房地产基本制度与政策考点精析及模拟题库

房地产基本制度与政策考点精析及模拟题库第一部分：单项选择题1.我国现行土地制度中，城市市区的土地属于（）。A.集体所有B.国家所有C.个人所有D.单位所有【答案】B【解析】根据《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。2.征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，由（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府【答案】A【解析】根据《土地管理法》第四十五条，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3.房地产开发企业设立，注册资本应在（）万元以上。A.100B.800C.1000D.2000【答案】A【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。4.设定房地产抵押时，抵押的价值必须由（）评估。A.抵押人B.抵押权人C.房地产估价机构D.政府指定部门【答案】C【解析】房地产抵押价值评估，应当由具有房地产估价资质的估价机构进行。这是为了确保抵押价值的公允性，保护抵押双方当事人的合法权益。5.商品房预售必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得（）。A.商品房预售许可证B.商品房销售许可证C.商品房外销许可证D.商品房预售合同【答案】A【解析】《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。6.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.1年C.2年D.3个月【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。7.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中公共建筑、绿地等公摊面积为2万平方米。若某套住宅套内建筑面积为100平方米，所在楼层共有10套相同户型住宅，分摊的共有建筑面积为200平方米，则该套住宅的建筑面积为（）平方米。A.100B.120C.122D.125【答案】B【解析】商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。该套住宅建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=100+200=120平方米。题目中的小区总面积和公摊总面积为干扰项。8.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是房地产转让的（）原则。A.房地产一B.权利义务对等C.效力继承D.诚实信用【答案】A【解析】“房地产一”原则，又称“地随房走”或“房随地走”原则，指在房地产转让或抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。9.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.7日内D.10日内【答案】A【解析】根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。10.职工住房公积金的缴存基数，一般为职工本人上一年度月平均工资，最高不超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的（）倍。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】根据《住房公积金管理条例》及相关规定，住房公积金的缴存基数，每年核定一次。缴存基数最高不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍。11.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】根据《注册房地产估价师管理办法》，注册房地产估价师注册有效期为3年。12.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.已出租的房地产【答案】C【解析】《城市房地产抵押管理办法》规定，权属有争议的房地产不得设定抵押。已出租的房地产可以抵押，但需书面告知承租人。划拨土地在补办出让手续或经批准后也可抵押。13.拆迁补偿的方式包括货币补偿和（）。A.房屋补偿B.产权调换C.实物补偿D.异地安置《答案》B【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。14.房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.60D.90【答案】B【解析】《城市房地产中介服务管理规定》要求，房地产中介服务机构在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。15.某房地产开发企业通过拍卖方式取得一宗商业用地，出让年限为40年。该企业开发建设该项目周期为3年，建成后即出售，则买受人获得的土地使用权年限为（）年。A.37B.40C.50D.70【答案】A【解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权年限=原出让合同约定的使用年限-原使用者已使用年限。即40−16.物业服务企业应当具有独立的法人资格，其资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.甲级、乙级、丙级D.甲级、乙级、丙级、丁级【答案】A【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》（注：该办法已废止，现行政策为不再强制核定资质，但作为经典考点，历史上分为一级、二级、三级）。注：根据最新政策，物业服务企业资质认定已取消，但在考试历史真题中此为常见考点，此处按经典分类作答。17.住宅专项维修资金属于（）所有。A.开发企业B.物业服务企业C.业主D.全体业主共同【答案】D【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，属于业主所有。18.房地产测绘成果主要包括房产图、房产簿册和（）。A.房产数据B.测绘报告C.规划图纸D.产权证明【答案】A【解析】房地产测绘成果包括房产图（分幅图、分丘图、分户图）、房产簿册（房产簿、房产档案）和房产数据。19.城镇土地使用税采用（）税率。A.比例B.累进C.定额D.超额累进【答案】C【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。即采用有幅度的差别定额税率。20.房屋租赁合同，应当向（）部门登记备案。A.工商行政B.税务C.房地产管理D.规划【答案】C【解析】《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。21.房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》和《土地使用证》C.