如何申请房屋质量问题检测

如何申请房屋质量问题检测

购房者付出了巨大投资买房，当然希望能够得到与之相应的质量保证。假如购房者认为房屋

质量问题该如何申请房屋质量问题检测？

一、如何申请房屋质量问题检测？

工程质量问题如何申请检测业主遇到开发商后期施工造成的房屋建筑损害?假如遇到此

类事务，应当首先与开发商协商解决，并申报建交委、规划局等相关部门进行检测、备案。

房屋质量争议当事人双方假如协商一样，可以共同托付房屋质量缺陷损失评估机构做评

估报告。当事人不能协商确定时，法院将在评估机构中指定。对房屋质最缺陷损失评估机构

做出的评估报告，人民法院依法进行审查，评估机构应当出庭接受当事人质询.对于评估机

构的监督也将加强，确保评估结果的公允公正。

二、房屋质量问题如何追究责任？

在房地产行业中，有关房屋质量责任的问题始终以来是各方争辩不休的焦点。首先，购

房者购买房屋都会与开发商签订购房合同，出现纠纷时法院推断的依据首先就是合同。所以

在房屋买卖合同中购房者应当与开发商就住宅工程保修范围和保修期、双方对工程质量争议

的解决方式进行明确约定,

住宅工程质量出现问题，首先是开发商的责任，开发商是第一责任人，发生经济赔偿时

开发商首先应当进行赔偿,开发商可以依据相关责任向设计、施工、监理等单位进行追讨，

假如是施工企业造成的，追讨施工企业；假如足材料本身造成的，施工企业再去追讨材料生

产商，假如是开发商自己选购的，由开发商自己负责，就是这样一层一层地追究到干脆责

任人或者企业。

在这里提示您，购房者与开发商可以协商，就房屋质量赔偿条款写进购房合同或补充协

议。在现实生活中，假如房屋真的发生质量问题，开发商确定脱不了干系。将赔偿条款明确

下来对买卖双方都是有好处的。

虽然业主与施工承包单位之间无干脆法律关系，但只要是获得施工许可证，施工方即可

在小M内进行施工。假如进入申请赔偿程序，在开发商进行责任赔偿的同时，施工单位也将

负连带责任。

以上就是申请房屋质量检测和房屋质量问题贡任担当的问题，假如对房屋质量问题存在

疑问，购房者可以在网上搜寻当地房地产管理部门举荐的房屋质量检测机构对自己的房屋进

行检测，假如检测结果证明的确存在质量问题可以依据不同的程度要求开发商担当不同的责

任。

新居交付时存在质量问题如何处理？

在房屋接管验收中发觉质量问题，可依据其对房屋不同的影响程度分别处理：

1、影响房屋结构平安和设备运用平安的质量问题。若房屋结构存在严峻问

题，则应坚决退房；若为•般问题必需由建设单位负责进行加固修理，直至合格。

影响毗邻房屋的平安问题，由建设单位负贡处埋。

2、对于不影响房屋和设备运用平安的质量问题，可约定期限由建设单位负

责修理，也可实行费用补偿的方法，双方协商处理,

物业管理企业对新居质量存在问题不担当修理责任，但应主动协作业主对房

屋开发建设单位提出整改要求。

施工人员没有依据施工要求及规范施工;在浇注楼板时没有充分将混凝土振平捣实，出

现空鼓，蜂窝，麻面等质量问题;水泥和砂本身存在质量问题。

一旦发觉漏水，务必先找寻渗漏点。找到渗漏点后，将墙面或地面渗漏处的爱护层铲

掉。然后依据规范修补，最终就得重新做防水，再复原。

如何解决新居墙面渗水问题

墙面渗水也分很多种。假如是自家卫生间或厨房间的吊顶旁边出现渗漏水，应当先在自

家相关部位找寻缘由并分析，然后向楼上同号的住户寻求帮助，协商找寻渗漏水的缘由。如

遇楼下邻里反映您家房厨房或卫生间顶角处渗水，首先要下楼现场查看自己房屋大致的漏水

范围，在了解了大致状况下依据实际状况与装修公司施工公司取得联系，商议应对解决，假

如是卫生间谓语设备或是厨房的洗涤设备山现漏水状况，那就要看设备的连接件是否有断

裂，是否有零件松动等。遇到这种设备的漏水，要马上实行相应的措施进行堵水，并第一时

