设施设备的维护保养与方案

设施设备的维护保养方案

一、设备日常维护保养的内容

1、物业共用部位的设施设备

物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防

系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施.

2、共用设施设备

公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼

宇防雷系统、车场系统等设备设施。

、设备日常点检和保养内容、周期及标准

日常点检和保养内容周期工作标准

变压器声音应发出才寺续均匀的

嗡嗡"声，没有机械震动声和放电声等

异常声音；

变压器的高低压测电缆头和母排的偌接

头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现

象；

变压器（非用电高峰

运行每日两次记录点检每日两次变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，

期）：看、听、嗅所有变压器外壳、垫片、盗套、接头有

无破损、变色和异味；电缆沟内有无积

水、杂物;油浸式变压器是否呈亮黄

色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸

湿器应干燥.

配电柜内所有电气接头有无破损、变色

和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪

表无变形和读书不准；断路器无破损、

变压器（用电高峰期）异味、异声等现象；低压配电功率为索

运行两小时一次点检每日两次

看、听、嗅补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接

线及接地良好.

配电柜内所有电器接头有无破损、变色

高、■（氐压配电柜（非用电运行每日两次和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪

周峰期）看、听、嗅点检每日两次表无变形和读书不准；断路器无破损、

异味、异声现象；低压配电功率因素补

偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线

高、1（氐压配电柜（用电高

及接地良好.

峰期）看、听、嗅运行两小时一次点检，每日两次

水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、

无异声；

水泵轴承温度在90C以下；控制柜电

气操作手柄完好，各电器无过热，无杂

音；水泵电机运行中二相电流、温度在

铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气

接头无变形、破损发热、变色、异味等

现象；水泵轴下滴水量应在5-20g/mi

水泵n内（轴封填料不亘过紧），泵轴渗水

运行每日两次没有流到地面的现象；泵体^机座无破

看、听、嗅、摸、查、

点检每日两次损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房

测

内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、

无漏水现象；压力仪表无破损及读数不

准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、

积屑等现象。

消防系统（火灾报警控制

柜内所有电气接头无破损、变色和变

器、消防联动控制柜）

点检每周一次味；消防系统报警故障点的统计上报客

看、听、嗅、

户服务中心.

查、测

一次（二次）冰箱看、能正常开启、关闭；

点检每周一次

查、测水箱盖和纱网无破损、应锁好。

所有电气接头有无破损、变色和异味；

闭路监控系统

点检每周一次应达到正常运行功能；

看、听、嗅、查、测

系统故障点的统计，上报客服中心,

门禁系统保养看、

点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；

听、嗅、查、测

门能正常开关，闭门器松紧适宜；系统

故障点的统计，上报客服中心.

所有电气接头有无破损、变色和异味；

闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、

机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完

停车场（道闸）系统看、好无损；读卡器能读卡正常；电脑各项

点检每周一次

听、嗅、查、测参数、图像应正常运行；系统故障点的

统计，上报客服中心。

所有电气接头有无破损、变色和异味；

门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲

质量应达到清晰、无杂音；控制中心主

可视（防盗）对讲系统

点检每日一次机应正常运行；系统故障点的统计，上

看、听、嗅、直、测

报客服中心.

公共照明（楼宇内的走廊

灯、楼宇内的楼梯灯）点检每周一次检查各灯具是否正常、修复或更换各损

坏的灯具；线路故障点的统计，上报客

公共照明（社区内的路服中心；社区内的路灯由中班运行工作

灯）点检每日一次业.

看、听、嗅、查、测

电压表，电流表,指示灯等指示值应在

额定值范围；控制开关应在规定位置;

控制柜内的所有空气开关、接触器、热

控制柜看、听、嗅点检每周一次

继电器等电气元件和接头有无损坏、变

色和异味。

清洁：设备及设备间应无杂物、无积

设备房：

水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮

设备及设备房间的清点检每周一次为标准；

洁带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜

门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的

高压绝缘手套用干抹布单手作业；

设备房防小动物设施应完好无损.

