物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(吉林2026年)

物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(吉林2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一权利的确立遵循了民法中的（）原则。A.一物一权原则B.公平原则C.诚信原则D.禁止权利滥用原则【答案】A【解析】一物一权原则是物权法的基本原则，即一个物上只能设立一个所有权，所有权人拥有对物的全面支配权。在建筑物区分所有权中，虽然建筑区划内存在多个专有部分，但法律将其拟制为一个“物”，每个业主对其专有部分享有独立的所有权，同时共有部分不能分割独立，因此体现了对物权的特定性和独立性的界定，符合一物一权原则的内涵。2.吉林省某住宅小区于2025年召开首次业主大会会议，筹备组应当在首次业主大会会议召开（）日前，将会议时间、地点、议程和审议事项在物业管理区域内显著位置公示。A.7B.10C.15D.30【答案】C【解析】根据《物业管理条例》及相关地方配套规定，为了保障业主的知情权和参与权，筹备组应当将首次业主大会会议召开的时间、地点、议程和审议事项等内容，在会议召开15日前向全体业主公示，以便业主有充足的时间准备和反馈。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，委托行为无效，并可能受到相关行政处罚。根据《物业管理条例》，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可对其处以罚款，幅度为委托合同金额的（）。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。此处需注意条例原文为30%以上50%以下，但在实际执行及部分修订条款中，不同地区可能有微调，但依据国家层面条例，标准为30%-50%。注：本题考查对法规条文的精确记忆，选项B为干扰项，正确应为30%-50%，若选项无此范围，选最接近的法规原文。修正：依据标准法规，正确选项应为30%以上50%以下，若选项设定如此，则选之。本题选项设置B为20%-50%为错误，C为30%-50%为正确。故选C。4.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.大修、中修和更新、改造B.大修、更新和改造C.日常维护和小修D.大修、中修、小修和更新、改造【答案】B【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的，不得挪作他用。日常维护费用、小修费用以及中修费用通常包含在物业服务费中，不使用维修资金。5.某小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，非住宅2万平方米。若该地区住宅专项维修资金的交存标准为每平方米建筑面积100元，则该小区开发建设单位在办理不动产权属初始登记时，应交存的维修资金为（）。（假设非住宅不在此标准范围内，仅计算住宅部分，且建设单位需垫置尚未售出部分）A.800万元B.1000万元C.视修售出情况而定D.由购房者全部缴纳【答案】A【解析】在办理初始登记前，对于尚未售出的物业，开发建设单位应当先行垫交维修资金。待房屋售出后，开发建设单位向购房人收取维修资金并退还其已垫交的资金。因此，建设单位需按照全部建筑面积（未售出部分）乘以标准进行垫交。计算公式为：80,6.物业服务企业在物业管理活动中，违背有关物业服务合同约定，擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.1万元以上10万元以下C.5万元以上20万元以下D.2万元以上10万元以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十五条规定，违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。7.根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；四分之三以上D.三分之二以上；过半数【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定......（二）制定和修改管理规约......决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。注意区分“筹集维修资金”和“改建重建建筑物”等重大事项需要“双三分之二参与，双四分之三同意”，而制定管理规约属于一般事项，需要“双三分之二参与，双过半数同意”。8.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、合理公开C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.统一定价、保本微利【答案】C【解析】《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。虽然目前主要实行市场调节价，但核心定价原则是质价相符，即费用与服务水平相适应。9.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.自动终止B.继续有效直至期满C.需通过诉讼解除D.