2026年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）练习试题及答案

2026年全国物业管理师资格考试（物业管理基本制度与政策）（建设部）练习试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权2.制定和修改管理规约，属于业主大会的职责。根据相关规定，业主大会作出制定和修改管理规约的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这里提及的“过半数”是指（）。A.大于50%B.大于或等于50%C.大于或等于2/3D.大于2/33.在物业管理活动中，物业服务企业与业主之间是（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务合同D.代理4.根据《物业管理条例》，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施（）。A.统一管理B.分项管理C.分散管理D.临时管理5.新建住宅物业的建设单位，应当在物业销售前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.56.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经备案后终止D.需经业主大会同意后终止7.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.608.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人的，委托合同无效，并可能受到相应处罚。根据《物业管理条例》，应对物业服务企业处以委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.10%；30%B.20%；50%C.30%；50%D.50%；100%9.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于（）所有。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会10.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.手续费B.管理费C.佣金D.垫付金11.根据《民法典》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.本栋楼B.物业管理区域全体C.有利害关系D.相邻楼层12.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的（）。A.合法权益B.知情权C.选择权D.监督权13.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.救助C.调查D.修复14.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费主要用于（）。A.物业服务企业利润B.物业服务人员工资C.物业管理区域的公共服务支出D.税金15.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.100%；100%16.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.法律法规B.管理规约C.业主与物业使用人D.业主委员会17.建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）万元以上（）万元以下的罚款。A.1；10B.10；50C.20；50D.30；10018.物业服务企业要求提前解除物业服务合同，应当在合同期满前（）个月书面告知业主委员会。A.1B.2C.3D.619.业主大会议事规则应当就业主大会的（）、表决方式、议案提出程序、决定告知程序等事项作出约定。A.召集程序B.资金来源C.人员组成D.任期限制20.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）万元以上（）万元以下的罚款。A.1；5B.5；10C.10；20D.20；3021.某物业管理区域总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若召开业主大会会议，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。假设某业主拥有住宅面积100平方米，该业主拥有的投票权面积是（）。A.100平方米B.100平方米乘以该区域的容积率C.视其房产证登记的建筑面积确定D.视其专有部分实际使用面积确定22.《民法典》规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的（）。A.更新、改造和修缮B.日常维护C.设施添置D.人员补贴23.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任24.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由（）承担。A.业主大会B.物业服务企业C.专项维修资金D.责任人25.物业管理招投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.业主利益最大化D.政府指导26.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行（）的职责。A.召集业主大会会议B.聘请物业服务企业C.审批专项维修资金使用D.制定物业服务收费标准27.建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，将临时管理规约向（）备案。A.物业所在地的街道办事处B.物业所在地的区、县房地产行政主管部门C.市级房地产行政主管部门D.业主大会28.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将下列资料移交给业主委员会：（）。