2026年土地登记代理人考试土地登记政策法规实务强化试卷

2026年土地登记代理人考试土地登记政策法规实务强化试卷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列属于“法律另有规定的除外”情形的是（）。A.买卖房屋B.设立建设用地使用权C.继承取得不动产D.设立地役权2.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构管理，可以电子化，也可以采用纸质介质B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准C.不动产登记簿记载的事项错误，当事人可以申请更正登记，不动产登记机构不予更正的，当事人可以申请异议登记D.异议登记之日起15日内申请人不提起诉讼的，异议登记失效3.2026年某市开展土地登记工作，甲公司因建设需要申请办理建设用地使用权登记。根据相关规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.304.甲村村民王某欲将其在本村的一处宅基地上房屋出售给本村集体经济组织成员以外的李某。根据土地管理及相关法规，该房屋买卖合同（）。A.有效，但宅基地使用权不得转让B.有效，李某同时取得宅基地使用权C.无效，宅基地使用权禁止转让给本集体经济组织以外的人D.效力待定，需经村民委员会同意5.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，办理预购商品房预告登记，应当提交的材料不包括（）。A.已备案的商品房预售合同B.当事人关于预告登记的约定C.购房人的身份证明D.房屋竣工验收合格证明6.某地块面积10000平方米，土地出让合同约定容积率2.5。若该地块建筑密度为40%，则该地块可能的最大总建筑面积为（）平方米。A.25000B.4000C.10000D.62507.土地登记代理人张某在代理业务过程中，故意隐瞒事实，提供虚假材料申请登记，导致登记错误，给他人造成损害。根据《民法典》，应由（）承担赔偿责任。A.仅由张某承担B.仅由登记机构承担C.由张某和登记机构承担连带责任D.由委托人自行承担8.下列关于更正登记与异议登记的说法，错误的是（）。A.不动产权利人或者利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正C.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记D.异议登记失效后，申请人可以直接申请更正登记9.根据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4至6B.6至10C.10至15D.15至2010.甲企业拥有一宗工业用地，现因企业改制需将土地用途变更为商业用地。根据相关规定，应当（）。A.直接办理变更登记B.补缴土地出让金后办理变更登记C.必须重新签订出让合同并补缴出让金，方可办理变更登记D.报经省级人民政府批准后办理11.在不动产登记中，关于“房地一体”原则的理解，下列表述不正确的是（）。A.建筑物所有权转让时，其占用的建设用地使用权一并处分B.建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物一并处分C.房地产分割转让必须经审批，否则违反房地一体原则D.土地或者地上建筑物未登记的，不影响另一方已登记部分的转让12.下列土地用途中，登记时设定的最高出让年限为50年的是（）。A.居住用地B.工业用地C.教育、科技、文化、卫生、体育用地D.商业、旅游、娱乐用地13.某不动产登记机构在审核一宗地役权登记申请时，发现需役地所有权人与供役地所有权人为同一人。对此，登记机构应当（）。A.予以登记，因为当事人有需求B.不予登记，因为地役权需存在于不同所有人的不动产之间C.暂缓登记，要求当事人提供说明D.予以登记，但注明该地役权自土地分割时生效14.根据《不动产登记操作规范（试行）》，对于集体土地所有权登记，登记主体应当是（）。A.村民小组B.村集体经济组织C.村民委员会D.乡镇人民政府15.甲在2025年1月1日预购了某小区商品房，并办理了预告登记。2025年6月1日，开发商未经甲同意，将该套房屋再次出售给不知情的乙，并办理了转移登记。此时（）。A.乙取得房屋所有权，因为乙已办理转移登记B.甲取得房屋所有权，因为预告登记具有排他效力C.甲有权主张乙取得的所有权无效D.开发商构成违约，但乙取得房屋所有权，甲只能向开发商索赔16.土地查封期限届满，查封法院未办理续封手续，查封的效力（）。A.自动消灭B.自动续期一年C.须经登记机构注销才消灭D.继续有效，直到法院出具解封裁定17.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）。