不动产登记代理人考试备考题库及答案

不动产登记代理人考试备考题库及答案一、单选题1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于“法律另有规定的除外”情形？A.人民法院作出的法律文书导致物权变更B.买卖房屋导致物权变更C.继承房屋导致物权变更D.互换房屋导致物权变更2.不动产登记机构应当履行的职责不包括下列哪一项？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对登记不动产的价值进行评估3.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是？A.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准B.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准C.不动产权属证书记载的事项具有绝对证据效力D.不动产登记簿只是档案资料，不具有法律效力4.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）日内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.15B.30C.60D.905.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A.1B.2C.3D.66.共有不动产的登记，下列说法正确的是？A.共有不动产只能登记为共同共有B.共有不动产只能登记为按份共有C.共有人对共有不动产的性质没有约定或者约定不明确的，视为按份共有D.按份共有人转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利7.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。若权利人不同意，利害关系人可以申请（）。A.变更登记B.转移登记C.异议登记D.预告登记8.下列哪种情形下，不动产登记机构不予登记？A.申请人未按照规定提交申请材料的B.不动产存在权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.以上全是9.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的（）统一办理。A.县级以上人民政府B.县级以上人民政府自然资源主管部门C.市级以上人民政府D.不动产登记局10.土地使用权抵押权的设立，通常需要办理（）。A.设立登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记11.宅基地使用权不得抵押，但法律另有规定的除外。以下可以抵押的是？A.农村村民以其宅基地上的房屋抵押B.乡镇企业用地使用权C.耕地承包经营权D.自留地使用权12.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，当事人申请登记时，需要提交（）。A.买卖合同B.继承权公证文书或生效法律文书C.赠与合同D.析产协议13.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值比例C.件次D.不动产的座落位置14.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理（）。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.更正登记15.下列关于地役权的说法，错误的是？A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地承包经营权人不得设立地役权D.地役权必须登记才设立16.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于（）。A.国家B.集体C.建设用地使用权人D.建筑商17.下列不动产权利中，哪一种权利的设立不需要登记？A.土地承包经营权B.地役权C.宅基地使用权D.自然资源所有权（如水流、森林）18.不动产登记资料中，关于不动产自然状况的信息，（）。A.任何人都可以查询B.只有权利人可以查询C.只有利害关系人可以查询D.只有公检法机关可以查询19.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。A.15B.30C.60D.9020.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书（）时发生效力。A.作出B.生效C.送达D.执行21.下列关于不动产单元的表述，正确的是？A.不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元可以没有唯一编码C.一幢楼可以划分为多个不动产单元D.一个不动产单元可以包含多宗土地22.办理不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构在审核时，发现材料存在矛盾，应当（）。A.直接予以登记B.要求申请人补充说明C.自行调查核实D.拒绝登记并书面通知申请人23.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A.可以分别转让、抵押B.由当事人协商决定是否一并转让、抵押C.一并转让、抵押D.房屋所有权转让，土地使用权保留24.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.核准登记D.预告登记25.权利人申请查询、复制登记资料的，应当符合相关规定，登记机构应当提供。但涉及国家秘密、（）的，不予提供。A.商业秘密B.个人隐私C.商业秘密和个人隐私D.