少年宫物业管理房屋及附属设施管理和维护方案

少年宫物业管理房屋及附属设施管理

和维护方案

目录

第一节维修养护计划............................2

一、日常维修养护计划和实施方案............3

二、定期维修养护计划及实施方案..............7

三、房屋本体服务维修标准.................12

第二节配套设施设备的维护保养.................13

一、供配电系统的管埋.......................13

二、消防系统的管理.........................18

三、电梯管理...............................30

四、给排水系统的管理.......................37

五、中央空调系统的管理.....................46

第一节维修养护计划

房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是物业

管理的重要内容。针对少年宫的特点，通过对物业进行维修

养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致

以下四个效果：

一是绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日

常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的

正常运行。

二是保证少年宫与外部信息交流及内部信息交流的畅

通。

三是保证少年宫对外的形象。对于能体现少年宫形象的

重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、

整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破

损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和

乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁

统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。

四是杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的

维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。

为达到上述四个效果，物'业管理公司制定了房屋共用部位、

共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，

以求达到对少年宫的有效管理。

2

一、日常维修养护计划和实施方案

标准及实

序号项目计戈方案

施效果

(1)由于使

用不当造

成结构局

部受损较

轻由技术

科按房屋

修缮规定

实施维修：

每月巡查(1)安全牢

如局部受

一次，入驻固，正常使

房屋承重损较重请

期间每天用；

1及抗震结专家“会

巡视，发现(2)功能完

构部位诊”提出方

问题，立即好。

案，委托专

处理

业公司实

施。

(2)因施工

质量原因

造成结构

问题，请开

发单位处

理。

3

(1)无鼓无

脱，无渗

水、无裂

每月检查由技术科

纹；

一遍，按有关修

(2)无违

2外墙面发现问题，缮规程实

章，边角线

及时维修施

齐整；

(3)整洁、

无污迹、锈

迹。

(D无积

水、无渗

漏；

(2)隔热层

完好无损；

每天检查由技术科(3)避雷网

一遍，发现按相应作无间断，缺

3公共屋面

问题，及时业规程实损；

维修施维修(4)天面水

箱无破损，

无渗漏；

(5)无违

章，无乱堆

放。

4

由技术科(1)线路无

每月检查

按照相应乱搭接；

一次，发现

4公用照明作业规(2)照明灯

问题，及时

程实施维具正常有

维修

修效；

(1)箱体完

由技术科好，标识清

每月检查

按相应技楚；

本体消防一次,发现

5术作业规(2)设施能

设施问题及时

程实施维有效使用；

维修

修(3)灵敏,

准确报警。

(1)墙体、

地面、窗

户、顶棚完

好，无缺

公共通道、助理室、技

每天检查损；

门厅、楼梯术科和清

一次，发现(2)室内设

6间、会议洁管理部

问题及时施齐全;