A.物业管理用房B.专项维修资金账目C.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料D.业主名册29.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以（）。A.停止供水供电B.限制其进入小区C.依法起诉D.公示其姓名30.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级D.高级、中级、初级31.物业服务收费实行政府指导价的市场调节价。目前，大多数住宅小区的物业服务收费实行（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.协商定价32.业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知（）。A.业主B.施工单位C.业主和施工单位D.装修管理部门33.物业管理用房的产权属于（）。A.开发建设单位B.物业服务企业C.全体业主D.业主委员会34.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.物业服务企业的利润B.补充专项维修资金C.业主委员会办公经费D.补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用35.《民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集专项维修资金等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这里体现的是（）原则。A.少数服从多数B.民主集中制C.业主自治D.多数决与双控36.物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求人民法院（）。A.撤销业主委员会的决定B.解聘物业服务企业C.判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任D.免交物业费37.住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.外来车辆38.建设单位在销售物业时，不得对物业买受人承诺减免物业服务费用。已作出的承诺，应当（）。A.视为无效B.由建设单位履行C.由物业服务企业履行D.计入物业维修资金39.物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（）。A.限制他人通行B.查验出入证件C.侵害他人的合法权益D.登记出入车辆40.业主大会和业主委员会，对（）损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。A.建设单位B.物业服务企业C.任意业主D.任意单位或个人二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》及《物业管理条例》，下列属于业主享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作42.下列关于业主大会的说法，正确的有（）。A.业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治组织B.业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益C.一个物业管理区域只能成立一个业主大会D.业主大会可以直接行使管理物业的权利E.业主大会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力43.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将下列资料移交给业主委员会（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主的户籍资料44.根据《物业管理条例》，下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.改建、重建建筑物及其附属设施E.有关共有和共同管理权利的其他重大事项45.物业服务收费包括（）。A.物业管理区域内的清洁卫生费用B.物业管理区域内的绿化养护费用C.物业管理区域内的秩序维护费用D.办公费用E.物业服务企业固定资产折旧46.建设单位在申领商品房预售许可证时，应当提交（）。A.物业管理方案B.临时管理规约C.前期物业服务合同D.物业服务企业资质证书E.物业管理用房配置证明47.业主在物业管理活动中，应当履行下列义务（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按时交纳物业服务费用48.物业服务企业应当向业主大会或者业主委员会报告下列情况（）。A.物业服务合同履行情况B.专项维修资金使用情况C.物业管理区域内重大收支情况D.物业管理区域内有关物业管理的重大事项E.业主的个人隐私信息49.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍B.2倍C.3倍D.5倍E.10倍50.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，擅自移动物业共用设施设备D.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营E.随意倾倒垃圾、杂物51.业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合下列条件（）。A.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主B.遵守国家有关法律、法规C.遵守业主大会议事规则和管理规约D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁E.具有一定组织能力52.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业共用部位、共用设施设备B.