商铺销售绝佳说辞

商铺销售绝佳说辞

本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌

墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘与项目

沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业与写字楼、公

寓配套)、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞

品说辞、商铺投资常见答客问。

华润品牌展示——品牌墙处

1.讲解目标

(1)华润集团红色央企、拥有多兀业务领域；

(2)华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；

(3)华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。

2.讲解要点

(1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；

(2)强化华涧置地高品质理念和商业地产专家形象，赐予客户信念;

(3)通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。

3.标准说辞

华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联

合行“，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家

一级利润中心，有实体企业230。多家，在职员工42万人，在香港拥有

5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。

X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想

说：这恰恰对您的投资影响是特别巨大的：现在已经是完全竞争化的社会

了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发

商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们

的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，肯定对您的投资是有巨大

影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7。。。亿元，

利润1。0。亿，总资产1万亿，我们要把华涧建设成为“世界一流企业”。

“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全

球500强排名第187位，2013年度央企业绩排名第五位，截止2013

年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食

品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已

经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背

景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天。

X先生/女士，您投资华润，肯定是正确的！

经过刚刚的介绍，您有什么不清晰的地方吗？（客户：没有）

下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗

下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地

产开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，

开发住宅项目80个；万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开

业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，

创建了当天10万人到场的记录。

据统计：深圳万象城2013年营业额为60亿，占深圳罗湖区GDP的

6%,每年有超过3000万人次的客流量，为社会供应8000多个工作岗

位。华润经营商业的着眼点是后期的商业运营，而不是地产，是以商业的

手法运营地产。据我所知:截止13年底,万达集团持有型物业的面积1704

万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只

有220万平方米的持有物业，开业的五个万象城和一个五彩城,2013年租

金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶

了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业肯定是目前国

内投资回报率最高的综合体了。所以，华润置地被业内称作“商业地产运

营专家”。

地段——区域沙盘处

1.讲解目标

(1)华润中心的城市战略地位与对烟台的意义；

(2)烟台华润中心项目核心区位优势突出；

2.讲解要点

(1)项目战略地位与城市量级信息的自然导入；

(2)项目核心区位与周边配套的优势阐述；

3.标准说辞

X先生/女士，您对我们项目所在的区域位置了解吗？(客户：是的)

那太好了，看来您对投资是比较有把握的。华人首富李嘉诚曾说过：地产

投资三要素：地段、地段、还是地段。可见一个好的地理位置是多么重要。

但对于精明的投资者而言，仅有好地角是不够的，我们还要了解下周边的

商业概况，然后才能使自己的推断更为精确。您说对吗？

我们知道，烟台目前主力商业中心是芝果区，主要分为：南大街商圈、

青年路商圈以与华蜜商圈等三大商圈，从80年头至今，二十多年间，烟

台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再有华联西移到振华、良友一代,

集中在了南大街旁边一公里长的范围内。到90年头主要以百货业态为主。

振华、华联、百货大楼、良友广场，四大百货商场。其中的三家接连由于

经营不善相继改制。目前振华成为烟台商业的龙头老大。2003年以后进

入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛….