企业内部信息26.相邻不动产权利人应当遵循（）原则，为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。A.有利生产B.方便生活C.团结互助D.公平合理E.以上全是27.下列关于最高额抵押权登记的说法，正确的是？A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权不得单独转让D.以上都正确28.不动产登记机构在接受申请后，对于符合登记条件的，应当自受理之日起（）个工作日内完成登记。A.5B.10C.15D.3029.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起（）日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。A.30B.60C.90D.12030.下列关于建筑物区分所有权中专有部分的说法，错误的是？A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利C.业主行使权利不得危及建筑物的安全D.业主可以随意改变其专有部分的结构，无需考虑他人31.共有不动产处分时，若为按份共有，需经（）以上共有人同意。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.全体32.不动产登记簿应采用（）介质。A.纸质B.电子C.纸质和电子D.缩微胶片33.下列哪项不是申请不动产登记的必要材料？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产评估报告34.因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请（）。A.抵押权变更登记B.抵押权转移登记C.抵押权注销登记D.首次登记35.下列关于查封登记的说法，正确的是？A.查封登记由当事人申请B.查封登记由人民法院嘱托C.查封期限不得超过三年D.查封期间可以办理转移登记36.不动产登记机构在登记前，需要对申请材料进行查验，查验内容不包括（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料是否符合法定形式C.申请登记事项是否与申请材料证明的事实一致D.不动产市场价值是否合理37.下列关于更正登记的说法，错误的是？A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正C.有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正D.更正登记后，原不动产权属证书无需更换38.下列权利中，可以设定地役权的是？A.土地所有权B.建设用地使用权C.土地承包经营权D.宅基地使用权E.B、C、D均可39.下列关于不动产登记错误的赔偿责任，说法正确的是？A.登记机构应当承担无过错责任B.登记机构应当承担过错责任C.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任D.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿E.B、C、D均正确40.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但不得放弃（）。A.使用共有部分的权利B.收益共有部分的权利C.不放弃义务D.管理共有部分的权利41.下列关于居住权登记的说法，正确的是？A.居住权自登记时设立B.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外C.居住权不得转让、继承D.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外E.以上全对42.申请不动产登记时，申请人可以委托代理人办理。下列关于代理的说法，错误的是？A.代理人应当向登记机构提交授权委托书B.境外代理人的授权委托书应当经公证或者认证C.未成年人可以自己申请登记D.代理人在代理权限内实施的法律行为，由被代理人承担法律责任43.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当（）。A.立即予以登记B.当场决定是否受理C.在5个工作日内决定是否受理D.在10个工作日内决定是否受理44.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的是？A.集体土地所有权由集体土地所有者申请登记B.集体土地所有权属于村集体经济组织的，由村委会申请C.集体土地所有权属于村内两个以上农民集体所有的，由各集体经济组织分别申请D.集体土地所有权属于乡镇农民集体所有的，由乡镇政府申请45.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，应当承担（）。A.刑事责任B.行政处分C.民事赔偿责任D.以上责任都可能承担46.下列关于海域使用权的登记，说法正确的是？A.海域使用权属于不动产权利B.海域使用权的登记参照不动产登记有关规定执行C.海域使用权自登记时设立D.以上都正确47.下列哪种情形下，不动产登记机构应当出具不予登记告知书？A.申请人不符合法定资格B.申请登记的不动产不存在C.申请登记的事项与登记簿记载冲突D.以上全是48.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。A.人民法院B.仲裁机构C.物业管理公司D.街道办事处49.不动产登记资料查询结果证明，应当加盖（）印章。A.查询人B.登记机构C.公证处D.税务机关50.下列关于不动产登记簿电子化的管理，说法正确的是？A.电子不动产登记簿应当由专人进行维护B.电子不动产登记簿应当定期备份C.电子不动产登记簿应当具有唯一、确定的电子签名D.