A.任何单位和个人都可以查询复制不动产登记资料B.权利人可以查询、复制其不动产登记资料C.利害关系人不得查询权利人不动产上的查封登记信息D.有关国家机关可以查询复制所有不动产登记的原始凭证18.计算土地增值税时，扣除项目中“房地产开发费用”的计算公式通常为（）。A.(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内B.(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%C.利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内D.利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%19.某宗地土地面积S，形状为正方形，其周长为P。若已知该宗地面积为1600平方米，则其周长P为（）米。A.40B.80C.160D.32020.不动产登记机构在办理登记时，发现申请登记的不动产存在权属争议且争议未解决。根据规定，登记机构应当（）。A.办理异议登记后予以登记B.办理预告登记C.不予登记D.暂缓登记，待争议解决后再行办理21.根据《民法典》，居住权自（）时设立。A.合同签订B.意思表示一致C.登记D.房屋交付22.下列哪种情形下，不动产登记机构可以依职权办理注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃物权的C.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的D.依法收回国有建设用地使用权的23.甲公司将一栋厂房抵押给银行贷款，并在登记机构办理了抵押登记。后甲公司将该厂房出租给乙公司，并书面告知了乙公司该抵押事实。若later银行实现抵押权，乙公司的租赁权（）。A.不受影响，租赁合同继续有效B.受到影响，租赁合同自动解除C.无论是否告知，租赁权均不受影响D.视抵押权是否先于租赁权设立而定24.在地籍调查中，测定界址点坐标通常采用的方法是（）。A.导线测量B.三角测量C.极坐标法D.水准测量25.土地登记代理人李某在执业过程中，违反职业道德，泄露委托人的商业秘密。对此，行业协会可以给予的处罚不包括（）。A.训诫B.警告C.罚款D.取消登记代理人资格26.下列关于国有建设用地使用权续期的说法，正确的是（）。A.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期B.非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期C.住宅建设用地使用权续期需缴纳土地出让金D.土地使用权期间届满未续期的，土地所有权归使用者所有27.共有不动产的登记，应当（）。A.由共有人共同申请B.由份额最大的共有人申请C.任意一名共有人申请即可D.由持房产证的共有人申请28.某地块出让金总额为V，土地面积为S，容积率为FAR，则楼面地价A.PB.PC.PD.P29.不动产登记费按照（）收取。A.不动产的面积B.不动产的体积C.件D.不动产的评估价值30.根据《不动产登记暂行条例》，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构履行的是（）。A.全面实质审查义务B.形式审查义务C.核实义务与必要的实质审查义务相结合D.仅对合同效力进行审查的义务31.下列土地中，可以确定给单位使用，但用于非农业建设的，必须依法办理审批手续的是（）。A.农民集体所有的土地B.国有荒山、荒地、荒滩C.城市市区的土地D.农村宅基地32.房地产抵押合同签订后，土地上新增的建筑物（）。A.属于抵押财产的一部分B.不属于抵押财产，但拍卖时可以一并拍卖，抵押权人对新增建筑物无优先受偿权C.不属于抵押财产，拍卖时必须剔除D.经抵押权人同意后属于抵押财产33.土地登记代理人办理登记代理业务时，如果与当事人有利害关系，应当（）。A.保密B.回避C.如实告知D.请求指示34.某宗地界址点编号为J1、J2、J3、J4，按顺时针方向排列。若J1坐标为(,)，J2坐标为(,A.|B.C.D.(35.根据《民法典》，遗失物自发布招领公告之日起（）内无人认领的，归国家所有。A.6个月B.1年C.2年D.3个月36.下列关于不动产单元编码的说法，错误的是（）。A.采用行政区划代码+宗地号+宗地内不动产单元号B.编码结构应当唯一C.不动产单元变更后，原编码可以重复使用D.编码由不动产登记机构负责编制37.农村土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，（）。A.承包经营权设立无效B.不得对抗善意第三人C.合同无效D.