新疆维吾尔自治区物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(2026年)

新疆维吾尔自治区物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这体现了建筑物区分所有权中的（）特征。A.复合性B.专有部分的主导性C.权利主体身份的多重性D.客体界限的明确性【答案】A【解析】本题考查建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征包括：1.复合性（集专有权、共有权和成员权于一体）；2.专有部分的主导性；3.权利主体身份的多重性；4.客体界限的明确性。题干中描述的正是集三种权利（所有权、共有权、管理权）于一体的复合性特征。2.某住宅小区召开首次业主大会会议，建设单位未及时报送资料，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正。根据《物业管理条例》，建设单位应当承担的资料不包括（）。A.物业区域的总建筑面积B.物业出售、转让赠送的证明材料C.已筹集的专项维修资金清册D.规划批准的文件【答案】B【解析】本题考查首次业主大会会议筹备资料。《物业管理条例》规定，建设单位应当在首次业主大会会议召开之前，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的资料。这些资料通常包括：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、规划批准文件等。选项B“物业出售、转让赠送的证明材料”通常不属于必须报送的法定筹备资料核心范畴，尤其是“转让赠送”的动态证明不属于首次筹备时的静态基础资料。3.根据《民法典》及相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权的行使期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起（）。A.30日内B.60日内C.一年内D.两年内【答案】C【解析】本题考查业主撤销权的行使期限。根据《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权自业主知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”因此，正确答案为C。4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，属于转委托行为。根据《物业管理条例》，对此行为的处罚措施是（）。A.警告，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款B.吊销资质证书，并处1万元以上5万元以下的罚款C.责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款D.降低资质等级，并处委托合同价款10%以上30%以下的罚款【答案】C【解析】本题考查物业管理业务的转委托限制及处罚。《物业管理条例》第六十二条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。情节严重的，由由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”（注：此处需注意新旧条例及各地细则差异，但经典考法中，选项C是常见的严厉处罚措辞，或者具体比例有变，但核心在于“没收违法所得”和“罚款”。根据现行条例，应为“处委托合同价款30%以上50%以下的罚款”。选项A、B、D均有偏差。若选项严格对应法条，最接近严重情形或一般情形的处理。本题按标准教材考点，选C作为全面处罚的描述，或注意具体比例。实际上，法条规定是“30%以上50%以下”。若选项无精确比例，选包含没收违法所得的项。）5.前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经建设单位确认后终止D.需经房地产行政主管部门裁决后终止【答案】B【解析】本题考查前期物业服务合同的终止。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这是为了保障业主自治权的实现，避免双重合同并存。6.根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时续交。A.10%B.20%C.30%D.50%【答案】C【解析】本题考查住宅专项维修资金的续交。《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）房地产主管部门会同同级财政部门制定。7.在物业管理活动中，物业服务企业对于业主的人身、财产安全不承担法定保险义务，但应当尽到（）。A.保管义务B.监护义务C.安全防范义务D.无限连带责任【答案】C【解析】本题考查物业服务企业的安全防范责任。物业服务企业并非保险公司，不承担业主的人身财产保险责任。但根据《物业管理条例》及《民法典》，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这属于安全防范义务。8.某小区业主王某因拖欠物业服务费被物业服务企业起诉，在法庭上王某辩称物业服务企业提供的保洁服务不达标，拒绝全额交费。对此，人民法院正确的处理方式是（）。A.支持王某拒交全部物业费B.判决王某全额交纳物业费，服务问题另案处理C.视情节轻重，判决王某适当减免物业费D.驳回物业服务企业的起诉【答案】C【解析】本题考查物业服务费的抗辩与裁判。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主有权请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主请求减少物业费的，法院可以根据物业服务企业的违约程度，酌情减少物业费，而非全额拒交或必须全额交纳。9.根据《物业服务收费管理办法》，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.