室、会展负责组织

维修⑶整洁、

厅、架空层实施。

无灰尘、无

霉迹；

(4)无违

章、无乱堆

5

放。

(1)墙体、

窗户顶棚

完好，无缺

损：

(2)设施、

由技术科设备完好，

每天检查

按相应技无缺损，使

卫生间，茶一次，发现

7术作业用正常；

水间问题，及时

规程实施(3)整洁、

维修

维修无污迹，无

移尘，无积

水；

⑷矶

塞，无异

味。

(1)上，下

每天检查水物迪，尤

由技术科

上、下水一遍，发现渗漏，无堵

8负责维修

管道问题，及时塞；

维修(2)无污

渍，无锈蚀

冷、暖气管每月检查技术科负(1)完好。

9

道通讯线一次，发现责维修无破损。无

6

路，顶问题，及时开裂：

棚维修(2)线路畅

通。使用正

常。

二、定期维修养护计划及实施方案

标准及实

序号项目计戈IJ方案

施效果

每年对房

屋基础进(1)结构安

房屋承重行一次检技术科负全，正常使

1及抗震结查，防止虫责组织实用；

构部位害及腐蚀施(2)结构性

性液体的能完好。

侵害

(1)每年对

外墙面清

洗一次；由技术科(1)平整、

(2)每三年按有关修无渗水、无

2外墙面对较大面缮规程裂纹；

积渗漏及实施(2)整洁统

损坏，维修0

无效的，进

行局部翻

7

新；

(3)每年对

国徽进行

一次维护；

(4)每三年

对外窗台

进行一次

安全性检

查

(1)每年粉

刷避雷网

一次；

(1)屋面无

(2)每年全

积水，无渗

面修补天

漏；

面隔热层

技术科与(2)隔热层

一次；

清洁管理完好；

3公共屋面(3)每年对

部协同实(3)避雷系

屋面防水

施统完好；

层检修一

(4)水箱水

次，每5年

质清洁，无

翻新老化

污染。

部分；

(4)每半年

疏通屋面

8

雨水管i

次

(5)每半年

清洗天面

水箱一次，

消毒一次。

每年检修

由技术科(1)线路无

一次线路

按照相应老化；

和灯具，更

4公用照明作业规(2)灯具正

换老化线

程实施维常使用，照

路和损坏

修明完好。

灯具

(1)每半年

进行一次

烟感试验；

(2)每年对

(1)设施完

消防箱翻

技术科负好率100%；

本体消防新一次消

5责组织实(2)报警系

设施防带晾晒

施统灵敏，有

一次；

效。

(3)每年对

消防疏散

标志进行

一次维护

9

(1)每半年

对公共地

面进行一

次维护；

(2)每年对

楼梯踏步

进行一次

公共通道、全面维护；(1)美观完

由技术科

门厅、楼梯(3)每三年好，无缺

按相应技

6间、会议对通道、门损；

术作业规

室、会展厅、墙面、(2)整洁、

程实施

厅、架空层天棚、扶相爽。

手、栏杆进

行一次全

面维护；

(4)每年对

公共窗户

进行一次

全面维护。

(1)每年对由技术科(1)完好、

卫生用具按相应技无缺损；

卫生间，茶

7进行一次术作业(2)使用正

水间

全面维护；规程实施常；

(2)每年对维修⑶整洁、

10

水、电设施清爽

进行一次

全面维护；

(3)每年对

墙面、顶

棚、窗户进

行一次全

面维护。

(1)每年粉

刷管道一

次；

(1)美观完

(2)每年检

好；

修一次，并由技术科

(2)上、下

上、下水坚固管道按相应技

8水通畅；

管道固定码；术规定实

(3)无渗

(3)每年两施维修

漏。

季前检查

一次雨水

口，更换不

合格部分。

冷、暖气管(1)每年对(1)完好、

技术科负

道通讯线冷、暖气管无损坏；

9责维修

路，顶道进行一(2)线路畅

棚次全面维通、使用正

11

护；常

(2)每年对

项棚进行

一次全面

维护；

(3)每年对

通讯线路

进行一次

全面检修。

三、房屋本体服务维修标准

为了使少年宫能够有一个良好的学习环境，对房屋本体

的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将

严格按照少年宫物业管理的要求来执行：

1.水、电、卫设备、门锁等零星小修X小时内完成，至

多也要保证当天完成；

2.遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不

了、门窗毁坏必须要在X分钟内赶往现场维修(维修工正处

理其它急修没有人手的情况除外);

