不动产登记代理实务考试题及答案

不动产登记代理实务考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有权利推定效力，不具有公信力B.登记簿具有公信力，但不得对抗善意第三人C.登记簿具有公信力，善意第三人可据此取得不动产物权D.登记簿仅对登记机构内部有效，对外不产生法律效力答案：C2.甲公司将其名下国有建设用地使用权抵押给乙银行，双方于2023年3月1日签订抵押合同，3月5日申请办理抵押登记，3月8日登记机构记载于登记簿。抵押权的设立时间为（）A.3月1日B.3月5日C.3月8日D.3月9日答案：C3.下列权利中，依法可以办理预告登记的是（）A.地役权B.所有权C.抵押权D.房屋所有权转移请求权答案：D4.不动产登记资料查询的主体不包括（）A.权利人本人B.继承人C.任意第三人D.清算组答案：C5.下列关于“一体登记”原则的表述，错误的是（）A.房屋与其占用范围内的土地权利应一并登记B.土地已登记，新建房屋可单独申请首次登记C.抵押房屋时，其占用范围内的建设用地使用权应一并抵押并登记D.一体登记的目的是保障权利主体一致答案：B6.登记机构在办理更正登记时，应当书面通知的权利人不包括（）A.登记簿记载的权利人B.预告登记权利人C.异议登记申请人D.查封法院答案：D7.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，正确的是（）A.可以采用口头形式B.无需约定代理权限C.应当载明代理事项、权限和期间D.可由登记机构指定代理人答案：C8.下列属于登记机构应当实地查看的情形是（）A.国有建设用地使用权首次登记B.房屋抵押权设立登记C.在建建筑物抵押权首次登记D.预购商品房预告登记答案：C9.申请人以虚假材料骗取登记，造成他人损害的，应当依法承担（）A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.以上均可能答案：D10.下列关于不动产登记资料复制件的效力，正确的是（）A.与原件具有同等法律效力B.仅作参考，无法律效力C.需经公证方可使用D.仅对查询人有效答案：A11.下列关于异议登记的说法，正确的是（）A.异议登记有效期内，登记簿记载的权利人仍可自由处分不动产B.异议登记有效期为15日C.异议登记可以阻断善意取得D.异议登记失效后，同一事项再次申请异议登记的不予受理答案：C12.下列关于查封登记的说法，错误的是（）A.查封登记自法院送达协助执行通知书时生效B.查封期限届满未续封的，查封登记失效C.查封登记可由公安机关依职权办理D.查封期间不得办理处分登记答案：C13.下列关于不动产登记代理人的执业要求，正确的是（）A.必须具有法律职业资格B.必须具有房地产经纪资格C.应当取得省级自然资源主管部门颁发的登记代理资格证书D.无需任何资格即可执业答案：C14.下列关于“合并登记”的说法，正确的是（）A.仅适用于转移登记与抵押登记合并B.可减少重复提交材料C.必须分别缴费D.不得跨登记类型合并答案：B15.下列关于不动产登记费的说法，正确的是（）A.按不动产评估价值比例收取B.住宅类每件80元C.非住宅类每件550元D.更正登记免收登记费答案：B16.下列关于“单方申请”的说法，正确的是（）A.继承登记可单方申请B.买卖转移登记可单方申请C.抵押权设立登记可单方申请D.离婚分割登记必须双方申请答案：A17.下列关于“补发不动产权证书”的说法，正确的是（）A.需登报公告满15个工作日B.需提交遗失声明C.需提交抵押权人同意书D.需提交契税完税凭证答案：B18.下列关于“地役权登记”的说法，错误的是（）A.地役权自合同生效时设立B.未经登记不得对抗善意第三人C.地役权登记需供役地与需役地均已登记D.地役权期限不得超过建设用地使用权剩余期限答案：A19.下列关于“预告登记转本登记”的说法，正确的是（）A.自能够进行相应登记之日起三个月内申请B.需重新缴纳全部登记费C.需提交新的测绘报告D.需注销原预告登记后再申请答案：A20.下列关于“登记官”制度的说法，正确的是（）A.登记官由司法部任命B.登记官可独立审核登簿C.登记官无需参加考试D.登记官仅负责窗口受理答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记基本原则的有（）A.依申请登记原则B.一体登记原则C.连续登记原则D.