2026年不动产登记代理人职业资格考试(不动产登记代理实务)历年参考题库

2026年不动产登记代理人职业资格考试(不动产登记代理实务)历年参考题库一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.不动产登记机构在接受不动产登记申请后，对于属于登记职责范围、申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理。根据《不动产登记暂行条例》，登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.10D.152.代理人在协助当事人办理不动产登记时，发现当事人提供的身份证明文件已过有效期。在此情况下，代理人应当采取的下列哪项行为最为恰当？A.考虑到业务紧急，先提交申请，后续补交证件B.告知当事人补正，并在材料补正齐全后重新申请C.擅自修改证件有效期以符合要求D.拒绝服务并立即终止代理合同3.根据《民法典》及不动产登记相关规定，下列哪项权利的设立、转让、变更和消灭，不经登记即可发生效力，但未经登记不得处分善意第三人？A.房屋所有权B.建设用地使用权C.地役权D.土地承包经营权4.在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，不动产权属证书或者不动产登记证明的编号应当填写（）。A.任意自编号码B.身份证号码后6位C.宗地代码+幢号+房号D.不动产单元号5.不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记，但利害关系人能够提供证据证明登记确有错误的，利害关系人可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.更正登记D.轮候查封登记6.某房地产开发企业开发一栋住宅楼，在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，下列哪项材料不是必须提交的？A.不动产登记申请书B.建设工程符合规划的证明C.房屋已竣工的证明D.购房合同7.代理人甲受委托办理不动产转移登记，在填写申请表时，关于“登记原因”一栏，下列表述准确的是（）。A.买卖B.赠与C.继承D.以上均视具体业务而定8.不动产登记资料中，属于原始登记材料的是（）。A.不动产登记簿B.不动产登记审批表C.身份证明复印件D.不动产权属证书9.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A.3B.6C.9D.1210.下列关于不动产登记中询问制度的说法，错误的是（）。A.询问应当制作询问笔录B.询问笔录应当经被询问人签字确认C.询问仅适用于异议登记申请D.询问结果应当如实记录11.在办理不动产抵押权登记时，关于被担保主债权数额的最高额抵押，当事人可以约定（）。A.最低债权额B.最高债权额C.平均债权额D.预估债权额12.不动产登记机构在审核申请材料时，发现申请登记的不动产存在查封登记的，应当（）。A.予以登记，但注明查封情况B.不予受理并书面告知申请人C.暂缓登记，待查封解除后办理D.受理后立即退回申请13.共有不动产的登记，应当由（）申请。A.共有人共同B.份额最大的共有人C.任意一名共有人D.推选的代表人14.因不动产买卖、互换、赠与等原因导致权属发生转移的，当事人应当申请（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记15.不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。下列关于不动产单元编码的描述，正确的是（）。A.采用28位层次结构B.采用12位层次结构C.采用身份证号编码规则D.采用行政区划代码+流水号16.代理人协助客户办理不动产登记，发现客户拟将属于夫妻共同财产的房屋登记在丈夫一方名下。代理人正确的做法是（）。A.按客户要求直接办理B.告知客户需夫妻双方共同申请C.建议客户先办理公证再单方申请D.拒绝办理并退还费用17.下列哪种情形下，不动产登记机构应当办理注销登记？A.权利人放弃不动产权利B.不动产灭失C.权利期限届满D.以上全是18.在地役权登记中，需役地转让的，地役权（）。A.自动消灭B.不得转让C.一并转让D.需重新申请登记19.不动产登记机构予以登记的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并向申请人核发（）。A.不动产登记簿复印件B.不动产权属证书或不动产登记证明C.受理通知书D.审批决定书20.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构的主要职责是（）。