物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(黑龙江省2026年)

物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(黑龙江省2026年)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理招投标活动中，招标人应当在确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提交备案。A.7B.15C.30D.452.物业服务企业应当具有独立的法人资格，其注册资本一般在（）万元以上。A.50B.100C.200D.5003.新建物业承接查验时，建设单位应向物业服务企业移交的资料中，不包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件D.业主的家庭收入证明4.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.45.住宅室内装饰装修管理服务协议中，对于装修期限的约定，一般最长不超过（）。A.30日B.60日C.90日D.120日6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会7.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下8.在物业竣工验收中，关于主体结构的验收，下列说法正确的是（）。A.只要观感质量好即可B.必须符合设计文件和合同要求C.允许有轻微的裂缝D.由物业公司全权负责9.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列第（）项资料移交给业主委员会。A.仅剩余的办公用品B.仅财务账册C.物业管理必需的全部资料D.仅业主档案10.房屋共用部位是指属于业主共有并由（）使用的部位。A.单个业主B.物业服务企业C.全体业主D.开发商11.物业管理企业在制定车辆管理制度时，应明确规定车辆进出小区的凭证管理，对于外来车辆，一般实行（）。A.免费停放B.长期包月C.临时登记收费D.拒绝入内12.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积为8万平方米，商业面积为2万平方米。若该小区物业服务费标准为住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米，则该小区每月的理论物业费总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.2213.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任14.在处理业主投诉时，物业服务人员应遵循的首要原则是（）。A.维护公司利益B.快速响应C.尊重事实D.耐心倾听15.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，应当从（）中列支。A.物业服务费B.业主分摊费用C.专项维修资金D.物业公司经营收入16.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/417.物业服务企业想要在小区内开展多种经营活动（如设立快递柜、自动售货机），应当征得（）的同意。A.建设单位B.社区居委会C.业主大会D.街道办事处18.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.物业档案应保持真实性B.物业档案应采取防火、防潮、防虫等措施C.业主入住档案属于永久保存的档案D.物业档案可以随意销毁19.电梯属于特种设备，应当按照安全技术规范的要求，至少每（）进行一次定期检验。A.15日B.1个月C.1季度D.1年20.物业服务企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以上50万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下21.物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业的首要任务是（）。A.保护现场B.疏散人员C.报警D.扑救初起火灾22.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6023.物业服务成本或者物业服务费构成中，不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用24.在前期物业管理阶段，通过招投标选聘物业服务企业的，招标人是（）。A.业主大会B.房地产行政主管部门C.建设单位D.街道办事处25.房屋完损等级是根据房屋的（）、结构、装修和设备四个部分的完好或损坏程度来划分的。A.面积B.造价C.使用年限D.质量26.物业服务企业如果发现业主或者使用人违反装修管理协议，擅自拆改房屋承重结构，应当（）。A.立即断水断电B.立即起诉C.及时予以劝阻、制止，并报告有关部门D.罚款27.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.开发商28.某物业服务项目，年度预算支出为100万元，其中法定税费及利润率为预算支出的15%，若采用包干制，则年度物业费应收总额应为（）万元。A.100B.115C.85D.13029.物业服务企业退出物业管理区域时，应当选聘新的物业服务企业，在新的物业服务企业接管之前，（）应当负责维持正常的物业管理秩序。A.原物业服务企业B.业主委员会C.社区居委会D.房地产行政主管部门30.绿化养护管理中，对于草坪的修剪高度，一般遵循（）原则。A.越低越好B.1/3修剪原则C.随意修剪D.