属地登记原则答案：ABCD22.下列关于“继承登记”应提交的材料，正确的有（）A.死亡证明B.亲属关系证明C.遗嘱公证书（有遗嘱的）D.全部法定继承人身份证明答案：ABCD23.下列情形中，登记机构应当不予登记的有（）A.未提交完税凭证B.申请登记的不动产超过批准用途C.权属来源材料虚假D.存在尚未解决的权属争议答案：BCD24.下列关于“在建建筑物抵押”的说法，正确的有（）A.抵押范围包括已完工部分B.需提交建设工程规划许可证C.需提交施工许可证D.抵押合同应当公证答案：ABC25.下列关于“更正登记与变更登记”的区别，正确的有（）A.更正登记针对登记错误B.变更登记针对权利内容变化C.更正登记可单方申请D.变更登记必须双方申请答案：ABC26.下列关于“登记资料查询”的说法，正确的有（）A.权利人可查询登记簿全部信息B.利害关系人可查询登记结果C.公众可查询自然状况信息D.涉及国家秘密的不予查询答案：ABCD27.下列关于“换证登记”的说法，正确的有（）A.权利内容未发生变化B.需提交原权属证书C.需缴纳工本费D.需重新测绘答案：ABC28.下列关于“分割登记”的说法，正确的有（）A.需提交分割方案B.需符合规划条件C.需重新编制不动产单元号D.需重新缴纳契税答案：ABC29.下列关于“登记代理机构的义务”，正确的有（）A.对委托人资料保密B.不得泄露国家秘密C.不得同时代理有利害冲突的双方D.可转委托他人代理答案：ABC30.下列关于“不动产登记资料保护”的说法，正确的有（）A.电子登记资料应异地备份B.纸质资料保存期限不少于30年C.销毁需履行审批程序D.可向境外提供登记资料答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以________为单元，实行________登记制度。答案：不动产单元；统一32.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，________登记除外。答案：5；查封登记33.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起________个月内未申请登记的，预告登记失效。答案：三34.登记机构发现登记事项存在错误，应当书面通知有关权利人在________个工作日内申请办理________登记。答案：30；更正35.不动产登记代理资格证书有效期为________年，有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前________个月内申请延续。答案：3；336.申请人以虚假材料骗取登记，给他人造成损害的，依法承担________责任；构成犯罪的，依法追究________责任。答案：民事；刑事37.登记机构应当建立________制度，对登记全过程进行记录和________。答案：登记质量检查；回溯38.不动产登记资料包括登记________和登记________。答案：原始资料；结果资料39.地役权登记应当在________地登记簿上记载，并在________地登记簿上注明。答案：供役；需役40.不动产登记代理服务收费实行________定价或________定价。答案：市场调节价；政府指导四、简答题（每题10分，共30分）41.简述不动产登记代理人在接受委托时应当履行的法定告知义务。答案要点：（1）告知委托人办理登记所需的全部材料清单及形式要求；（2）告知登记流程、时限、收费标准及可能存在的风险；（3）告知委托人应当如实提供材料，虚假申报的法律后果；（4）告知代理服务收费标准及支付方式；（5）告知委托人享有随时解除委托的权利及法律后果；（6）对涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的材料，告知保密义务；（7）告知登记机构对代理行为有监督权，代理人需接受管理。42.简述“连续登记”原则的含义及其在实务中的具体体现。答案要点：（1）含义：未办理首次登记的，不得办理其他类型的登记，确保登记顺序连续。（2）体现：①新建房屋未办理所有权首次登记，不得办理转移、抵押登记；②建设用地未登记，不得办理房屋首次登记；③预告登记转本登记时，需先注销预告登记再办理本登记；④分割、合并登记前，需先办理变更登记；⑤查封、异议登记前，需确认已有登记簿记载。43.