间与装修公司联系，让其到现场查看獴由，商议实行措施，将损失降到最低。

浅谈工程质量投诉与受理

盐城市亭湖区建设工程质量监督网

细致接待和刚好、妥当处理人民群众对建筑工程的质量投诉，是一项重要的日常性工作，

也是社会各界和媒体关注的焦点。近几年来，随着政府部门职能和服务意识的加强，始

终把这项工作作为维护广阔消费者权益，实践“三个代表”思想，树立良好行风的大事

来抓，建立了领导分工负贡、设立特地窗口、公开投诉电话、明确工作责任、列入检查

考核等一系列行规章制度，做了大量的、行之有效的工作，取得良好的社会效益。但是，

在详细工作的实践中，我们也深刻体会到，这项工作涉及面广、工作量大，政策性强，

造成工作难度大的因素很多，笔者提出其中的几个主要问题，以供前幅：

一、投诉受理的托付

依据建设部(1997)60号令《关于建设工程质量投诉处理暂行规定》第四条规

定：“接待和处理工程质量投诉是各级建设行政主管部门的一项重要日常工作二这一规

定除明确了建设行政主管部门是工程质量投诉的管理部门外，还应当有负货日常工作的

处理机构，因此，笫六条是这样表明的：“省、自治区、直辖市建设行政主管部门指定

特地机构，负责受理工程质量的投诉”。我们的理解，这里所“指定”的特地机构，除

了负责这项工作的相关机关部门外，还应当对详细进行这项工作的机构具有授权的含

义。因此，江苏省建设厅苏建工(2001)239号《关于江苏省建设工程质量投诉处理规

定》第三条规定：“各级建设行政主管部门可以代付建设工程质量监督机构负贡本行政

区域内建设工程质量投诉受理和处理工作”，并“必需依法覆行托付职责，并予以公告”。

近期以来，本市的工程质量的投诉以及上级领导批转的工程质量问题，均由上级机关支

配到质监站负责处理，依据建设部和省建设厅的两个文件精神，投诉的受理假如由质监

站负责，就应当得到上级主管部门的依法托付，否则质监站就不具备受理投诉工作的资

格，进而质量责任单位就存在着不受约束的权利。目前，建设行政主管部门一方面干脆

受理了•些投诉问题，另•方面又将不少投诉案批转责成质监站处理，质监站事实上是

在违反规定的状况下尴尬地做着既无职乂无权的工作，可谓名不正言不顺。因此，授权

事实上是工程质量管理法律、法规和规章的健全，是有关职能机构理顺关系，以法行政、

合法行政的依据。

二、投诉受理与保修时限的界定

依据《建设工程质量投诉处理短暂规定》第三条：“凡在新建、改建、扩建的

各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程，在保修期内和建设过程中发生的工

程质量问题属投诉范围”。依据这•规定，投诉处理机构应予受理的工程质量投诉包含

二个部分：一是在建工程；二是已竣工的保修期内工程。因此，确定工程质量投诉受理

的•个基本概念就是保修期。然而《建设部工程质量投诉处理短暂规定》中所指的保修

期，是1973年建设部29号令第41条中规定的保修期：土建工程1年；屋面防水工程3

年；供热与供冷为一个供热及供冷期；上下水为1年。2000年国务院279号令《建设工

程质量管理条例》第40条将工程质量保修期修改为：基础、主体为设计年限，屋面防

水工程为5年；供热、供冷系统为2个供暖、供冷期；管线等为2年。因此，工程质量

保修必需依据《条例》的规定，这是勿容置疑的。但是《条例》规定的保修期与《建设

工程质量投诉处理短暂方法》中所指的投诉受理范围和保修时限上存在着事实上的冲

突，这个冲突的焦点是：前者将土建工程保修期定为1年，后者将基础、主体定为设

计年限，使之成了“终身制”，据此，投诉的受理岂不也成为“终身制”？笔者认为，

房屋主体的终身保修能否实现，因其运用时间的延长，房屋用途的改变，维护装修周期

的反复，以及权属和责任主体的沧桑改变，时过境迁，可能只是一种良好愿望罢了。而

