不动产登记代理人考试试题(附答案)

不动产登记代理人考试试题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.申请登记的事项与权属来源材料一致的C.申请登记的不动产存在查封登记但已解除的D.申请人提交的身份证明与申请主体一致的答案：A依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。2.某公司以建设用地使用权抵押向银行贷款，办理抵押登记时，登记机构应在不动产登记簿上记载的担保范围不包括（）。A.主债权数额B.利息C.违约金D.抵押合同签订日期答案：D依据：《不动产登记操作规范（试行）》14.1.6规定，担保范围应根据抵押合同约定记载，一般包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等，不包括合同签订日期。3.因继承取得不动产权利申请登记时，下列材料中，登记机构可以要求申请人提交的是（）。A.被继承人的死亡证明B.全部法定继承人的书面同意C.经公证的遗嘱D.不动产评估报告答案：A依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。评估报告非必要材料。4.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C依据：《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。5.下列不动产登记类型中，属于限制登记的是（）。A.更正登记B.异议登记C.转移登记D.查封登记答案：B解析：异议登记是为了防止不动产登记簿记载的权利人擅自处分不动产，暂时限制其处分权的登记，属于限制登记；查封登记是司法机关对不动产权利的限制，虽具限制效力但属于协助执行登记范畴。6.某住宅因业主姓名变更申请变更登记，登记机构应重点审查的内容是（）。A.房屋面积是否与登记簿一致B.姓名变更的证明材料是否真实有效C.房屋是否存在抵押登记D.申请人是否为房屋所有权人答案：B依据：《不动产登记操作规范（试行）》4.8.3规定，姓名、名称变更登记应审查变更的证明材料是否真实有效，以及变更后的信息与申请登记的信息是否一致。7.集体建设用地使用权首次登记时，不需要提交的材料是（）。A.有批准权的人民政府的批准文件B.不动产权籍调查表C.地上建筑物权属证明D.集体建设用地使用权出让合同答案：C解析：集体建设用地使用权首次登记主要针对土地权利，地上建筑物权属证明是地上附着物所有权登记的材料，非土地使用权首次登记必需。8.下列情形中，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的是（）。A.因继承申请转移登记B.因离婚析产申请变更登记C.房屋所有权首次登记D.预告登记答案：C依据：《不动产登记暂行条例》第十九条规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，不动产登记机构应当进行实地查看。9.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书不一致时，以（）为准。A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.申请人陈述D.公证材料答案：B依据：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。10.某企业以厂房抵押，办理抵押登记后，又将厂房出租给第三方。若债务人到期未清偿债务，抵押权实现时，租赁关系（）。A.自动终止B.不受影响C.视租赁是否登记而定D.由法院裁定答案：C依据：《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。11.下列不动产登记中，不属于依申请登记的是（）。A.更正登记（依权利人申请）B.异议登记C.查封登记D.预告登记答案：C解析：查封登记是登记机构根据人民法院的协助执行通知书办理的登记，属于依嘱托登记，非依申请登记。12.因不动产登记机构工作人员过错导致登记错误，造成他人损害的，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构的上级主管部门D.国家财政答案：B依据：《民法典》第二百二十二条规定，因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。13.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，申请人需提交的材料不包括（）。A.申请人属于本集体经济组织成员的证明B.宅基地批准文件C.房屋符合规划或建设的相关材料D.购房合同答案：D解析：宅基地使用权及房屋所有权首次登记针对的是自建房屋，购房合同是购买商品房时的材料，非宅基地首次登记必需。14.下列关于居住权登记的表述中，正确的是（）。A.居住权自合同签订时设立B.居住权登记需提交居住权合同或遗嘱C.居住权期限必须明确约定D.居住权可以转让但不得继承答案：B依据：《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。