变为补充协议【答案】A【解析】《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这体现了业主自治权对前期开发建设单位选聘权的替代。10.吉林省某市一老旧小区拟进行改造，需要动用住宅专项维修资金。若该小区涉及电梯更新，费用预算为50万元。根据规定，使用维修资金办理流程中，不需要经过（）程序。A.物业服务企业提出使用建议B.业主大会表决通过C.房地产行政主管部门审核D.房地产开发单位批准【答案】D【解析】维修资金属于业主所有，其使用不涉及房地产开发建设单位（除非建设单位仍拥有未售出产权，此时作为业主参与表决，但无“批准”权）。流程通常包括：提出方案（物业或业委会）、业主表决（双三分之二参与，双过半数同意，或应急使用程序）、公示、审核（房管部门）、划拨资金。11.建设单位在销售物业之前，应当制定（），并在物业销售前将其向物业买受人明示，并予以说明。A.业主大会议事规则B.临时管理规约C.前期物业服务合同D.物业服务方案【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。12.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。A.建议性B.约束力C.指导性D.合同效力【答案】B【解析】《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或业主委员会作为业主的自治组织，其依法作出的决定，全体业主必须遵守。13.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》第四十五条及各地实施细则，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。14.某业主因拖欠物业服务费被物业服务企业起诉，人民法院在审理此类案件时，核心的判断依据是（）。A.物业服务企业的资质等级B.双方签订的物业服务合同C.业主的个人经济状况D.物业管理区域的规模【答案】B【解析】物业服务合同是确立业主和物业服务企业之间权利义务关系的法律依据。只要物业服务企业提供了相应的服务，业主就应当按照合同约定支付费用。法院审理主要依据合同条款及实际履行情况。15.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A.5万元以上20万元以下B.1万元以上5万元以下C.5000元以上2万元以下D.2万元以上10万元以下【答案】A【解析】《物业管理条例》第六十一条规定，违反本条例规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。16.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让双方决定D.由业主大会决定【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这体现了建筑物区分所有权中专有权与共有权的主从关系，即“随同转移”。17.根据《吉林省物业管理条例》（模拟），新建物业交付使用时，建设单位和物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行（）。A.买卖交易B.查验C.评估D.拍卖【答案】B【解析】物业承接查验制度是明确开发建设单位、物业服务企业和业主之间责任界限的重要环节。交付使用时必须进行查验，并办理书面手续，记录查验情况。18.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】物业服务企业与业主之间是平等的民事合同关系。如果企业未履行合同义务（如安保疏忽），导致业主受损，属于违约行为，应承担违约责任（民事赔偿）。如果涉及犯罪，才追究刑事责任，但基础法律关系是违约。19.住宅专项维修资金的管理实行（）。A.统一管理、专款专用B.分级管理、专款专用C.政府管理、市场运作D.业委会管理、政府监督【答案】A【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金管理实行统一管理、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。通常由当地建设（房地产）主管部门代管，也有向业主委员会移交管理的趋势，但核心原则是专款专用。20.某小区业主委员会成立后，决定解聘原物业服务企业。原物业服务企业认为解聘程序违法，拒绝退出。下列说法正确的是（）。A.业主委员会无权解聘，需业主大会决定B.原物业服务企业可以拒绝退出直至纠纷解决C.业主委员会应当依法履行解聘程序，原物业服务企业应当配合办理交接D.应当由街道办事处强制执行【答案】C【解析】解聘物业服务企业属于业主大会决定事项（民法典278条），业主委员会执行业主大会决定。若解聘决议合法有效，原物业服务企业必须退出。拒绝退出违反《物业管理条例》，可被处罚。选项A未说明是否经大会授权，但题干是“业委会成立后决定”，隐含其代表大会意志。若程序合法，企业必须配合。21.建设单位未通过招投标的方式选聘住宅物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘住宅物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.10万元以下B.10万元以上C.5万元以上10万元以下D.20万元以下【答案】A【解析】《物业管理条例》第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。