以上都正确二、多选题1.根据《不动产登记暂行条例》及实施细则，不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.更正登记F.异议登记G.预告登记H.查封登记2.下列哪些情形下，当事人可以申请不动产变更登记？（）A.权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化B.不动产坐落、名称发生变化C.不动产面积、用途等自然状况发生变化D.权利期限发生变化E.同一权利人分割或者合并不动产3.申请不动产登记时，应当提交的材料通常包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.税费缴纳凭证E.询问笔录4.下列哪些权利属于用益物权？（）A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权5.关于不动产登记簿的记载，下列说法正确的有（）。A.应当记载不动产的自然状况B.应当记载不动产的权利状况C.应当记载不动产的权利限制、提示事项D.记载事项不一致时，以权属证书为准E.不动产登记簿是物权归属和内容的根据6.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记的情形包括（）。A.预售商品房B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押E.房屋租赁7.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A.申请人未提供身份证明B.申请登记的不动产权利与登记簿记载冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.申请登记的不动产已被司法机关查封E.申请材料不符合法定形式8.下列关于共有不动产的登记，说法正确的有（）。A.共有人应当共同申请登记B.共有性质分为共同共有和按份共有C.按份共有人应当明确各自份额D.共有不动产转让时，需全体共有人同意E.共有不动产分割时，可以申请变更登记9.不动产登记机构在办理登记时，应当履行的职责有（）。A.查验申请材料B.询问申请人C.实地查看D.及时登记E.将登记事项记载于登记簿10.下列关于地役权的消灭，说法正确的有（）。A.地役权期限届满B.供役地权利人依法解除地役权合同C.需役地不动产权利转让D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让E.需役地或者供役地灭失11.下列关于不动产登记资料查询，说法正确的有（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其不动产登记资料C.有关国家机关可以查询、复制与调查案件有关的不动产登记资料D.任何人均可查询他人不动产的登记资料E.查询人应当对查询信息保密12.下列哪些文书可以作为不动产登记的权属来源证明？（）A.人民法院生效的法律文书B.仲裁委员会生效的裁决书C.人民政府的征收决定D.继承公证书E.买卖合同13.申请不动产登记时，登记机构可以进行的实地查看情形包括（）。A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.异议登记E.预告登记14.下列关于建筑物区分所有权的共有部分，说法正确的有（）。A.电梯、走廊属于共有部分B.物业用房属于共有部分C.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位属于共有部分D.建筑区划内的绿地属于共有部分（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）E.共有部分产生的收益归业主共有15.不动产登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任（）。A.损毁、伪造不动产登记簿B.擅自修改登记事项C.泄露登记资料信息D.无正当理由拒绝申请人查询登记资料E.接受他人贿赂16.下列关于宅基地使用权，说法正确的有（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权不得转让D.宅基地使用权不得抵押E.宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记17.下列关于抵押财产的转让，说法正确的有（）。A.抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人B.抵押人转让抵押财产的，应当征得抵押权人同意C.抵押财产转让的，抵押权不受影响D.抵人转让抵押财产所得价款，应当向抵押权人提前清偿债务或者提存E.抵押权人不得转让抵押财产18.下列哪些情形下，利害关系人可以申请异议登记？（）A.认为不动产登记簿记载的权利归属错误B.认为不动产登记簿记载的权利内容错误C.认为不动产登记簿记载的面积错误D.认为不动产登记簿记载的界址错误E.对不动产登记簿记载的任何事项有异议19.不动产登记机构应当将登记事项记载于不动产登记簿，并（）。A.向申请人出具不动产权属证书B.向申请人出具不动产登记证明C.在办理登记后，及时将登记信息上传至不动产登记信息管理基础平台D.公告登记结果E.收取登记费20.下列关于不动产权属证书和不动产登记证明的说法，正确的有（）。A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明B.不动产权属证书灭失、遗失的，权利人可以申请补发C.不动产登记证明用于证明抵押权、地役权等权利D.不动产权属证书与不动产登记证明具有同等法律效力E.不动产权属证书一经颁发，永久有效三、判断题1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）2.