浙江省2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)

浙江省2026年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》及《物业管理条例》，在业主大会成立前，物业由建设单位选聘的物业服务企业进行管理，这一阶段被称为（）。A.前期物业管理B.早期介入管理C.承接查验管理D.常规物业管理2.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业管理的，委托行为属于（）。A.有效行为，但需向主管部门备案B.效力待定行为C.无效行为D.部分有效行为3.在物业管理实务中，针对房屋共用部位、共用设施设备的维修更新改造，涉及资金使用需分摊的，相关费用应当从（）中列支。A.物业服务费B.业主共有收益C.专项维修资金D.物业管理办公经费4.浙江省某住宅小区规划总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区召开首次业主大会会议，应当由（）组织。A.首批入住业主B.街道办事处、乡镇人民政府C.建设单位D.社区居委会5.物业服务企业在承接新建物业时，应进行现场查验。查验的主要内容不包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.业主私有财产D.物业档案资料6.根据《民法典》，业主共同决定事项中，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.四分之三，四分之三B.三分之二，三分之二C.二分之一，二分之一D.过半数，过半数7.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会的审查。物业服务资金年度结算有节余的，应（）。A.归物业服务企业所有B.归业主所有，转入下一年度使用C.由业主和物业企业按比例分配D.作为物业企业的奖金8.在物业管理区域内，车辆停放管理是物业服务的重要内容。对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其归属（）。A.属于物业服务企业B.属于开发商C.属于业主共有D.属于国家9.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行（）。A.内部公示B.定期公示C.公告D.口头通知10.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三11.房屋装饰装修管理是物业管理服务的难点。业主在室内装修时，若需要改变房屋承重结构，必须（）。A.告知物业服务企业即可B.经物业服务企业同意C.提交设计方案，经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案D.只要不影响邻居即可12.物业服务企业为了维护物业管理区域的公共秩序，在采取安全防范措施时，下列做法正确的是（）。A.可以随时对业主进行搜身检查B.可以限制业主的人身自由C.应当遵守法律法规，不得侵害业主的合法权益D.可以拆除业主违规安装的设施，无需告知13.关于物业档案资料的管理，下列说法错误的是（）。A.物业服务企业应当建立并妥善保管物业管理档案B.物业服务合同终止时，应当将档案移交给业主委员会C.物业服务企业可以将档案销毁以节省空间D.档案包括物业竣工验收资料、设备安装资料等14.浙江省规定，新建物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议15.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.道德责任16.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等原因需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当（）。A.直接施工，事后告知B.征得物业服务企业同意，并在约定期限内恢复原状C.征得业主大会同意D.只需向城管部门报备17.住宅物业的建设单位，在办理物业承接查验手续时，应当向物业服务企业移交下列资料，除了（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.业主的家庭住址和联系方式D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料18.物业管理招标分为公开招标和邀请招标。一般情况下，建议采用（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.指定招标19.