15.某不动产存在多个查封登记，登记机构应当（）。A.按查封时间先后顺序记载B.只记载第一个查封登记C.合并记载所有查封信息D.拒绝办理后续查封登记答案：A依据：《不动产登记操作规范（试行）》19.1.3规定，同一不动产上多个查封登记的，不动产登记机构应当按照收到协助执行通知书的时间先后顺序办理查封登记，并记载于不动产登记簿。16.申请办理不动产异议登记的，申请人应当在异议登记之日起（）内提起诉讼，否则异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：A依据：《民法典》第二百二十条第二款规定，登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。17.下列情形中，需要办理注销登记的是（）。A.房屋扩建导致面积增加B.抵押权因主债权消灭而消灭C.继承取得房屋所有权D.企业名称变更答案：B解析：注销登记适用于不动产权利消灭的情形，抵押权因主债权消灭而消灭属于权利消灭，需办理注销登记。18.不动产登记资料查询人要求复制不动产登记资料的，登记机构（）。A.不得提供复制B.可以提供复制，但需收取成本费用C.应当免费提供复制D.需经登记机构负责人批准后提供复制答案：B依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条规定，查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制；复制不动产登记资料的，按照规定收取工本费。19.某公司分立为两个新公司，原公司名下的不动产需转移至新公司，应申请（）。A.转移登记B.变更登记C.更正登记D.注销登记答案：A解析：公司分立导致不动产权利主体变更，属于权利转移，应申请转移登记。20.下列关于不动产登记收费的表述中，错误的是（）。A.不动产登记费按件收取B.住宅类不动产登记每件80元C.非住宅类不动产登记每件550元D.异议登记减半收取登记费答案：D依据：《财政部国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》规定，异议登记免收登记费。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.下列情形中，不动产登记机构可以撤销登记的有（）。A.登记机构工作人员滥用职权登记的B.登记原因证明文件被依法撤销的C.申请人以虚假材料骗取登记的D.利害关系人提出异议登记的答案：ABC依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。此外，因虚假材料、职权滥用等导致的登记错误，登记机构可依法撤销。2.申请办理地役权登记时，需提交的材料包括（）。A.地役权合同B.不动产登记证明C.双方身份证明D.供役地和需役地的不动产权属证书答案：ACD依据：《不动产登记操作规范（试行）》13.2.1规定，地役权首次登记需提交：不动产登记申请书；申请人身份证明；需役地和供役地的不动产权属证书；地役权合同；其他必要材料。3.下列不动产登记类型中，属于变更登记的有（）。A.房屋所有权人姓名变更B.建设用地使用权期限延长C.房屋因地震灭失D.抵押权顺位变更答案：ABD解析：变更登记是指不动产权利人、利害关系人因不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更，或者不动产权利期限、来源等权利状况变更而申请的登记。房屋灭失需办理注销登记。4.不动产登记机构应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC依据：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。评估非登记机构职责。5.下列关于预告登记的表述中，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记仅适用于商品房预售C.预告登记可以担保将来实现物权D.预告登记失效后，原债权消灭答案：AC依据：《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记失效不必然导致原债权消灭。6.申请办理不动产继承转移登记时，可能需要提交的材料有（）。A.被继承人的死亡证明B.继承人与被继承人的亲属关系证明C.遗嘱公证书D.放弃继承权的书面声明答案：ABCD解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1，因继承申请登记的，需提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或全部法定继承人同意的材料，放弃继承的需提交书面声明。7.下列情形中，不动产登记机构应当进行公告的有（）。A.集体土地所有权首次登记B.宅基地使用权及房屋所有权首次登记C.依职权更正登记D.注销登记答案：ABC依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定，对尚未登记的不动产首次登记，必要时可以进行公告；第八十一条规定，依职权更正登记需公告；宅基地首次登记通常需公告。