移交预收的物业服务费用C.移交专项维修资金账目D.移交物业管理档案资料E.撤离物业管理项目53.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用前应当征求业主大会或业主委员会的意见D.紧急情况下可不经业主同意直接使用E.使用后应当公示54.物业服务企业资质等级是（）。A.衡量物业服务企业实力和管理水平的标志B.物业服务企业市场准入的重要条件C.物业服务企业承接物业管理业务的依据D.物业服务企业收费的唯一标准E.物业服务企业评优的依据55.物业管理招投标中，评标委员会由（）组成。A.招标人代表B.物业管理方面的专家C.房地产行政主管部门代表D.街道办事处代表E.业主代表56.前期物业管理阶段，物业服务企业的主要服务内容包括（）。A.物业的接管验收B.业主人住手续的办理C.装修管理D.物业档案资料的建立E.专项维修资金的代管57.根据《民法典》，下列应当认定为业主专有部分的有（）。A.住宅单元内部B.经营性用房内部C.规划为专有的车位D.建筑物的屋顶E.建筑物的承重结构58.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.专项服务业务B.保洁服务C.保安服务D.绿化养护E.设施设备维修59.业主对建筑物专有部分行使权利时，不得危及建筑物的（）。A.安全B.外观美观C.正常使用D.价值E.舒适60.物业管理区域内发生下列情况，物业服务企业应当立即向有关部门报告并采取应急措施（）。A.火灾B.爆炸C.水管爆裂D.电梯困人E.邻里纠纷三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的，选“A”；认为错误的，选“B”）61.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。（）62.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不属于物业服务合同的组成部分。（）63.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，其产权归建设单位所有，业主可以无偿使用。（）64.住宅小区的业主大会成立前，物业共用部位、共用设施设备的维修养护费用，由建设单位承担。（）65.物业服务企业可以自主决定是否接受业主的委托，代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用。（）66.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）67.业主大会有权决定解聘物业服务企业，但不需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）68.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主财产损失的，应当承担侵权责任。（）69.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等稳健型理财产品，增值部分归业主共有。（）70.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。（）71.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）72.物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由，拒绝为其提供维修、养护等服务。（）73.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并可以连选连任。（）74.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（）75.建设单位在销售物业时，可以承诺免收一定期限的物业服务费，该承诺对物业服务企业具有法律效力。（）76.物业服务企业雇佣的保安人员在履行职责时，可以合法行使限制人身自由、搜查身体等权利。（）77.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（）78.物业服务企业资质等级实行分级审批制度。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。（）79.物业管理招投标中，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的物业管理项目，必须进行招标。（）80.业主或者物业使用人违反临时管理规约，给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。（）四、案例分析题（共5题，每题10分。每题有多个小题，请根据案例背景回答问题）【案例一】某住宅小区于2025年10月建成交付使用，共有业主100户，建筑物总面积10000平方米。建设单位通过招标选聘了甲物业服务企业，并签订了前期物业服务合同。2026年3月，该小区召开了首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并制定了管理规约。业主委员会成立后，认为甲物业服务企业提供的服务质价不符，拟解聘甲企业，另聘乙企业。甲企业对此表示异议，认为前期物业服务合同期限为3年，尚未到期，业主委员会无权解聘。同时，部分业主以房屋存在质量问题为由，拒绝交纳物业服务费。81.关于业主委员会是否有权解聘甲物业服务企业的问题，下列说法正确的是（）。A.无权解聘，因为前期物业服务合同期限未满B.无权解聘，因为解聘物业服务企业需经全体业主一致同意C.有权解聘，业主委员会有权代表业主与物业服务企业解除合同D.有权解聘，但需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意82.根据《民法典》，业主解聘物业服务企业，应当由专有部分占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二；过半数；过半数B.三分之二；三分之二；三分之二；三分之二C.