3.厕所堵塞要在X小时内完成(需换洁具的除外)；

4.风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在XX

时间段各进行一次详细的检查，

5.特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告

知能够完成所需的时间。

12

第二节配套设施设备的维护保养

一、供配电系统的管理

如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么

供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，

我司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的

专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方

案，确保供配电系统的正常运行。

设备的定期维护保养方案和标准。

1.每日巡视保养项目

（1）电力变压器（干式）

序号部位内容要求

①外壳

②温度计

③声响

变压器

④

室

（2）低压开关柜

序号部位内容要求

①柜正面

13

②柜背面

（根据实际情况填写）

（3）电容器柜

序部内容要求

号位

①柜

止面

②柜

内

（根据实际情况填写）

（4）柴油发电机

序号部位内容要求

①机身

②控制屏

③蓄电池

④冷却水

箱

⑤储箱

14

⑥润滑油

⑦通风

（根据实际情况填写）

（5）强电井

序号部位内容要求

①插接箱

②强电井

室

（根据实际情况填写）

2.每周保养项目

（1）电力变压器

序号部位内容要求

①完成每日巡视保养无灰尘、污迹

项目

②接地线

（根据实际情况填写）

（2）低压开关柜

15

序号部位内容要求

①完成每日巡视保养无灰尘、污迹

项目

②柜背面

③地线

④地下电

缆室

(根据实际情况填写)

(3)电容器柜

序号部位内容要求

①完成每日巡视保养无灰尘、污迹

项目

②柜内

③电容器

16

（根据实际情况填写）

（4）柴油发电机

序号部位内容要求

①完成每日巡视保养无灰尘、污迹

项目

②柴油发

电机

（根据实际情况填写）

（5）供配电接地系统

序号部位内容要求

①接地线

②接地体

③接地电

阻

（根据实际情况填写）

（6）防雷接地系统

序号部位内容要求

17

①接地体

②接地电

阻

（根据实际情况填写）

二、消防系统的管理

消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准

设序维护保养项周

检查保养方法标准

备号日期

各类指示灯X

指示灯指

1（含电源、信直观目测个

示正常

号）月

处于开启X

消

2各类开关直观目测或自动状个

防

态月

控

触点完X

制如有烧损现象，拆

3各电器触点好，无烧个

U下后用砂纸打磨

损月

各电器元件各端子连X

4接线端子及用螺丝刀逐个紧固接牢固无个

端子排端子烧损月

18

如有轻微破损或烧

导线无破X

各电源、信号焦现象，用绝缘胶

5损、烧焦个

线带包扎，严重时更

现象月

换

X

控制台内部用小毛刷、皮老虎

6无尘个

除尘除尘

月

控制台表面用干擦布、毛刷除何

7无尘

除尘去表面灰尘H

“Ac

Power”

X

（绿色）

1指示灯直观目测个

区指小冗其

月

域余指示灯

报不亮

警在按下内部电源电

器压/后备电压切（或指针指不X

2电源电压外部BatteryTest+24V个

键）换键前后，目(+5V)月

测指示灯是否正常

19

“Zone

Alarm”指

示灯和

“SwitchX

按下“FireTest”

3报警功能Care”指个

键

示灯亮几月

十秒后，

蜂呜器警

铃响

各端连接X

内部各接线

4用螺丝刀逐个紧固牢固，不个

端子

松动月

如有轻微破损，用

X

信号（电源）绝缘胶带包扎，破导线无破

5个

线损或老化严重时更损、老化

月

换

X

表面及内部用小毛刷、皮老虎

6无尘个

除尘除尘

月

按钮盒完X

击碎玻璃按

7直观目测好，无松个

钮盒

动月

20

“AcPowerv

（绿色）指1

1指示灯直观目测示灯亮，其个

余指示灯不月

亮

在按下内部电源

切换键或外部键

X

“Batterry指针指示

2电源电压个

Test”前后,目+24V(+5V)