承包经营权消灭38.在土地登记资料公开查询中，涉及国家安全、军事保密等敏感信息的，（）。A.可以查询，但需经批准B.可以查询，但不得复制C.不得查询D.仅限司法机关查询39.某公司因合并需要办理土地转移登记，合并后的公司承受原企业的土地、房屋权属，关于契税的缴纳，下列说法正确的是（）。A.免征契税B.减半征收契税C.照章征收契税D.暂缓征收契税40.土地估价师在评估某宗地价格时，采用了剩余法。若不动产总价为P，土地取得费用为，开发成本为，管理费用为，销售费用为，投资利息为I，销售税费为T，开发商利润为L，则地价V的计算公式为（）。A.VB.VC.VD.V二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选得0.5分）41.根据《民法典》及不动产登记相关规定，下列哪些情形下，登记机构应当不予登记？（）A.申请人未提供合法有效的身份证明B.申请登记的不动产权利与登记原因文件不符C.申请登记的事项与登记簿记载冲突D.申请登记的不动产存在权属争议E.申请人未按规定缴纳登记费42.下列关于不动产登记类型的表述，正确的有（）。A.首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记是指不动产权利人的姓名、名称或者身份证明类型发生变化时申请的登记C.转移登记是指不动产权利在不同权利主体之间发生转移时申请的登记D.注销登记是指因不动产权利消灭等而进行的登记E.预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记43.土地登记代理人在执业活动中，可以从事的业务包括（）。A.接受委托，代理土地登记申请B.接受查询，代理查询土地登记资料C.对土地权属争议进行调解D.担任土地登记法律顾问E.接受委托，代理土地评估业务44.根据《土地管理法》，下列哪些土地属于农民集体所有？（）A.城市市区的土地B.农村和城市郊区的土地C.宅基地D.自留地E.自留山45.办理建设用地使用权抵押登记，应当提交的材料包括（）。A.抵押权人身份证明B.建设用地使用权证书C.抵押合同D.主债权合同E.价值确认文件46.下列关于地役权的特征，说法正确的有（）。A.地役权是利用他人的不动产B.地役权是为了提高自己不动产的效益C.地役权具有从属性，随需役地使用权转让而转让D.地役权具有不可分性E.地役权可以单独转让47.不动产登记机构在办理登记时，遇有下列情形之一的，应当实地查看（）。A.房屋所有权首次登记B.建筑物所有权变更登记C.因房屋灭失导致的注销登记D.在建建筑物抵押权登记E.异议登记48.关于不动产登记簿的样式和内容，下列说法正确的有（）。A.不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况等事项B.不动产登记簿应当记载权利限制状况提示C.不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份D.不动产登记簿不得随意涂改E.不动产登记簿是物权归属和内容的根据49.下列哪些情形发生，当事人可以申请注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.因登记错误导致的更正登记完成前50.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园的教育设施D.医疗机构的医疗卫生设施E.依法被查封的财产51.在土地登记中，关于宗地代码的编制，下列说法正确的有（）。A.宗地代码采用五层19位层次码结构B.第一层为县级行政区划代码C.第二层为地籍区代码D.第三层为地籍子区代码E.第四层为土地权属类型代码52.房地产转让合同应当载明的主要事项包括（）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所B.房地产权属证书名称和编号C.房地产坐落位置、面积、四至界限D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E.房地产的用途或使用性质53.下列关于预告登记失效的说法，正确的有（）。A.债权消灭的，预告登记失效B.自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.异议登记失效后，预告登记自动失效D.预告登记失效，不影响不动产物权的设立E.预告登记失效后，申请人不得再申请54.土地登记代理人违反职业道德和行业纪律，可能承担的法律责任包括（）。A.民事赔偿责任B.行政处罚C.刑事责任D.行业内部惩戒E.开除党籍55.下列关于耕地保护的说法，正确的有（）。A.国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地B.