简述登记机构在办理继承登记时对“继承人范围”的审查要点。答案要点：（1）审查被继承人死亡证明，确认继承开始时间；（2）审查亲属关系证明，包括户口簿、结婚证、出生证、公安机关或村委会出具的证明；（3）审查遗嘱、遗赠扶养协议等，确认遗嘱效力及继承人范围；（4）审查是否存在代位继承、转继承情形；（5）审查放弃继承声明书及公证文书，确认放弃人身份及意思表示真实；（6）审查全部法定继承人是否到场或委托他人，防止遗漏；（7）对存在争议的，告知先行通过诉讼或公证解决。五、案例分析题（每题15分，共30分）44.案例：甲于2020年购买某小区住宅一套，已办理预售合同网签及预告登记。2023年1月开发商完成首次登记，2月甲因出国留学，委托乙代理机构代办转移登记。乙机构员工丙擅自将房屋过户至自己名下，并于3月以该房为丁设立抵押权，登记机构于3月15日记载抵押登记。4月甲回国发现，遂提起诉讼。问题：（1）甲的预告登记是否仍然有效？为什么？（2）丙将房屋转移登记至自己名下的行为效力如何？（3）丁的抵押权能否善意取得？（4）甲应如何主张权利？（5）登记机构是否需承担赔偿责任？答案：（1）预告登记已失效。依《民法典》第221条，预告登记后自能够进行转移登记之日起三个月内未申请本登记的，预告登记失效。甲2023年1月即可申请，至4月已超三个月。（2）该转移登记无效。丙隐瞒真实情况、提交虚假材料，属于《不动产登记暂行条例》第31条规定的骗取登记情形，登记机构应依判决撤销。（3）丁的抵押权不能善意取得。预告登记虽失效，但登记簿仍记载甲为预告登记权利人，丁未尽合理注意义务，不构成善意。（4）甲可提起行政诉讼撤销转移及抵押登记，同时提起民事诉讼请求丙赔偿损失，或请求法院确认房屋所有权归其所有并判令丙协助更正登记。（5）登记机构未尽合理审慎审查义务，对虚假材料未识别，应依《国家赔偿法》承担相应赔偿责任，赔偿范围以甲直接损失为限。45.案例：A公司以其名下工业用地及厂房向B银行申请贷款，双方于2023年4月1日签订抵押合同，4月3日共同申请抵押登记。登记机构审查发现：①该宗地已于2022年10月被C法院查封，查封期限至2023年10月；②厂房部分已出租给D公司，租期至2025年12月；③该宗地规划用途已调整为商业，A公司未申请变更登记。问题：（1）登记机构应如何处理该抵押登记申请？（2）若登记机构予以登记，可能产生何种法律风险？（3）B银行如何保障其优先受偿权？（4）D公司的租赁关系对抵押权实现有何影响？（5）规划用途调整未变更登记，对抵押评估价值有何影响？答案：（1）登记机构应依据《不动产登记暂行条例》第22条，以存在查封登记为由作出不予登记决定，并书面告知申请人。（2）若违规登记，登记机构将被判决撤销登记，B银行抵押权自始不成立，登记机构需承担国家赔偿责任，相关责任人将被追责。（3）B银行可要求A公司先行清偿债务或与查封法院协商，由法院解除查封后再申请登记；或要求A公司提供其他担保。（4）依“买卖不破租赁”原则，若抵押设立前租赁已存在且登记簿未记载抵押，则租赁关系继续有效，抵押权实现时D公司可主张继续承租，影响变现价值。（5）规划用途调整导致土地实际价值高于工业用途，但未变更登记仍以工业用途评估，抵押价值被低估，银行可要求按商业用途重新评估并补足抵押率，或由A公司补缴出让金后办理变更登记再行抵押。六、计算与综合操作题（共30分）46.计算题（10分）甲购买一套住宅，合同总价300万元，建筑面积120㎡，套内面积100㎡，公摊面积20㎡。当地契税税率3%，住宅登记费80元，出具不动产登记证明副本10元/本，需副本2本。甲委托代理机构代办，代理服务费按合同价0.3%计收。问题：（1）甲应缴纳契税多少元？（2）甲应向登记机构缴纳费用合计多少元？（3）甲应向代理机构支付服务费多少元？（4）甲此次登记总支出多少元？答案：（1）契税：3,000,000×3%＝90,000元（2）登记费：80元；副本费：10×2＝20元；合计100元（3）代理服务费：3,000,000×0.3%＝9,000元（4）总支出：90,000＋100＋9,000＝99,100元47.综合操作题（20分）背景：乙市某小区1号楼已于2021年办理首次登记，登记权利人为开发商F公司。业主张某于2021年10月购买其中一套住宅，已办理预告登记。2023年5月，F公司因经营需要将1号楼整体抵押给G银行，双方申请抵押登记。任务：（1）列出登记机构在受理前应重点审查的清单（不少于