22.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.居民委员会【答案】C【解析】《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。23.在物业管理活动中，因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时挖掘道路、场地的，应当征得（）同意，并限期恢复原状。A.城市规划部门B.建设单位C.业主委员会和居民委员会D.相关部门和业主委员会【答案】D【解析】挖掘道路涉及市政管理，需征得城市管理部门（相关部门）同意；同时涉及业主公共利益，需征得业主委员会同意。24.物业服务企业要求业主交纳物业服务费，最直接的依据是（）。A.物业管理条例B.物业服务收费管理办法C.物业服务合同D.业主大会议事规则【答案】C【解析】合同是债发生的最主要原因。物业服务费的具体金额、交纳方式、违约责任等均由物业服务合同约定。法律法规只规定了原则，具体的收费依据是合同。25.某业主在装修房屋时，未告知物业服务企业，擅自拆改承重结构。物业服务企业发现后，应当（）。A.立即切断水电B.没收装修工具C.及时予以制止，并报告有关部门D.处以罚款【答案】C【解析】物业服务企业没有行政执法权（不能罚款、没收工具、断水电通常需严格程序）。其职责是发现违规行为及时制止，并及时向有关行政管理部门报告（如房管局、城管局）。26.业主大会决定筹集专项维修资金，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主（）同意。A.表决B.参与C.反对D.弃权【答案】B【解析】注意题干陷阱。根据《民法典》，筹集维修资金属于特别重大事项，要求“双三分之二参与，双三分之二同意”。即应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意。题干问的是“参与”的前提条件，或者是“同意”的条件。仔细阅读题干：“应当经...且...业主（）同意”。这里问的是同意的门槛。根据民法典，筹集资金需要“参与表决”中“三分之二以上”同意。但题干表述若为“应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，这是参与门槛。若题干直接问“同意”，则需明确是“参与表决中”的三分之二。本题选项设置若按旧法（物权法）则是“双过半”，按民法典是“双三分之二参与，双三分之二同意”。假设题干考察的是“同意”的比例基数，通常表述为“经参与表决的...”。本题题干表述略显模糊，但依据民法典，筹集资金属于最严格事项，同意比例需达到参与人数的2/3。若选项中有“参与表决专有部分面积三分之二以上”选之。若仅有简单比例，按新法精神选高比例。修正：本题选项未细化“参与表决中”，若考察绝对比例，无解。若考察同意比例，依据民法典应为参与表决中的2/3。此处假设选项B意为“参与表决并同意”的完整流程，或考察旧法向新法过渡。标准考法通常区分“参与”和“同意”。此处设定答案为B（意为通过），实际上法规要求是：参与2/3，同意2/3。27.吉林省冬季寒冷，物业服务合同中关于供热设施的维护责任，一般约定由（）承担。A.供热经营单位B.物业服务企业C.业主D.供热经营单位与物业服务企业在入户端口分界【答案】D【解析】供热设施的维护管理责任，通常以城市供热经营单位与用户（或物业）的入户端口（如楼前阀门、分户计量表）为界。界内由用户或物业负责，界外由供热单位负责。这属于专业经营设施设备的分界责任。28.物业服务企业公开承诺的服务标准，虽未写入物业服务合同，但已向业主公示。若企业未达到该标准，企业（）。A.无需承担责任，因为未签字B.构成要约邀请，不具约束力C.视为合同条款的一部分，应承担责任D.仅承担道德责任【答案】C【解析】商业广告和宣传如果具体确定，且符合要约条件，可以视为要约。即使未写入合同，作为公开承诺，对业主产生信赖利益，司法实践中常将其视为合同内容的组成部分或企业应履行的义务。29.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】《物业管理条例》及《民法典》相关解释规定，业主委员会成立后30日内应向当地房管部门和街道办事处备案。30.物业服务企业将物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）一并委托。A.保洁业务B.保安业务C.全部物业管理业务D.绿化养护业务【答案】C【解析】《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给一个物业管理企业。这是为了防止“转包”，即“二房东”现象，保证服务质量。31.根据《民法典》，物业服务人不得采取（）方式催交物业费。A.电话催收B.信函催收C.停水、停电、停热、停燃气D.上门催收【答案】C【解析】《民法典》第九百四十四条明确规定，业主不得违反物业服务合同约定拒绝支付物业费。但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是民法典新增的禁止性规定。32.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.服务至上D.政府主导【答案】A【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。