三、机电设备定期维护的内容及实施效果

定期维修养护计划

设施名称内容实施效果备注

1、安全、可靠、

运行平稳，附件完

1电梯运行时有无异常1、每半月进行例好

2、各个照明、通风是否行检杳、保养一次2、警钟、对讲、应

正常2、每季度进行金急照明完好，功能重大节假日前

电梯

3、各指示灯能否正确指面检修保养一次正常须全面

示，各按钮是否止常3、按国豕有关规3、故障率1%M

4、报警装置是否正常定每年年检一次下

4、取得《年检合

格证》

1、运行正常可靠，

1运行是否止常

各项指标军和标

2、电压否稳JE、电流1、每半年保养一

准，无异常现象温升过局1或电流

是否在额定范围内次

变压器2、各指示、保护过大时应及时采

3、警示标识是否完好2、没3年一次预

装置正常取措施

4、变压器分例行保养和防性实验

3、室内通风正常

预防性实验

1对低压配电柜保养时采

用以各母段为单位分段进行

2、检杳断路器

3、检查主回珞的铜贝子

接触是否牢固1、各开关及保护如发生故障跳

闸，应详细检

、检直电容器是否膨胀装置灵敏可靠

变配电室4每半年保养一次

查并查明原因后

变形、变色2、各仪表、指示

方可恢复合闸

5、柜内应备有控制原理灯等指示正常

图、接线图

6、检查接地，测试绝缘

电阻、接地电阻

1观祭是否有异常声响及

异味

2、检有柜内各类开关、接

触器有无损坏如发生故障跳

1、每半年例行保1、各开关及保护

闸，应详细检查

低压控制柜3检查电压表，电流表，养一次装置灵敏可靠

指示灯等工作是否正常原因，并在查明

系统2、每年进行一次2、各仪表、指示

原因后方可恢复

、检直柜内电容器有否

4全面测试保养灯等指示正常

合闸

鼓涨或流液

5、检直所有只是表示及

线头标志是否清洁

定期维修养护计划

设施名称内容实施效果备注

1观察有无异常

2检查松紧是否适当1、风机风量正常

风机3、有无异常响声每季度保养一次2、运行时电流在

4、各开关是否处于自额定范围内

动“状态

1观察外观探测器、门磁1、探测器及门磁

开关有无异常开关能正常工作

防盗报警系、对探测器及门磁进行、与摄像监控系

2每月保养一次2

统状态测试统能正常联动

3、检查与摄像监控系统

联动是否正常

1电源箱、门口机固定牢

靠，箱内外清洁

2、门口机、分配器、联

网器等各点电压是否正常

可视防盗对、门口机与分机、管理防盗门能平稳、可

3每月保养一次

讲系统机通话W楚及图像清晰、按靠的关闭

钮应完好、开锁正常

联网正常

1看各摄像机是否正常

2、查看监视器显示屏显

示情况

3、检查视频线、电源1、图像清晰、稳

闭路监控系线、控制线是否接触良好定，可视范围正常

每季度保养一次

统4、云台的旋转、支撑杆2、录像机工作正

的固定、调焦、防雨、防

常

尘、防风、防腐.防锈情况

1红外对射正常

2、检查电源线、信号线

是否接触正常

3、支撑杆的固定、防

周界防范系雨、防尘、防风.防腐、防能准去及时报燮，

每月保养一次

统锈情况不误报能布、撤防

4排除防区障碍物

5、除尘、清洁

定期维修养护计划

设施名称内容实施效果备注

1各报警按钮、烟（温）

感探头、警铃是否完好

2、各区域报警器及集中

报警器是否完好

3、疏散出口指示灯

4、气体自动灭火系统（有

1.系统运行稳定.

无的、储存压

正常、灵敏可靠

力、控制器面板显示正每月保养、每月检

消防系统2、非人为因素所记录各种检测数据

常、系统卫生清洁、脱离释查一次

产生的误报率在3河

放阀进行模拟）

下

5、喷淋系统（喷头、管

道标志、信号阀、水流指示

器、报警阀、水力警铃）

6、防火卷帘［、风机、

消防广播

1检查水袋、水枪头、起1、每半年全面检

1、消防栓、轻便

泵按钮、小锤、水阀、玻璃查一次

灭火器材使用功能

的完好2、灭火器材每月

室内消防栓正常可靠

2、检查阀门、管道外的检查一次火灾易发季节及

及消防管道2、完好率为

渗、漏、冒、跑水的情况3、消防栓、消防重要的节假日前进

轻便灭火器100%

管道中修5年，每行一次全面的检直

材等3、防锈、清洁3、消防栓、消防

10年进行一次大修

4、灭火器的压力、铅管道等无渗漏水现

或更新改造

封、外双、有效期象

1、每季度保养11、确保各设施设

次，每年检修1次备使用功能正常

公共照明系工程部负责组织实施巡2、每6年进行一2、电气线路完整

统杳、维修、检验次大修或更新改造无损，绝缘良好

3、完好率达到

1检查管道、换热器保温

昂否破损1、泵运行平稳、声

音均匀，电流正常

2、检杳管道接口及阀门

、水流里、压力

有无渗漏2

L每季度保养1

达到要求，各仪

3、检查各仪表是否正常次

供暖系统表、指示灯只是正

4、每年进行一次全面保

2、每年检修1常

养，对磨损零件及时进行更

次

3、系统进出口温

换

度相对稳定

4、各部件无跑、

冒、滴、漏现象

定期维修养护计划

设施名称内容实施效果备注

1天线：接收方向是否变

动，变动后应及时调整，基

座无松动，避雷针下引线与

接地装置连接是否良好

2、线路放大器检查主放

大器、分配放大器有无电源

(220V)，接嫌座有无松1、终端设备每月1、各种器材使用

通讯网络有动，测量放大输出信号分贝至少检修1次功能正常可靠

线数3分配线、分配器：检查2、每半年全面检2、完好率为

各层分配线安装完好无损，修一次100%

断线无被乱接乱拉现象

4、用户终端：定期抽直用

户收视、通讯效果

1休整挡车杆，反光膜

2、转动部分加油

1、车场内地面有1、车场使用功能

3、线头紧固，限位开关、

局部沉陷损坏的，正常可靠

智能停车场摄像机清晰度调整，防雨密

及时维修2、场地平整，无

管理封检查，清洁各部位

2、中修5年，大坑洼积水，完好率

4、检查能否自动和手动开

修年达到98%以上

闸，车场收费系统是否正10

常，挡车杆压力波防砸车系

统是否正常，地感试验是否

正常，光纤电缆是否协

调，网络连接是否正常

1、每季度进行一

1、确保系统止常

次保养

使用；

2、每年至少进行

2、系统完好率为雷雨季节来临前

工程部负责组织实施巡杳、一次接地电阻测试

防避雷系统100%进行一次接地电阻

维修和检验3、每年除一次

3、接地电阻值符测试和全面维护

锈，刷一次银粉漆

合GB50169-92要

4、中修6年，大

求

修12年