众多商家之所以看好烟台的缘由是：据统计烟台的社会消费品零售额在

2004年就达至ij44。亿元，在山东名列第一。以后便居高不下，始终位于

省内在前三位。

尤其是，烟台交通物流发展特别快速。今年开通到济南的动车，明年

青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项，1小时就可以到大连。

这些会彻底变更整体城市的经济环境。所以说，烟台的经济发展潜力将会

是特别巨大的。

烟台芝果区商业目前最大的特征是：1、规模大，范围广，服务人口众

多；2、商业氛围浓；3、大型网点众多，相互竞争激烈，商家经营状况反

差过大；4、交通通达性良好，圈内节点交通不畅通，阻碍商业发展。

另外，传统商圈中各业态组成比例不近科学，例如以振华为中心短短

500米半径范围内就聚集了振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛四

大百货，共22.2万方的巨大体量，他们将整个商圈50%的业态搜刮，相

互的倾轧特别惨烈，据说百盛自。4年进驻烟台始终到现在仍旧是苦苦支

撑。阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明白传统三大商圈已经饱和。加

之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域，很难形成肯定商业中心。所以，

在区域流淌人口支撑不了的商圈的状况下，势必要产生新的城区、新的商

圈，更新换代。“城市向东，中心向东，财宝向东”都预示着莱山区举足

轻重的位置。

作为烟台“一心两翼”、"城市向东西两翼发展”总战略框架中的莱山

区，是新城市格局规划的行政、文化、科学、教化和人居中心区，自。6

年以后，变更特别迅猛，城市面貌日新月异。据官方统计：到13年底莱

山总人口约20万人。其中新增人口主要为高等教化背景和有良好职业的

中青年人。而区域深厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的

向心力、以与美丽舒适的居住环境——这个一切必将吸引大量的优质人群

东进。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说，区域人口总量的变更，

更重要的是人口结构的变更，自然带来对商业形态与商业格局的新需求。

正如您看到的，我们项目正处于莱山区的肯定核心位置，周边配套特

别成熟：东面烟台高校、西面佳世客、北面新世界百货、南面是高档居住

区。有一位客户形容的特别精确：说这里是莱山最好！最终！的一块地了！

周边商业配套和客流量——区域沙盘与项目沙盘处

1.讲解目标

(1)导入周边商业氛围已经形成；(2)说明华涧中心商业的聚合实力。

2.讲解要点

(1)周边商业氛闹已经形成但比较差；(2)目前的租金收益与将来可

预期收益。

3.标准说辞

现在我们来看莱山的商业：多年来莱山的商业始终徘回在满意居民基

本生活所需的、单一的、而且多以街边店为主，小型低档商业居多。比之

莱山的居住环境，说商业晚来了一个时代也不为过。缘由何在呢？对此：

我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求。

而是莱山的开发是由沿海一线渐渐往西、往南推动的，20万的人口分散

在条形的几个点上，难以集中，因此区域内好像没有哪个点的商业能够辐

射全区。那时，许多人不看好莱山的商业。但佳世客进入，打破了这种顾

虑。

他由日本永旺株式会社投资,总投资8亿元人民币，占地面积9万平，

总建筑面积15万平（地上2层，局部地下一层）。目前开业的是一期约5

万平。业态涵盖餐饮、购物、消遣功能。包括超市、精品店、百货、美食

广场、品牌专卖、知名餐饮连锁等。目前客流量在15-18万人/年，日

客流量在6。。。人左右。佳世客渐入佳境的经营态势，可以看出：明确的

商业定位和业态组成是可以变更人们的消费习惯的。紧邻我们项目北恻的

新世界百货去年年底开业，进一步提升了区域商业的集中度，也为我们华

润做了特别好的前期“养商”铺垫。

xxx三公里范围内共包括2个商圈：迎春大街商圈和烟大商圈。主要

沿迎春大街、清泉路分布，另外与迎春大街相连的三条小巷也分布有商业,

大部分以街铺形式。整个区域属于自然形成，具有典型的高校商圈特征,

布局混乱，消费水平较低，但经营状况良好，租金较高。

其中烟大路和清泉路万光社区一侧，长约28。米，有街铺46家。主

要以餐饮为主，还有超市、美容美发、旅店、银行。街铺门宽4米，进深

7-8米。租金约为1400——2000元/平/年，售价约3万元。通常上下2