国家实行占用耕地补偿制度C.非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则D.省级人民政府应当确保本行政区域内耕地总量不减少E.基本农田保护区内的耕地不得转用56.办理不动产登记，申请人一般应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.他人利害关系说明57.关于国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营，下列说法正确的有（）。A.是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业B.土地使用权由新设企业持有C.可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押D.土地使用年限不得超过企业法定经营期限E.土地资产处置方案需报国土资源部批准58.下列关于宅基地使用权的说法，正确的有（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权可以自由转让D.宅基地使用权实行一户一宅E.宅基地使用权消灭的，宅基地应当及时退还集体59.在不动产登记信息管理基础平台建设中，应当实现（）。A.信息实时共享B.依法提供查询服务C.与税务部门信息共享D.与公安部门信息共享E.完全向社会公开所有数据60.关于不动产登记错误的赔偿责任，下列说法正确的有（）。A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构实行过错推定原则E.登记机构一律承担连带责任三、案例分析题（共4题，每题10分。请根据案例内容，分析并回答问题）案例一甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，用途为商业，出让年限40年。甲公司在该宗地上开发建设了一幢商场（以下简称“A商场”）。2025年3月1日，甲公司与乙银行签订借款合同，借款5000万元，并以A商场设定抵押担保，双方于2025年3月5日办理了抵押登记。2025年6月1日，甲公司将A商场的一层出租给丙公司，租赁期限5年，双方签订了书面租赁合同，但未办理租赁登记备案。2025年8月，甲公司因资金链断裂无法偿还乙银行贷款，乙银行向法院申请实现抵押权。法院依法对A商场进行拍卖，丁公司竞买成功。2025年10月，丁公司要求丙公司腾退商场一层，丙公司以“买卖不破租赁”为由拒绝腾退。问题：61.甲公司与乙银行签订的抵押合同何时生效？抵押权何时设立？62.丙公司的租赁权是否受到保护？丁公司是否有权要求丙公司腾退？请说明理由。63.若甲公司在抵押前已将A商场一层出租给丙公司，结果会有何不同？64.若拍卖所得价款为8000万元，该价款应如何分配？（假设不考虑拍卖费用及税费，仅涉及主债权及利息、违约金等共计5500万元）案例二王某与李某系夫妻关系，婚后共同出资购买了一套商品房，产权登记在王某一人名下。2025年1月，王某未经李某同意，与张某签订房屋买卖合同，将该房屋以200万元的价格出售给张某。张某支付了定金20万元。2025年2月，王某与张某共同向不动产登记机构申请办理转移登记。登记机构在审核中发现，该房屋为王某与李某夫妻共同财产，申请材料中缺少李某同意出售的证明。登记机构遂作出不予登记的决定。张某不服，认为登记簿记载的权利人为王某，王某有权处分，遂提起行政诉讼。问题：65.该房屋的所有权归属如何？不动产登记簿记载的权利人王某是否享有完全处分权？66.登记机构作出不予登记的决定是否合法？为什么？67.张某的权益如何救济？他是否构成善意取得？68.若李某事后追认了王某的出售行为，登记机构应当如何办理？案例三某县自然资源局在开展地籍调查时发现，村民赵某的宅基地实际占用面积超出了批准面积。批准面积为120平方米，实际占用面积为180平方米，多占部分为村集体所有的空闲地。赵某于2010年建房，一直使用至今。现赵某申请办理房地一体的不动产登记。问题：69.对于赵某超占的60平方米土地，登记机构应当如何处理？70.登记机构在核发不动产权属证书时，权利性质栏应如何填写？71.若赵某超占的土地属于邻居家承包地，且邻居主张权利，此时应如何处理？72.简述宅基地确权登记发证中“一户一宅”政策的含义。案例四A公司为国有企业，拥有一宗划拨国有建设用地使用权，用途为工业。2025年，A公司进行股份制改造，拟将该划拨土地资产处置。经有批准权的人民政府自然资源主管部门批准，该宗土地采取“国家作价出资（入股）”方式处置，由新设立的B公司持有该土地使用权。B公司领取了《国有土地使用证》。2026年，B公司因经营不善，拟将该土地使用权抵押给C银行以获取贷款。问题：73.划拨土地使用权转为作价出资（入股）后，土地的权利性质发生了什么变化？