A.保证材料绝对真实B.形式审查C.实质审查D.全面调查21.某公司通过划拨方式取得建设用地使用权，现拟转让该房地产。在办理登记前，必须（）。A.直接申请转移登记B.先办理划拨转出让手续C.补签出让合同并补缴土地出让金D.经上级主管部门批准即可22.居住权自（）时设立。A.合同签订B.意思表示一致C.登记D.占有使用23.不动产登记费原则上按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值C.件D.每次办理的人数24.下列关于不动产登记代理人的职业道德，不包括（）。A.诚实守信B.保守秘密C.利益优先D.勤勉尽责25.办理建筑物所有权首次登记时，尚未办理国有建设用地使用权首次登记的，应当（）。A.两项同时申请B.先办理土地使用权登记C.直接办理房屋登记D.不予办理26.异议登记申请人未在异议登记之日起（）日内提起诉讼，异议登记失效。A.7B.15C.30D.6027.不动产登记机构工作人员进行实地查看时，下列哪项情形是必须的？A.房屋所有权转移登记B.建筑物所有权首次登记C.抵押权变更登记D.查封登记28.在计算不动产分摊面积时，若某幢楼总建筑面积为，全幢共用面积为，某套套内面积为，则该套的分摊公用面积的计算公式为（）。A.=B.=C.=(n为总套数)D.=29.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这体现了不动产登记的（）原则。A.属地管辖B.一体登记C.正确性D.依申请登记30.人民法院持生效法律文书办理不动产登记时，登记机构应当（）。A.要求申请人提供申请书B.要求申请人提供身份证明C.依据法律文书直接办理登记D.要求法院提供执行费缴纳证明二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.不动产登记代理人在执业过程中，可以从事的业务范围包括（）。A.提供不动产登记法律法规咨询B.代为填写不动产登记申请表C.代为收集、整理申请材料D.代为签署不动产登记申请文件E.对不动产登记结果进行查询并出具分析报告32.下列哪些情形下，不动产登记机构不予登记？（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人提交的复印件未加盖公章33.申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.证明发生转移的材料（如买卖合同、继承证明等）E.税费缴纳凭证34.关于不动产登记簿，下列说法正确的有（）。A.是不动产权利归属和内容的根据B.由不动产登记机构管理C.永久保存D.可以电子介质或者纸质介质形式E.任何人都可以随意查阅35.下列关于预告登记的表述，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记适用于房屋所有权转让C.预告登记适用于不动产抵押D.预告登记失效后，债权消灭E.预告登记可以由单方申请36.不动产登记机构在审核房屋所有权转移登记时，应当重点审核的内容包括（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与不动产登记簿记载的是否冲突D.申请登记事项与申请材料证明的事实是否一致E.买卖合同的价格是否合理37.下列哪些权利属于《民法典》物权编中规定的不动产物权？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.留置权D.建设用地使用权E.居住权38.代理人在办理不动产登记时，若发现当事人提供的权属来源证明文件存在伪造嫌疑，应当（）。A.继续办理，由登记机构审核B.拒绝接受委托C.告知登记机构D.向公安机关举报E.告知当事人法律后果并终止代理39.申请不动产变更登记的情形包括（）。A.权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化B.不动产坐落、名称发生变化C.不动产用途、面积等自然状况发生变化D.同一权利人分割或者合并不动产E.权利期限发生变化40.关于不动产查封登记，下列说法正确的有（）。A.人民法院应当提交协助执行通知书B.查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封效力消灭C.轮候查封自登记起正式生效D.查封不动产应当张贴封条或者公告E.登记机构收到通知后应当立即办理41.在办理宅基地使用权及房屋所有权登记时，下列说法正确的有（）。A.宅基地使用权归集体所有B.农村村民一户只能拥有一处宅基地C.宅基地使用权可以单独转让给城市居民D.宅基地使用权转让需经本集体经济组织同意E.受让方必须是本集体经济组织成员42.