《竣工验收合格证》和《测绘成果报告》D.《规划许可证》和《施工许可证》【答案】A【解析】根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。22.下列各项中，不属于房产税征收范围的是（）。A.城市B.县城C.建制镇D.农村【答案】D【解析】房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。23.在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的（）。A.重置成本价乘以成新度折扣率后的价格B.交易时点的市场价格C.原始价值减去累计折旧后的净值D.账面余额【答案】A【解析】根据《土地增值税暂行条例实施细则》，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。24.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.部分属于抵押财产【答案】B【解析】《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。25.耕地占用税的征税对象是（）。A.占用耕地从事非农业建设B.占用耕地从事农业建设C.占用林地从事非农业建设D.占用所有土地从事建设【答案】A【解析】耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积征收的税种。26.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.3/4【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用与续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。27.房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，根据项目经济效益和风险等因素确定，其中，保障性住房和普通商品住房项目最低为（）。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】A【解析】根据《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。28.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.开发商B.物业公司C.业主D.租户【答案】C【解析】《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。29.房地产估价师执业资格注册，由（）负责审批。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.省级住房和城乡建设厅D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】B【解析】国务院住房和城乡建设主管部门负责注册房地产估价师的注册审批工作。30.商品房买卖合同中，关于面积误差的处理，若面积误差比绝对值在（）以内（含），据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%【答案】C【解析】根据《商品房销售管理办法》，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第二部分：多项选择题31.我国房地产法律体系主要包括（）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章E.技术规范【答案】ABCD【解析】我国房地产法律体系包括法律（如《城市房地产管理法》）、行政法规（如《土地管理法实施条例》）、地方性法规（如各省市的房地产管理条例）、部门规章（如《商品房销售管理办法》）等。技术规范属于标准范畴，通常不列入狭义的法律体系层级，但在广义上具有约束力。此处主要指规范性文件。32.房地产开发企业申请核定资质等级需提交的材料包括（）。A.企业资质等级申报表B.营业执照C.验资报告D.企业章程E.专业技术人员资格证书【答案】ABCDE【解析】申请核定资质等级时，需提供上述所有证明文件，以验证企业的资本金、人员结构及合法性。33.下列关于土地使用权出让最高年限的说法，正确的有（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或者其他用地50年《答案》ABCDE【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。34.房地产转让的合法方式包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.交换【答案】ABCE【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括交换、继承（虽属法律事件，但在实务中导致权属转移）、抵债等。抵押不发生权属转移，仅设定他物权。35.申请商品房预售许可，应当提交下列材料（）。A.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明E.施工合同及施工进度计划【答案】ABCDE【解析】《城市商品房预售管理办法》第七条规定，申请商品房预售许可，应当提交上述所有材料，以确保项目具备合法建设条件和资金投入进度。36.下列房地产中，免征房产税的有（）。A.国家机关自用的房产B.个人所有非营业用的房产C.宗教寺庙自用的房产D.公园附设的营业用房E.企业办的学校自用的房产【答案】ABCE【解析】根据《房产税暂行条例》，国家机关、人民团体、军队自用的房产，国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（如企业办的学校），宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产等免征房产税。公园附设的营业用房应征税。37.房地产抵押权实现的方式主要有（）。A.拍卖B.变卖C.抵顶D.典当E.扣押【答案】AB【解析】《城市房地产管理法》规定，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。实务中，变卖也是常见方式。38.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.代收水、电、气、热等费用C.将专项服务委托给专业服务公司D.要求业主委员会协调配合E.制止违反物业管理规约的行为【答案】ABCDE【解析】上述选项均为物业服务企业的法定或约定权利。但需注意，将专项服务委托需符合规定，且不得将全部责任转包。39.住房公积金的提取情形包括（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房B.离休、退休C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系D.户口迁出所在的市、县E.偿还购房贷款本息【答案】ABCDE【解析】《住房公积金管理条例》第二十五条规定了上述提取情形。40.