只在冬季修剪二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业管理招投标活动的基本原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则2.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.绿化带C.化粪池D.小区围墙E.业主自家的防盗门3.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.法律效力不同D.服务内容不同E.计费方式不同4.物业服务企业在接管验收时，如发现资料不全或存在质量问题，正确的处理方式有（）。A.拒绝接管B.记录在案C.书面告知建设单位D.协商确定整改期限E.自行维修后从费用中扣除5.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同6.物业服务费酬金制下，物业服务资金的构成包括（）。A.物业服务支出B.物业服务企业的酬金C.专项维修资金D.业主委员会办公经费E.物业管理区域秩序维护费7.房屋使用安全管理中，禁止的行为包括（）。A.擅自改变房屋使用性质B.超负荷使用房屋C.在承重墙上开挖门窗洞口D.在楼板上堆放超重物品E.正常维修房屋8.物业服务企业应对员工进行培训，培训内容主要包括（）。A.职业道德B.服务礼仪C.专业技能D.法律法规E.公司规章制度9.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.购买物业责任险B.完善管理制度C.加强员工培训D.签订详尽的合同E.隐瞒安全隐患10.关于住宅专项维修资金，下列说法正确的有（）。A.属于业主所有B.专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造C.不得挪作他用D.可以用于购买理财产品E.使用时应当经业主大会同意11.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的信息包括（）。A.物业服务企业名称B.收费项目、收费标准C.收费依据D.业主姓名和联系方式E.物业服务合同履行情况12.突发事件应急预案应包括的内容有（）。A.应急组织机构与职责B.危险源辨识与风险评估C.信息报告与通报程序D.应急响应程序与措施E.应急资源保障13.清洁卫生服务的基本要求包括（）。A.制定清洁作业标准B.定期检查清洁质量C.垃圾日产日清D.对清洁人员进行安全教育E.随意倾倒垃圾14.物业服务企业可以终止物业服务合同的情形有（）。A.物业服务合同期满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业被吊销资质证书D.物业服务企业宣告破产E.业主拖欠物业费超过3个月15.智能化系统的管理主要包括（）。A.门禁系统管理B.监控系统管理C.停车场系统管理D.电子巡更系统管理E.背景音乐系统管理三、判断题（共10题，每题1分。正确的选A，错误的选B）1.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）2.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）3.业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）4.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝缴纳物业费的，人民法院应予支持。（）5.住宅专项维修资金的使用，可以由物业服务企业提出使用建议，但不需要业主大会审核。（）6.物业管理区域内，相关行政管理部门应当依法履行职责，不得将职责范围内的管理工作委托给物业服务企业。（）7.房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存情况，并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。（）8.物业服务企业未在物业管理区域内公示相关信息的，房地产行政主管部门可以对其进行处罚。（）9.业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业无需将禁止行为和注意事项告知业主。（）10.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）四、案例分析题（共5题，每题10分。请根据背景材料回答问题）【案例一】某市“幸福花园”小区为新建住宅小区，共有业主800户，建筑面积12万平方米。2025年12月，建设单位通过公开招标选聘了甲物业服务企业，并签订了前期物业服务合同。2026年3月，小区开始办理业主入住手续。业主李某在办理入住时，发现房屋存在墙面渗水、卫生间地漏堵塞等质量问题，遂拒绝收房并拒绝缴纳物业费。甲物业服务企业解释称，房屋质量问题属于建设单位责任，与物业公司无关，并要求李某必须先收房并缴纳物业费，否则不予办理装修手续。双方发生争执。问题：1.业主李某因房屋质量问题拒绝收房并拒绝缴纳物业费是否合理？为什么？2.甲物业服务企业拒绝为李某办理装修手续的做法是否合法？为什么？3.针对房屋存在的质量问题，甲物业服务企业应当如何处理？4.前期物业服务合同的有效期是如何规定的？【案例二】某住宅小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业乙公司的服务不满，经业主大会表决通过，决定解聘乙公司，并选聘了丙公司。乙公司认为业主大会的解聘决议程序不合法，且部分业主拖欠巨额物业费，拒绝退出物业管理区域，并继续控制着物业管理用房和电梯、闸机等设施设备的控制权，导致丙公司无法进场服务。双方僵持不下，小区陷入混乱。问题：1.乙公司拒绝退出小区的行为违反了哪些法律规定？2.对于部分业主拖欠的物业费，乙公司应通过何种途径解决？3.在新旧物业服务企业交接过程中，业主委员会应履行哪些职责？4.若乙公司强行控制设施设备，给业主造成损失，应承担什么责任？