2026年全国房地产经纪人职业资格考试业务操作试卷附答案

2026年全国房地产经纪人职业资格考试业务操作试卷附答案1.单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.1某客户欲通过商业贷款购买一套位于北京市海淀区的二手住宅，房屋建成年代为1995年，建筑面积89m²，网签价480万元，评估价460万元。根据现行政策，该客户最高可贷成数为（）A.30%B.40%C.50%D.60%1.2房地产经纪服务合同中，未约定服务期限的，视为不定期合同，委托人可随时解除合同，但应提前书面通知受托人，提前通知的合理期限为（）A.1日B.3日C.7日D.15日1.3下列关于“带押过户”业务流程的表述，正确的是（）A.原抵押权注销登记与转移登记合并办理B.新抵押权设立登记与转移登记合并办理C.原抵押权变更登记与转移登记合并办理D.预告登记与转移登记合并办理1.4某商品房预售项目，开发商于2025年9月30日取得预售许可证，10月1日开盘。根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业应在签约之日起（）日内办理商品房预售合同备案。A.10B.15C.30D.601.5房地产经纪机构发布存量房房源信息前，必须完成的内部审核环节是（）A.价格评估B.房源核验C.房屋测绘D.税费测算1.6依据《民法典》，房屋承租人在同等条件下享有优先购买权，但下列情形除外（）A.房屋按份共有人行使优先购买权B.出卖人将房屋出卖给近亲属C.出卖人通知承租人后15日未予答复D.以上均正确1.7某套住宅挂牌价500万元，业主净得，买方承担全部税费。若买方为首套、面积90m²以下，契税税率为（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%1.8房地产经纪服务实行明码标价，收费公示内容不包括（）A.服务项目B.收费标准C.收费对象D.资金监管协议编号1.9下列属于房地产经纪业务“核心业务流程”的是（）A.房源核验→客户接待→签署委托→撮合成交→协助过户B.客户接待→房源核验→签署委托→撮合成交→协助过户C.房源核验→签署委托→客户接待→撮合成交→协助过户D.客户接待→签署委托→房源核验→撮合成交→协助过户1.10房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、委托协议等资料的最低年限为（）A.1年B.3年C.5年D.10年1.11以“VIP看房”名义向购房人收取“看房费”但未签订任何协议，该行为属于（）A.正常居间活动B.变相收取差价C.价格欺诈D.强制交易1.12下列关于“个人住房商业性贷款利率”表述正确的是（）A.采用固定利率方式，合同期内不变B.采用LPR加点形成，重定价周期最短1年C.采用基准利率上浮，与LPR无关D.采用公积金中心公布利率1.13某经纪门店店长要求经纪人在微信朋友圈每日转发“热销榜TOP10”，但未核实成交数据，可能违反（）A.《广告法》B.《反垄断法》C.《消费者权益保护法》D.《食品安全法》1.14在存量房交易资金监管中，下列资金必须全额监管的是（）A.定金B.首付款C.物业保证金D.户籍迁出保证金1.15房地产经纪机构备案证明遗失，应当在（）日内向原备案机关申请补发。A.5B.10C.15D.301.16下列属于“新建商品房销售代理”独有的风险点是（）A.房源真实性B.分销佣金结算C.共有权人签字D.房屋查封1.17客户通过经纪机构购买一套位于深圳的商务公寓，建筑面积60m²，单价7万元/m²，总价420万元。该客户可申请的最长按揭年限为（）A.10年B.20年C.25年D.30年1.18房地产经纪机构与委托人签订委托协议时，下列信息无需在协议中载明的是（）A.房屋坐落B.房屋抵押情况C.房屋学区情况D.委托期限1.19下列关于“房屋租赁合同登记备案”表述正确的是（）A.备案是合同生效要件B.备案后可对抗第三人C.备案是出租人单方义务D.备案是承租人单方义务1.20某经纪人以“内部房源”为由，要求客户先支付“诚意金”5万元，否则不带看房，该行为涉嫌（）A.强制交易B.商业贿赂C.虚假宣传D.价格欺诈2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将所有正确选项字母填入括号内，漏选、错选均不得分）2.1房地产经纪服务合同应当载明的事项包括（）A.服务报酬及支付方式B.委托期限C.房屋权属证书编号D.