房地产权属登记的种类主要有（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记【答案】ABCDE【解析】房地产权属登记包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。41.下列关于房地产广告的说法，符合规定的有（）。A.不得含有升值回报承诺B.不得含有融资或者变相融资的内容C.不得涉及风水、占卜等封建迷信内容D.应当载明开发企业名称E.应当载明中介机构代理销售的名称【答案】ABCDE【解析】根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告必须真实、合法，不得含有误导和欺骗内容，上述选项均为禁止或必须载明的内容。42.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目【答案】ABCDE【解析】计算土地增值税的增值额时，扣除项目金额包括上述五项。43.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为有（）。A.协助签订虚假合同B.在非注册机构执业C.以个人名义承接业务D.涂改、伪造资格证书E.收取合同约定以外的酬金【答案】ABCDE【解析】上述行为均违反了房地产经纪职业道德和执业规范。44.住宅室内装饰装修活动，禁止的行为包括（）。A.未经批准，在非承重墙上开门、窗B.扩大承重墙上原有的门窗尺寸C.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.改变住宅外立面【答案】ABCDE【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，上述行为均被明令禁止，以保障房屋结构安全和公共秩序。45.房地产市场调研的内容主要包括（）。A.房地产市场环境调研B.房地产市场需求调研C.房地产市场供给调研D.房地产市场营销活动调研E.房地产消费者行为调研【答案】ABCDE【解析】房地产市场调研是一个系统工程，涵盖宏观环境、供需状况、营销策略及消费者心理等多个维度。46.下列关于房屋租赁期限的说法，正确的有（）。A.租赁期限不得超过20年B.租赁期限超过20年的，超过部分无效C.租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式D.未采用书面形式的，视为不定期租赁E.租赁期满，承租人继续使用，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效【答案】ABCDE【解析】《民法典》第七百零五条、第七百零七条规定了租赁期限的上限及形式要求。第七百三十四条规定了不定期租赁的情形。47.房地产开发项目竣工验收应当包括（）。A.规划验收B.消防验收C.环保验收D.人防验收E.竣工备案【答案】ABCDE【解析】房地产开发项目竣工验收实行综合验收制度，包括规划、消防、环保、人防等专项验收及最终的竣工验收备案。48.房地产价格的构成因素主要包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息和销售税费【答案】ABCDE【解析】从房地产估价的角度，房地产价格通常由上述成本及利润构成。49.下列关于不动产统一登记制度的说法，正确的有（）。A.由国土资源部负责指导监督B.登记簿需电子化C.登记信息需依法公开查询D.遵循依申请登记原则E.房地产权属证书是权利人享有该物权的证明【答案】ABCDE【解析】不动产统一登记制度确立了登记机构的统一、登记簿册的统一、登记依据的统一和信息平台的统一。上述选项均符合新制度精神。50.房地产开发企业应当在商品房交付使用后（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。A.30B.60C.90D.15E.45【答案】B【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。注：此题为单选题形式放入多选，正确答案仅为B。若为严格多选，此题应忽略，但为了题库完整性，此处列出。修正为多选形式：房地产开发企业协助买受人办理权属证书的义务包括（）。A.提供相关资料B.在60日内报送资料C.代收契税D.代办登记E.承担违约责任【答案】ABE【解析】根据法规，开发商有义务在60日内报送资料，并提供必要证明文件。若因开发商原因导致买受人无法办理证书，开发商需承担违约责任。代收代办通常基于委托。第三部分：判断题51.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。（）【答案】正确【解析】《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。52.以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。（）【答案】正确【解析】《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。53.房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。（）【答案】错误【解析】根据《民法典》，抵押合同自成立时生效（除非另有约定），但抵押权自登记时设立。即未登记，抵押权不产生物权效力，但不影响合同本身的债权效力。54.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地县级以上人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（）【答案】错误【解析】《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。55.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取购房价款2%以内的佣金。（）【答案】正确【解析】根据国家关于商品房销售代理的有关规定，实行销售代理的商品项目，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并收取佣金和价目表表外费用。佣金标准通常不超过成交价的3%（具体视各地规定，但2%-3%是常见合理区间，此处表述为“可以收取...”在定性上正确）。56.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）【答案】正确【解析】《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。57.房地产估价师可以同时在两个房地产估价机构执业。（）【答案】错误【解析】《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业。58.土地增值税实行四级超率累进税率。（）【答案就】正确【解析】土地增值税税率采用四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%至100%的部分，税率为40%；超过100%至200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。59.住房公积金贷款利率低于同期商业银行贷款利率。（）【答案】正确【解析】住房公积金贷款属于政策性低息贷款，利率通常低于同期商业银行住房贷款利率。