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（）3.异议登记失效后，申请人可以直接就同一事项再次申请异议登记。（）4.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）5.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构必须予以更正。（）6.不动产登记费可以按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）7.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，但涉及国家秘密的除外。（）8.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（）9.建设用地使用权自登记时设立。（）10.已经登记的地役权，不得单独转让。（）11.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，无需抵押权人同意。（）12.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。（）13.业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）14.占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）15.不动产登记机构接受嘱托查封的，应当办理查封登记，查封期限依嘱托文件确定。（）16.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起7个工作日内完成登记。（）17.申请人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，申请人应当承担赔偿责任，登记机构不承担责任。（）18.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（）19.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（）20.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（）四、综合案例分析题案例一：张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套位于市中心的住宅，登记在张某名下。后因感情不和，张某未经李某同意，擅自将该房屋以市场价卖给不知情的王某，并签订了房屋买卖合同。王某支付了房款，并办理了过户登记手续。李某得知后，认为张某无权处分夫妻共同财产，向不动产登记机构提出异议登记，并随后向人民法院提起诉讼主张买卖合同无效。问题：1.该房屋的所有权归属在张某与李某之间应如何认定？2.张某与王某签订的房屋买卖合同效力如何？为什么？3.王某是否已经取得了该房屋的所有权？请结合《民法典》物权编的相关规定进行分析。4.如果法院最终判决合同无效，王某应如何维护自己的权益？5.异议登记在本案中起到了什么作用？李某未在法定期限内起诉会有什么后果？案例二：A房地产开发公司开发建设了一栋高层住宅楼。2023年1月，A公司取得了该楼的建设工程规划许可证和施工许可证。2023年3月，A公司为了融资，将该在建工程及土地使用权抵押给B银行，贷款5000万元，双方办理了在建建筑物抵押权登记。2023年6月，A公司开始预售商品房。购房者陈某与A公司签订了商品房预售合同，购买该楼5层501室，并支付了首付款，约定办理预告登记。但A公司因疏忽一直未与陈某申请预告登记。2023年10月，A公司因资金链断裂无法偿还B银行贷款，B银行实现抵押权，法院拍卖了该在建工程。C公司竞得该工程。问题：1.A公司将在建工程抵押给B银行，该抵押权何时设立？2.陈某与A公司签订了预售合同但未办理预告登记，其权益是否受到法律保护？为什么？3.B银行的抵押权效力是否及于陈某所购的501室？为什么？4.如果陈某在2023年7月办理了预告登记，情形会发生什么变化？5.C公司竞得该工程后，是否需要继续履行A公司与陈某签订的预售合同？案例三：甲村村民王某拥有宅基地使用权及地上房屋一间。因进城务工，王某举家迁入某设区的市落户，转为城镇居民。王某回乡将房屋赠与给同村村民刘某，双方签订了赠与合同，但未办理登记。后王某又将该房屋出卖给本村无宅基地的村民张某，张某支付了价款并搬入居住，双方也未办理登记。刘某得知后，主张自己是房屋所有权人。问题：1.王某将房屋赠与给刘某，该赠与合同是否有效？2.王某将房屋出卖给张某，该买卖合同是否有效？3.该房屋的所有权目前归谁所有？请说明理由。4.刘某和张某应如何通过登记程序解决权属争议？5.王某转为城镇居民后，其宅基地使用权应如何处理？五、计算题1.契税计算某市居民张三于2023年5月购买了一套新建商品住房，成交价格为120万元。已知当地契税税率为3%。假设张三符合国家首套住房优惠政策，契税税率减按1.5%征收。请计算张三应缴纳的契税税额。（计算公式：应纳2.土地增值税计算某房地产开发公司转让一栋写字楼，取得收入8000万元。公司为取得该土地使用权支付金额1000万元，房地产开发成本3000万元。与转让房地产有关的税金（不含印花税）为440万元。其他开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%计算扣除。请计算：(1)该房地产的扣除项目金额合计。(2)增值额。(3)增值额与扣除项目金额的比率。(4)根据四级超率累进税率（假设：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%未超过100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%），计算应缴纳的土地增值税税额。