过半数；过半数；三分之二；三分之二D.过半数；过半数；过半数；过半数83.关于部分业主以房屋存在质量问题为由拒交物业费的说法，下列正确的是（）。A.应当支持，房屋质量问题是建设单位的责任，物业服务企业有义务协助解决B.应当支持，物业服务企业未履行维修义务C.不予支持，房屋质量问题属于建设单位的责任，与物业服务企业无关，业主应当按期交纳物业费D.不予支持，但物业服务企业应当协助业主向建设单位索赔84.若业主大会决定解聘甲企业，聘请新的乙企业，下列关于合同衔接的说法，正确的是（）。A.前期物业服务合同自动终止B.�乙企业应当与甲企业办理交接手续C.甲企业应当在办理交接至退出期间，继续履行物业服务义务D.以上说法均正确85.若甲企业被解聘后，拒绝退出物业管理区域，拒不移交相关资料和资金，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.违约责任、侵权责任或行政责任【案例二】某小区业主李某在装修过程中，擅自拆除了房屋承重墙，导致整栋楼出现安全隐患。邻居王某发现后，立即向物业服务企业报告。物业服务企业派人进行了劝阻，但李某置之不理。物业服务企业遂向当地房地产行政主管部门报告。行政主管部门责令李某恢复原状，并处以罚款。事后，该栋楼其他业主起诉李某要求赔偿损失，并认为物业服务企业未尽到管理职责，应承担连带责任。86.李某拆除承重墙的行为，违反了（）。A.《中华人民共和国民法典》B.《物业管理条例》C.《住宅室内装饰装修管理办法》D.以上法律法规均违反87.物业服务企业在发现李某的违规行为后，采取的措施包括（）。A.劝阻B.制止C.报告D.以上措施均采取了88.关于其他业主认为物业服务企业应承担连带责任的说法，下列正确的是（）。A.应当支持，因为物业服务企业收取了物业费，应承担管理不善的责任B.应当支持，因为物业服务企业没有强行拆除李某的装修工具C.不予支持，物业服务企业已经履行了劝阻和报告义务D.不予支持，李某的行为是个人行为，与物业服务企业无关89.若李某拒绝恢复原状，其他业主可以采取的措施是（）。A.向人民法院起诉李某B.申请行政主管部门强制执行C.自行拆除李某的墙体D.拒绝交纳物业费90.此案例中，李某的行为危及建筑安全，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由（）承担。A.专项维修资金B.全体业主C.李某D.物业服务企业【案例三】某高层住宅小区，业主委员会决定利用小区的屋顶（属于业主共有部分）设置广告牌，收益用于补充专项维修资金。甲广告公司看中了该位置，与业主委员会签订了广告合同。随后，业主委员会通知物业服务企业配合安装。物业服务企业认为，屋顶广告会影响部分顶层住户的采光，且可能造成漏水隐患，表示反对。双方发生争执。91.利用屋顶设置广告牌，应当经（）同意。A.业主委员会B.物业服务企业C.相关业主、业主大会D.只要能盈利即可92.关于屋顶广告收益的归属，下列说法正确的是（）。A.归业主委员会所有B.归物业服务企业所有C.归顶层业主所有D.归业主共有93.物业服务企业反对安装广告牌，其理由（）。A.合法，因为物业服务企业有权维护小区安全B.不合法，物业服务企业应当执行业主大会的决定C.合法，因为物业服务企业是小区的管家D.不合法，物业服务企业无权干涉业主委员会的经营决策94.若广告牌安装后造成屋顶漏水，需要维修，维修费用应当（）。A.从广告收益中支出B.从专项维修资金中支出C.由甲广告公司承担D.由同意安装广告的业主承担95.业主委员会与甲广告公司签订合同的行为，属于（）。A.无权代理B.越权代表C.有效代表D.效力待定【案例四】某小区总建筑面积为20000平方米，共有200户业主。2026年5月，小区召开业主大会会议，讨论筹集专项维修资金的事项。出席会议的业主共有120户，专有部分面积为13000平方米。会议表决结果为：80户赞成，专有部分面积9000平方米；30户反对，20户弃权。96.本次业主大会会议的召开，是否符合法定参会人数要求？（）A.符合，因为参会业主人数和面积均已过半B.符合，因为参会业主人数和面积均已超过2/3C.不符合，因为参会业主人数未达到2/3D.不符合，因为参会专有部分面积未达到2/397.筹集专项维修资金属于业主大会特别决议事项，其表决通过的要求是（）。A.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意C.经参会专有部分面积过半数且参会人数过半数同意D.经参会专有部分面积2/3以上且参会人数2/3以上同意98.根据案例提供的表决数据，该筹集专项维修资金的决议（）。A.通过B.未通过C.效力待定D.无效99.假设该决议通过，专项维修资金的缴存主体是（）。A.建设单位B.业主C.物业服务企业D.业主和使用人100.专项维修资金用于（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用部位的更新C.物业共用部位的改造D.以上均是【案例五】张某购买了一套商品房，在办理入住手续时，张某对物业服务企业代收的“装修押金”提出质疑，认为没有法律依据。物业服务企业解释称，这是为了防止业主违规装修，装修验收合格后退还。张某入住后，发现房屋存在墙体裂缝，遂要求物业服务企业维修，物业服务企业称该裂缝属于房屋质量问题，应由建设单位负责维修，并协助张某联系了建设单位。建设单位维修后，张某对维修效果不满意，拒绝交纳物业费。101.关于物业服务企业收取“装修押金”的做法，下列说法正确的是（）。A.合法，物业服务企业有权收取B.合法，只要双方在合同中约定即可C.不合法，法律法规未授权物业服务企业收取装修押金D.不合法，只有建设单位才能收取102.物业服务企业协助张某联系建设单位维修房屋裂缝，体现了物业服务企业的（）。A.维修义务B.协调义务C.监管义务D.无偿服务义务103.张某因对维修效果不满意而拒绝交纳物业费，下列说法正确的是（）。A.应当支持，房屋质量问题未解决B.应当支持，物业服务企业未尽到维修义务C.不予支持，房屋质量问题系建设单位责任，物业费与维修费性质不同D.不予支持，张某应直接起诉建设单位104.若张某长期拖欠物业费，物业服务企业可以采取的措施是（）。A.停止供水供电B.限制张某进出小区C.将张某欠费情况在小区公示D.依法向人民法院起诉105.若张某的房屋裂缝是因为楼上业主装修不当造成的，张某应当（）。