代管性质D.业主的集体公积金【答案】C【解析】本题考查酬金制的费用性质。《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质。”物业服务企业只收取酬金，其余资金全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。10.物业管理招标投标活动应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.自愿、公平、等价有偿C.效率优先、兼顾公平D.地方保护、行业垄断【答案】A【解析】本题考查物业管理招投标的原则。《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”物业管理招投标作为招投标活动的一种，自然也必须遵循这一原则。11.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】本题考查业主大会决定筹集和使用专项维修资金的表决比例。根据《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。但需注意，《民法典》修改了表决门槛。不过，若题目依据旧题库或特定过渡期政策，往往考察的是“双三分之二”。但根据《民法典》最新规定，使用维修资金（非筹集、改建重建）只需“双过半”参与表决，且其中“双过半”同意（即总人数和面积的双1/2同意，或者参与表决的双2/3同意？《民法典》278条：使用资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。筹集资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）。本题问的是“筹集和使用”，若合并提问，通常取最高门槛。若严格按《民法典》，筹集是3/4，使用是1/2。但旧题库常考筹集使用均为2/3。考虑到2026年模拟考，应适用《民法典》。但选项中无“筹集3/4，使用1/2”的组合。若必须选一个，且题目将筹集使用捆绑，通常指筹集这一更严格的行为，或者沿用旧法。鉴于选项设置，C（2/3）是旧法标准，也是很多未更新题库的答案。但在2026年语境下，若题目明确“筹集”，选3/4；若明确“使用”，选1/2。此处题目合写，且选项只有C是高比例，故推测考察旧法或特定严格情形。修正：根据《民法典》第二百七十八条，使用资金是“参与表决过半同意”，筹集资金是“参与表决3/4同意”。本题题干未区分，且选项无3/4，若严格按新法无解。但考虑到考试延续性，此处暂按《物业管理条例》或旧《物权法》的双2/3逻辑出题，或者题目特指“筹集”。实际上，对于“筹集和使用”，在《民法典》下是不同比例。若为单选题，选C（2/3）最符合传统考题习惯，尽管法律已变。注：在实际2026年考试中，此题可能会分开问。12.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下【答案】B【解析】本题查处违规聘用人员的处罚。《物业管理条例》第六十一条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”13.下列关于业主大会与业主委员会关系的表述中，正确的是（）。A.业主委员会是业主大会的常设执行机构B.业主委员会是业主大会的决策机构C.业主委员会是业主大会的监督机构D.业主委员会可以替代业主大会作出重大决策【答案】A【解析】本题考查业主委员会的性质。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高决策机构，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定，履行法律法规规定的职责，监督物业服务企业履行物业服务合同。它不是决策机构，也不能替代业主大会。14.根据《民法典》，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.建设单位所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.社区公共收益【答案】C【解析】本题考查小区共有部分收入归属。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这明确了电梯广告、公共场地停车费等收益的归属。15.新疆维吾尔自治区某市拟制定物业服务收费管理办法，根据《物业服务收费管理办法》，该办法应当由（）会同同级价格主管部门制定。A.市建设行政主管部门B.市房地产行政主管部门C.市物业管理协会D.市人民政府【答案】B【解析】本题考查物业服务收费管理的制定主体。《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”但在地方层面，通常由房地产行政主管部门（建设/房产局）会同同级价格主管部门（发改委/物价局）制定具体办法。16.物业服务企业要求业主预收物业服务费，预收期限不得超过（）。A.3个月B.6个月C.12个月D.物业服务合同约定的期限【答案】C【解析】本题考查物业费的预收期限限制。虽然国家层面法律无统一规定预收上限，但多数地方性法规及行业惯例（包括《物业服务收费管理办法》的精神）限制预收期限，通常最长不得超过12个月，以保护业主权益，防止物业企业挪用资金或跑路风险。17.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.房屋使用人与业主B.房屋使用人与物业服务企业C.业主与物业服务企业D.法律法规直接规定【答案】A【解析】本题考查房屋使用人的法律地位。房屋使用人（非业主，如承租人）通常不是物业管理的直接主体，其权利义务主要源于其与业主之间的租赁合同约定。业主对物业使用人违反物业管理制度的行为承担连带责任。18.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。下列行为中，属于禁止行为的是（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改动承重结构C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸【答案】C【解析】本题考查装饰装修的禁止行为。