层10。平的店铺年租金为15-20万元。目前总体经营很好，餐饮兴盛。

其中，麦千车超市营业面积约150。平。主要吸引了烟大高校学生、教职

工与旁边小区居民。

连接迎春大街和清泉路之间的道路两侧共有街铺34家，长约50米。

主要以餐饮、服饰为主，例如弘祥牛鲜馆、国际标榜美发等。街铺是板房

为主，门面约3.5米宽，进深2-5米，2.8米层高。租金约为1。。0-17。。

元/平/年。120—150平的店铺年租金在22万元左右。

世纪华府底商2007年开盘均价8800元/平，面积为120-32。平（其

中振华量贩180。平左右）一层层高为5米，2层为5.8米，开间5.4-9.6

米，进深在16米左右。世纪华府的商铺当年销售完毕。租金约为20-30

万元左右，投资收益比较可观，所以现在没有商铺转售。

经过以上介绍，我们可以看出，周边项目的临街商铺都是自然形成的，

缺乏整体规划，统一管理。导致租金差异过大，水平特别低；主要以餐饮、

服饰为主，业态构成过于单一，缺乏科学划分，是最原始和最基本的商业,

和目前商业综合体整体运营的概念落后了1。年；他们总体装饰档次低、

购物环境差，基本是平房改造，莱山的居民构成被认为是烟台的“高富帅”、

“有钱人”，所以，这些商业不能承载旁边居民的中、高端消费劲，造成

消费往芝果区外放。

而作为中国商业地产运营专家——华涧的到来，势必填补目前的商业

空白，会引领莱山区的商业转向。因为我们已经有特别专业的商业运营胜

利阅历和团队，更会结合烟台当地的消费特征，扎扎实实的把我们项目

做好。信任华润的力气！

烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业与写字楼、公寓配套）

1.讲解目标

(1)万象城系列商业的优越性；(2)说明华润中心商业的聚合实力。

2.讲解要点

(1)利用华润中心商业的聚合实力讲解和其它商业的区分；(2)华涧

中心将来很大的客流量。

3.标准说辞

X先生/女士：以上我们沟通了特别多的周边状况，您肯定很想了解下

我们华润中心的“庐山真面目”吧。您现在看到的就是华润中心沙盘，上

北下南、左西右东，西临观海路，东至清泉路，北到烟大路，南接银海路。

我们现在就在这个位置(激光笔指示)，华涧中心占地21.35万方，建筑

面积约96万方，投资逾1。。亿港币。华润中心由四部分组成，超大购物

中心——万象城系列商业、精品公寓与写字楼，当然，还有向您举荐的高

品质临街商铺。

最早的深圳万象城2004年开业，建筑面积18万平方米，现在他的年

营业额达到60亿人民币，占整个深圳罗湖区GDP的6%,就单一商业来

说，它是中国运营最好的大型室内购物中心之一。现在目前全国万象城共

有14个，已经开业的有5个。无一例外，都成为了当地的商业坐标c

烟台万象城系列商业跟全国其他城市的万象城系列商业定位一样，集

购物、餐饮、消遣、休闲于一体的大型一站式消费中心，分为地上5层,

地下3层，总建筑面积14万平方米，是佳世客的3倍。规划有品牌店、

主力店、冬奥会规格的真冰场、国际IMAX影院、餐饮店、当然还有BLT

精品超市。深圳万象城被称作“中国奢侈品集散地“，借此华润和国际级

的商家建立了特别好的合作关系，烟台华涧中心也会结合当地的状况引进

许多知名的国际品牌，使我们的商业更具特色和吸引力。

除此之外，美食也是万象城商业的一大特色，儿十家全国知名高端餐

饮进驻，有粤菜、川菜、湘菜、法国菜、意大利菜、泰国菜，小到像满记

甜品、哈根达斯、仙踪林，大到像香港利苑、采蝶轩、四海一家、蕉叶等

大型餐饮连锁机构。且不说目前我们在深圳、沈阳、南宁的万象城一天客

流量在十几万人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都须要排

长队吃饭，客流量特别大。所以，我信任依靠这些美食的“诱惑”，我们

的商铺肯定会特别有人气的。

还有一组数据：烟台莱山2013年共接待海内外游客1717万人次，

旅游总收入147亿元，我们换算下，那么游客的人均消费在763元。而

他们大部分来自于北上广等一线城市，有很成熟的消费习惯，华润在他们

的城市已经建立了特别强大的商业号召力，所以，当游客来到烟台，肯定

会在华润中心驻足消费的，因为这就是他们的习惯，这就是品牌开发商的

影响力，所以，您投资，肯定要选真正的“大牌”啊！

华润中心可以说是一个城市的缩影，涵盖了一个家庭的吃喝玩乐：人

们可以在购物中心品牌店逛街，因为我们有特别好的、超越全国商业的购

物环境；累了可以歇歇喝杯咖啡，因为我们有数十家知名餐饮连锁进驻；

孩子可以学习花样滑冰这项高雅的运动，因为我们有冬奥会标准的真冰场;