（计算公式：扣除项目金额=地价+开发成本+开发费用+税金+加计扣除（房地产开发企业按地价+开发成本之和的20%计算）增应纳答案与解析一、单选题答案与解析1.答案：A解析：根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。这属于非基于法律行为的物权变动，无需登记即生效，但处分时若需登记则需补办登记。B、C、D项通常属于基于法律行为的物权变动，需登记才生效（除非法律另有特殊规定，如土地承包经营权、地役权等）。2.答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例》第9条，登记机构履行的职责包括：查验、询问、如实及时登记、法律法规规定的其他职责。评估不动产价值不是登记机构的法定职责，通常由当事人委托第三方评估机构进行。3.答案：B解析：根据《民法典》第217条，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。4.答案：A解析：根据《民法典》第220条，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。5.答案：C解析：根据《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。6.答案：D解析：根据《民法典》第310条，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。A项错误，共有可以是共同共有或按份共有；B项错误；C项错误，视为共同共有。7.答案：C解析：根据《民法典》第220条，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。8.答案：E解析：根据《不动产登记暂行条例》第22条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：材料不齐全；不符合法定形式；申请登记的不动产权利超过规定期限；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。A、B、C、D均属于不予登记的情形。9.答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》第6条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属区域的不动产登记。通常即自然资源主管部门。10.答案：A解析：抵押权的设立属于物权的设立，对于不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。11.答案：B解析：根据《民法典》第399条，下列财产不得抵押：...（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。乡镇企业用地使用权属于例外情况，可以抵押。A项随宅基地一并不可抵押；C项耕地承包经营权通常需通过流转方式融资，非直接抵押；D项不可抵押。12.答案：B解析：因继承或者受遗赠取得不动产权利的，申请人需提交证明继承或遗赠事实的材料，如继承权公证文书或生效的法律文书。13.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例》第23条，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。14.答案：B解析：宅基地使用权转让或消灭，属于物权变动，应当办理相应的登记。转让办理转移登记，消灭办理注销登记。题目问“转让或者消灭”，若转让则转移，若消灭则注销。但在单选语境下，若指权利主体变化通常指转移。若指权利灭失指注销。此处选项C注销登记针对权利消灭。B转移登记针对转让。题目问“转让或者消灭”，通常指发生变动后的登记手续。若为转让则是转移，若为消灭则是注销。本题最佳选项通常指转让情形下的转移登记，或权利灭失时的注销。考虑到题目中“转让”在前，且权利人变化是常见考点，选B更贴切“转让”后的动作。但严格来说，题目描述包含两种情况。若选B针对转让，选C针对消灭。根据真题惯例，若问“转让或者消灭时应当及时办理”，往往指权利状态改变后的登记。若是转让，必须办理转移登记才发生效力（若涉及本集体组织内部流转）。若是房屋拆除等导致权利消灭，办理注销。本题选项B和C分别对应两种情况。鉴于“转让”是更复杂的物权变动行为，B选项常作为考点。但更严谨的题目会分开问。此处选B（针对转让）。15.答案：D解析：根据《民法典》第374条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此地役权不是必须登记才设立，登记是对抗要件。16.答案：C解析：根据《民法典》第272条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。17.答案：D解析：自然资源所有权（如水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等）属于国家或集体所有，依法不适用所有权登记（只登记使用权），且其设立依据宪法或法律，无需申请登记。A、B、C项虽部分有设立生效与登记生效的区分，但通常都需要登记（或登记对抗）。D项明确不适用所有权登记。18.答案：A解析：根据《不动产登记暂行条例》第28条，不动产登记资料中，关于不动产自然状况的信息，任何单位和个人都可以查询。关于权利状况等信息，仅权利人、利害关系人等可查。19.答案：A解析：同第4题，异议登记后15日内不起诉失效。20.答案：B解析：根据《民法典》第229条，因法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力。21.答案：A解析：不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，是登记的基本单位。