2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试绝密预测题(详细参考解析)702

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037

2、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

3、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

4、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果

5、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098

6、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

7、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

8、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素

9、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的

10、参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝

11、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值

12、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

13、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

14、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

15、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风

16、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率

17、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法

18、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀

19、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法

20、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿

21、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则

22、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392

23、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

24、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

25、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100

26、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

27、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88

28、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值

29、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数

30、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

31、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147

32、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉

33、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”

34、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格

35、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响

36、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100

37、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

38、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.590

39、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250B.1000C.2500D.3000

40、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估

41、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处

42、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间

43、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

44、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

45、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

46、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227

47、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性

48、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口

49、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧

50、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街

51、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824B.924C.844D.944

52、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

53、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府

54、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部

55、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45

56、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿

57、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率

58、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在

59、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

60、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

61、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76

62、收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比

63、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比

64、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润

65、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()米。A.22B.28C.38D.50

66、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地

67、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下

68、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10

69、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人

70、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区

71、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法

72、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

73、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命

74、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化

75、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证

76、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率

77、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年

78、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途

79、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近

80、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿二、多选题

81、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

82、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

83、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

84、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息

85、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

86、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

87、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

88、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型

89、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是

90、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272

91、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化

92、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断

93、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论

94、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者

95、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775

96、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

97、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

98、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数

99、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则

100、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值三、判断题

101、建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）

102、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。（）

103、在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）

104、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。()

105、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）

106、甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。()

107、某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。()

108、因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（）

109、当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。()

110、估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）

111、受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）

112、某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（）

113、市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

114、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）

115、房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。（）

116、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

117、长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

118、坚持党的基本路线一百年不动摇的关键是（）A.坚持以经济建设为中心不动摇B.坚持两手抓两手都要硬不动摇C.坚持党的领导不动摇D.坚持改革开放不动摇

119、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）

120、党的基本路线规定的实现社会主义现代化奋斗目标的基本途径是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。

2、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

3、答案：B本题解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。

4、答案：D本题解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

5、答案：D本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格为：7200×（94.80/100）×（96.60/100）×（105.10/100）×（109.30/100）×（112.70/100）×（118.30/100）＝10098（元/m2）。

6、答案：C本题解析：C项，评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况（但应注意期房与现房的不同）。AD两项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。

7、答案：C本题解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。表4-1价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

8、答案：C本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。

9、答案：D本题解析：A项，估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定。不得为了规避应尽的检查或核查验证资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。B项，估价原则应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。C项，估价依据应说明估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的估价所需资料。D项，估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

10、答案：D本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。血运正常相关脏腑功能心、肺、肝、脾、肾。气能摄血主要体现在脾气的统血作用。这可体现在使用补气药治疗大出血的临床运用中。

11、答案：C本题解析：在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。房地产作价入股估价通常是评估房地产的市场价值。

12、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润；选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

13、答案：B本题解析：当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率。

14、答案：A本题解析：A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

15、答案：A本题解析：热病后期或久病伤阴，津液和阴气亏损，失其凉润柔和之性，筋脉失之濡润，且阴虚不能制阳而致阳气亢胜。表现：筋挛肉瞤、手足蠕动，伴有低热起伏、舌光少津、脉细如丝。舌脉是最好的区别点。血燥生风其原因多由久病耗血，或生血不足．或瘀血内结、新血产生障碍导致血少津枯，失润化燥，肌肤失养，经脉失调。表现为皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状。

16、答案：D本题解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

17、答案：C本题解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。

18、答案：C本题解析：高热、烧伤，或吐泻、大汗出等因素导致津液大量亏耗，血容量减少，血液循行滞涩不畅，从而发生血瘀之病变。在原有津液不足的基础上，出现舌质紫绛，或有瘀点、瘀斑，或见斑疹显露等临床表现。津液是血液的重要组成部分，津血又同源于后天的水谷精微，若因高热伤津，或烧伤引起津液损耗，或因失血脱液，或阴虚痨热津液暗耗，会导致津枯血燥。表现：可出现心烦、鼻咽干燥，或五心烦热，肌肉消瘦，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒或脱落皮屑等津液不足和血虚失养的临床表现。