【案例三】某高层写字楼项目，总建筑面积10万平方米，其中地下2层为车库，地上30层。物业服务企业为了提升服务品质，计划对大堂、电梯轿厢进行精装修改造，并计划对楼顶的绿化进行升级。该项目采用包干制收取物业费，目前账户上有盈余资金50万元。物业服务企业决定直接使用这50万元盈余资金进行上述改造工程。问题：1.物业服务企业决定使用盈余资金进行大堂、电梯轿厢及楼顶绿化的改造是否正确？为什么？2.大堂、电梯轿厢以及楼顶绿化分别属于什么性质的物业部位或设施？3.若要进行上述改造，应当履行什么程序？4.请写出物业服务费包干制与酬金制在财务处理上的主要区别。【案例四】某小区业主王某在装修期间，为了增加使用空间，擅自将连接阳台的客厅落地窗拆除，并将外扩部分搭建了阳光房。同时，王某在装修过程中，在周六晚上进行钻孔作业，噪音严重扰民。邻居张某多次向物业服务企业投诉。问题：1.王某拆除落地窗并搭建阳光房的行为属于何种性质的行为？2.物业服务企业接到张某投诉后，应采取哪些措施？3.若王某不听劝阻，继续施工，物业服务企业是否有权强制拆除？为什么？4.针对王某夜间施工扰民的问题，物业服务企业应如何依据《环境噪声污染防治法》进行处理？【案例五】某商业综合体项目，由甲物业服务企业负责管理。2026年夏季某日，由于暴雨导致商场地下室进水，造成停放在地下室的30辆车辆被淹，损失惨重。事后调查发现，地下室的排水泵在暴雨前一周已发现故障，维修部门已向公司总部申请维修资金，但资金审批流程缓慢，直至暴雨发生时仍未修复。车主们联名起诉甲物业服务企业，要求赔偿车辆损失。问题：1.甲物业服务企业是否应当承担赔偿责任？为什么？2.本案中，甲物业服务企业在设施设备管理方面存在哪些失误？3.为了防范此类风险，物业服务企业应建立怎样的应急机制？4.假设该商业综合体投保了物业管理责任险，保险公司是否一定会全额赔付？为什么？【答案与解析】一、单项选择题1.【答案】B【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，招标人应当在确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提交备案。2.【答案】A【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》（注：虽资质审批改革，但注册要求参照公司法及行业惯例，一级资质要求较高，但设立基本门槛通常为50万元以上人民币，具体视新公司法及各地规定，本题取常规设立门槛）。3.【答案】D【解析】建设单位应移交竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和使用说明资料等，业主的家庭收入证明属于隐私，不属于物业接管查验范畴。4.【答案】B【解析】酬金制下，物业服务企业应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于2次公布收支情况。5.【答案】C【解析】住宅室内装饰装修管理服务协议中，装修期限一般不超过90日，如需延期需办理手续。6.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》，专业经营单位应当向最终用户收取费用。7.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第五十九条，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。8.【答案】B【解析】主体结构验收必须严格符合设计文件和合同要求，涉及结构安全，不允许有随意性。9.【答案】C【解析】合同终止时，应移交物业管理用房和物业管理必需的全部资料。10.【答案】C【解析】房屋共用部位是指属于业主共有并由全体业主使用的部位。11.【答案】C【解析】外来车辆一般实行临时登记收费制度，以调节车位使用。12.【答案】B【解析】计算公式：80,13.【答案】C【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业企业未履行合同约定导致业主人身财产受损的，承担违约责任。14.【答案】D【解析】处理投诉首先要耐心倾听，了解事实和业主情绪，这是沟通的基础。15.【答案】C【解析】共用设施设备的维修、更新、改造费用从专项维修资金中列支。16.【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。17.【答案】C【解析】利用共用部位进行经营，应当征得业主大会同意。18.【答案】D【解析】物业档案是重要资料，销毁必须经过严格程序，不能随意销毁。19.【答案】D【解析】电梯应当至少每年进行一次定期检验。20.【答案】B【解析】聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，处5万元以上20万元以下的罚款。21.【答案】B【解析】发生火灾时，首要任务是保障人员生命安全，即疏散人员。22.【答案】B【解析】业主委员会应当自选举产生之日起30日内备案。23.【答案】D【解析】物业费构成中不包括大修、中修和更新改造费用，这些费用由专项维修资金列支。24.【答案】C【解析】前期物业管理阶段，招标人是建设单位。25.【答案】D【解析】房屋完损等级根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好或损坏程度来划分。26.【答案】C【解析】物业企业对违规装修行为无执法权（不能断电、罚款、起诉），只能劝阻、制止并报告。27.【答案】C【解析】物业管理用房的所有权依法属于业主。28.【答案】B【解析】包干制下，预算支出即为成本，若需包含税费及利润，则应收总额=预算支出*(1+利税率)。此处若预算支出为纯成本，则100×29.【答案】A【解析】在新的物业服务企业接管之前，原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。30.【答案】B【解析】草坪修剪一般遵循1/3原则，即每次剪去草高的1/3，以免伤害草坪。