不动产登记代理人应当具备的专业知识包括（）。A.民法典物权编相关内容B.不动产登记暂行条例及实施细则C.房地产测绘规范D.税收相关政策E.建筑工程质量管理条例43.下列关于地役权的说法，正确的有（）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.地役权不得单独转让D.地役权不得单独抵押E.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让44.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当（）。A.当场书面告知申请人不予受理B.当场一次性书面告知申请人需要补正的全部内容C.5日内告知申请人补正内容D.直接退回申请材料E.电话告知申请人即可45.不动产登记中，关于“房地一体”原则，下列理解正确的有（）。A.房屋所有权转让，其占用的建设用地使用权一并转让B.建设用地使用权转让，地上建筑物一并转让C.抵押房屋时，其占用范围内的土地使用权一并抵押D.抵押土地使用权时，地上建筑物一并抵押E.房屋和土地可以分别转让给不同主体46.下列哪些情形，利害关系人可以申请查询不动产登记资料？（）A.证明自己是登记权利人B.证明自己是潜在买家C.为解决权属争议，证明自己是利害关系人D.仅仅是出于好奇E.律师代理诉讼进行取证47.不动产登记机构在办理登记时，遇有下列情形之一的，可以中止办理（）。A.申请人丧失行为能力且未确定法定代理人B.申请登记的不动产存在权属争议C.申请登记的材料需进一步核实D.法律法规规定中止登记的其他情形E.系统升级维护48.代理人协助客户办理不动产继承登记，通常需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.所有继承人的身份证明C.被继承人的死亡证明D.亲属关系证明E.遗嘱或继承公证书（如有）49.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有（）。A.住宅类不动产登记收费标准为80元/件B.非住宅类不动产登记收费标准为550元/件C.核发一本不动产权属证书，不另收证书工本费D.向一个以上权利人核发证书时，每增加一本证书加收10元工本费E.查封登记不收取费用50.在不动产登记实务中，关于测绘成果的应用，下列说法正确的有（）。A.测绘成果必须由具有资质的测绘单位出具B.测绘成果是确定不动产单元界址、面积的依据C.登记机构应当对测绘成果进行审核D.申请人可以自行绘制房产平面图E.测绘成果应当符合国家测量规范三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法正确或错误）51.不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。52.预告登记后，债权消灭的，预告登记自动失效，无需当事人申请。53.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记。54.不动产登记机构在审核登记申请时，必须对每一起申请进行实地查看。55.不动产登记代理人可以承诺为当事人包办过户，并在未取得产权证前收取全额费用。56.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。57.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人可以处分该不动产，但需告知买受人异议情况。58.不动产抵押权设立后，抵押人可以转让抵押财产，无需抵押权人同意。59.共有不动产处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。60.不动产登记资料包括原始登记材料和登记结果，可以随意复印、拍照。61.申请人提交虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，登记机构不承担任何责任。62.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，但必须提供权利人书面同意更正的证据。63.不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度，对不动产登记资料的保管、利用进行规范。64.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于建设用地使用权人，除非有相反约定。65.代理人代理申请不动产登记，应当向登记机构提交申请人身份证明和授权委托书。