60.房屋租赁期间，因维修房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。（）【答案】正确【解析】《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。61.拆迁人对被拆迁人给予补偿后，被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。（）【答案】正确【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原《城市房屋拆迁管理条例》虽已废止，但在相关法律关系中，权利人获得补偿后负有搬迁义务。62.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）【答案】正确【解析】《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。这是典型的“一房二售”禁止性规定。63.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）【答案】正确【解析】《城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。64.凡是缴纳契税的单位和个人，同时必须缴纳印花税。（）【答案】正确【解析】产权转移书据（如房屋买卖合同）属于印花税应税凭证。发生房屋权属转移时，通常既涉及契税也涉及印花税。65.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业服务企业。（）【答案】错误【解析】《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。66.房地产买卖合同生效后，房屋所有权即行转移。（）【答案】错误【解析】我国不动产物权变动采用登记生效主义。除法律另有规定外，未经登记，不发生物权效力。仅合同生效，所有权未转移。67.耕地占用税按纳税人实际占用的耕地面积计税，一次性征收。（）【答案】正确【解析】耕地占用税是一次性征收的税种，纳税人在批准占用耕地时一次性缴纳。68.房地产抵押是将房地产权利不转移而占有，作为债权担保的行为。（）【答案】错误【解析】抵押不转移占有（不同于质押）。抵押人继续占有、使用房地产。题目表述“不转移而占有”逻辑矛盾，应为“不转移占有”。69.住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（）【答案】正确【解析】这是维修资金的法定用途。70.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（）【答案】正确【解析】《商品房销售管理办法》第八条规定，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第四部分：案例分析及计算题71.某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一个住宅小区，规划总建筑面积10万平方米。2020年1月，甲公司通过出让方式取得该小区用地，支付土地出让金3000万元。2020年3月，甲公司取得《建筑工程施工许可证》。2020年6月，甲公司投入的开发建设资金达1200万元（占总投资的25%），并取得《商品房预售许可证》。甲公司委托乙房地产经纪机构代理销售该小区商品房。购房者王某于2020年7月与甲公司签订了《商品房预售合同》，合同约定建筑面积为100平方米，单价为8000元/平方米，约定面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。2021年6月，该小区竣工验收合格并交付使用。产权登记时，该套商品房实测建筑面积为96平方米。问题：(1)甲公司申领《商品房预售许可证》必须具备的条件有哪些？(2)王某在签订合同时，甲公司是否应当向王某出示《商品房预售许可证》？为什么？(3)计算该套商品房的面积误差比，并判断王某是否有权退房？(4)若王某不退房，最终王某应支付的房款是多少？（列出计算过程）【答案及解析】(1)甲公司申领《商品房预售许可证》必须具备的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④开发企业已向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。(2)是。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业实行商品房预售的，应当向买受人出示《商品房预售许可证》。甲公司委托乙机构销售，乙机构也必须出示。(3)计算面积误差比：面积误差比=代入数据：×面积误差比绝对值为|−因为4，所以王某有权退房。(4)若王某不退房，最终房款计算：根据规定，面积误差比绝对值超出3%时，误差在3%以内部分的房价款据实结算，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担（即退还买受人）。或者理解为：实测面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值超过3%的，房价款按实结算，并退还3%部分的房价款。计算公式：房款=合同约定面积×单价×(1-3%)（注：这是简化理解，更准确的计算是：3%以内的部分：100×超过3%的部分：(100实际上，对于实测面积小于约定面积，且误差比绝对值超过3%的，处理方式是：返还房价款=(约定面积-实测面积)×单价。但是，如果是“据实结算”原则下，若不退房，通常按实测面积结算，但超出3%部分的房款由开发商承担。具体计算：总房款=96×如果按合同价支付了100×应退还金额=800,但根据司法解释，如果合同约定“超过3%退房”，而买受人不退房，则双方协商或据实结算。通常考试中，若不退房，按实测面积结算。另一种算法（基于误差处理）：房款=100×注：根据《商品房销售管理办法》第二十条，按套内建筑面积计价的，误差在3%以内据实，超过3%由开发商承担。按建筑面积计价的，原则相同。此处实测96，约定100，少4平米。3%对应面积为3平米。这3平米对应房款3×超出的1平米（4%-3%）对应房款1×共退还32,000元。最终房款=800,即最终按实测面积96平方米支付房款。最终王某应支付房款为768,000元。72.某房地产开发企业通过出让方式取得一宗住宅用地，出让年限为70年，出让金为5000万元。该企业开发建设一栋高层住宅楼，总建筑面积为20000平方米，其中套内建筑面积合计为16000平方米，公摊建筑面积合计为4000平方米。张某购买了一套住宅，套内建筑面积为80平方米，公摊建筑面积为20平方米。该住宅楼于2021年12月竣工交付。问题：(1)计算该住宅楼的建筑密度是否可能超过50%？（需补充什么条件才能计算？）(2)计算张某所购住宅的建筑面积是多少？(3)若张某在2022年1月申请办理了房屋所有权登记，其土地使用权期限是何时截止？（假设土地出让合同约定的起算日期为2020年1月1日）(4)若该房地产开发企业将该项目的抵押权设定给某银行，抵押价值为8000万元，债务履行期满未清偿，银行实现抵押权，该土地上新增的建筑物（如临时售楼处，建设于抵押合同签订后）是否属于抵押财产？【答案及解析】(1)无法计算。建筑密度=