅改变为经营性用房，未征得利害关系业主同意B.在楼梯间堆放杂物，但未堵塞通道C.按照设计用途使用房屋D.封闭自家阳台，但影响邻居采光【答案】C【解析】A选项违反《民法典》第二百七十九条，需经一致同意；B选项违反消防安全规定；D选项违反相邻权。C选项是业主的基本权利。15.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.业主的共有资金C.物业服务企业的负债D.业主委员会的资产【答案】B【解析】酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，实质上是业主的共有资金，除去酬金和支出外，结余归业主所有，不足由业主承担。16.下列哪种情况适合采用邀请招标方式选聘物业服务企业？（）A.新建住宅小区，首次选聘物业B.物业管理区域内建筑物较少，规模较小C.政府指定的保障性住房项目D.业主大会决定更换物业服务企业，且时间紧迫【答案】D【解析】邀请招标适用于特殊性、专业性要求高，或者时间紧迫、公开招标费用过高的项目。A、C通常要求公开招标；B规模小通常直接协议招标；D时间紧迫且由于业主大会决策，可采用邀请招标。17.物业服务企业应对小区内的水箱进行清洗，清洗频率一般为（）。A.每月一次B.每季度一次C.每半年一次D.每年一次【答案】C【解析】根据相关卫生规范，二次供水设施（水箱）应每半年至少进行一次清洗消毒，并对水质进行检验。18.房屋完损等级评定中，一般房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，该房屋完损等级为（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房【答案】A【解析】完好房是指房屋结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。19.物业服务企业对于业主的违约金或者损害赔偿请求权，诉讼时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.4年【答案】C【解析】根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。20.在物业服务合同终止时，业主委员会决定自行管理的，物业服务企业应当向（）移交相关资料和资产。A.街道办事处B.居委会C.业主委员会D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】根据《民法典》规定，应当移交给决定自行管理的业主或者其指定的人（即业主委员会）。21.某物业服务项目年度预算中，人员工资占60%，办公费占10%，清洁费占15%，绿化费占10%，维修费占5%。若该项目年度物业服务费总收入为200万元，则年度用于清洁的费用预算为（）万元。A.20B.30C.40D.10【答案】B【解析】200×22.关于车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业对车辆停放损失承担无过错责任B.车主占用消防通道停车，物业有权直接锁车罚款C.物业服务合同未约定车辆保管服务，物业仅提供场地秩序维护，不承担车辆灭失赔偿责任D.车辆停放费归物业服务企业所有【答案】C【解析】A选项，如无保管合同，适用过错责任；B选项，物业无执法权，不能罚款，锁车易引发侵权；C选项正确，区分场地使用与车辆保管；D选项，车位使用费（汽车停放费）归业主共有，物业可提取管理费，但所有权归业主。23.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《评标委员会和评标方法暂行规定》，评标委员会中专家人数不得少于成员总数的三分之二。24.物业服务企业参与（）的主要目的是为了优化设计，减少后期管理隐患。A.竣工验收B.早期介入C.接管验收D.前期物业管理【答案】BA【解析】早期介入阶段（规划设计、施工建设）正是提出优化建议、减少日后管理难题的最佳时机。竣工验收是政府行为；接管验收是入住前的检查；前期物业管理是入住后的服务。25.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括的内容有（）。A.装修工程实施内容B.允许施工的时间C.废弃物的清运与处置D.以上都是【答案】D【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，协议应包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求等。26.某小区高层住宅发生火灾，消防控制室值班人员首先应做的是（）。A.立即拨打119B.立即启动消防泵C.确认火情，启动应急预案，拨打119并通知微型消防站D.广播通知全员疏散【答案】C【解析】标准流程：确认火情->启动应急机制（报警、通知相关人员）->操控设施->引导疏散。直接拨打119或广播可能造成误报或恐慌，需先确认。27.