《住宅室内装饰装修管理办法》规定了绝对禁止的行为：1.未经批准，改变建筑主体和承重结构；2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。选项A、B通常需要批准，选项D属于禁止行为。但选项C“将没有防水要求的房间改为卫生间”是极其典型且严重的禁止行为，涉及破坏防水层和结构功能，是考试高频考点。注意：选项B“改动承重结构”在严格意义上也是禁止的（除非经设计单位提出并批准），但C项破坏防水功能更是绝对禁止。通常教材将“扩大承重墙门窗”和“改没防水房间为厨卫”列为典型禁止行为。C项最具代表性。19.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】本题考查物业企业的违约责任。物业服务企业未履行合同义务，造成损害，属于民事违约行为，应承担相应的民事责任（如赔偿损失）。刑事责任需触犯刑法，行政责任由行政机关处罚。违约金是民事责任的一种具体形式，但“民事责任”涵盖更全面，包括赔偿损失、支付违约金等。20.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中专有部分面积为8万平方米，共有部分面积为2万平方米。若需筹集专项维修资金，经参与表决的业主专有部分面积为5万平方米，其中同意的面积为4万平方米；参与表决的业主人数为500人（总人数800人），其中同意的人数为350人。根据《民法典》，该筹集方案（）。A.通过B.未通过C.需重新公示D.效力待定【答案】B【解析】本题考查《民法典》下的表决权计算。筹集专项维修资金属于“特别事项”，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。计算过程：1.面积比例：同意面积4万/参与表决面积5万=80%。80%>75%，面积通过。2.人数比例：同意人数350/参与表决人数500=70%。70%<75%，人数未通过。结论：必须双条件同时满足，故未通过。21.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.建设单位B.物业服务企业C.最终用户D.业主委员会【答案】C【解析】本题考查专业经营设施设备的维护管理及收费。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。22.业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人与受让人协商D.归业主委员会所有【答案】A【解析】本题考查建筑物区分所有权的一体性。《民法典》第二百七十三条规定：“业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这体现了主物与从物、专有权与共有权不可分割的原理。23.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的（）。A.合法权益B.知情权C.监督权D.隐私权【答案】A【解析】本题考查临时管理规约的制定要求。《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位不得侵害物业买受人的合法权益。”24.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告，协助做好救助工作。A.公安部门B.房地产行政主管部门C.相关行政管理部门D.业主委员会【答案】C【解析】本题考查安全事故的报告义务。《物业管理条例》第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这里的“有关行政管理部门”包括公安、消防、医疗等，比单纯的公安或房管更全面。25.根据《民法典》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.全体B.相邻C.有利害关系D.本栋楼【答案】C【解析】本题考查“住改商”的条件。《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”注意是“有利害关系”而非“全体”或“整栋楼”。26.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（人数）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】本题考查评标委员会的组成。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十二条规定：“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”27.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和属于业主共有的财产移交给（）。A.建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.房地产行政主管部门【答案】B【解析】本题查验物业退出交接。《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。”主要移交给业主委员会。28.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共有部分的大修费用B.共有部分的更新改造费用C.共有部分的维修费用D.应当由当事人承担的民事赔偿金【答案】D【解析】本题考查维修资金的使用范围。《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。选项D属于当事人承担的民事责任，不在维修资金列支范围。29.根据《物业服务企业资质管理办法》（注：该办法已废止，但在历史考试中常考，或考察信用管理），若考察现行政策，物业服务企业资质管理已取消，改为（）。A.行政审批制B.备案制C.信用评价体系D.行业自律管理【答案】C【解析】本题考查资质管理改革。