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.书面征求意见B.网上投票C.电话征询D.委托投票20.物业服务企业资质管理制度已被取消，目前行业管理主要侧重于（）。A.信用管理和事中事后监管B.资本实力管理C.人员规模管理D.业绩排名管理21.某小区高层住宅发生火灾，物业服务企业首先应当采取的措施是（）。A.立即报警并启动消防应急预案B.等待消防队到来C.通知业主委员会D.拍照留证22.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应当在合同终止之日起（）日内，与业主委员会办理交接手续。A.7B.10C.15D.3023.在物业管理风险防范中，购买物业责任险的主要目的是（）。A.增加企业利润B.规避经营风险，保障业主权益C.应付政府检查D.提高收费标准24.关于物业的使用与维护，下列行为中通常不被禁止的是（）。A.擅自改变物业使用性质B.损坏房屋承重结构C.在指定位置堆放装修垃圾D.违章搭建、私设摊点25.物业服务企业参与社区的“红色物业”建设，主要是指（）。A.物业管理处的装修风格使用红色B.加强党建引领，融入基层社会治理C.员工穿着红色制服D.只招聘党员为员工26.某小区业主委员会成立后，决定解聘前期物业服务企业。下列说法正确的是（）。A.需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.只需业主委员会通过即可D.需报请房地产行政主管部门批准27.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.外来车辆C.本小区业主D.商业租户28.物业服务企业对于业主的投诉，处理流程一般包括（）。A.记录-处理-反馈-回访B.处理-记录-反馈C.回访-记录-处理D.记录-回访-处理29.电梯属于特种设备，其安全管理责任主体是（）。A.电梯制造单位B.电梯维保单位C.物业服务企业（使用单位）D.特种设备检验检测机构30.物业服务费主要用于（）。A.房屋本体的大修B.共用设施设备的维修、养护、运行和管理C.业主私有设施的更新D.社区公益活动31.某物业服务项目年度预算总收入为500万元，实际支出480万元，预算执行率为（）。A.96%B.104.17%C.4%D.20%32.物业管理早期介入是指（）。A.物业接管验收阶段B.业主入住阶段C.物业管理项目接管验收之前，参与物业的规划设计、施工等阶段D.物业销售阶段33.绿化养护管理中，对于草坪的修剪高度要求，通常遵循（）原则。A.越低越好B.三分之一原则（每次剪去不超过三分之一）C.随意修剪D.仅在夏季修剪34.物业服务企业如果发现业主或者其他使用人有违反《物业管理条例》及管理规约的行为，应当（）。A.直接断水断电B.及时劝阻、制止，并报告有关部门C.强行拆除违章建筑D.罚款35.专项维修资金的存储利息应当（）。A.归物业服务企业所有B.归业主所有，转入专项维修资金滚存使用C.用于弥补物业服务费的不足D.上缴国家财政36.物业管理招投标中，招标文件发出后，招标人如需澄清或修改，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（）日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A.5B.10C.15D.2037.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将下列资料移交给业主委员会，除了（）。A.竣工验收资料B.物业质量保修文件C.物业使用说明文件D.企业内部财务审计报告38.业主在办理入住手续时，物业服务企业通常要求业主签署（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约（承诺遵守）D.装修管理服务协议39.物业管理中的“管家式服务”主要强调（）。A.仅针对高端别墅B.提供全方位、人性化、私密性的专属服务C.代替业主处理所有私人事务D.仅负责保洁和保安40.关于物业共用设施设备的运行维护，下列说法正确的是（）。A.只要不坏就不用管B.应当建立定期巡检、保养、维修制度C.维修费用全部由物业服务企业承担D.业主个人可以随意决定共用设施的开关二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理实务的基本环节主要包括（）。A.物业管理的早期介入B.物业的承接查验C.业主入住与装修管理D.房屋及设施设备管理E.物业服务费测算42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.改变共有部分的用途43.物业服务企业在物业接管验收时，发现房屋存在质量问题，应当（）。A.