2026年土地登记代理人之土地权利理论与方法能力提升试卷附答案

2026年土地登记代理人之土地权利理论与方法能力提升试卷(附答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法（），发生效力。A.签订合同B.交付C.登记D.公告2.土地所有权是我国土地权利体系中的核心权利。关于我国土地所有权的特征，下列说法错误的是（）。A.土地所有权具有绝对性B.土地所有权具有排他性C.土地所有权具有永久性D.土地所有权具有可转让性3.下列关于国有建设用地使用权设立方式的说法中，正确的是（）。A.必须通过出让方式设立B.必须通过划拨方式设立C.可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）等方式设立D.只能通过拍卖方式设立4.在土地登记代理实务中，地籍调查的核心成果是（）。A.土地登记申请书B.地籍调查表C.宗地图和界址点坐标D.土地权属来源证明文件5.某企业甲以出让方式取得一宗工业用地，使用权期限为50年。若该企业因破产导致土地使用权被法院拍卖，受让人乙取得的土地使用权年限为（）。A.50年B.50年减去已使用年限C.40年D.由受让人与政府重新约定6.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.7B.10C.15D.307.土地权利的客体特征不包括（）。A.位置的固定性B.面积的有限性C.价值的可估性D.形状的随意性8.下列关于土地承包经营权的表述，不正确的是（）。A.土地承包经营权属于用益物权B.耕地的承包期为三十年C.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立D.土地承包经营权转让必须经发包方同意9.在土地登记中，关于“房地一体”原则的理解，下列说法准确的是（）。A.房屋所有权转让时，建设用地使用权必须一并转让B.建设用地使用权转让时，房屋所有权可以不转让C.房屋和土地可以分别登记在不同的权利人名下D.“房地一体”仅适用于商品房，不适用于工业厂房10.宅基地使用权是农村村民的一项重要权利。关于其流转，下列说法符合法律规定的是（）。A.可以自由转让给城镇居民B.可以抵押给本集体经济组织以外的个人C.随宅基地上的房屋一并转让，受让人限于本集体经济组织内部符合条件者D.可以单独出租给外商企业11.土地登记资料查询原则中，除司法机关、国家安全机关等特定主体外，单位或个人查询土地登记资料应遵循（）。A.完全公开原则B.严格保密原则C.限制查询原则D.申请查询原则12.下列哪种情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A.申请人未提供不动产界址、空间界限等材料B.买卖双方签订的转让合同存在笔误C.申请登记的不动产存在预告登记D.申请人因出差无法亲自到场13.土地地役权是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。地役权自（）时设立。A.地役权合同签订B.地役权登记C.供役地权利人同意D.需役地权利人占有14.下列关于更正登记的说法，错误的是（）。A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正C.登记机构予以更正后，应当及时通知当事人D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人不得申请异议登记15.在土地权利理论中，相邻关系是指（）。A.相邻不动产的所有人或使用人之间在行使权利时，应当给予对方便利和接受限制所产生的权利义务关系B.相邻不动产的所有人必须共同使用同一块土地C.相邻不动产的所有人必须共享收益D.相邻不动产的使用权必须合并16.某宗地面积10000平方米，土地用途为住宅，容积率为2.0。若该宗地内有一栋建筑面积为15000平方米的住宅楼，则该宗地的建筑密度为（）。（假设建筑基底面积为3000平方米）A.15%B.30%C.50%D.60%17.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.九个月D.一年18.下列关于集体土地所有权主体的表述，正确的是（）。A.属于村农民集体所有B.属于村民小组农民集体所有C.属于乡（镇）农民集体所有D.以上三种情况均有可能19.土地登记代理人协助委托人办理登记时，若发现委托人提供虚假材料，代理人应当（）。A.协助修改材料以符合登记要求B.拒绝接受委托或终止代理C.隐瞒不报继续办理D.仅向委托人指出风险但不干预20.下列哪种权利属于土地担保物权？（）A.地役权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地抵押权二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，少选可得部分分，多选、错选不得分）1.我国土地权利的特征主要包括（）。A.土地权利的法定性B.土地权利的排他性C.土地权利的支配性D.土地权利的请求权E.土地权利的可转让性2.根据《民法典》物权编，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.