19、答案：B本题解析：数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法，其中最简单的是直线趋势法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。

20、答案：B本题解析：由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。

21、答案：C本题解析：替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。

22、答案：C本题解析：根据公式计算如下：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，套内建筑面积＝100－100×10%＝90（m2），建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。

23、答案：D本题解析：在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：①估价计算的正确性；②估价基础数据的正确性；③估价参数的合理性；④估价计算公式的恰当性；⑤不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；⑥不同估价方法的估价前提的一致性；⑦估价方法的适用性；⑧估价假设的合理性，即估价假设是否合；⑨估价依据的正确性；⑩估价原则的正确性；?房地产市场状况的特殊性。估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

24、答案：D本题解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

25、答案：B本题解析：具体计算过程如下：①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。②中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2。③采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：差值＝6650－6700＝－50（元/m2）。

26、答案：D本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。

27、答案：D本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/m2），估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。

28、答案：B本题解析：房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

29、答案：B本题解析：采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式为：可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数＝可比实例在价值时点的价格。

30、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

31、答案：D本题解析：由于同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，应当将美元的价格换算为人民币的价格，采用成交日期的汇率。即：该年9月1日该房地产以人民币计算的价格＝1000×6.7＋80×8＝7340（元/m2）。则该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格＝7340÷6.4＝1147（美元/m2）。

32、答案：D本题解析：跷脉左右成对。阴跷脉、阳跷脉均起于足踝下。阴维脉起于小腿内侧足三阴经交会之处，沿下肢内侧上行。至腹部，与足太阴脾经同行，到胁部，与足厥阴经相合，然后上行至咽喉，与任脉相会。阳维脉起于外踝下，与足少阳胆经并行，沿下肢外侧向上，经躯干部后外侧，从腋后上肩，经颈部、耳后，前行到额部，分布于头侧及项后，与督脉会合。阴维脉的功能是“维络诸阴”；阳维脉的功能是“维络诸阳”。

33、答案：B本题解析：在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值或价格是根据其临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的“房地产状况调整”。

34、答案：A本题解析：市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理，房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。

35、答案：B本题解析：从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。

36、答案：B本题解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额＝1000×100×6＝60（万元）；最高金额＝1000×100×10＝100（万元）。

37、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

38、答案：D本题解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（万元）。P253。

39、答案：C本题解析：因规划调整所需的补地价为：补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（万元）。

40、答案：C本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。

41、答案：C本题解析：一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

42、答案：B本题解析：在估价时必须先确定某个时间，这个时间应根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，并一般用公历年、月、日表示。

43、答案：D本题解析：正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。本题中，买方缴纳所有的税费，正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

44、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

45、答案：A本题解析：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：本题中，房地产状况修正系数为：（100/102）×（97/100）＝0.95。

46、答案：C本题解析：承租人在承租土地上建设批发市场在转租获利。可支付的土地年租金是承租人能负担的最高值。在此租金下，承租人能保本。建设成本可视为在建设期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（万元/年）。

47、答案：A本题解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。

48、答案：B本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。

49、答案：C本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，外部折旧又称经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。A项，物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。B项，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

50、答案：D本题解析：足少阳胆经一个分支从目外眦分出，下行至大迎穴，同手少阳经分布于面颊部的支脉相合，行至目眶下，向下经过下颌角部下行至颈部，与前脉会合于缺盆后，进入胸腔，穿过膈肌，络肝，属胆，沿胁里浅出气街，绕毛际，横向至环跳穴处。胃经的直行分支：从缺盆出体表，沿乳中线下行，挟脐两旁旁开二寸，下行至腹股沟处的气街穴。任脉上行至下颌部，环绕口唇，沿面颊，分行至目眶下。冲脉起于胞中，下出会阴后，从气街部起与足少阴经相并，挟脐上行，散布于胸中，再向上行，经喉，环绕口唇，到目眶下。

51、答案：A本题解析：目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。在这种情况下，土地成本一般包括：①建设用地使用权价格（简称地价款）；②土地取得税费。本题中，土地成本＝800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）。