74.B公司是否有权将该土地使用权抵押给C银行？需要满足哪些条件？75.若B公司未能履行债务，C银行实现抵押权时，对该土地使用权的处置有何特殊规定？76.计算题：假设该宗土地作价出资时的评估价格为，入股时的资本金注入比例为k，则B公司账面上该土地资产的入账价值V是多少？若该土地年租金收益为R，还原利率为r，则该土地的市场评估价格P是多少？（请写出计算公式）四、计算与综合分析题（共2题，每题15分）77.某房地产开发企业通过出让方式取得一宗居住用地，土地面积S=10000平方米，容积率(1)该地块的土地出让金总额为=8000(2)房屋建筑安装成本为=2000(3)销售税费率为销售收入的5。(4)开发商预期利润率为成本的15。请计算：(1)该项目的总建筑面积。(2)该项目的楼面地价。(3)若开发商要实现预期利润，房屋的平均销售单价至少应定为多少元/平方米？（计算结果保留两位小数）78.甲、乙、丙三人共同拥有某宗商业用地土地使用权，按份共有，甲占50%，乙占30%，丙占20%。该土地上有建筑物一栋，亦为三人按份共有。现甲拟转让其享有的份额。丁表示愿意购买，乙、丙在同等条件下也主张购买。已知该土地使用权及建筑物市场评估价值为1000万元。(1)请分析甲转让其份额时，乙、丙、丁三人的优先购买权顺序及法律依据。(2)最终甲将份额转让给乙，并办理了变更登记。此时，乙、丙的份额比例变为多少？(3)’若在转让前，甲未征得乙、丙同意，擅自将该土地及建筑物抵押给银行，该抵押合同的效力如何？抵押权能否设立？为什么？答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。买卖、设立建设用地使用权通常需要登记才生效。地役权自合同生效时设立（未经登记不得对抗善意第三人），但题目问的是“不发生效力”的例外，继承是典型的不经登记即发生效力的情形。注意地役权是“未经登记不得对抗善意第三人”，并非“不发生效力”。故选C。2.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故B错误。根据第二百二十条，异议登记申请人未在异议登记之日起十五日内提起诉讼的，异议登记失效。故D错误（D说15日，实际是15日内起诉，否则失效，且D本身表述不够严谨）。C选项表述正确，权利人不同意更正时，利害关系人可申请异议登记。3.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。但注意，随着“放管服”改革，各地实际操作中压缩了时限，部分法规如《不动产登记暂行条例实施细则》或地方规定可能缩短。但在经典理论考试中，若未给具体地方规定，通常依据《条例》选30日。不过，部分新规或优化营商环境的背景下，常考查压缩后的时限。若依据《民法典》相关司法解释及优化营商环境的普遍做法，很多地方已压缩至5个工作日。但在标准真题中，若无特殊说明，依据《不动产登记暂行条例》为30日。更正：仔细查阅最新规定，目前考试中常结合《条例》原题，选30日。但若题目强调“2026年”及“强化实务”，可能隐含改革背景。但稳妥起见，依据《条例》选D。等等，回顾选项，若实务中常考查承诺制时限。但在没有具体文件依据下，依据《条例》选30日。注：部分教材引用《土地登记办法》规定为20日（旧法）。现行《不动产登记暂行条例》为30日。故选D。4.【答案】C【解析】根据《土地管理法》及国家有关规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有身份属性。禁止转让给本集体经济组织以外的人。故合同无效。5.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，办理预购商品房预告登记，需提交已备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定等。房屋竣工验收合格证明是办理房屋所有权首次登记或转移登记时需要的材料，预告登记发生在预售阶段，房屋尚未建成，故不需要D。6.【答案】A【解析】总建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.5=25000平方米。建筑密度是基底面积占比，与总建筑面积计算无直接算术关系（除非求基底面积）。故选A。7.【答案】A【解析】根据《民法典》第二百二十二条，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。本题中是代理人“故意隐瞒事实，提供虚假材料”，属于当事人（代理人代表委托人）提供虚假材料，应由委托人（当事人）承担赔偿责任。若代理人有过错，当事人赔偿后可向代理人追偿。题目问“根据民法典”，直接造成错误的是申请人提供虚假材料。故选A（由委托人承担，选项A仅由张某承担略显绝对，但对比之下，B、C、D明显错误。