招标投标活动显然应遵循《招标投标法》规定的公开、公平、公正和诚实信用原则。33.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。随着科技发展，各地也允许网络投票，但法规原文基础选项是书面征求意见。34.物业服务企业保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（）。A.限制他人通行B.检查他人证件C.剥夺他人生命D.侵害他人合法权益【答案】D【解析】《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害他人的合法权益。35.下列费用中，不得计入物业服务费成本的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域绿化养护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业服务企业办公费用【答案】C【解析】物业服务费（包干制）主要用于支付服务人员的工资、物业共用部位设备的日常运行维护费用、清洁绿化费用、办公费用等。大修、中修及更新改造费用应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。36.建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示（），并提供必要说明。A.物业服务合同B.业主大会议事规则C.临时管理规约和前期物业服务合同D.物业服务企业资质证书【答案】C【解析】《物业管理条例》第二十三条和第二十五条规定，建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售时明示。同时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。37.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）交还给业主委员会。A.专项维修资金B.物业管理资料C.业主名册D.剩余物业服务费【答案】B【解析】《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（即竣工总平面图、设施设备图纸等资料）交还给业主委员会。38.某小区总建筑面积5万平方米，业主李某拥有100平方米的房产。若该小区要筹集维修资金，总预算100万元。李某按照其拥有的住宅建筑面积比例分摊，应缴纳的金额为（）。A.2000元B.1000元C.5000元D.10000元【答案】A【解析】分摊原则是按照拥有的建筑面积比例分摊。计算公式为：分李39.业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以（）。A.拒绝执行B.请求人民法院予以撤销C.向居委会投诉D.向物业公司抗议【答案】B【解析】《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。40.物业服务企业未履行合同义务，导致小区发生火灾，业主财产受损。关于赔偿责任，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业承担全部赔偿责任B.物业服务企业不承担责任，火灾系意外C.物业服务企业根据其过错程度承担相应的违约责任D.由消防部门承担责任【答案】C【解析】物业服务企业主要承担违约责任或侵权责任（竞合）。如果火灾是由于企业未尽到消防设施维护、巡查等合同义务导致的，企业应承担相应的赔偿责任。如果火灾是由第三人引起，企业仅承担未尽安保义务的补充责任。如果企业完全尽职尽责，则不承担责任。因此，核心是“根据其过错程度”。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列事项中，应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.改变共有部分的用途【答案】ABCDE【解析】《民法典》第二百七十八条详细列举了需业主共同决定的事项，包括以上所有选项。此外还包括制定和修改业主大会议事规则、确定业主委员会委员条件和人数等。42.物业服务企业在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.依照物业服务合同收取物业服务费用B.制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为C.要求业主委员会协助管理D.选聘专业服务公司承担专项服务E.监督业主的使用行为【答案】ABDE【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业的权利包括：按合同收费、制止违反规章制度行为、选聘专业公司、建议与监督等。C选项“要求业委会协助管理”并非企业的法定权利，业委会是监督机构，不是执行机构。43.业主在物业管理活动中，履行的义务包括（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按照物业服务合同约定，按时交纳物业服务费用【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第六条规定了业主的义务，以上选项均属于业主应履行的法定和约定义务。44.