某城市广场物业管理招标书

带格式的：左侧：3.17厘米，右偏：3.17匣米，

某城市广场物业管理招标书顶端：2.54厘米，底端：2.54厘米，宽度：21

厚米，高度：29.7厘米，页眉到边缘距离：1.5屋

米，页脚到边缘距禺：1.75匣米

第一章均豪物业管理公司简介..........................错误味定义书签.

一、公司简介........................................................2

二、附件：..........................................................6

第二章城市广场管理模式及管理制度................................6

一、项目分析及管理构想.............................................7

二、管理模式：......................................................9

三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：...............11

四、计算机在物业管理中的应用......................................15

五、城市广场物业管理规章制度汇编..................................15

第三章物业管理权交接方案...............................43

、程序的合法性..................................................43

二、协调有关方面的关系，取得中正第三方的支持.....................43

三、具体交接工作安排..............................................43

四、交接内容.......................................................44

第四章城市广场财务管理方案......................................48

一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容...................48

二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法..........................57

三、基金类款项的管理及使用...............................58

第五章城市广场工程维修管理.......................................60

一、城市广场的工程设备管理........................................60

二、1L程各专业JL作制度............................................60

第六章城市广场社区服务管理......................................64

一、业主档案、业主投诉的管理模式..................................64

二、对业主及使用人使用物业的规定..................................66

三、提高服务水平、完善社区的其他设想与方案..............66

第七章城市广场各项管理指标的承诺...............................69

一、各项综合指标...................................................69

第八章说明.................................................73

第一章均豪物业管理公司简介

一、公司简介

北京均豪物业管理有限责任公司于1992年在海淀区创立，在北京市工商局

注册，公司及所属子公司注册资金550万元，口常可运作资金100C余万元，管

理着包含商用物业、居住物业、公益物业在内的10余个项目，管理面积32万平

方米，符合北京市行业资质标准，具有涉外管理资格的专业物业服务企业。

本公司的服务宗旨：营造现代人的生活空间。

本公司的经营理念：专业管理、至诚服务。

本公司的企业文化：积极健康向上的企业价值观。

本公司的企业形象：整体能力强，市场营销能力强，管理制度健全。

均豪公司致力于推广符合国际惯例的物业管理模式与经验，不断探索符合

中国国情的物业管理道路。均豪公司实行公司总部与管理项目部两级管理体制，

即总部提供管理设计、人力资源、宣传企划、技术、质量、财务等方面的支持与

督导，项目部执行具体管理事项。通过我们的专业化的管理与服务.给开发商、

产权人、使用人带来效益、效率与安宁，促进存量物业的活化与增值，提高受托

物业的市场价值与使用价值，为产权人、使用人取得管理效益与投资回报，达到

经济、社会、环境三效统一。

本公司拥有•门类齐全的专业人才与熨合性管理人才，特别是一大批从涉外

星级饭店与涉外公寓加盟的素养优秀的总级领导与部门经理形成了公司管理骨

干。先进的管理思想与饭店公寓的涉外管理经验，不仅丰富了均豪企业文化，也

推动了公司整体管理水平的提高。公司制度严格，运作规范，信息灵敏，工作细