四、案例分析题（共3大题，每题包含若干小题，总计55分）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）通过出让方式取得A地块的国有建设用地使用权，并在该地块上开发建设了一幢商住两用楼，命名为“阳光大厦”。该大厦共20层，其中1-3层为商业，4-20层为住宅。项目竣工后，甲公司办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。随后，甲公司将101室（商业）出售给乙，将1501室（住宅）出售给丙。乙和丙分别向甲公司支付了购房款。乙购买后，拟将101室抵押给丁银行以获取经营资金。丙购买后，因工作调动，拟将1501室赠与其弟戊。现乙、丙分别委托不动产登记代理人办理相关手续。假设你是乙和丙的不动产登记代理人，请根据上述情况，回答下列问题：66.在办理“阳光大厦”首次登记时，甲公司需要提交哪些关键材料？（5分）67.乙申请办理101室房屋所有权转移登记时，申请表中的“登记原因”应填写什么？需要提交哪些证明材料？（5分）68.乙将101室抵押给丁银行，该抵押权登记属于何种类型的登记？申请抵押权登记时，是否需要甲公司配合？为什么？（6分）69.丙将1501室赠与戊，在办理转移登记时，是否需要缴纳契税？赠与转移登记是否可以单方申请？请说明理由。（6分）70.若丁银行在抵押权设立后，发现101室的实际面积与不动产权属证书记载的面积存在差异，导致抵押物价值贬损，丁银行应如何通过登记程序保护自己的权益？（5分）（二）张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套位于B市的一套二手房，房产证登记在张某一人名下。2018年，张某未经李某同意，与王某签订房屋买卖合同，将该房屋以市场价出售给王某，并收取了定金。王某在得知房屋系张某夫妻共同财产后，要求张某提供李某同意出售的书面证明，张某伪造了一份李某的签名同意书。王某出于善意，相信了该签名的真实性。随后，双方共同向不动产登记机构申请办理转移登记。登记机构在审核过程中，发现申请人提供的李某的同意书签名笔迹存疑，遂通知申请人补正或进行核实。张某心生恐惧，向王某坦白实情。王某以此为由主张解除合同，并要求张某双倍返还定金。同时，李某得知此事后，主张张某与王某的合同无效。请根据《民法典》及不动产登记相关规定，分析并回答下列问题：71.该房屋的所有权归属应当如何认定？为什么？（5分）72.张某伪造签名同意书，双方申请转移登记时，登记机构发现笔迹存疑后的处理程序是否合法？登记机构应当如何处理？（6分）73.王某主张自己是善意第三人，要求取得房屋所有权，该主张能否得到支持？请结合不动产登记善意取得制度进行分析。（7分）74.若王某已经完成了不动产登记，取得了不动产权证书，李某作为真实权利人，可以采取哪些救济途径？（5分）75.作为不动产登记代理人，在接受张某或王某的委托时，应当如何防范此类法律风险？（5分）（三）某测绘公司受委托对一宗新增建设用地及地上建筑物进行权籍调查。该宗地形状不规则，周边界址点较多。建筑物为独立厂房，内部有跨层设备。1宗地代码逻辑结构为：行政区划（6位）+地籍区（3位）+地籍子区（3位）+宗地特征码（1位）+宗地号（5位）。已知该宗地位于某市某区（行政区划代码为110101），地籍区代码为001，地籍子区代码为002，宗地特征码为G（表示国有建设用地），宗地顺序号为00088。厂房总建筑面S_total为10000平方米，其中套内面积S_inner为8500平方米。计算分摊系数K的公式为：K=计算分摊公用面积的公式为：=×(请根据上述信息，回答下列问题：76.请写出该宗地完整的不动产单元号（宗地代码）。（4分）77.在进行权籍调查时，对于不规则的宗地界址，通常采用什么方法测定界址点坐标？（4分）78.请根据给定的公式，计算该厂房的分摊系数K和分摊公用面积。（列出计算过程）（6分）79.若该厂房办理了最高额抵押登记，最高债权额为5000万元。债权确定期间届满，被担保债权余额为4500万元。在办理抵押权注销登记前，抵押人欲转让该厂房。根据《民法典》规定，抵押人转让抵押财产需要满足什么条件？若转让，抵押权是否消灭？（8分）80.不动产登记代理人在协助客户办理此类工业厂房登记时，除了常规的权属证明外，还应注意审核哪些特殊材料？（6分）参考答案及解析一、单项选择题1.C【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结不动产登记手续。法律另有规定的除外。2.B【解析】代理人应遵守法律法规，申请材料必须齐全、符合法定形式。证件过期属于材料不合规，应告知补正。3.C【解析】地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。其他选项如房屋所有权、建设用地使用权经登记生效。