C是登记机构错误时的责任。B是登记机构错误且无追偿时的责任。D是委托人有过错时的责任。但题目强调代理人故意，实际上责任主体是委托人，代理人对外不直接承担对第三人的侵权赔偿责任，而是由委托人承担。选项A若指代张某作为代理人身份直接担责不妥，但若指代张某是申请人（委托人）则正确。根据题意，代理人张某代理业务，通常理解为张某是代理人，委托人是甲公司。甲公司承担。但选项无“甲公司”。可能题目设定张某为实际操作人且承担责任。修正：根据《民法典》222条，提供虚假材料的当事人承担责任。代理人属于职务行为或代理行为，后果归于被代理人。若无被代理人选项，此题出题可能有瑕疵。但在考试模拟中，通常强调“提供虚假材料者”担责。若张某是申请人，则A对。若张某是代理人，则应由委托人担责。暂选A作为最接近“提供虚假材料者”的选项，或理解为张某与委托人连带。但C是登记机构错误。故选A最符合题干指向）。8.【答案】D【解析】根据《民法典》第二百二十条，异议登记失效后，申请人不可以直接申请更正登记，异议登记只是暂时阻断登记公信力，失效后若要更正，需重新提供证据或走法律途径。故D错误。9.【答案】B【解析】根据《土地管理法》第四十八条，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。故选B。10.【答案】C【解析】土地用途变更属于重大事项。工业用地变更为商业用地，必须收回原土地使用权（或协议出让变更），重新签订出让合同，补缴土地出让金差价，并办理变更登记。不能直接办理，也不能仅补缴不签合同。故选C。11.【答案】D【解析】房地一体原则强调权利主体一致。D选项称“未登记的不影响另一方转让”，这违背了房地一体处分的原则。如果房屋未登记，其占用范围内的土地使用权转让会受到限制或需一并处理。故D表述不正确。12.【答案】C【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。故选C。13.【答案】B【解析】地役权是利用他人的不动产以提高自己不动产的效益。需役地和供役地必须属于不同的所有权人或者使用权人。若属于同一人，则无设立地役权的必要和意义。故不予登记。14.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，集体土地所有权登记，登记主体是村集体经济组织（村农民集体）、村内集体经济组织（村民小组农民集体）或乡镇集体经济组织（乡镇农民集体）。村民委员会是自治组织，若代行集体经济组织职能可申请，但法定主体是集体经济组织。故选B。15.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙虽然办理了转移登记，但由于甲有预告登记，乙不能取得所有权（不发生物权效力）。甲有权主张乙取得的所有权无效。故选C。16.【答案】A【解析】根据最高人民法院相关司法解释，查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封的效力消灭。故选A。17.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》及查询办法，权利人、利害关系人可以查询。国家安全、军事秘密等不得查询。有关国家机关可以查询，但复制需符合规定。B选项表述正确。18.【答案】C【解析】根据土地增值税暂行条例实施细则，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内计算，且不能超过实际发生额。若利息能分摊，则用利息+(地价+成本)×5%以内。故选C。19.【答案】C【解析】正方形面积S==1600，则边长a20.【答案】C【解析】根据《不动产登记操作规范》，存在权属争议且争议未解决的，属于不予登记的情形。故选C。21.【答案】C【解析】根据《民法典》第三百六十八条，居住权自登记时设立。故选C。22.【答案】D【解析】A、B、C情形需当事人申请注销登记。D情形“依法收回国有建设用地使用权”，属于行政机关依职权办理注销登记的情形。故选D。23.【答案】D【解析】根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题中，抵押登记在先（2025年3月），出租在后（2025年6月），故“先押后租”，抵押权实现时，租赁权不受保护（除受让方同意外）。故选D。24.【答案】C【解析】界址点坐标测定通常采用解析法，如极坐标法、导线测量等。在细部测量中，极坐标法是最常用的方法。故选C。25.【答案】C【解析】行业协会属于自律组织，通常的处罚包括训诫、警告、通报批评、取消会员资格等。罚款属于行政处罚，由行政机关实施。故选C。26.【答案】A【解析】根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。