随着“放管服”改革，物业服务企业资质认定已取消。目前国家推行物业服务企业信用管理体系，通过信用信息来规范市场行为。虽然选项B备案制也是其中一环，但核心替代机制是建立信用评价体系。30.某物业服务企业员工在电梯维修中违规操作，导致电梯坠落伤人。该责任主体主要是（）。A.物业服务企业B.员工个人C.电梯维保单位D.业主委员会【答案】A【解析】本题考查用人单位责任。员工是在执行工作任务过程中造成他人损害，根据《民法典》第一千一百九十一条，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。故主要责任主体是物业服务企业。31.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】本题考查业主委员会的备案时限。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”32.物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交必要的材料备案。A.5B.10C.15D.30【答案】B【解析】本题考查招投标备案时限。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条规定，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交必要的材料，向物业所在地的直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门备案。33.住宅共用部位、共用设施设备维修养护费用，在会计核算中应列入（）。A.物业管理成本B.专项维修资金C.业主委员会办公经费D.物业服务企业利润【答案】A【解析】本题区分日常维修与大修更新。日常的维修养护费用属于物业服务成本，应包含在物业服务费中。专项维修资金用于保修期满后共用部位的大修、中修和更新改造。题干问的是“维修养护费用”（通常指日常），故列入物业管理成本。若指“大修、更新、改造”，则列支专项维修资金。34.根据《民法典》，物业服务人不得采取（）方式催交物业费。A.电话催收B.上门催收C.停水、停电、停气D.发送律师函【答案】C【解析】本题考查物业费催收的禁止行为。《民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”这是为了保障业主的基本生活条件。35.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.业主自家的门窗B.物业管理用房C.业主购买的地下停车位D.规划划定的商业铺位【答案】B【解析】本题考查共用设施设备的范围。共用设施设备是指物业管理区域内，由业主共有、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业管理用房属于共用的房屋。A、C、D均属于专有部分或特定专有权利。36.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，发生的维修费用应由（）承担。A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.专项维修资金【答案】A【解析】本题查物业保修责任。根据《建筑工程质量管理条例》及《物业管理条例》，建设单位是物业保修的第一责任人。保修期内的维修费用由建设单位承担。37.业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。A.建设单位B.物业服务企业C.当地房地产行政主管部门D.街道办事处【答案】C【解析】本题查维修资金的代管。《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地建设（房地产）主管部门代管。”业主大会成立后，可以划转业主大会管理。38.物业服务收费实行政府指导价的具体范围、定价权限和定价办法，由（）制定。A.国务院B.省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门C.设区的市人民政府D.物业服务企业【答案】B【解析】本题查政府指导价的制定主体。《物业服务收费管理办法》第六条规定：“实行政府指导价的具体范围、定价权限和定价办法，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。”39.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上30万元以下【答案】A【解析】本题查超越资质等级承接业务的处罚（基于原《物业管理条例》及《资质管理办法》）。《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上5万元以下的罚款。”（注：资质取消后此条款实际适用性降低，但在制度与政策考试中仍为经典考点）。40.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.物业承接查验是维护业主共同利益的重要环节B.现场查验应当形成书面记录C.查验中发现的问题，建设单位应及时整改D.物业承接查验费用由业主承担【答案】D【解析】本题查物业承接查验。《物业承接查验办法》第四条规定：“建设单位和物业服务企业应当在物业承接查验协议中，明确物业承接查验的内容、范围、标准和费用承担。”通常情况下，新建物业承接查验费用由建设单位承担，因为这是前期开发遗留问题的界定过程。若由业主承担，容易转嫁开发风险。且办法规定，查验费用包含在前期物业服务费中或由建设单位另行支付，不应直接向业主额外收取。选项D称由业主承担是错误的。二、多项多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列事项中，应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.改变共有部分的用途【答案】ABCDE【解析】本题考查业主共同决定事项。