全家人可以一起看场3D大片，因为我们有国际一流的imax影院；夏日

夜晚，可以在大型超市中随意徜徉，因为我们有中国超市第一品牌——华

润万家…•.这些并不是幻想，而是渐渐实现的将来，我们今年就会启动商

业建设，商业运营团队更是青岛万象城的原班人马。您想象下，这些都是

无可比拟的商业优势，佳世客、新世界百货、华涧中心，这三个商业完全

建成后，莱山区的商业就会特别集中，作为华涧的员工，我真的很期盼华

润中心的建成。您呢？

刚刚同您说华润中心是城市的缩影，当然仅有购物中心是不够的。我

们还有公寓和写字楼，供应超过3500人的工作、生活场所。他们和购物

中心会形成一个循环体，人们在这工作、在这玩乐、在这购物、在这款待

好友、在这享受生活……所以，华润中心并不仅仅是购物中心、住宅、写

字楼、公寓，他是一个整体，正如一个人，身体各个部位协作好，那么就

可以产生无穷大的力气。到时，您哪还会发愁商铺买来做什么呢？这个投

资肯定是特别划算的，会越来越值钱。

商铺的总体介绍

1.讲解目标

(1)华润中心整体介绍；(2)商铺的数据介绍。

2.讲解要点

(1)突出商铺的稀缺性；(2)商铺从设计上适合经营，特别好用。

3.标准说辞

华润中心住宅部分共33.8万方，由13栋楼组成，分三期开发，会有

约3500个家庭入住。而我们的底商仅有3.5万方，您看到的南侧的4栋

楼是1期，仅有商铺42间，自推出以来，已被抢购过半。

目前可供选择的商铺21间，面积在70—17。平，上下两层结构，一

层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高5.95米。商铺的开间在4

米左右，进深在10米左右，昭示性特别好，尤其值得一提的是：我们商

铺具有超高的得房率，得房率均在95%以上，这就相当您有限的投资，得

到了更多的运用面积啊。

我们的商铺详细分为3个区域：面对高校的清泉路一侧商铺、面对将

来写字楼或公寓住宅南侧的商铺、面对万象城系列商业的内街商铺。其中，

一期规划临清泉路一侧的商铺层高达到5.95米，约4.2米的铺宽，这样

可以更多的利用空间，配比更多的设计方式，这种二层规划，三层实体空

间，赐予您更广袤的商业天地。

1#楼南侧多规划为80-120”的小户型商铺，拥有4米的敞阔铺宽,

这部分商铺，位于马路主干道和商业内街的交汇枢纽位置，该区域将来必

定会成为人流交汇的核心区域，因此，适宜多种业态经营，投资自用两适

宜。

接近商业内街的商铺面积多集中在100n?以上，临内街的商铺最大的

特点在于靠近万象城系列商业的出入口，同时面对商业内街将来人群的集

中程度和停留时间都会占有很大的优势，同时，内街商铺多数配有烟道，

适宜经营餐饮等行业。

商铺目前依据位置的不同，价格在2-5万元/平方米，一铺一价。X

先生/女士，您对哪一间商铺感爱好，我为您重点介绍。

每间商铺的特性分析（分类别段6类）

1.讲解目标

（1）深刻了解每间商铺的特性；（2）引导客户从买不买，到买哪个;