4.D【解析】不动产单元号是唯一标识，也是不动产权属证书编号的依据。5.A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。6.D【解析】首次登记是开发建设方的大产证，不需要购房合同。购房合同是转移登记的依据。7.D【解析】登记原因应根据实际业务类型填写，如买卖、赠与、继承、互换等。8.C【解析】原始登记材料指申请人提交的申请材料等。A、B、D属于登记机构形成的档案或结果。9.C【解析】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。10.C【解析】询问适用于所有登记类型，旨在核实申请事项及意愿。11.B【解析】最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。12.B【解析】存在查封登记的，不动产处于限制状态，机构应当不予受理并书面告知。13.A【解析】共有不动产的登记，应当由共有人共同申请。14.C【解析】因买卖、互换、赠与等导致权属转移的，属于转移登记。15.A【解析】不动产单元编码采用28位层次结构（行政区划6位+地籍区3位+地籍子区3位+宗地号+定着物等）。16.B【解析】夫妻共同财产处分需共有人共同同意，代理人应履行告知义务，协助双方共同申请。17.D【解析】权利人放弃、不动产灭失、权利期限届满等均属于注销登记的情形。18.C【解析】地役权是从权利，不得单独转让，需役地转让时，地役权一并转让。19.B【解析】登记完成后，向申请人核发不动产权属证书（针对所有权等）或不动产登记证明（针对抵押权等）。20.B【解析】我国不动产登记审查以形式审查为主，兼顾实质审查，但机构主要职责是形式审核。21.C【解析】划拨土地转让需经批准并办理出让手续，补缴出让金后方可进行转移登记。22.C【解析】根据《民法典》，居住权自登记时设立。23.C【解析】不动产登记费按件收取，住宅80元/件，非住宅550元/件。24.C【解析】利益优先违反了诚实守信和勤勉尽责的职业道德。25.B【解析】房地一体原则，建筑物所有权首次登记需以土地使用权登记为前提。26.B【解析】异议登记申请人应在15日内提起诉讼，否则失效。27.B【解析】房屋所有权首次登记等需实地查看，核实房屋是否已建成等。28.B【解析】分摊公用面积=(全幢共用面积/全幢套内面积总和)*本套套内面积。本题中通常指总建筑面积，但公式推导中分摊系数K=/(此处指全幢总套内)。题目给定公式=×是基于为总公摊面积，为全幢总面积，为该套套内面积时的变体。但严格依据题目提供的选项B逻辑：=×，若指全幢总建筑面积，该公式符合公摊面积按套内面积比例分摊的原理。注：选项B中若指全幢总建筑面积，则公式正确。29.C【解析】更正登记制度体现了登记机构维护登记正确性的职责。30.C【解析】法院持生效法律文书直接登记，属于嘱托登记，无需常规申请书等。二、多项选择题31.ABCE【解析】代理人可以代为填写、整理材料、咨询，但不得代为签署核心申请文件（如申请表签字），必须由权利人本人签字。32.ABCD【解析】违反法律、权属争议、超期、法规规定其他情形均不予登记。E属于可补正情形，不一定直接导致不予登记（若当场无法补正则不予受理）。33.ABCDE【解析】转移登记需提交申请书、身份证明、权属证书、转移证明文件及完税凭证。34.ABCD【解析】不动产登记簿是物权归属根据，由机构管理，永久保存，电子或纸质。E错误，需依法查询。35.ABCE【解析】预告登记具有排他效力，适用于买卖、抵押，可单方申请（如预购商品房预告登记）。D错误，债权消灭是失效原因之一，不是结果。36.ABCD【解析】审核内容包括材料齐全性、形式合规性、与登记簿一致性、与证明事实一致性。价格合理性非登记机构强制审核职责（除非涉及税收）。37.ABDE【解析】留置权是担保物权，主要针对动产，不属于典型的不动产物权。38.BDE【解析】发现伪造嫌疑，应拒绝接受委托、告知当事人、终止代理，必要时举报。39.ABCDE【解析】权利人信息变化、不动产自然状况变化、权利期限变化、分割合并均属变更登记。40.ABDE【解析】查封登记需法院文书，轮候查封不立即生效，需在查封失效后才生效。C错误。41.ABDE【解析】宅基地归集体，一户一宅，不得转让给城市居民，转让需经同意且受让方为成员。42.ABCD【解析】需掌握民法、登记法规、测绘规范、税收政策。E建筑工程质量管理非核心必备。43.ABCDE【解析】地役权合同生效设立，登记对抗，不得单独转让/抵押，一并转让。44.B【解析】应当当场一次性书面告知需要补正的全部内容。45.ABCD【解析】房地一体，房随地走、地随房走。E错误。46.ACE【解析】利害关系人（权属争议、诉讼取证等）可查询。单纯买家、好奇不属于严格意义上的利害关系人（除非已签合同）。