B错误，必须有唯一编码；C正确；D错误，一个不动产单元通常对应一宗地或特定房屋，不能包含多宗土地（除非宗地合并）。22.答案：D解析：根据《不动产登记操作规范》，登记机构发现材料存在矛盾，应当不予登记并书面通知申请人。23.答案：C解析：这是“房地一体”原则的体现。房随地走、地随房走。24.答案：C解析：不动产登记类型主要包括首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等。“核准登记”不是一种独立的登记类型，而是登记程序的一个环节。25.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例》第28条，查询涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的，不予提供。26.答案：E解析：根据《民法典》第288条，不动产权利人应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。27.答案：D解析：A、B、C项关于最高额抵押权的规定均符合《民法典》第410、411条等条款。28.答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内完成登记。法律另有规定的除外。29.答案：C解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》等规定，预售商品房购买人应自交付使用之日起90日内办理手续。30.答案：D解析：根据《民法典》第272条，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。改变结构需考虑相邻关系和建筑安全。31.答案：C解析：根据《民法典》第301条，处分共有的不动产...应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。32.答案：C解析：不动产登记簿应当采用电子介质，并具备唯一、确定的纸质转化形式（即同时保留纸质备份或具备打印功能）。33.答案：D解析：不动产评估报告通常不是登记的必要材料，除非法律特别规定（如某些国有资产处置）。34.答案：B解析：主债权转让，抵押权随之转让，属于抵押权主体的变更，应申请抵押权转移登记。35.答案：B解析：查封登记属于嘱托登记，由人民法院等机构嘱托登记机构办理，而非由当事人申请。C项查封期限一般不超过3年，可续封。36.答案：D解析：登记机构只负责形式审查和部分实质审查（权属来源），不负责评估市场价值。37.答案：D解析：更正登记后，不动产登记簿发生改变，原证书与登记簿不一致，应当换发或者注销原证书。38.答案：E解析：地役权是利用他人不动产以提高自己不动产效益的权利。建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权人都可以设立地役权。39.答案：E解析：根据《民法典》第222条，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。登记机构承担过错责任（登记错误且有过错）。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。40.答案：C解析：根据《民法典》第273条，业主不得放弃义务。41.答案：E解析：根据《民法典》第366-371条，居住权自登记时设立（A对）；可无偿设立（B对）；不得转让、继承（C对）；原则上不得出租，另有约定除外（D对）。42.答案：C解析：未成年人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，应由其监护人代为申请登记，不能自己单独申请。43.答案：B解析：登记机构收到申请材料后，应当当场决定是否受理，或者一次性告知需补正的材料。44.答案：B解析：集体土地所有权分别属于村、组、乡镇农民集体。属于村集体的，由村委会代为申请登记。45.答案：D解析：登记机构工作人员虚假登记，可能涉及民事赔偿、行政处分，情节严重构成犯罪的追究刑事责任。46.答案：D解析：海域使用权属于不动产权利范畴，其登记参照不动产条例。47.答案：D解析：A、B、C、D均属于应当不予登记并出具告知书的情形。48.答案：A解析：根据《民法典》第280条，业主大会或委员会决定侵害权益的，受侵害业主可请求人民法院撤销。49.答案：B解析：查询结果证明应当加盖登记机构查询专用章。50.答案：D解析：电子登记簿需专人维护、定期备份、具有电子签名等安全措施。二、多选题答案与解析1.答案：ABCDEFGH解析：考察不动产登记的完整类型体系。2.答案：ABCDE解析：考察变更登记的适用情形，包括权利人变化、自然状况变化、权利期限变化、不动产分割合并等。3.答案：ABC解析：申请材料通常包括申请书、身份证明、权属来源证明。税费缴纳凭证是登记后或税务环节的，询问笔录是登记机构制作的，不是申请人提交的。4.答案：ABCD解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。抵押权属于担保物权。5.答案：ABCE解析：登记簿记载自然、权利、限制状况。效力上以登记簿为准（B错，E对）。6.答案：ABCD解析：预告登记适用于商品房预售、不动产买卖、抵押、预购商品房抵押等情形。租赁不适用预告登记。7.答案：ABCDE解析：均属于不予登记的法定情形。8.答案：ABCE解析：共有不动产应当共同申请（A对）；性质包括共同和按份（B对）；按份需明确份额（C对）；转让需全体或三分之二以上同意，非绝对全体（D错）；分割可变更登记（E对）。9.答案：ABDE解析：登记机构职责：查验、询问、及时登记、记载于登记簿。实地查看不是必须履行的职责，而是特定情形下（如房屋所有权首次登记、在建抵押等）才进行的。10.