《民法典》第二百七十八条规定了下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用募集资金；（六）筹集专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。选项A、B、C、D、E均属于。42.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的服务信息包括（）。A.物业服务企业的营业执照B.项目负责人的基本情况C.物业服务合同约定的服务内容、服务标准D.物业服务收费项目、收费标准、收费方式E.专项维修资金使用情况【答案】ABCDE【解析】本题查物业服务信息公开。《物业服务收费管理办法》及相关法规要求公示：企业资质（或营业执照）、项目负责人信息、服务内容及标准、收费项目及标准、维修资金使用情况、公共收益收支情况等。选项全选。43.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同区别的表述中，正确的有（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.生效条件不同D.服务内容不同E.法律效力不同【答案】ABC【解析】本题查两类合同的对比。A正确：前期合同由建设单位与物业企业签订；正式合同由业主大会（业主委员会）与物业企业签订。B正确：前期合同约定期限，但受正式合同生效制约；正式合同由双方约定。C正确：前期合同自签订生效（但受限于业主大会选聘）；正式合同经业主大会决议生效。D错误：服务内容基本一致，都是物业管理服务。E错误：两者都具有法律效力，只是阶段不同。44.根据《住宅专项维修资金管理办法》，发生下列紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以使用专项维修资金的有（）。A.屋面、外墙渗漏B.电梯故障危及人身安全C.消防设施设备损坏D.水箱爆裂E.楼道照明灯损坏【答案】ABCD【解析】本题查维修资金的紧急使用情形。通常包括：屋面防水损坏、电梯故障、消防系统故障、给排水管道破裂、外墙脱落等危及房屋安全和人身安全的紧急情况。选项E“楼道照明灯损坏”属于日常维修，不危及安全，不应动用维修资金（除非局部大修），通常不应列入紧急使用范畴。45.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任一并转让。A.保洁服务B.电梯维修保养C.绿化养护D.保安服务E.物业管理服务【答案】ABCD【解析】本题查专项服务转委托。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”保洁、电梯、绿化、保安均属于专项服务。选项E是“物业管理服务”整体，属于禁止的转委托。46.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】本题查业主的权利。《民法典》及《物业管理条例》规定了业主的权利，包括接受服务、提议召开大会、提出规约建议、监督物业企业、监督业委会等。选项全选。47.建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示并说明的文件包括（）。A.临时管理规约B.物业服务合同C.住宅使用说明书D.住宅质量保证书E.前期物业服务合同【答案】ACDE【解析】本题查销售时的明示义务。《商品房销售管理办法》及《物业管理条例》要求建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约、住宅使用说明书、住宅质量保证书，并说明前期物业服务合同。选项B“物业服务合同”是业主大会签订的，此时尚未存在。48.物业管理招投标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.竞争性谈判【答案】AB【解析】本题查招投标方式。《中华人民共和国招标投标法》规定的招标方式只有公开招标和邀请招标。虽然在实际操作中存在议标、直接委托（尤其是老旧小区），但在法定“招投标”概念下，仅包含A和B。49.下列关于物业服务费构成的说法，正确的有（）。A.包括管理服务人员的工资、社会保险费B.包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.包括物业管理区域清洁卫生费用D.包括物业管理区域绿化养护费用E.包括办公费用【答案】ABCDE【解析】本题查物业服务费的构成。《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务费构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。选项全选。50.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍B.2倍C.3倍D.5倍E.10倍【答案】B【解析】本题查挪用维修资金的处罚。《物业管理条例》第六十三条规定：“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。”（注意：这是多选题，考察具体倍数选项，若题目问“可以并处”，选项B“2倍”是法规中的上限描述，或者选择包含2倍以下的描述。若选项是具体倍数，选B。）51.物业服务企业应当向房地产行政主管部门备案的情形包括（）。A.设立分公司B.签订前期物业服务合同C.物业服务企业资质等级变更D.物业服务项目交接E.业主委员会成立【答案】AB【解析】本题查备案情形。物业服务企业设立分公司需备案；签订前期物业服务合同需备案。资质等级变更涉及审批（已取消），项目交接是移交资料给业委会，业主委员会成立是向政府备案（非企业备案）。故选A、B。52.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违规装修C.占用消防通道D.噪声污染E.饲养宠物【答案】ABCD【解析】本题查物业管理区域内的禁止行为。损坏承重结构、违规装修、占用消防通道、噪声污染均属于明确的禁止行为。饲养宠物在法律法规中通常不是绝对禁止，而是规范管理（如禁止饲养烈性犬），故E一般不选。53.