物业服务企业未履行物业服务合同中的某项义务，导致业主财产受损，物业服务企业应承担的违约责任形式不包括（）。A.继续履行B.采取补救措施C.赔偿损失D.支付违约金【答案】D【解析】支付违约金通常需要在合同中明确约定。如果合同未约定该项违约的违约金，则主要适用继续履行、补救措施或赔偿损失。虽然D也是常见的违约责任，但在未约定情况下，D不是必然适用的。不过，A、B、C是《民法典》规定的通用违约责任方式。若合同未约定违约金，则不能主张D。故选D。28.物业管理区域内，公共管道破裂漏水造成业主家财产损失，应当承担责任的是（）。A.相邻业主B.物业服务企业C.全体业主D.使用维修资金维修后，不再赔偿【答案】B【解析】公共管道属于共用设施设备，物业服务企业负有维护、维修和管理的义务。因管理不善（如未及时巡检、维护）导致破裂，物业应承担违约或侵权责任。若因自然老化且物业已尽到义务，责任可能由全体业主承担（使用维修资金维修，但赔偿通常由公共收益或保险覆盖，若无保险可能涉及业主共担，但在实务中物业常因管理失职被追责）。根据题目常规逻辑，选B。29.物业服务企业应当建立健全安全管理制度。以下不属于安全管理主要内容的是（）。A.治安防范B.消防管理C.车辆交通管理D.财务审计管理【答案】D【解析】财务审计属于内部管理，不属于针对业主和区域的安全防范范畴。30.关于物业服务合同的解除，下列说法正确的是（）。A.业主委员会可以随时解除合同，无需承担违约责任B.物业服务企业可以随时撤离，只需提前通知C.提前解除合同需依据合同约定或法律规定，并承担相应责任D.合同期限届满，自动续约【答案】C【解析】合同解除必须符合法定或约定条件，并承担违约责任。A、B错误；D错误，需重新签订或续签。31.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示（）。A.项目经理的私人电话B.物业服务合同履行情况C.业主的家庭住址D.公司的商业机密【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业需公示服务内容、标准、收费项目、标准、收支情况（酬金制）、合同履行情况等。A、C涉及隐私，D涉及保密。32.在计算物业服务费时，如果涉及房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当（）。A.计入物业服务成本B.从物业服务资金中列支C.通过专项维修资金列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】大修、中修和更新改造费用属于专项维修资金的使用范围，不得计入日常物业服务成本或从物业服务费中列支。33.物业服务企业为了提升服务品质，拟对小区中心花园进行景观提升改造，费用预计50万元。该方案应当（）。A.由物业服务企业直接实施B.由物业服务企业报业主委员会批准后实施C.由业主大会依法表决通过后实施D.由街道办事处批准后实施【答案】C【解析】使用业主共有资金进行重大改造，属于业主共同决定事项，需经业主大会表决通过。34.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.查验应当和竣工验收同步进行B.现场查验应当形成书面记录C.查验中发现的问题，应书面告知建设单位D.物业承接查验可以邀请业主代表参加【答案】A【解析】物业承接查验是在竣工验收合格的基础上进行的，是为了满足物业管理使用条件，两者目的不同，不能简单同步进行，通常在竣工验收之后。35.物业服务企业对业主违反《临时管理规约》的行为，有权（）。A.依照规约予以制止B.依照规约予以罚款C.依照规约采取断水断电措施D.依照规约提起诉讼【答案】A【解析】物业服务企业对规约履行情况进行监督，对违约行为予以制止、批评教育，但无权罚款、断水断电。提起诉讼通常是业主委员会或业主的权利，物业在授权下可协助。36.某小区规划车位300个，地下车位100个。地下车位已全部出售给业主。地面车位300个中，200个占用业主共有的道路。关于地面车位收益的归属，下列说法正确的是（）。A.归物业服务企业所有B.归开发商所有C.归全体业主所有D.归占用车位的业主所有【答案】C【解析】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其收益（扣除管理成本后）归全体业主所有。37.物业服务企业将一个物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将（）转委托。A.保洁服务B.电梯维护保养C.全部物业服务D.绿化养护【答案】C【解析】根据《民法典》，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人。专项服务（如保洁、绿化、电梯维保）可以转委托。38.房屋权属登记机关核发的房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、（）和处分的合法凭证。A.收益B.赠与C.继承D.