房屋抵押登记信息E.房屋学区名额使用情况2.2下列属于《房地产经纪管理办法》禁止行为的有（）A.吃差价B.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务C.泄露委托人个人信息D.代收代付交易资金E.强制提供代办服务2.3客户购买一套位于上海的二手住宅，网签价600万元，评估价580万元，原值300万元，原业主家庭唯一、满五不唯一。下列税费由买方实际承担的有（）A.契税B.增值税C.个人所得税D.登记费E.抵押登记费2.4房地产经纪机构进行房源核验时，须通过官方平台验证的信息包括（）A.房屋权属状况B.房屋查封状况C.房屋抵押状况D.房屋学位占用状况E.房屋历史成交价格2.5下列关于“个人二手房交易资金监管”说法正确的有（）A.监管协议由买卖双方、经纪机构、监管银行四方签订B.监管资金孳息归买方所有C.监管资金解冻需买卖双方共同到场D.定金可自愿选择是否纳入监管E.监管银行由经纪机构指定，客户不得异议2.6房地产经纪机构在发布互联网房源信息时，必须展示的内容有（）A.房源核验码B.机构备案号C.经纪人姓名D.经纪人执业号E.房源实拍视频2.7下列情形中，房地产经纪机构不得承接经纪业务的有（）A.房屋被依法查封B.房屋权属有争议C.房屋未解除抵押D.房屋未取得不动产权证E.房屋为夫妻共有，但仅一方到场2.8房地产经纪机构进行客户身份识别时，属于“非自然人客户”的有（）A.有限责任公司B.合伙企业C.事业单位D.个体工商户E.个人独资企业2.9下列关于“房屋租赁押金”表述符合《民法典》规定的有（）A.押金不得超过2个月租金B.押金可用于抵扣承租人欠缴费用C.合同终止后7日内返还押金D.押金必须打入监管账户E.押金利息归承租人所有2.10房地产经纪机构建立业务台账时，必须记录的内容有（）A.房源唯一编码B.委托人联系方式C.看房时间D.成交价格E.佣金收取比例3.填空题（每空1分，共15分）3.1房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起________日内，向所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。3.2根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪服务合同应当由________签名或者盖章，并加盖房地产经纪机构印章。3.3个人购买家庭首套普通住房，面积90m²以下，契税优惠税率为________%。3.4存量房交易资金监管资金解冻时，需提交的材料包括监管协议、身份证明、________及________。3.5房地产经纪机构发布房源信息，必须在信息显著位置标注________位房源核验码。3.6房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当提前________日书面通知承租人。3.7房地产经纪机构及其分支机构变更名称、负责人、经营场所等事项，应当在变更后________日内办理备案变更手续。3.8房地产经纪服务收费实行________、________原则，不得混合标价、捆绑标价。3.9商业银行发放个人住房贷款时，对借款人月所有债务支出与收入比控制在________%以下。3.10房地产经纪机构应当建立________制度，对经纪人执业情况进行全过程记录。3.11房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得将房源信息转让给其他机构，该义务属于________义务。3.12房地产经纪机构提供代办贷款、代办过户等延伸服务时，应当另行签订________合同。3.13房屋租赁合同备案后，承租人可凭备案证明向________部门申请办理居住登记。3.14房地产经纪机构应当至少每________年对经纪人进行一次业务培训，不少于________学时。4.简答题（共5题，每题8分，共40分）4.1简述存量房买卖中“带押过户”业务的操作要点及风险防控措施。（开放型）4.2房地产经纪机构在开展新房分销业务时，如何防范“分销佣金”结算风险？（封闭型）4.3客户甲通过经纪机构购买一套位于杭州的住宅，网签价400万元，评估价390万元，原值200万元，原业主家庭唯一、满五不唯一。请列明买卖双方各自应缴纳税费种类及金额。（计算型）4.4列举《房地产经纪管理办法》中关于“房源核验”的具体要求，并说明违反规定的法律后果。