前期物业服务合同与普通物业服务合同相比，其特点包括（）。A.由建设单位与物业服务企业签订B.合同的有效期限具有过渡性C.合同内容具有强制性D.必须经过招投标E.涉及的主体包括建设单位【答案】ABE【解析】前期物业服务合同是在业主大会成立之前，由建设单位选聘物业企业签订的，具有过渡性，一旦业委会与新物业签合同，前期合同即终止。C选项内容不完全强制，D选项并非所有情况都必须招投标（如投标人少于3个等可协议招标）。45.物业服务企业应当向业主委员会移交的资料包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主的私人信息【答案】ABCD【解析】《物业管理条例》第二十九条和第三十九条规定了物业承接查验和合同终止时应当移交的资料。E选项业主私人信息属于隐私，虽在实际操作中可能移交名册以便联系，但法规强调的是“物业管理所必需的资料”，且禁止滥用隐私，严格法律意义上不应选E作为“必须移交的资料”核心考点，通常选ABCD。46.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得用于物业管理用房的经营性活动C.涉及电梯、水箱等共有设施设备大修的，可以使用D.使用方案必须经业主大会依法通过E.在紧急情况下，可以按照应急使用程序办理【答案】ABCE【解析】D选项“必须经业主大会依法通过”在常规情况下是正确的，但在应急维修（如电梯故障危及安全）情况下，可以不经过业主大会表决，启动应急维修资金使用程序（公示、审核、拨付）。因此D项表述过于绝对，不完全正确。其他选项均符合规定。47.物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.及时制止B.报告有关部门C.实施行政处罚D.没收违法所得E.拘留责任人【答案】AB【解析】物业服务企业不是行政执法机关，无权实施行政处罚、没收或拘留（CDE）。其职责是制止和报告。48.根据《吉林省物业管理条例》（模拟），街道办事处、乡镇人民政府在物业管理中的职责包括（）。A.指导和监督业主大会成立和业主委员会换届B.协调物业管理与社区管理的关系C.调解物业管理纠纷D.选聘物业服务企业E.代管专项维修资金【答案】ABC【解析】街道/乡镇政府的职责主要是指导、监督、协调和调解。选聘物业企业是业主大会的职责，代管维修资金通常是房管部门职责（或业委会自行管理）。49.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.经20%以上业主提议的C.物业服务企业提议的D.业主委员会委员缺额人数超过规定比例的E.房地产主管部门要求召开的【答案】AB【解析】《物业管理条例》第十三条规定，发生重大事故或紧急事件需要及时处理、以及经20%以上业主提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。C选项物业企业无权直接要求召开，D选项是委员资格终止或补选的问题，E选项是行政指导，非法定必须召开条件（除非法规特别规定）。最核心法条依据是AB。50.物业服务收费的形式包括（）。A.包干制B.酬金制C.佣金制D.计时制E.计件制【答案】AB【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务费可以采取包干制或者酬金制。佣金制通常指销售代理，计时计件不适用于整体物业收费模式。51.物业服务企业资质等级是衡量物业管理企业（）的重要标志。A.管理水平B.人员素质C.注册资本D.管理规模E.信用状况【答案】ABDE【解析】原资质管理办法主要考察管理水平、人员素质、管理规模、经营业绩、信用状况等。注册资本是设立条件，但不是资质等级划分的核心动态指标（尽管不同等级有最低资本要求，但资质更多体现综合能力）。52.下列关于物业管理区域内共用设施设备的说法，正确的有（）。A.包括物业管理区域内的上下水管道、落水管B.包括水箱、加压水泵C.包括电梯、天线、照明设施D.包括消防设施、绿地E.包括道路、沟渠、池、井【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第二条对共用设施设备的定义，以上选项均属于典型的共用设施设备或共用部位（如绿地、道路属于共用部位，设施设备通常指设备，但在广义共用设施中常包含）。严格区分共用部位与设施设备，但在考试中常混合考查“共用设施设备”的广义范围。53.物业服务合同终止的原因包括（）。A.合同约定的期限届满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业决定不再续聘D.因不可抗力致使合同目的不能实现E.物业服务企业被吊销资质证书【答案】ABCDEA.自然终止。B.业主自治权行使。C.企业辞职（需提前通知）。D.法定解除事由。E.主体资格丧失，合同无法履行。54.业主有权监督（）。A.物业服务企业履行物业服务合同的情况B.业主委员会履行职责的情况C.物业管理区域内共用部位的使用情况D.专项维修资金的使用情况E.建设单位的施工质量【答案】ABCD【解析】业主的监督权主要针对物业服务企业、业主委员会以及共有部分和资金的使用情况。E选项建设单位施工质量属于建设阶段的质量监督，由相关质监部门负责，业主虽可维权，但不属于物业管理活动中的日常监督权范畴（除保修期内的维修责任追偿外）。55.下列哪些收入应当属于业主共有？（）A.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入B.物业服务企业收取的停车费C.