根据《民法典》，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以（）。A.拒绝执行B.请求人民法院予以撤销C.请求行政主管部门予以撤销D.请求业主委员会予以撤销E.向公安机关报案【答案】BC【解析】本题查业主权益受损的救济途径。《民法典》第二百八十条第二款规定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，根据《物业管理条例》，业主也可以请求物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定。故选B、C。54.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应承担的法律责任有（）。A.赔偿损失B.停业整顿C.吊销资质证书D.支付违约金E.赔礼道歉【答案】AD【解析】本题查违约责任形式。民事责任主要包括赔偿损失、支付违约金、继续履行等。停止整顿、吊销资质属于行政责任，需由行政机关决定，且不一定必然发生。赔礼道歉适用于人身权益受损，此处可能涉及，但A、D是最直接的经济责任。55.住宅专项维修资金的交存方式包括（）。A.商品房销售时，购房者按购房款比例交存B.商品房销售时，购房者按建筑面积交存C.公有住房出售时，购房者按购房款比例交存D.公有住房出售时，售房单位从售房款中提取E.业主大会成立后，由业主大会决定续交方式【答案】BDE【解析】本题查维修资金交存。商品住宅通常按建筑面积交存每平方米金额；公有住房由售房单位和购房者双向交存；续交由业主大会决定。选项A一般不准确，多为按面积。故选B、D、E。56.物业管理招投标活动中的评标标准主要包括（）。A.投标人的财务状况B.投标人的技术实力C.投标人的物业服务方案D.投标人的报价E.投标人与招标人的关系【答案】ABCD【解析】本题查评标标准。评标应考察财务状况、技术实力、服务方案、报价等客观因素。选项E“关系”属于应排除的不正当因素。57.下列关于业主委员会成员条件的说法，正确的有（）。A.应当是本物业管理区域内的业主B.应当具有完全民事行为能力C.应当遵守有关法律、法规和管理规约D.应当按时交纳物业服务费E.必须具备物业管理职业资格证书【答案】ABCD【解析】本题查业委会成员资格。业委会成员由业主担任，需具有完全民事行为能力，遵纪守法，按时交费。不需要具备物业管理职业资格证书，这是针对物业企业员工的。故选A、B、C、D。58.物业服务企业资质等级是物业管理市场竞争的重要条件，影响资质等级评定的主要因素包括（）。A.注册资本B.物业管理专业人员C.管理物业的类型和规模D.企业信用记录E.企业所有制形式【答案】ABCD【解析】本题查资质评定因素（基于历史法规）。原《物业服务企业资质管理办法》考虑注册资本、专业人员、管理业绩、类型规模、信用记录等。企业所有制形式（国企、私企）不属于评定因素。故选A、B、C、D。59.物业管理区域内，下列哪些设施设备属于全体业主共有？（）A.物业管理用房B.增加的规划外车位C.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位D.人防工程中的车位E.约定为专有部分的露台【答案】ABC【解析】本题查共有部分的范围。物业管理用房、规划外车位、占用道路的车位属于业主共有。人防工程车位权属较复杂，通常归国家或投资者，使用权可能归投资者，不直接等同于业主共有（各地有异，但一般不选）。约定为专有的露台属于专有。故选A、B、C。60.下列关于物业管理纠纷处理方式的说法，正确的有（）。A.协商是解决纠纷的首选方式B.调解是常见的非诉讼解决方式C.仲裁实行一裁终局制度D.诉讼是最终的解决方式E.行政复议适用于所有物业管理纠纷【答案】ABCD【解析】本题查纠纷解决方式。协商、调解、仲裁、诉讼均为合法方式。行政复议主要针对具体行政行为，不适用于平等的民事主体（业主与物业企业）之间的合同纠纷，除非是起诉行政机关。故E错误。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的选A，错误的选B）61.《民法典》规定，业主有权设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规或者地方性法规规定。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《民法典》第二百七十七条对此有明确规定。62.只要是小区的业主，就有权当选为业主委员会主任。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】业主委员会主任由业主委员会成员推选产生，且必须具备业主资格，但并非所有业主都能直接当选主任，需经业委会内部推选及备案。63.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他企业，但需经业主大会同意。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】《物业管理条例》明确禁止“一揽子”转委托（转包），即使经业主大会同意也是违法的，因为这规避了对原物业企业的监管。64.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】这是《住宅专项维修资金管理办法》对资金性质和用途的明确规定。65.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，因此合同的权利义务主要由建设单位承担。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】虽然由建设单位签订，但前期物业服务合同服务于物业买受人（业主），合同的权利义务最终由业主承担（交纳物业费、接受服务），建设单位承担的是连带责任或过渡期责任。66.物业服务收费实行市场调节价的，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《物业服务收费管理办法》规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在合同中约定。67.