抵押【答案】A【解析】所有权的权能包括：占有、使用、收益、处分。39.在前期物业管理期间，普通住宅的物业服务费实行（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.协商定价【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，普通住宅的前期物业服务费实行政府指导价；通过招投标确定的除外，但大多数地区前期普通住宅仍执行政府指导价。40.物业服务企业应当向业主大会报告的内容不包括（）。A.履行物业服务合同的情况B.专项维修资金的使用情况C.物业服务企业的年度财务预算D.业主的家庭隐私信息【答案】D【解析】报告内容涉及公共事务、资金使用、合同履行等。D属于隐私保护范畴，严禁报告。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】A,B,C【解析】物业管理具有社会化、专业化、市场化的基本特征。规范化是要求，但通常教科书归纳的三大特征是ABC。42.下列哪些情况应当使用专项维修资金？（）A.屋面防水层严重渗漏B.电梯需要大修C.外墙皮脱落需要维修D.业主室内窗户破损【答案】A,B,C【解析】专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。屋面、电梯、外墙均属共用部位或设施。业主室内窗户属自用部位，费用自理。43.物业服务企业在早期介入阶段，可以从哪些方面为建设单位提供专业建议？（）A.规划设计方案的优化B.施工图纸的审核C.设备材料的选型D.施工质量监督【答案】A,B,C,D【解析】早期介入贯穿规划、设计、施工、安装阶段。虽然物业不能替代监理，但可以从日后使用维护的角度提出监督建议（D），以及优化设计（A）、审核图纸（B）、选型（C）。44.下列关于业主大会的说法，正确的有（）。A.业主大会是物业管理区域内的最高权力机构B.业主大会由全体业主组成C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式D.业主大会会议必须采用书面征求意见的形式【答案】A,B,C【解析】业主大会由全体业主组成，是最高决策机构。会议形式包括集体讨论和书面征求意见，D选项“必须”错误。45.物业服务企业应当公示的信息包括（）。A.物业服务项目负责人的基本情况B.物业服务内容、服务标准C.物业服务收费项目、收费标准D.机动车车位场地占用费及使用管理情况【答案】A,B,C,D【解析】根据《物业管理条例》及各地规定，以上信息均需公示。46.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业档案资料B.移交物业服务用房C.移交物业管理设施设备D.结算物业服务费和预收费用【答案】A,B,C,D【解析】交接内容包括资料、资产（用房、设施）及财务结算。47.房屋共用设施设备包括（）。A.电梯B.供配电系统C.给排水系统D.消防设施【答案】A,B,C,D【解析】共用设施设备指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、供配电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。48.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.倾听原则B.换位思考原则C.快速响应原则D.依法依规原则【答案】A,B,C,D【解析】投诉处理通常遵循：记录倾听、换位思考（共情）、快速响应、依法合规、总结回访等原则。49.关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，下列说法正确的有（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同有效期不同D.服务内容不同【答案】A,B,C【解析】前期合同由建设单位与物业企业签订，基于建设单位拥有初始产权；服务合同由业主大会与物业企业签订。生效时间、有效期不同。服务内容在理论上可以相同，也可以通过合同调整，但D不是最本质的区别。核心区别在于签订主体和基于的法律关系（委托主体不同）。50.物业管理招标投标活动应当遵循（）原则。A.公开B.公平C.公正D.诚实信用【答案】A,B,C,D【解析】招标投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。51.物业服务企业应对物业管理区域内的治安防范工作负责，具体措施包括（）。A.聘请保安人员B.安装监控设备C.实行封闭式管理D.协助公安机关维护秩序【答案】A,B,D【解析】物业负责的是安全防范服务，协助公安机关。C选项“实行封闭式管理”并非所有小区都适用，且不是必须措施，取决于小区规划和合同约定。A、B、D是常规措施。52.下列哪些情形下，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.