留置权3.国有建设用地使用权出让可以采取的方式包括（）。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌E.划拨4.办理土地登记时，通常需要提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.界址、空间界限等证明材料E.相关税费缴纳凭证5.下列哪些情形会导致土地权利终止？（）A.使用权期限届满未续期B.因自然灾害导致土地灭失C.土地被依法征收D.权利人放弃权利E.土地闲置超过两年6.关于土地登记的种类，下列说法正确的有（）。A.土地总登记B.初始登记C.变更登记D.注销登记E.更正登记7.下列关于异议登记的表述，正确的有（）。A.异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并申请登记的行为B.异议登记后，未经异议登记权利人同意，不得处分该不动产C.异议登记人在十五日内不起诉，异议登记失效D.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿E.异议登记可以直接导致不动产登记簿记载的错误被更正8.在地籍调查中，指界过程中出现下列哪些情况时，违约方应承担相应的法律责任？（）A.指界人无正当理由缺席B.指界人在指界后拒绝签字C.指界人提供虚假证明材料D.指界人对界址认定有争议E.指界人因不可抗力未到场9.下列关于不动产登记簿效力的说法，正确的是（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿记载的事项，在证据效力上一般高于其他证明材料C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不得推翻登记簿的记载D.不动产登记簿具有公示公信力E.不动产登记簿由不动产登记机构统一管理10.土地登记代理人在执业过程中，应遵循的职业道德包括（）。A.独立执业原则B.客观公正原则C.诚实信用原则D.保密原则E.回避原则11.下列关于集体建设用地使用权的表述，正确的有（）。A.兴办乡镇企业可以使用集体建设用地B.乡村公共设施和公益事业建设可以使用集体建设用地C.集体建设用地使用权不得出让用于非农业建设D.符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外E.集体建设用地使用权可以自由转让、出租用于房地产开发12.下列哪些情形需要进行土地变更登记？（）A.土地权利人姓名或名称变更B.土地地址变更C.土地用途变更D.土地界址发生变化E.土地权利期限发生变化13.关于土地抵押权的实现，下列说法正确的有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价B.抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物一并抵押D.土地抵押权实现后，新增建筑物不属于抵押财产，但拍卖时可以一并拍卖，抵押权人对新增建筑物无优先受偿权E.抵押权人不得单独转让建设用地使用权，但可以一并转让抵押权14.在处理土地权属争议时，下列处理原则正确的有（）。A.从实际出发原则B.尊重历史原则C.现行法律依据原则D.有利于生产生活原则E.协商优先原则15.下列关于不动产登记信息共享与保护的表述，正确的有（）。A.国土资源、公安、民政等有关部门应当建立不动产登记有关信息共享机制B.不动产登记机构应当加强不动产登记信息安全保护工作C.涉及国家秘密的不动产登记资料，应当依法保密D.权利人可以查询复制本宗地的所有登记资料，包括其他权利人的隐私信息E.查询人应当对查询到的信息保密，不得泄露三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“A”，认为错误的选“B”）1.我国实行土地公有制，即土地属于国家所有和集体所有，不存在私人土地所有权。（）2.土地所有权人与使用权人必须一致，否则属于违法。（）3.地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。（）4.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）5.农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。（）6.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。（）7.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）8.A公司将其厂房抵押给B银行，并办理了抵押登记。后A公司将厂房出租给C公司，租赁合同有效。若A公司无法偿还贷款，B银行实现抵押权时，C公司的租赁权继续有效。（）9.土地登记代理人在代理业务中，可以接受委托人的宴请和礼品，以增进合作关系。（）10.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但未经登记，不得处分该物权。（）11.