工程质量投诉受理的定位，是建设行政主管部门实施质量监管的一种延长，这种延长既

是必需的，也是有时限的，应当对这个时间进行界定。笔者认为如何界定保修期与投诉

受理的期限，应由建设部充分探讨并提出司法说明，或在重新修定相关规定时予以明确,

在未明确之前，由建设行政主管部门受理的工程质量投诉对主体工程受理的时限可以确

定为自工程竣工之日起的五年。这里的五年期，是指在此期间的投诉问题由建设行政主

管部门负责处理，而五年以后的质量问题则由原地房地产行政主管部门实施监管责任，

这样既与《建筑工程质显管理条例》相一样辞，又与《城市危急房屋管理规定》等有关

法规相连接。

三、投诉、受理的处理细则

建设工程质量的投诉处理，建设部、省建设厅颁布的文件规定是处理投诉问题

的基本依据，这是一个总原则。作为规定的详细执行者是市、县建设行政主管部门或其

指定的投诉处理机构，实际操作起来并非简洁的按章办事就行的。经过几年来的实践，

我们认为，市、县级建设行政主管部门还应依据上级文件规定，结合本地区的实际状况,

探讨制定程序简易、针对性和可操作性强的投诉处理实施细则。

细则的主要内容分述如下：

（一）工程质量投诉处理的被授权机构及其职责。

（-）工程质量投诉受理的详细范围。

（三）工程质量投诉处理的简易程序。

主要包括：投诉的受理登记；工程质量问题调查与认定；市有处理方案；；贡

承质量责任方限期解决；以及相关资料的管理、归案等。工程质量投诉处理属于行政处

理的范围，绝大多数的投斥问题是可以通过简易程序处理的，涉及工程主体结构平安或

存在重大隐患的质量事故以及严峻的违法违规行为，必要时进入行政惩罚程序。

（四）工程质量投诉解决的主要途径。

一是整改。整改是工程建设过程中质量投诉问题的主要解决方式，在运用简易

程序处理时，完全可以运用常规质量监督中处理质量问题的程序和方法，责承建设、施

工、监理单位把投诉的问题解决好。

二是协商。协商是质量投诉纠纷的最有效最经济的解决方式，协商由当事人直

面进行，协商的基础是诚信，在相互信任，有诚意的基础上提出切实可行的方案，解决

方法大体上分为：修理复原运用功能的；因质量问题给一方造成直、间接损失既要修复

又应加以确定补偿的；质晟问题严峻需进行产权调换或退款的。协商一经达成一样，双

方签定协议，予以落实。

三是调解经协商无果的质量纠纷，当事人一方或双方均可提请调解调解人

除了建设行政部门及其投诉受理机构外，也可以是消费者协会等相关单位或个人,调解

要以存在的质量问题为基础，本着合理、合法、公允、公正的原则，兼顾双方利益，维

护购房者的合法权益，特殊要关注维护弱势群体的合法权益。经调解达成协议的，双方

应严格遵守。

四是诉讼。当协商、调解达不成协议时或已达成的协议不能覆行时，诉讼是解

决质量纠纷的最佳途径。在购房人为原告，开发商为被告的纠纷诉讼中，双方均可申请

施工设计方等相关责任方作第三人被诉讼，并经法院审理判决，由质量责任方担当赔偿

责任。些时，投诉受理机构处于从属的协作地位，对法院调取质量纠纷方面的证据、鉴

定结论等应予供应。

（五）明确投诉受理过程中下列相关问题的处理方法：

1、为侧重维护购房者的权益，对闲置房地产运用功能部分的保修期初始时间

可以顺移到交易双方签约之日起计算。

2、当投诉的质量问题仅作外观检杳方法无法确定缘由，需采纳必要的检测手

段时•，应由投诉处理机构或专家论证确定检测部位和数量，检测费用先由建设单位垫支，

最终由质量责任方担当。

3、对涉及结构稳定或存在严峻平安隐患的质量投诉，应马上实行坚决的平安

措施（撤离・人员、临时加固等），在确保不酿成严峻后果的状况下再进入调查处理程序。

4、投诉处理机构不涉及双方的经济纠纷的裁定。

工程质量投诉处理工作，是工程质量监督工作的持续，有了完善的“处理细则”