记录在案B.拒绝接管C.协助建设单位与施工单位联系D.自行维修后向建设单位收费E.督促建设单位整改44.物业服务费的构成因素一般包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用45.业主委员会的性质和职责包括（）。A.是业主大会的执行机构B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.可以直接支配专项维修资金E.有权决定物业管理区域内的所有重大事项46.物业服务企业应对物业管理区域内的违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，采取的措施有（）。A.制止B.及时向有关行政管理部门报告C.协助有关部门进行处理D.实施罚款E.采取强制措施拆除违章建筑47.物业管理区域内，下列属于共用部位的有（）。A.楼房的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶B.楼梯间、电梯井C.业主专有的客厅D.小区内的道路、绿地E.小区内的公共消防设施48.物业服务企业在装修管理中，应告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道和设施D.拆改燃气管道和设施E.将没有防水要求的房间改为卫生间49.关于专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用时需经业主大会或业主委员会同意D.当专项维修资金不足时，由业主续筹E.物业服务企业可以自行决定使用50.物业服务合同终止的原因可能有（）。A.合同期限届满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业决定不再续聘D.因不可抗力导致合同无法履行E.物业服务企业被吊销营业执照51.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.利益最大化原则52.房屋及设施设备管理的主要内容有（）。A.房屋完损等级评定B.房屋维修C.设备的运行、维护、保养D.设备的更新改造E.档案资料管理53.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应采取的正确态度是（）。A.保持中立B.依据法律法规和管理规约进行调解C.偏袒交物业费的一方D.维护物业管理区域的和谐稳定E.超出职责范围的，引导业主通过法律途径解决54.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的有（）。A.门岗值守B.巡逻巡视C.车辆停放管理D.消防安全管理E.刑事案件侦查55.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，包括（）。A.岗位安全责任制度B.安全操作规程C.安全检查制度D.事故隐患整改制度E.应急预案制度56.业主享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同57.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.保洁服务B.绿化养护C.电梯维保D.保安服务E.财务管理58.物业管理档案资料的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主资料D.物业运行维修记录E.物业服务企业内部管理资料59.物业服务费测算时，需要考虑的因素包括（）。A.物业服务等级标准B.物业管理区域的规模C.设施设备的配置情况D.当地的物价水平E.业主的收入水平60.浙江省在推进智慧社区建设中，鼓励物业服务企业应用（）提升服务水平。A.大数据B.人工智能C.物联网D.移动互联网E.区块链三、判断题（共15题，每题1分。认为正确的，选“正确”；认为错误的，选“错误”）61.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）62.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）63.物业服务企业已履行物业服务合同，业主不得以房屋空置、开发遗留问题等为由拒绝缴纳物业服务费。（）64.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造，不得挪作他用。（）65.物业服务企业可以根据业主的装修申请，直接同意其改变房屋承重结构。（）66.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）67.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）68.