共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。（）12.异议登记失效后，申请人如果还想对不动产登记簿记载的权利提出异议，可以直接申请更正登记。（）13.在土地登记中，宗地代码是唯一的，即使宗地被注销，其代码也不得被其他宗地使用。（）14.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于建设用地使用权人。（）15.土地权利人名称变更，属于土地权利内容变更，需要进行变更登记。（）四、简答题（共4题，每题5分。请简要回答下列问题）1.简述我国土地所有权主体的类型及其对应的土地范围。2.简述不动产登记的公示公信原则及其在土地交易中的意义。3.简述土地地役权与相邻关系的区别。4.简述土地登记代理人在办理土地抵押登记过程中的主要工作内容。五、综合分析题（共2题，每题15分。请根据案例背景回答问题）案例一：A房地产开发公司于2020年1月通过出让方式取得一宗面积为10000平方米的住宅用地，土地使用权年限为70年。A公司于2021年5月在该宗地上建设了一栋高层住宅楼“幸福家园”。2022年10月，A公司为筹集资金，将该在建工程（已达到预售条件）及土地使用权抵押给B银行，贷款人民币5000万元，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。2023年3月，A公司开始预售商品房，王某购买了其中一套房屋，并与A公司签订了《商品房买卖合同》，支付了首付款，并办理了预告登记。2023年8月，A公司因资金链断裂，无法偿还B银行的贷款，B银行拟行使抵押权。此时，王某主张其对所购房屋拥有权利，要求停止对该房屋的执行。问题：1.A公司取得的建设用地使用权何时设立？何时生效？2.A公司将土地使用权及在建工程抵押给B银行，该抵押权是否有效？为什么？3.王某办理了预告登记，其效力如何？能否对抗B银行的抵押权？4.若B银行实现抵押权，对王某已购买并办理预告登记的房屋应如何处理？5.假设A公司在预售时，未告知王某该房屋已抵押给银行，A公司应承担什么法律责任？案例二：某村村民张某拥有宅基地一处，并建有房屋三间。2021年，张某全家迁入某设区的城市落户，转为城镇居民。2022年，张某因急需资金，将老家的房屋出卖给同村的村民李某，双方签订了房屋买卖合同，李某支付了价款并搬入居住，但未办理宅基地使用权变更登记。2023年，因当地新农村建设规划，该区域被列入征地拆迁范围。拆迁办在核实产权时，发现宅基地使用权登记簿上仍记载为张某。张某遂主张自己是宅基地使用权人，要求领取拆迁补偿款。李某则主张自己已购买房屋并实际居住，且是本村村民，补偿款应归自己。双方发生争议。问题：1.张某与李某之间的房屋买卖合同是否有效？请说明理由。2.李某是否取得该房屋的所有权及宅基地使用权？请从物权变动的角度分析。3.未办理登记对李某的权利有何影响？4.针对拆迁补偿款的归属，应当如何处理？请结合《民法典》及相关土地管理规定进行分析。5.若张某进城落户后，其原宅基地使用权应如何处理？请简述相关政策导向。答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。2.【答案】D【解析】我国土地所有权具有严格的法律限制性，禁止土地买卖，因此土地所有权不具有可转让性。A、B、C均为所有权的特征。3.【答案】C【解析】国有建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）等方式设立。4.【答案】C【解析】地籍调查的核心成果是宗地图和界址点坐标，这是确定土地权属界线和空间位置的关键数据。5.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》等相关规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。通过拍卖取得的土地使用权，其年限为出让合同规定的总年限减去已使用年限。6.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。7.【答案】D【解析】土地权利的客体是土地，土地具有位置固定性、面积有限性、价值可估性等特征，但形状并非随意，通常受自然地形和规划限制。8.【答案】D【解析】根据《民法典》第三百三十四条，土地承包经营权人有权依法将土地承包经营权互换、转让。根据法律规定，转让需经发包方同意，但互换通常只需备案。不过，对于向本集体经济组织以外的人转让，必须经发包方同意。选项D表述过于绝对，且根据新《民法典》精神，对于向本集体内部转让，限制有所放宽，但通常仍需同意。更严谨的是，根据《农村土地承包法》第三十四条，经发包方同意，可以向本集体经济组织以外的人流转土地经营权。对于承包经营权转让，根据第三十四条，向本集体经济组织以外的人转让需同意。选项D说“必须经发包方同意”在所有情形下（包括互换、内部流转）并不完全准确，但在特定情形下是必要的。不过，在考试标准答案中，往往强调“互换”只需备案，“转让”需同意。本题D选项表述为“必须经发包方同意”，对于互换是不成立的，故选D。9.【答案】A【解析】根据《民法典》第三百九十七条，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。