8.下列关于不动产抵押登记的表述中，正确的有（）。A.以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记B.最高额抵押登记需记载最高债权额C.抵押登记后，抵押权自登记时设立D.学校的教学楼可以抵押答案：ABC解析：《民法典》第三百九十九条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。9.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.原始登记材料C.不动产登记结果D.不动产评估报告答案：ABC依据：《不动产登记暂行条例》第二十六条规定，不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。10.下列关于异议登记的表述中，错误的有（）。A.异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人可以处分该不动产B.异议登记申请人需提供担保C.异议登记失效后，申请人可就同一事项再次申请异议登记D.异议登记不影响已经办理的查封登记答案：BC依据：《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人无需提供担保；异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，登记机构不予受理。三、案例分析题（共3题，每题20分）（一）2023年5月，张某通过继承取得其祖父遗留的一套位于某市A区的住宅，该住宅未办理过不动产登记。张某向A区不动产登记中心申请办理继承转移登记，并提交了以下材料：①张某的身份证；②祖父的死亡证明（由社区居委会出具）；③张某与祖父的亲属关系证明（由张某所在单位出具）；④祖父生前自书遗嘱（明确该住宅由张某继承，未公证）；⑤住宅的土地使用权证（1998年颁发，记载土地用途为住宅，使用权类型为划拨）。问题：1.张某申请的登记类型是什么？需补充哪些材料？（8分）2.登记机构是否需要对该住宅进行实地查看？说明理由。（6分）3.若张某祖父的遗嘱存在瑕疵（如未注明年、月、日），登记机构应如何处理？（6分）答案：1.登记类型为宅基地使用权及房屋所有权首次登记（因该住宅未办理过不动产登记）及继承转移登记的合并申请（或表述为因继承取得未登记不动产的首次登记）。需补充材料：①房屋符合规划或建设的相关材料（如乡村建设规划许可证）；②土地使用权证与房屋产权的关联证明（若土地与房屋未统一登记）；③遗嘱有效性的证明（如其他法定继承人对遗嘱无异议的书面声明或法院确认遗嘱有效的法律文书）。（依据：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1、9.3.3）2.需要实地查看。依据《不动产登记暂行条例》第十九条，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，不动产登记机构应当进行实地查看，核实房屋的位置、面积、用途等是否与申请材料一致。3.若遗嘱未注明年、月、日，根据《民法典》第一千一百三十四条规定，自书遗嘱应由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。未注明年、月、日的自书遗嘱无效。登记机构应告知张某遗嘱存在瑕疵，建议其补充其他法定继承人关于不动产分配的协议，或通过公证、诉讼等方式确认继承权，待材料齐全后再申请登记。（二）2022年10月，甲公司以其名下的工业厂房（建筑面积5000㎡，国有建设用地使用权类型为出让）向乙银行抵押借款2000万元，办理了抵押登记，登记簿记载担保范围为主债权2000万元及利息。2023年3月，甲公司因经营需要，拟将该厂房出租给丙公司，租期5年，双方签订了租赁合同但未办理租赁登记。2023年6月，甲公司未按期偿还乙银行借款，乙银行拟行使抵押权。问题：1.乙银行的抵押权何时设立？说明理由。（5分）2.甲公司与丙公司的租赁合同对乙银行的抵押权是否有影响？说明理由。（7分）3.若拍卖该厂房后所得价款为2500万元，乙银行可优先受偿的范围包括哪些？（8分）答案：1.抵押权自2022年10月办理抵押登记时设立。依据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。2.租赁合同对乙银行的抵押权无对抗效力。依据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权设立时间（2022年10月）早于租赁合同签订时间（2023年3月），且抵押权已登记，因此丙公司的租赁权不得对抗乙银行的抵押权，乙银行行使抵押权时可要求丙公司腾退。3.乙银行可优先受偿的范围包括主债权2000万元及利息（含逾期利息）。依据登记簿记载的担保范围（主债权及利息），以及《民法典》第三百八十九条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。本案中登记簿明确记载担保范围为主债权及利息，因此利息属于优先受偿范围，违约金等未记