后，信任这项工作将会更加规范，更加公正，更加有效。

房屋质量险试水，消费者遇质量问题可索

购房者入住后发觉质量问题而投诉无门的现象并不鲜见。但自2003年年底建设部

住宅产业化促进中心与中国人民保险公司联合推出了“住宅质量保证保险”以后，消费

者再遇到房屋质量问题，或许可以像汽车消费一样向保险公司索赔。

引入保险机制的根本H的是保障购房者的利益。我国现行的《城市房地产开发经营

管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当担当保修责任，但对于目前众多的项目公司

来说，一旦项目开发完毕，公司就会注销，以前的法人变成了自然人，也就不再担当法

律责任，所以这•规定对其缺乏约束力。此外，住宅是运用年限很长的消费品，当住宅

质量发生问题时,与消费者具有合同关系的开发商有可能会找寻借口拖延保修或不予赔

偿。引入保证保险机制，消费者在购房的同时即获得了保险公司的保单，当发生问题后

可以干脆找保险公司理赔，从而降低了消费者的购房风险。保险公司在里面充当的是一

个“裁判”角色，避开了消费者与开发商之间因立场不同产生的纠纷。消费者可以通过

保险公司维护自己的利益，开发商也可以通过保险公司明确自己的责任。

事实上，我国的《建设工程质量管理条例》规定的建设工程保修制度，只作用于

开发商与施工、勘察、设计等单位之间。一旦住宅在房屋保修期后出现质量问题，由于

购房者和这些单位之间并没有合同关系，不能干脆找这些单位进行保修或索赔。

住宅作为完整的商品是由开发商供应应消费者的，从法律关系来看，购房者就质量

问题能干脆追究的责任人只有开发商。依据规定，房地产开发企业应当在商品房交付运

用时，向购买人供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。房地产开发企业应当依据住宅

质量保证书的约定，担当商品房保修费任。该条例明确规定了开发商首先应当对住宅质

量担当保修责任和赔偿责任。假如发生大的质量事故，作为单个企业，往往缺乏支付赔

偿实力。引入A级住宅质量保证保险机制后，购房者就可以在购房时同时获得保险公司

的保单，发生问题后干脆找保险公司理赔，开发商也从长期的保修义务中解脱出来，将

风险转移给保险公司。

目前，建设部住宅产业化促进中心已经会同中国人民保险公司与北京等省市的

某些项目签订了合作意向书。

识别房屋建筑质量问题的简易方法

特大型的建筑质量事故当然让人毛骨悚然，但漏水、漏电、墙面脱落等小毛病也足以

使人烦心。为此，特向市民举荐几种简便易行的识别房屋建筑质量问题的方法。

看基础

建筑物基础是多种多样的，大家看到最多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而别

型和低层的公寓一般用条形基础就可以了。我们有时看到的房屋墙面开裂、楼板变形、屋面

渗水等质量问题，可能是由于基础的不匀称沉降破坏了房屋刚度而引起的，因此，假如买期

房，建议提前到工地现场的跑，问问现场工人，看看建筑基础，便可对房屋品质有个或许了

解。

看墙体

砖混砌体结构外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种状况：一是外山

墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心楼板搭接部位，因为近海地区刮东南风

较多，所以东山墙的渗水较为严峻；二是外墙窗框渗水，这主要是窗框与墙体之间的联接

不密实，防水性能不好而造成的；三是墙洞渗水，这主要是施工中留下的脚手架洞没有封

补严密而造成的；四是阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。

看房时应当选择在雨天去，留意视察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点，建