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】招投标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。2.【答案】AC【解析】电梯和化粪池属于共用设施设备。绿化带和围墙属于共用部位。业主自家的防盗门属于自用部分。3.【答案】AB【解析】主要区别在于签订主体（前期是建设单位，普通是业委会）和有效期（前期至业委会成立并与新物业签合同止，普通由双方约定）。4.【答案】BCD【解析】发现问题应记录在案，书面告知建设单位，并协商整改。一般不能直接拒绝接管（除非严重），也不能自行维修扣除费用。5.【答案】ABCDE【解析】五项均为业主的法定权利。6.【答案】AB【解析】酬金制下，物业服务资金由物业服务支出和物业企业的酬金构成。7.【答案】ABCD【解析】擅自改变性质、超负荷、拆改承重墙、堆放超重物品均为禁止行为。8.【答案】ABCDE【解析】五项均为物业员工培训的必要内容。9.【答案】ABCD【解析】购买保险、完善制度、加强培训、详尽合同均为风险防范措施。隐瞒隐患会增加风险。10.【答案】ABCE【解析】维修资金属于业主，专项用于维修更新改造，不得挪用。使用需经业主大会同意（或授权）。一般不能用于购买高风险理财产品。11.【答案】ABCE【解析】公示内容应包括企业名称、收费项目标准、依据、合同履行情况等。业主姓名和联系方式属于隐私，不得公示。12.【答案】ABCDE【解析】五项均为应急预案应包含的内容。13.【答案】ABCD【解析】制定标准、检查质量、日产日清、安全教育均为基本要求。14.【答案】ABCD【解析】合同期满、解聘、被吊销资质、破产均可终止合同。业主欠费不是企业单方终止的法定理由。15.【答案】ABCDE【解析】五项均属于智能化系统管理的范畴。三、判断题1.【答案】A【解析】符合《物业管理条例》规定，专项服务可以委托，全部管理不得转委托。2.【答案】A【解析】建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约。3.【答案】A【解析】符合《民法典》规定，业主大会/业委会决定对全体业主有约束力。4.【答案】B【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝缴纳物业费的，人民法院不予支持。5.【答案】B【解析】专项维修资金的使用需要经业主大会或业主大会授权的业主委员会审核通过。6.【答案】A【解析】行政管理部门不得将职责范围内的管理工作委托给物业服务企业。7.【答案】A【解析】维修资金随房屋所有权同时过户。8.【答案】A【解析】未公示相关信息，房地产行政主管部门可以责令限期改正，给予处罚。9.【答案】B【解析】物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。10.【答案】A【解析】符合《物业管理条例》规定，可以提供合同以外的服务，报酬由双方约定。四、案例分析题【案例一答案】1.业主李某因房屋质量问题拒绝收房并拒绝缴纳物业费部分合理，但需具体分析。对于拒绝收房：如果房屋质量问题严重影响居住使用（如墙面渗水、地漏堵塞属于质量瑕疵），李某有权拒绝接收房屋，由此产生的物业费由建设单位承担。对于拒绝缴纳物业费：在房屋交付（即钥匙移交）之前，物业费由建设单位缴纳。如果李某因质量问题拒绝收房，则房屋未交付，李某无需缴纳物业费。综上，李某的做法在法律上是合理的自我保护手段。2.甲物业服务企业拒绝为李某办理装修手续的做法不合法。虽然李某未缴纳物业费，但拒绝办理装修手续应当依据合同约定。更重要的是，李某拒绝收房是因为房屋质量问题，过错在建设单位。物业公司将建设单位的责任转嫁给业主，并以此限制业主行使装修权利，缺乏法律依据，属于违约行为。3.针对房屋存在的质量问题，甲物业服务企业应当：协助业主李某进行查验，记录问题。及时书面通知建设单位进行维修。督促建设单位在合理期限内修复质量问题。修复后，协助业主重新办理验收交接手续。4.前期物业服务合同的有效期：前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。即其实际有效期持续到业主委员会与新聘物业企业签订合同生效为止。【案例二答案】1.乙公司拒绝退出小区的行为违反了《物业管理条例》及《民法典》关于物业服务合同终止后交接义务的规定。合同终止后，原物业服务企业应当及时退还预收的物业费，并配合新物业企业办理交接手续，不得以任何理由拒不退出。2.对于部分业主拖欠的物业费，乙公司应：通过协商、催缴等途径解决。可以依据合同约定收取违约金。协商无果的，可以通过向人民法院提起诉讼的方式追缴，不得以此为由拒绝退出小区。3.在新旧物业服务企业交接过程中，业主委员会应履行以下职责：组织召开业主大会，选聘新物业企业。监督原物业企业与新物业企业进行资料、财产、费用的交接。协助新物业企业熟悉现场情况。必要时，可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门请求协助调解或处理交接纠纷。4.若乙公司强行控制设施设备，给业主造成损失，乙公司应承担相应的民事赔偿责任。如果其行为扰乱了公共秩序，还可能面临行政处罚。若情节严重，构成犯罪的，需承担刑事责任。【案例三答案】1.物业服务企业决定使用盈余资金进行改造是不正确的。包干制下，盈余资金归物业服务企业所有，但仅限于利润部分。大堂、电梯楼顶属于共用部位和设施，对其进行改造涉及业主重大利益。即使是企业自己的利润，也不能随意改变共用部位、设施设备的结构和外观，必须经过业主大会同意。2.大堂、电梯轿厢属于物业共用设施设备；楼顶绿化属于物业共用部位（屋顶平台）。3.若要进行上述改造，应当履行以下程序：由物业服务企业或相关业主提出改造方案和预算。方案需经业主大会依法表决通过（需面积和人数双过半同意）。费用来源：若从公共收益列支，需业主大会决定；若从专项维修资金列支，需符合专项维修资金使用流程。改造工程应依法进行招投标（如金额较大），并