故选A。27.【答案】A【解析】共有不动产的登记，应当由共有人共同申请。这是共同共有和按份共有登记的一般原则。故选A。28.【答案】C【解析】楼面地价=土地总价/总建筑面积。总建筑面积=土地面积×容积率。故P=29.【答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。故选C。30.【答案】C【解析】不动产登记机构履行的是形式审查为主、结合实质审查的职责。需对申请材料进行查验，必要时进行实地查看。故选C。31.【答案】B【解析】国有荒山、荒地、荒滩可以确定给单位或个人用于农业生产（需经批准），若用于非农业建设，则需办理征地和出让手续。A、C、D选项性质不同。题目问“可以确定给单位使用，但用于非农业建设的，必须依法办理审批手续”，这主要针对开发未确定使用权的国有荒山等。故选B。32.【答案】B【解析】根据《民法典》及《城市房地产管理法》，抵押合同签订后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，可以一并拍卖，但对新增建筑物拍卖所得，抵押权人无优先受偿权。故选B。33.【答案】B【解析】土地登记代理人实行回避制度，如果与当事人有利害关系，应当回避。故选B。34.【答案】B【解析】两点间距离公式（欧几里得距离）。选B。35.【答案】B【解析】根据《民法典》第三百一十八条，遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。故选B。36.【答案】C【解析】不动产单元编码具有唯一性，不动产单元变更后，原编码不应再使用，新的不动产单元应赋予新的编码。故C错误。37.【答案】B【解析】根据《民法典》第三百三十五条，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故选B。38.【答案】C【解析】涉及国家安全、军事保密等敏感信息的不动产登记资料，不得查询。故选C。39.【答案】A【解析】根据《契税法》及相关政策，在婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋、土地权属，或公司（企业）改制（包括合并、分立等）过程中对土地、房屋权属的承受，若符合政策规定（如国有控股企业之间资产划转等），通常免征契税。公司合并中，承受原企业土地房屋权属，免征契税。故选A。40.【答案】B【解析】剩余法公式：地价=不动产总价-开发成本-管理费-销售费-利息-税费-利润。选B。二、多项选择题41.【答案】ABCD【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：违反法律、行政法规规定的；存在尚未解决权属争议的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。A属于材料不合规；B、C属于事实不符；D属于权属争议。E未缴费通常属于不予受理或补正，而非直接不予登记（但在实务中若未缴费也可不予登记，不过严格依据条例，ABCD更核心）。选ABCD。42.【答案】ABCDE【解析】五个选项均是对不动产登记类型的正确描述。43.【答案】ABD【解析】土地登记代理人业务范围包括：代理登记申请、代理查询、咨询、顾问等。对权属争议进行调解通常由政府部门或调解组织进行，代理人可以参与协助，但不是法定的调解主持机构。代理评估业务需具备评估资质，单纯的登记代理人不能代理评估（除非同时具备估价师资格）。故选ABD。44.【答案】BCDE【解析】根据《土地管理法》第九条，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。故选BCDE。45.【答案】ABCDE【解析】办理抵押登记需提交：身份证明、权属证书、主债权合同、抵押合同。价值确认文件（如评估报告）虽非所有情况必须，但在高风险或超额抵押时通常需要，且属于实务中常见的辅助材料。选项齐全，选ABCDE。46.【答案】ABCD【解析】地役权是从权利，不得单独转让、抵押或作为其他权利的标的。故E错误。选ABCD。47.【答案】ACD【解析】根据《不动产登记操作规范》，房屋所有权首次登记、因房屋灭失导致的注销登记、在建建筑物抵押权登记等，登记机构应当实地查看。变更登记一般不实地查看（除非涉及界址变化）。异议登记主要是形式审查。故选ACD。48.【答案】ABCDE【解析】不动产登记簿是物权归属和内容的根据，应记载自然状况、权属状况、权利限制状况等。电子介质需异地备份。不得随意涂改。故全选。49.【答案】ABCD【解析】A、B、C、D均属于申请注销登记的法定情形。E更正登记不必然导致注销登记。选ABCD。50.