即“房地一体”原则。10.【答案】C【解析】根据国家有关规定，宅基地使用权不得单独转让，但随宅基地上的房屋一并转让的，受让人限于本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。11.【答案】D【解析】土地登记资料实行查询制度。一般公众可以查询土地登记结果，但查询原始登记资料需符合特定条件，通常遵循权利人查询和利害关系人查询的原则，即申请查询原则。12.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例》第十七条，申请人未提供不动产界址、空间界限等材料属于不予登记的情形。13.【答案】A【解析】根据《民法典》第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。14.【答案】D【解析】根据《民法典》第二百二十条，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。15.【答案】A【解析】相邻关系是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人之间，在行使所有权或使用权时，如通行、排水、通风、采光等，应当给予对方便利和接受限制所产生的权利义务关系。16.【答案】B【解析】建筑密度是指建筑基底总面积占建筑用地面积的比例。题目中基底面积为3000平方米，用地面积10000平方米，建筑密度=3000/10000=30%。17.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。18.【答案】D【解析】集体土地所有权的主体包括村农民集体、村民小组农民集体和乡（镇）农民集体。19.【答案】B【解析】土地登记代理人应遵守职业道德，发现委托人提供虚假材料，应当拒绝接受委托或终止代理，不得协助造假。20.【答案】D【解析】土地抵押权属于担保物权。地役权、土地承包经营权、建设用地使用权均属于用益物权。二、多项选择题1.【答案】ABC【解析】土地权利具有法定性、排他性、支配性。请求权是物权受到侵害时产生的权利，非物权本身的特征。可转让性并非所有土地权利的特征（如所有权不可转让）。2.【答案】ABCD【解析】《民法典》物权编规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。留置权属于担保物权。3.【答案】BCD【解析】根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采用招标、拍卖、挂牌方式。工业用地也可采用。协议出让目前受到严格限制，主要适用于特殊情形。但广义上，出让方式包括协议、招标、拍卖、挂牌。注：根据最新政策，经营性用地已基本禁止协议出让。但在理论考试中，协议作为一种历史和特定情形下的方式，仍常被列为一种类型。不过严格来说，目前主流出让方式为招拍挂。若按当前严格法规，选BCD更稳妥，若按理论分类，含A。此处考虑到2026年考试背景，经营性用地协议出让已基本叫停，但非经营性仍有协议空间。标准答案通常包含ABCD。但在本题中，若强调“可以采取”，ABCD均为法律规定的可能方式（尽管A受限）。此处选ABCD。4.【答案】ABCDE【解析】办理土地登记通常需要提交申请书、身份证明、权属证书、界址证明及税费凭证等。5.【答案】ABCD【解析】土地权利终止情形包括：期限届满、灭失、征收、放弃等。土地闲置超过两年可能导致被收回，但并非权利自动终止的法定直接原因，需经政府作出收回决定，且存在争议。故E一般不选。6.【答案】ABCDE【解析】土地登记类型包括总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记及其他登记（如异议、预告、查封等）。7.【答案】ACD【解析】异议登记并不直接禁止处分，而是使得处分不发生物权效力（对抗效力），故B错误。异议登记不能直接更正，需权利人同意或法院判决，故E错误。8.【答案】ABC【解析】指界人缺席、拒绝签字、提供虚假材料属于违约行为，需承担责任。对界址有争议是正常的纠纷处理流程，不一定是违约；不可抗力未到场不承担责任。9.【答案】ABCDE【解析】不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有最高证据效力、公示公信力，由登记机构管理。10.【答案】ABCDE【解析】代理人应遵循独立、客观、公正、诚信、保密、回避等职业道德。11.【答案】ABCD【解析】根据《土地管理法》，集体建设用地用于乡镇企业、公共设施、公益事业或依法流转。除特殊情况外，不得出让用于非农建设，尤其不得用于房地产开发，故E错误。12.【答案】ABCDE【解析】权利人名称、地址、用途、界址、期限等发生变化，均需办理变更登记。13.【答案】ABDE【解析】建设用地使用权抵押后，新增建筑物不属于抵押财产，故C错误。14.【答案】ABCDE【解析】处理土地权属争议应遵循从实际出发、尊重历史、依据法律、有利生产生活、协商优先等原则。15.【答案】ABCE【解析】D选项错误，权利人查询时，涉及国家秘密或他人隐私的内容，应当依法保密，不能随意查询复制他人的隐私信息。