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业不承担任何法律责任。（）69.建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处罚款。（）70.业主大会有权决定物业管理区域的经营方式，如将共用部位进行商业经营。（）71.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）72.住宅室内装饰装修管理服务协议是物业服务企业与装修业主之间明确权利义务的法律文件。（）73.物业管理招投标中，评标委员会成员可以由招标人直接指定，无需从专家库中随机抽取。（）74.物业服务企业可以将全部物业管理一并委托给其他企业，只要保证服务质量即可。（）75.发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）四、案例与分析题（共5题，每题10分。请根据背景材料，按要求作答）76.案例背景：浙江省某新建住宅小区“江南雅苑”于2025年12月竣工，总建筑面积20万平方米，共有住宅1500套。建设单位“安居置业”在开发过程中，通过公开招标选聘了“金牌物业”作为前期物业服务企业，并签订了前期物业服务合同。2026年3月，业主开始陆续入住。2026年6月，入住率达到50%。部分业主对房屋质量存在异议，拒绝缴纳物业费；同时，有业主在装修时拆除承重墙，物业服务企业进行了劝阻但无效。问题：(1)“金牌物业”在接管“江南雅苑”时，应进行物业承接查验。请简述承接查验的主要内容和程序。(2)针对业主拆除承重墙的行为，物业服务企业应采取哪些措施？(3)针对部分业主因房屋质量问题拒缴物业费的情况，请从法律关系角度分析该做法是否合理，并说明理由。77.案例背景：某住宅小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业“安逸物业”的服务不满，经业主大会表决通过，决定解聘“安逸物业”，并选聘了新的物业服务企业“贴心管家”。然而，“安逸物业”认为业主大会解聘程序不合法，且部分业主欠缴物业费，拒绝退出物业管理区域，拒不移交相关资料和设施设备，导致新物业无法进场，小区管理陷入混乱。问题：(1)业主大会解聘物业服务企业的表决规则是什么？（依据《民法典》）(2)“安逸物业”拒绝退出的行为违反了哪些法律规定？(3)针对僵局，业主委员会和相关部门应如何处理？78.案例背景：某高层住宅小区，有两部电梯运行已超过10年，频繁出现故障。2026年5月，经特种设备检验检测机构评估，建议立即进行大修或更换。经测算，大修费用为15万元，更换费用为40万元。该小区专项维修资金账面余额为300万元。物业服务企业提议使用专项维修资金进行更换，但业主委员会部分成员认为费用过高，倾向于大修。问题：(1)若要使用专项维修资金进行电梯更换，应当履行哪些表决程序？(2)请列出专项维修资金使用的分摊原则。(3)假设该电梯涉及2个单元，共100户业主，专有部分面积总和为10000平方米。若使用专项维修资金，如何列支和分摊？（请用文字描述，无需具体计算每户金额）79.案例背景（计算题）：某物业服务企业承接了一个多层住宅小区，总建筑面积为10万平方米，其中住宅面积为8万平方米，商业面积为2万平方米。物业服务费标准为：住宅1.8元/月/平方米，商业3.5元/月/平方米。此外，小区设有地面停车位200个，每个车位月租金150元（含停车服务费80元，剩余为车位使用费归全体业主）。预计小区内公共区域广告收入为2000元/月。问题：(1)请计算该小区每月的物业服务费总收入（不含停车及公共收入）。(2)请计算该小区每月业主共有的潜在收益（含车位使用费及广告收入）。(3)若该小区实行包干制，物业服务企业每月的固定成本支出为12万元，变动成本为物业服务费总收入的30%，请计算该项目的月经营利润。（使用计算公式）(4)若该小区实行酬金制，酬金比例为物业服务费收入的10%，其他支出成本同上，请计算该项目的月结余或亏损，并说明归属。80.案例背景：某小区业主王先生向物业服务企业投诉，称楼上住户李先生家卫生间漏水，导致自家卫生间吊顶及墙面受损。物业服务企业工程部立即上门查看，初步判断为李先生家防水层失效所致。王先生要求李先生立即维修并赔偿损失，李先生以房屋刚过保修期为由，拒绝承担责任，并认为是物业服务企业未维护好公共下水管道所致。问题：(1)本案中，漏水责任应如何认定？属于专有部分维修还是共有部分维修？(2)物业服务企业在处理此类邻里纠纷中的职责是什么？(3)若李先生拒绝配合维修，王先生可以采取哪些途径维护权益？答案与解析一、单项选择题1.A【解析】前期物业管理是指在业主大会成立前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。