业主缴纳的物业服务费D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位收益E.物业管理用房的经营收入【答案】ADE【解析】《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。ADE均属于利用共有部分产生的收益。B选项若指包干制下的停车管理费（服务费），归企业；若指车位租金，归业主。题干表述“收取的停车费”有歧义，但对比ADE，ADE明确属于共有收益。C选项物业费是服务对价，归企业。56.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，落实安全防范措施，协助做好物业管理区域内的（）工作。A.安全防范B.防火防盗C.事故救援D.维修养护C.计划生育【答案】AB【解析】《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。核心是安全防范。C项协助救助是发生后的行为，D是日常服务，E与物业无关。57.业主大会、业主委员会作出的决定，违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当（）。A.责令限期改正B.撤销其决定C.予以公告D.解散业主委员会E.处以罚款【答案】AC【解析】《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此选AC（责令改正、撤销/通告）。选项B仅撤销无通告不完整，D解散无法律依据，E无依据。58.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.2万元以上10万元以下C.5万元以上20万元以下D.10万元以上30万元以下E.没收违法所得【答案】AC【解析】《物业管理条例》第六十条规定，违反本条例的规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上5万元以下的罚款。有违法所得的，没收违法所得。故选AC。59.下列关于物业装饰装修管理的说法，正确的有（）。A.业主应当事先告知物业服务企业B.物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主C.物业服务企业应当与业主签订装饰装修管理服务协议D.物业服务企业可以收取装修管理费E.业主装修时，物业服务企业应当每日巡查【答案】ABC【解析】《物业管理条例》第四十五条规定，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。签订管理服务协议是行业惯例和地方规定要求。D选项收取“装修管理费”通常被禁止或严格限制（只能收取垃圾清运费等成本），不能收“管理费”。E选项每日巡查非强制法定义务，而是合同义务。60.专项维修资金的划转使用，一般需经过（）程序。A.物业服务企业提出使用建议B.业主委员会审核C.业主大会表决通过D.房地产行政主管部门备案或审核E.向专户管理银行发出划转资金的通知【答案】ABCDE【解析】专项维修资金使用流程严谨，包括提出方案（A）、业委会或相关主体审核（B）、业主表决（C，应急情况除外）、行政监管审核（D）、银行划款（E）。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的，选“A”；认为错误的，选“B”）61.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】A【解析】《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。62.业主委员会是业主大会的常设执行机构，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）【答案】A【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，代表业主与物业服务企业签订合同。63.只要物业服务企业提供了服务，业主就必须按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒交。（）【答案】B【解析】虽然业主应当交费，但如果物业服务企业未履行合同义务或服务存在重大瑕疵，业主可以以此为由抗辩，要求减免或拒交部分费用。不能说“不得以任何理由拒交”。64.前期物业服务合同在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。（）A.正确B.错误误【答案】A【解析】符合《物业管理条例》第二十六条规定。65.物业服务企业可以将全部物业管理业务一并委托给其他企业，但需经过业主大会同意。（）【答案】B【解析】《物业管理条例》第四十条明确禁止“转包”，即不得将全部物业管理一并委托，无论业主是否同意。这是行政管理上的强制性禁止规定。66.住宅专项维修资金存储利息应当转入维修资金滚存使用。（）【答案】A【解析】维修资金及其增值收益（利息）均属于业主，转入本金滚存使用。67.业主大会会议必须采用集体讨论的形式举行。（）【答案】B【解析】可以采用书面征求意见的形式，也可以采用集体讨论。68.物业服务企业有权自主调整物业服务费标准。（）【答案】B【解析】物业服务费标准调整属于重大事项，需由业主大会决定，或者在包干制下按合同约定的调价机制执行，企业不能单方面随意自主调整。69.建设单位在销售物业时，可以不对业主明示临时管理规约。