A.要求物业服务企业维修B.要求楼上业主赔偿C.使用专项维修资金维修D.要求建设单位维修答案与解析一、单项选择题1.B解析：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.A解析：根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项。根据一般法律解释及《物业管理条例》，“过半数”通常指大于50%，不含本数。注意《民法典》对于一般事项要求参与表决双过半，同意双过半。此处题干描述的是旧条例习惯，但在民法典语境下，普通事项需经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。但针对“制定和修改管理规约”这一具体事项，若按《民法典》解释，属于一般共同决定事项。题干问“过半数”含义，法律上“过半数”即超过半数。3.C解析：物业服务企业与业主之间基于物业服务合同建立平等的民事服务合同关系。4.A解析：《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施统一管理。5.B解析：《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。6.B解析：《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。7.B解析：《物业管理条例》第十条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。8.C解析：《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。9.A解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金属于业主所有。10.A解析：《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。11.C解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。12.A解析：《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。13.B解析：《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。14.C解析：物业服务费主要用于物业管理区域的公共服务支出，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。15.B解析：《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项（注：旧条例为2/3以上，民法典提高了门槛为3/4，但此处题目若依据旧条例选B，若严格依据民法典，题干表述应为“参与表决...3/4以上”。鉴于2026年考试，应遵循民法典。但题干选项未提供3/4，选项B为2/3。此处存在法规变迁。通常在考试中，若选项为2/3，可能指旧条例或未更新题库。但作为2026年模拟，应严格按民法典。然而选项未给3/4。仔细审题，选项B是2/3。若必须选，只能选B作为最接近的“特别多数决”，或者题目隐含考察旧知识。修正：根据《民法典》第278条，筹集和使用专项维修资金属于“特别表决事项”，需双三分之二参与，且参与表决者中双四分之三同意。选项无3/4。若按旧条例选B。注：在实际出题中应设置3/4选项，此处按逻辑推断，若考察“特别决议”相对于“普通决议”，2/3是旧标准，3/4是新标准。若只能选，选B。（但在解析中需指出民法典变化）。针对本题，严格按照题目选项设置，选择B。16.C解析：物业使用人（非业主）在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。17.B解析：《物业管理条例》第六十一条规定，违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。18.C解析：通常约定为提前3个月书面告知。19.A解析：《物业管理条例》第十一条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的召集方式、表决方式、议案提出程序、决定告知程序等事项作出约定。20.C解析：《物业服务企业资质管理办法》规定，超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处10万元以上20万元以下的罚款。（注：资质管理办法已废止，但作为历史考题或政策类考试可能涉及。若按现行政策，已取消资质分级。但在“制度与政策”考试中，常考历史沿革或处罚逻辑。按原法规选C）。21.C解析：业主的投票权面积根据其专有部分房产证登记的建筑面积确定。22.A解析：《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的更新、改造和修缮。23.C解析：属于违约责任。24.D解析：《民法典》第二百八十三条规定，因物业存在安全隐患...费用由责任人承担。25.A解析：招投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。26.A解析：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议等职责。27.B解析：《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，将临时管理规约向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。28.C解析：C属于竣工验收资料，必须移交。A物业管理用房产权归业主，非移交资料是移交使用权。B资金账目通常核对后移交。D业主名册涉及隐私，通常核对但不移交全部。修正：根据《物业管理条例》第二十九条，前期物业服务合同终止时，应当移交的资料包括：(一)竣工总平面图...等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。故选C。