2.C【解析】《物业管理条例》规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他企业。因此该行为属于无效行为。3.C【解析】共用部位、共用设施设备的维修更新改造费用从专项维修资金中列支。4.B【解析】根据《浙江省物业管理条例》及相关规定，首次业主大会会议由街道办事处、乡镇人民政府组织。5.C【解析】承接查验主要针对物业共用部位、共用设施设备和档案资料，不包括业主私有财产。6.B【解析】根据《民法典》第278条，筹集专项维修资金属于特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意。7.B【解析】酬金制下，结余归业主所有，转入下一年度使用；不足由业主补足。8.C【解析】占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有。9.C【解析】物业服务企业实行明码标价，应当将服务内容、标准等在显著位置公告。10.C【解析】评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。11.C【解析】改变房屋承重结构涉及建筑安全，必须提交设计方案，经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。12.C【解析】物业企业维护秩序时，不得侵犯业主合法权益，如搜身、限制自由等。13.C【解析】物业档案是重要资料，合同终止时应移交，不得擅自销毁。14.B【解析】建设单位选聘物业企业应签订前期物业服务合同。15.C【解析】未履行合同导致损害，应承担违约责任。16.B【解析】相关单位维修需临时占用挖掘道路，应征得物业企业同意并恢复原状。17.C【解析】业主的家庭住址和联系方式属于隐私，建设单位移交给物业企业的通常是产权清册，而非直接移交隐私细节，且重点在于工程资料。18.A【解析】公开招标能最大限度引入竞争，通常被建议采用。19.A【解析】业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见形式。20.A【解析】资质取消后，行业转为信用管理和事中事后监管。21.A【解析】发生火灾，首要任务是报警并启动应急预案，组织疏散。22.D【D】合同终止，原物业企业应在15日内办理交接（注：部分地区条例可能有差异，但《物业管理条例》规定为15日左右，具体操作中常为30日，此处按常规考题选D或C，依据《物业管理条例》39条，应为15日内，但实务中常延长。注：2021年民法典相关解释及条例，通常为15日。修正：根据《物业管理条例》第三十九条，合同终止时，原物业企业应当在合同终止之日起15日内...）。注：此处若按严格条例选C（15日），若按实务常见宽限期可能选D。标准答案通常为C（15日）。更正答案为C。23.B【解析】购买责任险是为了转移风险，保障企业稳健运营和业主权益。24.C【解析】在指定位置堆放装修垃圾是被允许的，但需及时清运。其他选项均属禁止行为。25.B【解析】红色物业指加强党建引领，融入基层治理。26.B【解析】解聘物业企业属于由业主共同决定的重大事项，需“双三分之二”参与，且需“双过半”同意（民法典规定一般事项是双过半，但解聘通常被视为重要事项，具体看地方细则。根据《民法典》278条，选聘和解聘物业服务企业属于“其他重大事项”，需专有部分面积和人数过半数同意。修正：根据《民法典》278条，选聘和解聘物业服务企业属于第（四）项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。故选A）。更正答案为A。27.C【解析】车位车库应当首先满足业主的需要。28.A【解析】投诉处理流程为记录、处理、反馈、回访。29.C【解析】物业服务企业作为电梯的使用单位，承担安全管理主体责任。30.B【解析】物业费主要用于日常运行维护，不包括大修（大修用维修资金）。31.A【解析】预算执行率=实际支出/预算收入=480/500=96%。32.C【解析】早期介入指接管验收前，参与规划设计、施工阶段。33.B【解析】草坪修剪遵循三分之一原则，以免过度损伤。34.B【解析】物业企业发现违规行为，应劝阻制止，并报告有关部门，无执法权。35.B【解析】专项维修资金利息归业主所有，滚存使用。36.C【解析】招标人对招标文件澄清修改，应在截止时间至少15日前通知。37.D【解析】企业内部财务审计报告不属于移交的物业档案资料范围。38.C【解析】入住时，业主需签署临时管理规约（承诺遵守）。39.B【解析】管家式服务强调全方位、人性化、私密性。40.B【解析】设施设备管理应建立定期巡检、保养、维修制度。二、多项选择题41.ABCDE【解析】均为物业管理的基本环节。42.ABCDE【解析】五项均属于业主共同决定事项。