（）【答案】B【解析】必须明示并说明。70.物业管理区域内，相关管线和设施设备维修养护责任，分界点以入户端口为界，端口之前（含端口）由专业经营单位负责。（）【答案】B【解析】通常分界点以入户端口或最终计量表为界。具体责任划分依据各地规定。一般而言，公共管网由专业单位负责，入户后的部分由业主负责。端口本身归属需视具体设施和地方规定，不能一概而论“含端口”由专业单位负责。例如水表通常由供水企业管理，表后由业主管理。题目表述过于绝对。71.业主转让房屋时，原业主交存的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】A【解析】维修资金属于房屋附属权益，随房过户，不退还给原业主。72.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业仅需承担补充赔偿责任。（）【答案】B【解析】应承担相应的法律责任（违约责任或侵权责任）。如果是第三人侵权，物业未尽安保义务，才承担补充责任。如果是物业自身过错（如电梯故障），承担直接责任。73.吉林省所有住宅小区的前期物业管理，必须通过招投标方式选聘物业服务企业。（）【答案】B【解析】符合国家规定规模（如建筑面积3万平方米以上）的必须招标。小型住宅或投标人少于3个等特殊情况，可以协议选聘。74.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分。（）【答案】B【解析】应当作为物业服务合同的组成部分，具有约束力。75.业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和公共秩序的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（）【答案】A【解析】符合《民法典》第二百八十六条规定。76.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并转移。（）【答案】A【解析】专项服务可以转委托（如保洁、绿化），但企业仍需对管理结果向业主承担总责。77.住宅室内装饰装修管理服务协议中，可以约定物业服务企业收取一定的装修押金，装修完成后无息退还。（）【答案】A【解析】这是行业通行的做法，用于约束装修行为，防止破坏承重结构等，验收合格后退还。78.物业服务企业员工在履行职务过程中打伤业主，物业服务企业不承担任何责任。（）【答案】B【解析】用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。79.业主认为业主委员会决定侵害其权益的，可以直接向法院起诉请求撤销。（）【答案】A【解析】符合《民法典》规定。80.物业管理用房的产权属于物业服务企业，用于其办公经营。（）【答案】B【解析】产权属于全体业主。四、案例分析题（共2题，每题10分。每题由单选或多选组成，错选不得分，少选得部分分）【案例一】吉林省某市“幸福家园”住宅小区，总建筑面积12万平方米。2025年3月，该小区入住率达到50%，建设单位（开发商）委托了A物业服务企业进行前期物业管理。2025年6月，部分业主因房屋漏水问题拒交物业服务费，A物业企业遂对这部分业主采取了断水、断电的催费措施。同时，A物业企业发现业主李某正在装修，擅自拆改承重墙，物业企业进行了口头劝阻，李某未予理睬。2025年12月，该小区符合成立业主大会条件，在街道办事处指导下，成立了首届业主大会及业主委员会。业主委员会决定解聘A物业企业，选聘了B物业企业。A物业企业以部分业主欠费及合同未到期为由，拒绝退出。81.关于部分业主因房屋漏水拒交物业费的行为，下列说法正确的是（）。A.合法，因为房屋漏水说明服务质量差B.不合法，房屋漏水通常属于开发商保修责任或维修责任，与物业费不是同一法律关系C.合法，业主有权行使先履行抗辩权D.不合法，但物业企业应当协助维修【答案】BD【解析】房屋漏水如果是质量问题，在保修期内由开发商负责；如果是公共管道维修，可能动用维修资金或包含在物业费中（视情况）。但通常情况下，漏水问题不构成拒交全部物业费的正当理由，除非物业企业未尽到维修协助义务。业主应通过合法途径索赔，而非拒交物业费。A物业采取断水断电是违法的。82.A物业服务企业对欠费业主采取断水、断电措施，违反了（）。A.《中华人民共和国民法典》B.《物业管理条例》C.《吉林省物业管理条例》D.《中华人民共和国治安管理处罚法》【答案】ABC【解析】《民法典》明确规定禁止采取停水停电催费。各地条例及国家条例均有相关禁止性规定。83.针对业主李某擅自拆改承重墙的行为，A物业服务企业应当（）。A.立即拆除李某的墙体B.没收李某的装修工具C.及时予以制止，并向当地房地产行政主管部门报告D.罚款5万元【答案】C【解析】物业企业无执法权（拆除、没收、罚款），只能制止和报告。84.业主委员会决定解聘A物业服务企业，该决定（）。A.无效，因为必须经全体业主一致同意B.无效，因为前期物业合同未到期C.有效，解聘物业企业属于业主大会的法定职权D.待A企业同意后才生效【答案】C【解析】选聘和解聘物业服务企业是《民法典》赋予业主大会的职权，只要程序合法（双三分之二参与，双过半数同意），即具有法律效力，不受前期合同期限限制。85.A物业服务企业拒绝退出的行为，相关部门可以采取的措施包括（）。A.责令限期改正B.处以1万元以上10万元以下罚款C.吊销资质证书D.强制执行【答案】AB【解析】根据《物业管理条例》第五十八条，违反本条例规定，物业服务企业未履行退出义务的，由县级以上地方