（封闭型）4.5某门店经纪人乙在带看过程中，未经客户同意拍摄客户面部视频并上传至抖音平台，引发客户投诉。请分析乙的行为违反了哪些法律法规，并给出整改建议。（开放型）5.综合应用题（共3题，共55分）5.1案例：2026年3月，客户丙通过××经纪机构购买一套位于广州天河区的二手住宅，建筑面积120m²，总价800万元，网签价与评估价一致。客户丙家庭名下无房无贷，欲申请商业贷款七成，贷款年限25年，利率为5年期以上LPR（4.05%）加60BP。原业主丁家庭名下唯一，该房原值300万元，购置时间2010年1月，契税完税凭证齐全。交易过程中，客户丙支付定金30万元，首付款530万元（含定金），贷款270万元。双方同意采用“资金监管+带押过户”模式，原房屋剩余按揭贷款余额220万元，抵押权人为工商银行广州天河支行。任务：（1）计算买方丙应缴纳的契税、登记费、抵押登记费总额。（6分）（2）计算卖方丁应缴纳的增值税、个人所得税金额，并说明是否符合免税条件。（8分）（3）绘制“带押过户+资金监管”流程图，标注关键节点及所需材料。（10分）（4）列出经纪机构在本次交易中应提示双方的6项重大风险。（6分）5.2案例：××房地产经纪机构拟与某头部互联网平台合作开展“直播卖房”业务，计划邀请网红主播在抖音、快手双平台同时直播推介新房项目。机构法务提出合规审查需求。任务：（1）从广告法、消费者权益保护法、房地产经纪管理办法三个维度，列出直播卖房需履行的10项合规义务。（10分）（2）设计一份《直播卖房风险告知书》模板，包含关键条款不少于8条。（10分）5.3案例：2026年5月，××经纪门店受理一套位于成都高新南区的新建商品房退房再售业务。开发商与原始买受人戊于2025年12月签约，合同总价300万元，已备案未办证。戊因征信问题无法获批贷款，与开发商协商退房。开发商拟将房源重新销售，并承诺“原价退房、无溢价、7日内完成更名”。经纪人己拟接受开发商委托，重新寻找客户。任务：（1）说明“退房再售”与“商品房更名”的法律性质差异。（5分）（2）列举开发商重新销售需完成的5项行政程序。（5分）（3）分析经纪人己接受委托可能面临的5项法律风险，并提出对应防范措施。（5分）6.参考答案6.1单项选择题1.1C1.2C1.3B1.4C1.5B1.6D1.7A1.8D1.9A1.10C1.11C1.12B1.13A1.14B1.15C1.16B1.17A1.18C1.19B1.20A6.2多项选择题2.1ABCD2.2ABCE2.3ADE2.4ABC2.5ABCD2.6ABCD2.7ABD2.8ABCE2.9ABC2.10ABCDE6.3填空题3.1303.2房地产经纪从业人员3.313.4不动产权证书、监管银行要求的其他材料3.5123.6153.7303.8明码标价、自愿有偿3.9553.10信用档案3.11保密3.12延伸服务3.13公安3.141、206.4简答题答案要点4.1操作要点：1.原抵押权人出具同意带押过户函；2.买卖双方、银行、登记机构签订四方协议；3.新贷款银行出具批贷函；4.同步办理转移登记、新抵押设立、原抵押注销；5.资金监管确保优先偿还原贷款余额。风险防控：1.核查原抵押登记信息；2.约定监管资金优先清偿顺序；3.设置违约条款；4.引入公证提存；5.购买交易安全险。4.21.与开发商签订分销协议，明确佣金比例、结算条件、退房处理；2.实行“成交报备+客户确认”双轨制；3.引入第三方平台锁定客户到访；4.佣金结算以网签+备案为准；5.设置佣金支付节点与担保条款；6.建立佣金台账及律师函催收机制。4.3买方：契税400×1%=4万元；登记费80元；抵押登记费80元。卖方：增值税满2年免；个人所得税（400－200－4）×20%=39.2万元，无法提供原值按1%核定4万元，按孰低原则缴4万元。4.4要求：1.核验房源权属、查封、抵押；2.生成唯一核验码；3.发布信息须标注核验码；4.及时更新状态；5.撤销已售房源。违反后果：1.责令限期改正；2.记入信用档案；3.罚款1～3万元；4.暂停网签权限；5.吊销备案。4.5违反《个人信息保护法》《民法典》肖像权条款、《房地产经纪管理办法》保密义务。整改：1.立即删除视频；2.公开道歉；3.赔偿损失；4.完善拍摄告知制度；5.组织合规培训；6.建立客户影像授权模板。6.5综合应用题答案5.1（1）契税800×1.5%=12万元；登记费80元；抵押登记费80元；合计120160元。（2）增值税：满2年普通住宅免；个人所得税：满五唯一免，卖方家庭唯一但“满五不唯一”