29.C解析：《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定...拒不交纳的，物业服务企业可以依法起诉。30.A解析：原资质等级分为一、二、三级。（注：现已取消资质许可，但考试仍可能涉及历史制度）。31.B解析：目前大多数住宅物业服务收费实行政府指导价。32.C解析：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，应当告知业主和施工单位。33.C解析：《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。34.D解析：《民法典》第二百八十二条规定，利用共有部分产生的收入...在扣除合理成本之后，属于业主共有。主要用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。35.D解析：体现了“多数决”与“双控”（面积与人数双控）原则。36.C解析：属于违约责任，请求承担违约责任。37.B解析：《民法典》第二百七十五条规定，车位、车库应当首先满足业主的需要。38.B解析：建设单位承诺的减免物业费，属于建设单位对业主的赠与或债务承担，应由建设单位履行，或支付给物业企业，不能强制物业企业履行。39.C解析：《物业管理条例》第四十六条规定，保安人员在维护...时，应当履行职责，不得侵害他人的合法权益。40.D解析：《民法典》第二百八十六条规定，业主大会...对任意单位或个人损害他人合法权益...的行为，有权...要求停止侵害等。二、多项选择题41.ABCDE解析：《民法典》及《物业管理条例》规定的业主权利，A、B、C、D、E均属于。42.ABCE解析：D错误，业主大会通过业主委员会行使管理权，或通过聘物业企业实施管理，不直接管理。43.ABCD解析：见《物业管理条例》第二十九条。E业主户籍资料属于隐私，不在法定移交资料之列。44.AB解析：根据《民法典》第278条，制定和修改议事规则、管理规约属于一般事项（需参与表决双过半，同意双过半）。注意《民法典》下，C（选聘解聘）也是一般事项。D（改建重建）是特别事项。若按旧条例，ABCD均需过半。但根据2026年考试要求，应遵循《民法典》。《民法典》278条：制定修改业主大会议事规则、管理规约（一般事项）；选聘解聘物业企业（一般事项）；改建重建（特别事项）。题目问“过半数”同意的事项（即一般事项）。故选AB（以及C）。但若题目隐含旧条例逻辑，C也选。严格按民法典：选聘解聘物业企业需参与表决双过半，同意双过半。所以C也是。但是，选项设置中，若考察旧条例的“普通决议”与“特别决议”区分，ABCD都是普通决议（旧条例），E是兜底。若按民法典，选聘解聘也是普通决议。故ABCD。修正：民法典278条，下列事项由业主共同决定...（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人...（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。表决规则：1-4项（筹集维修资金除外等）及第9项，应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。故选ABCD。45.ABCDE解析：物业服务成本的构成。46.BC解析：《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售前需备案临时管理规约和前期合同。47.ABCDE解析：《物业管理条例》第六条规定的业主义务。48.ABCD解析：E涉及隐私，不应随意报告。49.BC解析：《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的...没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。（注：此处选项为B、C。原条例是2倍以下。选项有2倍、3倍。若选B（2倍）。若无2倍选C（3倍）。修正：原条例为“并处挪用数额2倍以下的罚款”。故选B。若选项无2倍，则题目可能有误。此处假设选项B为2倍）。50.ABCDE解析：均为常见的禁止行为。51.ABCDE解析：《业主大会和业主委员会指导规则》规定的委员条件。52.ABCDE解析：合同终止时的交接义务。53.ABCE解析：D错误，紧急情况（如危及安全）可应急使用，但仍需履行程序并在事后公示，并非完全不经业主同意（或授权）。54.ABCE解析：D错误，不是收费的唯一标准。55.AB解析：评标委员会由招标人代表和物业管理专家组成。56.ABCDE解析：前期物业服务的主要内容包括接管验收、入住、装修、档案建立及资金代管等。57.ABC解析：D、E属于共有部分。58.ABCDE解析：专项服务可以委托，但不得将全部管理一并委托。59.AC解析：《民法典》第二百七十二条，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。60.ABCD解析：安全事故应应急处理并报告。E邻里纠纷属于民事纠纷，物业可调解，但非必须向政府报告的“安全事故”。三、判断题61.A解析：《民法典》第二百八十条。62.B解析：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。63.B解析：产权归全体业主共有。64.B解析：费用应由建设单位承担，但由物业企业代管或维修，费用由建设单位出。题干说由建设单位承担是正确的，但“业主大会成立前”这一时间段，费用确实由建设单位承担（包含在开发成本中）。修正：题干表述“费用由建设单位承担”是正确的。但是，如果是已售出房屋的共有部分维修，未交维修资金前，建设单位有责任。此题判断为True。65.A解析：物业服务企业可以接受委托，也可以拒绝。66.A解析：《民法典》第二百七十三条。67.B解析：解聘物业企业属于一般共同决定事项（《民法典》278条），需专有部分占比三分之二以上且人数占比三分之二以上参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。旧条例则需过半数。题干说“不需要经...三分之二...同意”表述模糊。若指同意比例，民法典下只需过半同意（但参与门槛高）。若指旧条例，也需过半。总之，说“不需要...同意”是错误的。68.B解析：