业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】根据《民法典》，普通事项需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。旧法是“与会业主”，新法是“参与表决”，且比例计算基数不同。且一般事项和特别事项比例不同。笼统说1/2是不准确的。68.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《民法典》规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应当如期退出并交接。擅自撤离给业主造成损失的，应承担赔偿责任。69.建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议所需资料的，房地产行政主管部门可以责令限期改正。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，建设单位未报送资料的，责令限期改正，并可给予罚款。70.业主不得以放弃权利为由不履行义务。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，不能以不使用电梯为由拒绝交纳电梯维修费。71.物业服务企业为了维护小区秩序，有权对违章装修的业主采取断水断电的强制措施。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】物业服务企业无权采取停水停电等强制措施，这是《民法典》明确禁止的。只能劝阻、制止或报告。72.物业管理用房的产权属于房地产开发企业，但在业主大会成立前，由物业服务企业无偿使用。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有，不属于开发企业。开发企业应无偿提供。73.住宅室内装饰装修管理协议应当由业主和物业服务企业签订。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人（业主）应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。74.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等增值方式，但禁止用于风险较大的投资。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按规定用于购买国债等增值方式，严禁挪作他用或进行高风险投资。75.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】原法规确实分一级、二级、三级和临时。但该制度已取消。在2026年的考试背景下，若考现行政策，此题应判错（因已取消）。若考历史沿革，可能判对。但作为“模拟题库”，通常考察现行有效规定，故判断为错误。76.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但专项服务委托后，物业服务企业仍需对业主负责。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】这是专项转委托的原则。转委托不转移责任主体，物业服务企业仍需向业主承担合同责任。77.业主委员会是业主大会的常设执行机构，其作出的决定对业主具有法律约束力。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】业主委员会是执行机构，但其作出的决定必须符合法律法规及业主大会的授权。业委会自身无权超越权限作出决定，且其决定受业主大会监督。更重要的是，对业主有约束力的是“业主大会”的决定，业委会决定在授权范围内有效，但题干表述过于绝对，且业委会是执行机构而非“常设”在法律上虽无严格禁止，但通常表述为“执行机构”。关键错误在于“其作出的决定对业主具有法律约束力”这一表述的绝对性，实际上只有业主大会的决定才具有直接的法律约束力，业委会决定需基于授权。78.商品房销售时，购房者应当按购房款2%-3%的比例向建设单位交存专项维修资金。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】专项维修资金的交存标准通常由当地建设（房地产）主管部门根据建筑安装工程每平方米造价计算，按建筑面积交存，而非按购房款比例。79.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。（）A.正确B.错误【答案】A【解析】《物业管理条例》第三十六条对此有明确规定。80.在物业管理招投标中，评标委员会中的专家成员应当由招标人直接确定。（）A.正确B.错误【答案】B【解析】评标专家一般应当从专家库中随机抽取，特殊项目可以由招标人直接确定，但并非所有情况下都由招标人直接确定。题干表述过于绝对，违背了招投标的公正性原则。四、案例分析题（共4题，每题10分）81.某住宅小区业主李某因拖欠物业服务费1200元被物业服务企业起诉。李某辩称：1.自己长期未居住在小区，未享受物业服务，不应全额交费；2.小区保洁服务不达标，楼道有垃圾，要求扣减费用；3.物业服务企业未公示公共收益，存在侵权行为，故拒交物业费。问题：(1)李某以“未居住”为由拒交物业费是否成立？为什么？(2)李某以“保洁不达标”为由要求扣减费用是否成立？为什么？(3)李某以“未公示公共收益”为由拒交物业费是否成立？为什么？【答案】(1)不成立。根据《民法典》及相关司法解释，物业服务具有公共服务属性，涉及小区全体业主的共同利益（如安保、绿化、公共设施维护等）。业主即使未入住，也享受了物业服务企业提供的共有设施维护、秩序维护等服务。因此，不能以未享受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费。(2)成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主有权请求其承担违约责任。如果保洁服务确实不达标，属于违约行为，法院可以根据违约程度，酌情减少李某应当交