47.ABCDE【解析】申请人丧失能力、权属争议、需核实、法规规定、系统维护等均可中止。48.ABCDE【解析】继承登记需提交申请书、身份证明、死亡证明、亲属关系证明、遗嘱/公证书。49.ABDE【解析】住宅80，非住宅550，第一本证书不收工本费，每增加一本收10元。E错误，查封登记不收费，但题目问“收费的说法”，E描述的是不收费，也是正确的说法（指政策规定）。注：通常考题中E若视为“不收费”这一规则，也是正确的描述。50.ABCE【解析】需有资质单位出具，是依据，机构审核，符合规范。D错误，不能自行绘制。三、判断题51.正确【解析】不动产单元是基本单位，编码唯一。52.正确【解析】债权消灭，预告登记失效。53.正确【解析】继承、遗赠可单方申请。54.错误【解析】仅特定情形（如首次登记、在建建筑抵押等）需实地查看。55.错误【解析】违规承诺，且未取得产权证前收全款风险高，违反职业操守。56.正确【解析】宅基地转让或消灭应及时登记。57.错误【解析】异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得处分（登记机构不予办理处分登记）。58.错误【解析】抵押人可转让，但需及时通知抵押权人（民法典新规，虽允许转让但抵押权具有追及效力，不过实务中通常需同意以注销或变更抵押）。59.正确【解析】共有处分需三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意。60.错误【解析】需依法查询，不得随意复制。61.错误【解析】申请人虚假登记造成损害，申请人赔偿；登记机构有过错（如审核不严）也需承担相应责任。62.错误【解析】有证据证明登记确有错误的，也可申请更正，不必须权利人同意。63.正确【解析】机构应建立管理制度。64.正确【解析】房地一体，建筑物所有权归使用权人，除非另有约定。65.正确【解析】代理申请需提交授权委托书及代理人身份证明。四、案例分析题66.答：办理“阳光大厦”首次登记，甲公司需提交的关键材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（营业执照、法人身份证明等）；（3）不动产权属证书（国有建设用地使用证）；（4）建设工程符合规划的证明（建设工程规划许可证及验收证明）；（5）房屋已竣工的证明（建设工程竣工验收备案表）；（6）房地产调查或者测绘报告（房产测绘成果报告）；（7）建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的材料或约定；（8）相关税费缴纳凭证。67.答：（1）“登记原因”应填写：买卖（或存量房买卖/商品房买卖）。（2）需要提交的材料包括：①不动产登记申请书；②申请人身份证明（乙及甲公司）；③不动产权属证书（甲公司持有的首次登记后的产权证或大证）；④证明发生转移的材料：商品房买卖合同（或买卖合同及备案证明）；⑤税费缴纳凭证（契税完税证明等）。68.答：（1）该抵押权登记属于：一般抵押权登记（或不动产抵押权首次登记）。（2）不需要甲公司配合。（3）理由：乙已经取得了101室的不动产权证书，成为了房屋所有权人。抵押权的设立只需抵押人（乙）和抵押权人（丁银行）共同申请即可，与原开发商甲公司无关。69.答：（1）需要缴纳契税。根据《契税法》，房屋赠与属于转移行为，受赠人（戊）应按规定缴纳契税（通常为3%-5%，具体视当地政策及亲属关系而定，近亲属可能优惠，但仍需申报）。（2）赠与转移登记通常不能单方申请。（3）理由：虽然法律规定继承可以单方申请，但赠与属于双方法律行为，需要赠与人（丙）与受赠人（戊）达成合意并共同到场申请，或者提供经公证的赠与合同（部分地区可单方申请，但实务中通常要求共同申请以核实意愿）。注：若题目严格依据《不动产登记暂行条例实施细则》，赠与未明确列为可单方申请的情形（继承、遗赠是），故原则上应共同申请。70.答：丁银行可以采取以下措施：（1）申请抵押权变更登记：如果双方协商一致，可以基于剩余价值调整抵押担保金额，或者要求借款人提供补充担保。（2）行使抵押权：如果差异巨大导致担保价值不足，且债务到期未清偿，丁银行可以申请实现抵押权，就拍卖、变卖该不动产的价款优先受偿。（3）在登记层面，若发现面积登记错误，可以申请更正登记（需权利人同意或有证据证明错误），恢复真实的面积记载，从而明确抵押物范围。71.答：该房屋的所有权应认定为张某与李某夫妻共同共有。理由：房屋系婚后购买，虽然登记在张某一人名下，但根据《民法典》第一千零六十二条，婚姻关系存续期间所得的财产，除另有约定外，为夫妻共同财产。72.答：（1）登记机构的处理程序合法。（2）理由：登记机构在审核中发现材料存疑（签名笔迹），有权要求申请人进一步补正或提供核实证明，这是履行审核职责的体现。（3）登记机构应当：继