52、答案：B本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。ACD项均是求取报酬率的方法。

53、答案：B本题解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。

54、答案：B本题解析：人体的经筋是十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系，是十二经脉的附属部分，故称“十二经筋”。经筋有联缀四肢百骸、主司关节运动的作用。

55、答案：B本题解析：建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V＝C－Et＝C－（C－S）t/N＝C[1－（1－R）t/N]＝C（1－d×t）式中，C为建筑物的重新购建成本。S为建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命结束时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。N为建筑物的预期经济寿命。R为建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。根据题意得：V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－R）t/N]。代入数据：75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）10/N]，可得：N＝39（年）。

56、答案：D本题解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

57、答案：C本题解析：本题考查的是投资价值。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。P92。

58、答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。

59、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

60、答案：D本题解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。

61、答案：C本题解析：价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。根据时间价值原理，价值时点是现在，续建费用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。

62、答案：D本题解析：运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运营费用与有效毛收入的百分比，称为运营费用率。

63、答案：D本题解析：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。

64、答案：D本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此在运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须估算开发期中的利息和利润。

65、答案：B本题解析：依题意，可根据公式：前街影响深度＝总深度×?

66、答案：D本题解析：根据合法原则中依法判定的使用权利的要求，城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。本题中，该工厂用地的规划用途为商住综合楼，则应当按照商住用地进行估价。

67、答案：D本题解析：手三阳经行于肩胛部；足三阳经则阳明经行于前胸、腹面，太阳经行于后背面，少阳经行于侧面。手三阴经均从腋下走出，足三阴经均行于腹面。循行于腹面的经脉，自内向外的顺序为足少阴、足阳明、足太阴、足厥阴。

68、答案：B本题解析：在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例自身状况下的价格×[1/（1±R%）]＝可比实例在估价对象状况下的价格。本题中，可比实例的实物状况比估价对象优，因此其调整系数为：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。

69、答案：C本题解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

70、答案：B本题解析：可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围，又称同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

71、答案：A本题解析：商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

72、答案：B本题解析：土地成本又称土地取得成本、土地费用，是购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润。土地成本的具体构成因取得土地的途径不同而有所不同。目前取得土地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，选取上述三个途径之一来求取。

73、答案：B本题解析：移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

74、答案：B本题解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。P406。

75、答案：D本题解析：根据五行学说确定的治疗原则和方法有：滋水涵木法、益火补土法、培土生金法、培土制水法、抑木扶土法、金水相生法、泻南补北法、佐金平木法等。其中“益火补土法”是指温肾阳以暖脾阳的一种治疗方法，适用于肾式微，不能温暖脾阳，或脾阳虚衰日久，累及肾阳亦虚的脾肾阳虚证，如五更泄泻、下肢水肿等。故选D。

76、答案：B本题解析：净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

77、答案：B本题解析：有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

78、答案：C本题解析：A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。

79、答案：D本题解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。

80、答案：B、D本题解析：暂无解析

81、答案：B本题解析：A项，报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。C项，报酬资本化公式中的未来各期的净收益、报酬率、和收益期或持有期单位是一致的。D项，在实际估价时，通常假设报酬率长期不变。

82、答案：C本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

83、答案：B本题解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。

84、答案：C本题解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。

85、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

86、答案：C本题解析：估价报告交付委托人后，估价师和估价档案管理人员应按照有关规定及时收集、整理估价报告及其他在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类形成估价档案，并予以妥善保存。估价归档主要有以下作用：①保存估价资料有助于解决日后可能发生的估价争议；②有助于估价机构和估价师展现估价业绩；③有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展相关监督检查。

87、答案：C本题解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共部分建筑面积＝145＋9＝154（m2），建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

88、答案：C本题解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。

89、答案：D本题解析：胃气虚多因持久或反复地饮食失节，损伤胃气所致。因禀赋素虚．或久病元气不复等，也均能导致胃气虚。

90、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。代入本题数据可得：补地价＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（万元）。

91、答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。①物质折旧又称物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。②功能折旧又称无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。③外部折旧又称经济折旧，是建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素