43.ACE【解析】发现问题应记录、督促整改，协助联系。通常不应直接拒绝接管（除非严重），也不能自行维修收费。44.ABCDE【解析】五项均为物业服务费的构成要素。45.ABC【解析】业委会是执行机构，负责签订合同、监督物业。不能直接支配资金，也不能决定所有事项（需业主大会）。46.ABC【解析】物业企业有制止、报告、协助义务，无执法权（罚款、强制拆除）。47.ABDE【解析】业主专有的客厅不属于共用部位。48.ABCDE【解析】五项均为装修管理的禁止行为。49.ABCD【解析】维修资金用于大修更新改造，不得挪用，使用需经同意，不足需续筹。物业企业不能自行决定。50.ABCDE【解析】五项均可导致合同终止。51.ABCD【解析】招投标遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。52.ABCDE【解析】五项均为房屋及设施设备管理的内容。53.ABDE【解析】物业企业应中立、依法调解，维护和谐，超出职责引导法律途径。54.ABCD【解析】刑事案件侦查属于公安机关职责，不属于物业秩序维护内容。55.ABCDE【解析】五项均属于安全管理制度。56.ABCDE【解析】五项均为业主权利。57.ABCD【解析】保洁、绿化、电梯、保安可专项委托。财务管理属于核心管理职能，通常不对外委托。58.ABCDE【解析】五项均属于物业档案。59.ABCD【解析】测算考虑服务标准、规模、设施、物价水平。业主收入水平一般不作为直接测算费率的依据，而是作为市场接受度的考量。60.ABCDE【解析】智慧社区、智慧物业应用多种新技术。三、判断题61.正确【解析】前期合同与新合同生效时终止。62.正确【解析】主物转让时，从物（共有权）一并转让。63.正确【解析】房屋空置或开发遗留问题通常属于业主与开发商的纠纷，不能作为拒缴物业费（服务对价）的法定理由。64.正确【解析】专项维修资金性质及用途规定。65.错误【解析】改变承重结构需经设计单位提出方案，物业企业无权批准。66.正确【解析】一个区域由一个物业企业实施管理。67.正确【解析】业主大会/业委会决定对全体业主有效。68.错误【解析】应承担相应的法律责任。69.正确【解析】建设单位未配置物业管理必须承担法律责任。70.正确【解析】业主大会有权决定经营方式。71.正确【解析】物业企业应当公示共用部位设施设备使用情况。72.正确【解析】该协议是明确装修管理权利义务的文件。73.错误【解析】评标专家应从专家库中随机抽取。74.错误【解析】全部转委托属于违法行为。75.正确【解析】安全事故处理流程规定。四、案例与分析题76.答案：(1)承接查验主要内容：1.物业共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.物业共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防系统、空调系统、智能化系统等。3.物业档案资料：包括竣工验收资料、设备技术资料、质量保修文件、使用说明文件等。承接查验程序：1.确定查验标准和方案。2.移交（建设单位）和接收（物业企业）双方现场核验。3.签订物业承接查验协议，并办理书面交接手续。4.对查验中发现的问题进行记录、确认，并约定整改时间和责任。(2)针对拆除承重墙的措施：1.立即劝阻、制止：物业服务企业应立即现场制止装修施工人员的行为。2.发出整改通知：向装修业主发出《违规装修整改通知书》，要求限期恢复原状。3.及时报告：因涉及房屋结构安全，物业企业应立即向当地房屋安全管理部门或住建行政主管部门报告。4.禁止施工人员进场：必要时，物业企业可禁止违规装修人员继续进入小区施工。(3)拒缴物业费分析：不合理。理由：物业服务费是物业服务企业提供物业管理服务的对价，用于维持小区公共秩序、保洁、绿化、设施设备运行等。房屋质量问题属于建设单位与业主之间的买卖合同关系（或保修关系），与物业服务合同属于不同的法律关系。除非物业服务企业未尽到协助维修等合同义务，否则业主不能以房屋质量问题为由拒缴物业费。业主应通过法律途径向建设单位索赔。77.答案：(1)表决规则：根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(2)违反法律规定：1.违反了《民法典》及《物业管理条例》关于合同终止后交接义务的规定。2.侵犯了业主大会的自治权和新选聘物业服务企业的合法权益。3.拒不移交资料（如竣工图纸、业主资料等）和设施设备，违反了物业承接查验和档案管理的相关规定。(3)处理方式：1.业主委员会应向原物业服务企业发出书面《退出交接通知书》，明确告知退出期限和法律责任。2.请求当地街道办事处、乡镇人民政府或房地产行政主管部门（住建局）进行调解和督促。3.主管部门可依据《物业管理条例》第五十九条等规定，对原物业服务企业处以罚款，并责令其限期