2.讲解要点

（1）针对客户状况专业分析适合投资的商铺；（2）对每一间商铺都要

有针对性的推介。

3.标准说辞

案例：1-1号商铺

优势：

位于小区出入口处，临万象城系列商业内街，且为大面宽的复式商铺，

昭示性较好，并属于该项目的稀缺式商铺，四周商业氛围的联动功能强。

劣势：

1、铺面不周正，有部分奢侈空间；2、该商铺单价虽低、但总价高，

投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉

路一侧的商铺总价和层高处于劣势。

2、适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。

3、销售对策：

1）大面积复式商铺,昭示性好一一投资商铺，地段和位置是硬道理，

同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个

优势；

2）客流量大---位于商业街和小区出入口的交汇处、紧邻金角地带,

消费客群集中，商机无限，投资首选；

3）业态多元化特点一一该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖

店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；

4）价值拥有多样性一一1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；

2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价5万/%

但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增

值，恒久有价有市；3、投资华涧万象金街，品牌保障，投资无

风险；4、坐享烟台莱山区唯一高端商街增值幻想，赚有钱人的

钱，做生意人的生意。

投资商铺的耍素

1.讲解目标

(1)讲清晰商铺投资优势；(2)引导客户从买不买，到买哪个。

2.讲解要点

(1)商铺投资收益大；(2)专业讲解商铺投资要点。

3.标准说辞

中国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一个眼

光独到的商铺投资收益是特别巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设

的发展，商业的作用显著增加，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百

姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不志向，也促进了越来越

多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方

面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在6-8%,而商铺

的回报率可达8—12%,甚至15%。

以上的优势我们都特别清晰，可是仍旧有担忧对不对？一是商铺的投

资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度

比较高；不瞒您说，我的许多客户都有这种担忧，下面我们就来分析一下：

商铺投资，就像养鸡，有三种赢利模式：第一种，买回小鸡苗，从小

养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，假如养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖

蛋赚钱；其次种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回

蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变更，适时卖出，赚到差

价。

第一种赢利模式：就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐

性等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一般人不

看好，开发商比较焦急回款，所以我们简洁找到性价比高的商铺。缺点就

是：配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不简洁出租，即使租了，收入

也特别低，而且新区的规划存在较大变数，很简洁投资套牢。

其次种赢利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长

线投资。这种模式的优点是：投资大，立刻有回报、商铺稳步升值；缺点

是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是4。年的运用

期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短，一般只有20-3。年，所以将来的

价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后

起先渐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。

因此，我们肯定不要忽视商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。

第三种赢利模式：就是在已经渐渐起先旺起来的区域买进商铺，一方

面等待有限的时间就可以出租，一方面等待志向的升值价位出售，中长线

投资兼顾。这种模式的优点是：基木能保证将来的商铺租金受益和升值空

间。与第一种偏远新区相比，区域已经成熟，与其次种老城区相比，他的

市场刚刚兴盛起来，并不饱和。将来的潜力特别巨大。当然，这种模式的

缺点是：商铺的总价不低，投资收益须要2-3年，才会显现。而且，像

我们这种都市综合体，不论是硬件还是将来的物业管理，都是比较严格的,

所以，注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英，他们的眼光

高，见过世面，所以，对于将来商家的经营水平要求标准也会比较高。

X先生/女士，我们分析了三种商铺投资的利弊，您倾向于哪一种呢？

附：商铺投资回报率算法（非必要，不予客户计算）

李先生用75万首付款，购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款

150万元，贷款75万元（10年），月供为7500元/月，力口入市场平均收

益率为10%左右，依据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400

元，则：

年租金收入：1。4。0元X12个月―10400X14%（租赁税）X12个

月=107328元；

年供款：7500X12个月=90000元；

年收益额：107328-9。。。。元=17328元；

贷款1。年净收益：17328X1。年=17328。元；

10年后资产总额：1500000+173280=1673280元；

毛利润为：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易税费）

=878280元；

平均年收益（年利）：87828。元/10年=8.8万元；

投资回报率：（售出价-购进价）/购买总价=12%

竞品说辞

1.讲解目标

（1）让客户再次深刻了解华润商业的不同；（2）不抨击竞品，用数据

分析。

2.讲解要点

(1)通过客观分析我们与竞品的不同，再次宣导华润商业品牌；(2)