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》第三百九十九条，土地所有权、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定除外）、教育/医疗卫生设施等公益设施、依法被查封扣押的财产不得抵押。故选ABCDE。51.【答案】ABCDE【解析】宗地代码采用五层19位层次码结构：第一层县级行政区划（6位），第二层地籍区（3位），第三层地籍子区（3位），第四层宗地特征码（2位，通常含土地权属类型），第五层宗地顺序号（5位）。故全选。52.【答案】ABCDE【解析】房地产转让合同应当载明的主要事项包括双方当事人、权属证书、坐落面积四至、土地性质年限、用途等。故全选。53.【答案】AB【解析】根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。故选AB。54.【答案】ABCD【解析】代理人违规可能承担民事赔偿、行政（行业）处罚、刑事责任（如伪造公文）。开除党籍属于党纪，非法律责任范畴（广义上可算，但通常法律题指刑事、民事、行政）。选ABCD。55.【答案】ABCDE【解析】国家实行耕地保护制度，占用耕地补偿制度，占多少垦多少，省级政府负责总量平衡，基本农田严格保护。故全选。56.【答案】ABCD【解析】申请人提交：登记申请书、身份证明、权属来源证明、界址面积材料等。E不是必须提交的材料，除非涉及他人利益。选ABCD。57.【答案】ABC【解析】作价出资（入股）是国家以土地使用权作价投入企业，企业持有。可依法转让、出租、抵押。D土地使用年限不应超过企业法定经营期限是错误的，应按同类用途出让年限确定。E不一定都要报国土资源部，视批准权限而定。选ABC。58.【答案】ABDE【解析】宅基地使用权是农民集体成员权，享有占有使用，一户一宅，消灭后退还。宅基地使用权不得自由转让，仅限本集体经济组织内部流转。故C错误。选ABDE。59.【答案】ABCD【解析】平台应实现信息实时共享、依法查询、与税务公安等部门共享。E完全公开所有数据错误，涉及隐私和保密。选ABCD。60.【答案】ABC【解析】根据《民法典》第二百二十二条，提供虚假材料申请人担责；登记机构错误登记机构担责；登记机构赔偿后可追偿。D过错推定是登记机构责任的归责原则（通常认为），但E“一律连带”错误。选ABC。三、案例分析题案例一61.【答案】抵押合同于2025年3月1日生效；抵押权于2025年3月5日设立。【解析】根据《民法典》，抵押合同自成立时生效（除非附条件附期限）。抵押权自登记时设立。62.【答案】丙公司的租赁权不受保护，丁公司有权要求丙公司腾退。【解析】本案属于“先押后租”。抵押权设立在先（3月），租赁在后（6月）。根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现时，租赁关系解除。63.【答案】若租赁先于抵押，则适用“买卖不破租赁”原则。【解析】若甲公司在抵押前已出租，根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。丁公司受让后，应继续履行租赁合同，无权要求丙公司腾退。64.【答案】拍卖所得价款8000万元，应优先清偿乙银行的债权本息5500万元，剩余2500万元退还给甲公司。【解析】抵押权人对拍卖价款享有优先受偿权。清偿债务后，余款归抵押人所有。案例二65.【答案】该房屋为王某与李某夫妻共同财产。王某不享有完全处分权。【解析】虽然登记簿记载为王某一人，但该房屋系婚后购买，属于夫妻共同财产。根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻对共同财产有平等的处理权，处分需双方同意。66.【答案】登记机构作出不予登记的决定合法。【解析】登记机构经审核发现申请材料与实际权利状况不符（缺少共有人同意证明），且存在权属可能受损的风险，根据《不动产登记暂行条例》及操作规范，对于不符合登记条件的申请，应当不予登记。67.【答案】张某可以依据买卖合同向王某主张违约责任（如双倍返还定金等）。张某不构成善意取得。【解析】善意取得要求支付合理价格、受让人善意、完成登记。本案中，登记机构未办理登记，故未完成公示要件，物权未发生变动，张某未取得所有权。且张某若知道或应当知道是夫妻共同财产（通常视为应知），则不构成善意。68.【答案】若李某追认，王某的出售行为有效。登记机构应当要求双方（王某、李某、张某）共同提交补充材料（如李某同意书），经审核符合条件后，予以登记，将房屋所有权转移登记至张某名下。【解析】追认后，无权处分转化为有权处分，登记障碍消除。案例三69.【答案】对于赵某超占的60平方米土地，登记机构应按批准面积120平方米予以登记，超占部分不予确权登记，可在地籍调查表或数据库中备注“超占”。【解析】根据宅基地确权政策，1982年《村镇建房用地管理条例》