答案：ABE解析：地役权消灭情形：期限届满、合同解除、供役地/需役地灭失等。C项需役地转让，地役权一并转让而非消灭；D项一并转让。11.答案：ABCE解析：权利人、利害关系人、有关国家机关可查询。任何人均可查询错误（D错）；查询人应保密（E对）。12.答案：ABCDE解析：法律文书、政府决定、公证书、合同等均可作为权属来源证明。13.答案：ABC解析：需实地查看的情形：房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等。异议登记和预告登记通常不需要实地查看。14.答案：ABCDE解析：考察建筑物区分所有权中共有部分的范围及收益归属。15.答案：ABCDE解析：考察登记机构工作人员的法律责任和禁止性行为。16.答案：ABE解析：宅基地使用权享有占有、使用、建造住宅的权利（A、B对）。宅基地使用权不得抵押（D对），转让受到严格限制（原则上只能在集体内部流转，C说“不得转让”过于绝对，但在法律限制下极其严格，通常理解为禁止向本集体外转让）。宅基地使用权消灭应注销（E对）。本题C选项在严格法律意义上，“不得转让”是针对非本集体成员，对于本集体成员是允许转让的。但作为单选题或严格判断，C项“不得转让”表述绝对化。但在多选题中，若选A、B、D、E，C通常不选。然而，根据《民法典》第363条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。目前政策下，流转极受限制。本题最佳答案为A、B、D、E。若C表述为“不得自由转让”，则可选。原题选项C为“不得转让”，视为错误。17.答案：ACD解析：《民法典》第406条：抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人（无需同意，A对，B错）；抵押权不受影响（C对）；价款应提存或清偿（D对）。18.答案：ABCD解析：利害关系人认为登记簿记载错误（权利归属、内容、面积、界址等），均可申请异议登记。19.答案：ABC解析：登记机构应当将事项记载于登记簿，并出具证书或证明，上传信息平台。公告不是必须程序（依规定或依申请）。收取登记费是行政行为，不是记载后的直接动作。20.答案：ABC解析：权属证书证明权利（A对）；灭失可补发（B对）；登记证明用于他项权利（C对）；具有同等效力（D对）；证书不是永久有效，若变更登记需换发（E错）。三、判断题答案与解析1.答案：正确解析：《民法典》第214条，物权自记载于不动产登记簿时发生效力。2.答案：正确解析：《民法典》第215条，区分原则：合同效力独立于物权变动。3.答案：错误解析：异议登记失效后，申请人不能就同一事项直接再次申请异议登记，需等待新的法律事实或理由，否则构成滥用权利。且失效后异议登记不再存在，需重新申请，但通常需解决前次争议。4.答案：正确解析：《民法典》第221条，预告登记具有排他效力（保全物权的效力）。5.答案：正确解析：权利人书面同意更正，符合更正登记条件，登记机构应当办理。6.答案：错误解析：《不动产登记暂行条例》第23条，不动产登记费按件收取，不得按面积、体积或价款比例收取。7.答案：正确解析：《不动产登记暂行条例》第28条，权利人、利害关系人可查询，涉及国家秘密除外。8.答案：正确解析：《民法典》第230条，因继承取得物权自继承开始时生效，但处分时若需登记则需补办登记才发生效力。9.答案：正确解析：《民法典》第349条，建设用地使用权自登记时设立。10.答案：正确解析：《民法典》第376条，地役权不得单独转让。11.答案：正确解析：《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产（无需同意），但需通知。12.答案：正确解析：《民法典》第411条，最高额抵押权担保债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让。13.答案：正确解析：《民法典》第271条，建筑物区分所有权定义。14.答案：正确解析：《民法典》第275条，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有。15.答案：正确解析：查封登记依嘱托进行，期限依嘱托文件。16.答案：错误解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定是30个工作日。17.答案：错误解析：申请人承担赔偿责任；但若登记机构也有过错（如审核不严），登记机构也应承担相应的赔偿责任（并非完全不承担责任）。18.答案：正确解析：《民法典》第217条，不动产登记簿的效力优先原则。19.答案：正确解析：商品房交付后90日内办理手续是法定要求。20.答案：正确解析：《民法典》第374条，地役权自合同生效时设立，登记是对抗要件。四、综合案例分析题答案与解析案例一答案：1.该房屋属于张某与李某的夫妻共同财产。虽然登记在张某名下，但系婚后购买，根据《民法典》婚姻编规定，除特别约定外，婚后所得归夫妻共同所有。2.合同有效。根据《民法典》第597条及物权区分原则，张某无权处分并不影响买卖合同的效力。王某是善意第三人，合同具备法律效力。3.王某已取得房屋所有权。虽然张某无权处分，但王某是善意（不知情）、支付了合理价格并办理了过户登记。根据《民法典》第311条关于善意取得的规定，王某善意取得了该房屋的所有权。4.王某可以向张某主张违约责任或损害赔偿。因合同有效但张某无法交付房屋（所有权已归王某，但李某可能主张占有等，或张某行为导致李某追偿），实际上张某的行为构成了对王某的某种侵权或违约（虽然物权取得了，但可能面临李某的追诉导致麻烦，或者题目假设王某未取得所有权时的情形）。但在本题王某已取得所有权的情况下，李某的损失应向张某追偿。若题目假设王某未取得所有权，则王某可追究张某违约责任。本题中王某已取得所有权，李某无权要求王某返还房屋，李某只能向张某请求赔偿损失。5.异议登记的作用是暂时阻断登记的公信力，警示第三人。李某未在15日内起诉，异议登记失效，不