物业服务企业提议召开C.业主代表提议召开D.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议【答案】A,D【解析】根据《物业管理条例》，20%以上业主提议可以召开临时会议。发生重大事故或紧急事件，业主委员会应及时组织。B、C选项无权直接要求召开，除非符合法定比例。53.物业服务费的成本构成包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用【答案】A,B,C【解析】D选项属于专项维修资金列支范围，不计入物业服务成本。54.物业服务企业在装修管理中，应告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道或设施D.将没有防水要求的房间改为卫生间【答案】A,B,C,D【解析】以上均为《住宅室内装饰装修管理办法》明确禁止的行为。55.物业服务企业应当建立并保存的档案资料包括（）。A.物业承接查验档案B.业主报修、投诉记录C.装修管理档案D.设施设备档案【答案】A,B,C,D【解析】物业档案资料包括基础资料（承接查验）、运行管理资料（报修、投诉、装修）、设备设施台账等。56.关于物业服务企业的资质管理，下列说法正确的有（）。A.国家已取消物业服务企业资质核定B.物业服务企业仍需持有资质证书方可经营C.加强物业服务企业事中事后监管D.建立物业服务企业信用管理制度【答案】A,C,D【解析】近年来，国家已取消物业服务企业资质行政许可，转为加强信用管理和事中事后监管。B错误。57.物业管理区域内的禁止行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品C.占用消防通道D.随意倾倒垃圾【答案】A,B,C,D【解析】以上均为法律规约及公序良俗禁止的行为。58.物业服务企业可以采取的酬金制计费方式，其特点包括（）。A.结余归业主所有B.亏损由业主承担C.物业服务企业固定收取酬金D.透明度高【答案】A,B,C,D【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这种方式要求账目公开，透明度高。59.物业服务企业参与社区治理的途径包括（）。A.配合居委会开展社区文化活动B.协助有关部门进行社区安全防范C.参与社区环境整治D.代行居委会职权【答案】A,B,C【解析】物业服务企业是社区服务的提供者，可以配合居委会、政府部门工作，但不能代行居委会的行政职权（D）。60.物业服务合同纠纷的解决方式主要有（）。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼【答案】A,B,C,D【解析】民事纠纷的解决方式包括协商、调解、仲裁、诉讼。三、判断题（共10题，每题0.5分。正确的选A，错误的选B）61.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十三条，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，转让专有部分时，共有权利一并转让。62.物业服务企业已履行合同义务，但因第三方原因导致业主财产损失的，物业服务企业仍应承担赔偿责任。（）【答案】B【解析】如果物业已尽到合同义务和安全防范义务，损失由第三方（如犯罪分子）造成，物业通常不承担违约或侵权责任，除非存在安保疏漏。63.住宅小区的物业服务费标准，一律由业主委员会与物业服务企业协商确定，政府不得干预。（）【答案】B【解析】普通住宅的前期物业服务费通常实行政府指导价，只有成立业主大会后，或非普通住宅，才完全实行市场调节价。64.物业服务企业可以将全部物业管理项目一并委托给其他物业服务企业，但需征得业主大会同意。（）【答案】B【解析】根据《民法典》，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，即使征得同意，该转委托行为在法律上也是被禁止的（支解转委托）。65.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）【答案】A【解析】符合《物业管理条例》规定。66.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。67.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。（）【答案】A【解析】符合《民法典》第九百四十二条及《物业管理条例》规定。68.物业管理用房的产权属于物业服务企业，由其使用和管理。（）【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有，产权归全体业主，物业仅有使用权。69.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（）【答案】A【解析】符合《住宅专项维修资金管理办法》规定。70.