三、判断题1.【答案】A【解析】正确。我国宪法规定土地实行公有制。2.【答案】B【解析】错误。我国实行土地所有权与使用权分离制度，所有权人（国家或集体）可以将土地使用权给单位或个人使用。3.【答案】A【解析】正确。地役权具有从属性，不得单独转让，需随需役地一并转让。4.【答案】A【解析】正确。根据《不动产登记暂行条例》，登记费按件收取。5.【答案】A【解析】正确。农民集体所有的土地由县级人民政府确认所有权并核发证书。6.【答案】A【解析】正确。宅基地使用权转让或消灭，应及时办理变更或注销登记。7.【答案】A【解析】正确。预告登记具有排他效力，未经预告登记权利人同意，处分不发生物权效力。8.【答案】B【解析】错误。根据《民法典》第四百零三条，抵押人将抵押财产出租给他人并转移占有的，抵押权与租赁关系冲突时，若抵押权先于租赁，则抵押权实现后，买受人可以解除租赁合同。即“先抵后租”，租赁关系不得对抗抵押权。9.【答案】B【解析】错误。代理人应廉洁自律，不得接受委托人的不当利益。10.【答案】A【解析】正确。因继承取得物权，自继承开始时发生效力，但处分时需先登记。11.【答案】A【解析】正确。共有不动产登记需全体共有人共同申请，除非有公证委托等特别规定。12.【答案】B【解析】错误。异议登记失效后，申请人如想继续主张权利，需重新申请异议登记，而非直接申请更正登记（除非有新证据证明权利人同意）。13.【答案】A【解析】正确。宗地代码具有唯一性，注销后不可复用。14.【答案】A【解析】正确。建设用地使用权人利用土地建造建筑物，其所有权归使用权人。15.【答案】A【解析】正确。权利人名称变更属于变更登记范畴。四、简答题1.【答案】我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。（1）国家土地所有权：其主体是中华人民共和国。国家土地所有权包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（2）集体土地所有权：其主体是农民集体。包括：村农民集体所有；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有（即村民小组农民集体）；乡（镇）农民集体所有。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。2.【答案】（1）公示原则：指物权的变动必须以法定的方式向社会公众公开，以使公众知晓物权的变动情况。在土地权利中，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。（2）公信原则：指一旦当事人依据公示方式（如登记）变动物权，即便公示的物权状态与真实的物权状态不符，法律仍推定公示状态为真实，并保护善意第三人的信赖利益。意义：在土地交易中，公示原则保障了交易信息的透明，便于交易相对人查询权利状态；公信原则则保护了善意第三人的交易安全，即使登记有误，善意信赖登记的第三人取得的物权也受法律保护，这极大地促进了土地市场的流转效率。3.【答案】（1）性质不同：相邻关系是法律对相邻不动产所有人或使用人权利行使的直接限制或延伸，属于所有权的范畴或法定义务；地役权则是当事人通过合同约定的权利，属于用益物权。（2）产生方式不同：相邻关系基于法律直接规定产生；地役权基于当事人合同约定产生（虽登记是对抗要件，但非设立要件）。（3）是否有偿不同：相邻关系通常是无偿的；地役权通常是有偿的（也可无偿）。（4）内容不同：相邻关系是满足最低限度的生产生活需求；地役权的内容则由当事人自由约定，范围更广。（5）存续期限不同：相邻关系随不动产的存在而永久存在；地役权可以有期限。4.【答案】（1）接受委托，与委托人签订代理委托合同，明确代理事项、权限、费用及时限。（2）指导委托人准备相关材料，包括主债权合同、抵押合同、不动产权属证书、身份证明等。（3）对委托人提供的材料进行初审，核实材料的真实性、完整性和合法性。（4）协助委托人向不动产登记机构提出抵押登记申请，填写登记申请书。（5）配合登记机构进行实地查看（如需）。（6）代为领取不动产登记证明（他项权证）并及时交付给委托人。（7）告知委托人抵押登记后的注意事项，如注销登记的条件等。五、综合分析题案例一：1.【答案】A公司取得的建设用地使用权自2020年1月（登记时）设立并生效。根据《民法典》规定，建设用地使用权自登记时设立。虽然出让合同可能签订更早，但物权效力始于登记。2.【答案】该抵押权有效。根据《民法典》及相关司法解释，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。在建工程可以抵押。A公司与B银行签订了抵押合同并办理了抵押登记，符合法律规定，因此抵押权有效设立。3.【答案】王某办理了预告登记，具有保全债权的效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。王某能够对抗B银行的抵押权。虽然B银行的抵押权设立在先（针对整栋楼），但王某对特定房屋办理了预告登记，且王某是消费者购房者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，消费者在购买房屋时若符合条件（如已支付超过50%