引导客户体会华润同其它品牌的核心竞争点。

3.标准说辞

(1)对于万达商铺：现在万达的发展速度特殊快，而且都能达到比较好

的销售状况，作为同行，我们特别佩服，也在不断学习他们优秀做法。不

过，作为比共和国历史还要长的一家央企，华润的商业路途可以说和万达

完全不同，有人说，我们不缺钱，的确，华润有特别好的背景和资本，所

以，我们会以苛刻的眼光去做项目。这恰恰是民营企业达不到的，因为做

的再大，他们也会受制于资金。所以，恰恰是华涧的“不焦急”成就了我

们，不贪多求大，到最终才是真正的嬴家。

截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万

达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持

有物业，开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42

亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广

场的租金率，您可以算一下，华润商业肯定是目前国内投资回报率最高的

综合体了。

烟台万达广场地上建筑面积为90万方,其中购物中心24万方,住宅、

商铺、写字楼等销售型物业为39万方，商铺就占了近8万方，等于万达

1/4的体量都是商铺，共有400余套，万达4条内街都是商铺，销售均

价在38000元/平左右。

您知道，振华500米以内，4大商场已经有22.2万方的经营面积了,

还不算的其它商业。再加上万达将来24万方的购物中心，等于在那个区

域500米以内，商业体量翻倍，竞争加剧，就现在来说，白天在振华逛街

的人都没有儿个。到时40。多套商铺，谁去逛啊？没人逛，经营就很难,

租金就收不上来，所谓的投资回报，如何保障呢？

(2)对于xx商铺：关于价格：xx比华润便宜

祥隆商铺首次开盘价格在L5—3万/平，目前二手报价为2.5-5.3

万/平。公摊在36.7%,而我们的公摊只5%,目前我们的价格在2-5万

元，折算下来其实更实惠。而且我们的地段和位置都是独立产权式商铺,

没有地下商业内铺；

(3)关于地段和区域：同样地段，更接近烟大西门，都已经形成商业氛

围，华润比较偏

一个商业综合体的形成并不是靠一两个主力店就能支撑起来的，人流

淌线也是主要缘由。以后我们整个片区成熟以后从消费习惯来说，真正来

这边消费的客群是莱山区、高新区、牟平的客户，从佳世客就可以自然过

渡到华润万象城系列商业，而且我们的主入口正对观海路，这两个大商业

靠观海路相连，位于道路两侧，也特殊符合人们的消费习惯。因此人群在

消费和逛街时，最先看到的是万象城系列商业，而不是祥隆的“背街

可以说，他只截留了烟大一部分师生，而不是莱山、高新、牟平的客户。

(4)关于返租和投资保障:祥隆签订5年的返租合同，又有统一的运营

管理，华润却没有

祥隆其中前3年返租21%干脆抵房款，4、5年返8%给业主(其中的

商业租赁税须要业主支付)

(5)针对性说辞：投资商铺不仅是理财产品而更多的是一个投资产品，

所以在收租的同时你也要更多的考虑此商铺在升值以后是否能把商铺转

手出去。现在祥隆地下商铺签订五年的返租合同，到第5年起先就不返了。

公摊在36.7%,而且物业费用在48元/平。即使您自己租出去，这些费

用负担也比较重，等于您的租金收益是特别少的。

投资地下商铺的风险比较大，你可以打听下，现在祥隆的已入住商铺

转手都很难，再加上以后越来越低的投资回报，等于你买的商铺转手难上

加难，这时等于您的钱已经被套牢在里面了，在一个钱能生钱的时代，资

金被套牢是最失败的投资，而买我们这种独立产权的商铺就没有这种担忧,

租金都是自己收，想转手也特别便利，所以，您选择华涧肯定是正确的！

商铺投资常见答客问

1.投资商铺有风险吗？

答：有。世界上根本不存在没有风险的投资。道理很简洁，市场的

将来是不确定的，有升值的可能，就有贬值的可能。房地产市场犹

如其他市场一样，机会与风险并存。假如选择一个信誉好开发实力

强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，假如相反，那

么投资的风险也就很大了。这须要投资者也要像投资专家那样去考

察所投资的商铺基木状况，比如四周环境、规划、交通辐射、投资

回报、租金、业态定位、经营管理等因素。假如将这些因素了解清

晰以后再做投资准备，那么风险就会降到最低。

2.投资商铺的利润率和其他物业投资相比究竟高多少？

答：一般来说，住宅的投资利润率为6%-8%,写字楼的投资利润

率为1。％左右，而商铺的投资利涧率一般为10%—15%,假如前

景好的话会更高，例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据

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