因物业管理区域内的车辆停放导致车辆受损，物业服务企业只要收取了停车费，就应当承担全额赔偿责任。（）【答案】B【解析】收取停车费（场地占用费）不等于建立了车辆保管合同关系。如果仅提供场地租赁和秩序维护，且无管理过失，物业不承担车辆丢失或损坏的赔偿责任。四、案例分析题（共4题，每题10分）71.案例一：某高档住宅小区由甲物业服务企业（以下简称“甲公司”）提供物业服务。2026年3月，业主李某在装修过程中，为了增加室内空间，擅自将连接阳台的承重墙拆除，并打算将阳台封闭并入客厅。甲公司装修巡检人员发现后，立即上门劝阻。李某认为：“我买了房子，就是我的私有财产，我想怎么改就怎么改，你们管不着。”甲公司劝阻无效，随即向当地房地产管理部门和规划部门报告。随后，管理部门向李某下达了整改通知书，要求限期恢复原状。李某置之不理。甲公司遂向当地人民法院提起诉讼，要求李某恢复原状并赔偿损失。问题：(1)业主李某的说法是否正确？为什么？(2)甲公司采取的措施是否妥当？请说明理由。(3)法院应如何判决？请简述法律依据。【答案】(1)业主李某的说法不正确。理由：根据《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。承重墙涉及整栋楼的结构安全，属于业主的共有权益范畴，任何业主不得擅自拆改。李某的行为违反了法律规定和《住宅室内装饰装修管理办法》。(2)甲公司采取的措施妥当。理由：根据《民法典》第二百八十六条及《物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业应当劝阻、制止业主违反装饰装修规定的行为。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门（如房管局）。甲公司发现违规后进行了劝阻，在劝阻无效后向主管部门报告，并在李某拒不执行行政决定时提起诉讼，履行了法定的管理职责，维护了公共利益和其他业主的合法权益。(3)法院应判决李某恢复原状（拆除封闭部分，恢复承重墙）并赔偿甲公司因此产生的合理损失（如诉讼费、鉴定费等），若造成其他业主损失也应赔偿。法律依据：《民法典》第二百七十二条（业主行使权利限制）、第二百八十六条（业主守法义务及物业企业责任）。李某拆改承重墙危及建筑安全，属于侵权行为，应当承担侵权责任，包括停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。72.案例二：某小区业主委员会与乙物业服务企业签订了《物业服务合同》，约定服务期限为2024年1月1日至2026年12月31日。合同约定物业服务费标准为2.5元/月/平方米，实行包干制。2025年，由于人工成本大幅上涨，乙企业出现亏损，遂在未与业主大会协商的情况下，单方发布公告，将物业服务费标准上调至3.0元/月/平方米，并要求业主补交2025年的差额。部分业主拒绝缴纳。乙公司遂对拒绝缴费的业主采取停水、停电措施催缴。问题：(1)乙企业单方上调物业服务费的行为是否合法？为什么？(2)乙企业采取停水、停电催费的行为是否合法？为什么？(3)若乙企业确实经营困难，应如何合法解决调价问题？【答案】(1)乙企业单方上调物业服务费的行为不合法。理由：根据《民法典》及物业服务合同原理，物业服务费标准属于物业服务合同的主要内容。在包干制下，物业服务企业通过提供服务获取酬金或利润，承担经营风险。除非合同中明确约定了调价机制（如与物价指数挂钩）且触发了条件，否则，调整物业服务费标准属于涉及业主重大利益的事项，必须由业主大会依法表决通过，或者由业主委员会依据业主大会授权与物业企业协商变更合同。乙企业单方调价违反了合同约定和法律规定。(2)乙企业采取停水、停电催费的行为不合法。理由：根据《民法典》第九百四十四条，业主不得违反物业服务合同约定拒绝支付物业费。但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电等是业主生活的必需品，其供应合同通常由业主与公用事业单位签订，物业企业仅提供代收代缴服务，无权因物业费纠纷切断水电。(3)乙企业应通过以下途径解决：第一，公开账目，向业主委员会和全体业主说明亏损情况及调价的必要性，提供详细的财务报告和成本测算依据。第二，与业主委员会进行充分协商，拟定调整方案。第三，由业主委员会将调价方案提交业主大会会议表决。根据《民法典》第二百七十八条，调整物业服务费标准属于业主共同决定事项，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（具体比例视当地法规及合同约定，但通常为一般事项）。第四，若表决通过，签订补充协议变更合同；若无法调价，则需考虑内部降本增效或合同到期后退出。73.案例三：丙物业服务企业承接了一个老旧小区，该小区由于年代久远，缺乏专项维修资金。2026年夏季，小区内一部电梯发生严重故障，经检验必须进行大修，预计费用8万元。由于没有维修资金，无法立即动工。业主委员会要求丙公司先行垫付维修，丙公司以“无义务垫付”为由拒绝。双方僵持不下，电梯停运半个月，严重影响高层业主生活。问题：(1)