集月

测指针指示是否

中

正常

报

“Zone

警

Alarm指小

器

灯和

X

按下“FireuSwitch

3报警功能个

Test”继Care”指示

月

灯亮，几十

秒后蜂呜器

和警铃响

各端子连接X

内部各接线用螺丝刀逐个紧

4牢固、不松个

端子固

动月

21

如有轻微破损，

X

信号（电源）用绝缘胶带包导线无破

5个

线扎，破损或老化损、老化

月

严重时更换

X

表面及内部

6表面及内部除尘无尘个

除尘

月

用力吸一口香烟，X

红色指示

1烟感探头在距探测器20CM处个

灯亮

烟喷向探头月

感区域报警

探用750W电吹风，在器上相应X

头2温感探头距探测器500MM处，位置的报个

向探测器吹热风警指示灯月

亮

触点完X

控制箱内部如有烧损现象，拆

防1好，无烧个

各电器触点下后用砂纸打磨

火损月

卷控制箱内部

V

A

帘各电器元件端子无烧

2用螺丝刀逐个紧固个

门接线端子及损或松动

月

端子排端子

22

无锈损且

机械部分（齿如有锈损用煤油清X

3表面涂有

轮、锋条）洗，然后加润滑油年

润滑油

用煤油清洗锈损部X

4卷帘门门体无锈损

分年

X

电机接线端端子无松

5用螺丝刀紧固个

子动

月

X

击碎玻璃按

6直观目测完好无损个

钮盒

月

完好无X

1防火门门体直观目测损、无变个

形月

X

防防火门弹簧有损坏、更换备件；完好，弹

2个

火钱键若无损，加机油性适度

月

门

消防通道

消防通道、防直观目测，并开关通畅，防X

3

火门防火门火门开闭周

自如

排X

排烟风机表

烟1用擦布、毛刷除尘无尘个

面除尘

系月

23

统如有烧损现象，拆触点完X

控制柜内部

2卜,后用砂纸打磨，好，控制个

各电器触点

或更换启停正常月

控制柜内各X

端子无烧

3接线端子及用螺丝刀逐个紧固个

损或松动

端子排端子月

电源指示X

控制柜电源如不亮，更换指示

4灯指示正个

指示灯灯灯泡

常月

排烟阀（1）端子无松

用螺丝刀紧固各固X

微动开关及动、微动

定螺钉及各接线端个

内部接线端开关固定

子月

子良好

5复位按钮

（2）复位按控制无

用油壶给导轮、钢X

钮、导轮、钢误、排烟

丝、转轴加油年

丝、转轴窗开启灵

活

加X

加压送风机

压1用擦布、毛刷除尘无尘个

除尘

送月

风触点完X

控制柜内部如有烧损，拆下后

系2好，控制个

各电器触点用砂纸打磨

统启停正常月

24

控制电内各X

端子无烧

3接线端子及用螺丝刀逐个紧固个

损或松动

端子排端子月

送风口百X

各送风口百

4直观目测叶位置正个

叶窗

确月

X

控制柜电源如不冗，更换指小电源指示

5个

指示灯灯灯炮灯亮

月

电源指不

控制柜上电正常，开X

1源指示灯及直观目测关处于开个

各类开关启或自动月

消状态

防触点完X

控制柜内部如有烧损，拆下后

系2好、无松个

各电器触点用砂纸打磨

统动月

控各电器元件各端子连X

柜3接线端子及用螺丝刀逐个紧固接牢固、个

端子排端子无烧损月

X

电源（信号）如有破损，用绝缘导线无破

4个

线胶带包扎损或老化

月

25

用毛刷、皮老虎除每

5控制柜除尘无尘

尘日

指示灯

X

消亮、且处

1指示灯直观目测个

防于等待状

月

指态

示按测试键X

牌2指示灯按测试键后，指不个

灯亮月

信号指B

主机各电源

X

信号、控制信正常、音

消1直观目测个

号及音量调量调节位

防月

节键置合适

应

急X

各切换器、控转换工作

广2通电试验个

制器正常

播月

系X

放音试听音质、音音质、音

统3各放大器个

量量良好

月

26

用螺丝刀紧固，导端子无松

各接线端子X

4线如有破损，用绝动，各导

及线路年

缘胶带包扎线完好

压带轮主导X

表面无粉

5轴，磁带机磁用清洗带清洗个

尘

头月

各层扬声器各扬声器

X

接线是否牢如松动，川螺丝刀接线牢

6个

固、纸盒是否紧固固、纸盒

月

完好无破盒

X

主机电内除用毛刷、皮老虎除

7无尘个

尘尘

月

X

用拖布、帚把、擦机房整

设1机房卫生