手段完备。不但能够承接各类类型物业的全面经营管理，同时开展其它单项

服务，包含租售代理，进展顾问，投资顾问，管理企划与咨询，工程顾问与工程

服务等等。

通过多年的实践与磨练，本公司在综合商用楼宇，标准写字楼的管理匕

枳存了独到的管埋运作经验，创建了一套完整而有用的管埋体系与管埋方法，并

将计算机软件技术用于管理之中，取得了良好的管理业绩与社会声誉。

七年来，我公司以受托管理、合作管理、顾问管理、单项委托管理等方式管

理了十余个物业项目，有代表性的包含：

1.中科集团大厦31000平方米写字楼

2.理工科技大厘38000平方米写字楼

3.硅谷电脑城42000平方米电子市场与写字楼

4.中国现代文学馆30000平方米国家级博物馆

5.汇景阁公寓35000平方米甲级公寓

6.北科大原18000平方米写字楼

7.蓟宁居24000平方米普通住宅

8.汉荣家园45000平方米普通住宅

9.北京青年报大原30000平方米写字楼

我公司还作为行业中唯一受物单位参加了国家建设部与加拿大政府物业管

理合作谈判与海淀新技术产业试验区进展规划课题组，参与规划方案设计。

多年的管理实践，使我们积存了较丰富的物业管理经验，特别是关于如何

针对物业特点与委托人要求进行物业品牌的塑造与社会形象的保护：关于物业管

理的成本操纵特别是人力成本，能耗成本、采购成本的操纵上有着独到的经验与

手段。均豪公司一贯凝视研究分析，针对区域市场特点、物业特点、使用人特点

进行管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度的

满足使用人的需要。

理工科技大厦通过我公司精心治理.，硬件得到根本改善，物业服务满意率

连续三年达到95%以上，1997年经严格考评，被命名为全国城市物业管理优秀大

厦，受到了海淀实验区政府的特别奖励，被外界誉为“网络信息大厦”，成为中

关村标志型建筑之一。

本公司的物业代理业务一直在业内享有盛誉，专案推展、谈判掌控、大户

推介等多种市场运作方式的灵活运用，二次开发、文化销售、点面塑造等众多主

题创意，使所代理及顾问的项目迅速成为市场亮点，给公司赢得了骄人的代理业

迹，其中理工大展从96年至今保持着95%以上的出租率，97年我们获得了连续

几个100%的销售楼盘，98年我们的代理项目两个单项楼盘整体的钧售金额是3

个亿，深得业内人士称誉。

公司现与美国的H&W公司成立了一个以互联网为支撑与连锁信息为并行的

专门从事房地产联锁营销的合资公司“华居网络服务有限公司”，华居网集网络

技术、商品房网上交易与房地产连锁经营为一体，向社会提供房产交易、租赁经

纪、特许经营与物业住处咨询等基本服务与各类增值服务，关于均豪所管理的各

个项目的租售成功与持续经营提供了强劲的保障。

我司与北京市科委共同合作成立均豪科技管理公司，按国家对行政事业单

位后勤管理要求，为科委受托管理办公、住宅的物业。其间双方共同成立课题小

组，专项研究后勤改革社会化的转制中产生的诸多问题，此项合作正在积极的进

行中。

本公司实施以人为本的内部管理模式，从招聘、甄选、试用、转正到培训、

考察、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，几年来公司管理骨干实现了从勤

奋型到勤奋加技术型的转变，目前均豪各级管理、操作人员敬业精神与团队精神

好，业务技术素养高，责任心强，创出/一个又一个管理佳绩，为所管物业的业

主与社会各界所称道。

均豪历来注重企业文化建设，企业精神深入人心，企业刊物《管理资讯》期

期图文并茂，刊载公司事业进展与管理最新动态，物业管理最新理论，还有教育

性、引导性文章：母年举办春游与春节晚会，每月举办生日聚会，让员I.具止享

受“家”的感受，提高士气，增强团结。企业气氛与员工的精神面貌始终是健康

向上，促使企业不断进取。

在多年实践探索的基础上，均豪公司在物业理论上也颇有建树。从1993年

起，从公司总经理到项目部的管理人员，在博采众长的基础上，针对国内物业管

理现状，大胆提出前噂性的管理理论与观点，在《中国房地产报》、《物业星空》、

《北京房地产杂志》、《精品购物指南——物业版》发表了诸如“居住小区管理的

思考”、“关于物业管理进展的理性探索”、“物业管理在中国”、“物业管理的超前

介入”、“写字楼物业管理的服务设计”等多篇文章，在业内形成r一定的影响,

在众多专业研讨会，培训讲座上，也留下了均豪的声音。

为使公司具备持续提供合格服务产品的能力，在几年营造管理制度规程的

基础上，于1998年开始在公司内推行ISO-9002国际质量标准，并于1999年5

月一举通过权威机构的认证，获得ISO-9002国际质量体系认证证书，成为在北

京市为数不多的获此认证的物业管理企业之一。

均豪的管理特点是：使每一个管理项目出特色。基于多年积存的管理基本

功与对物业服务的领会，均豪具备对不一•致类型物业与服务对象进行针对性的管

理设计与服务设计的能力。所形成的一整套先进成熟的管理方案与服务方案，不

仅在平等竞标中屡屡胜出，而且成功的应用在所管理的各类不一致类型的项目

上，不断制造着佳绩。

沿着实践——认识——再实践的轨迹，均豪人不断前进，与一个个进展商、

产权人结成联盟，为托管物业的保值增值辛勤工作，成为他们的忠实伙伴。

公司法人代表：于庆新

电话：(010)62002255

传真：(010)62001355

公司地址：北京市朝阳区民族园路5号

E-mai1：jumboa@

于庆新

力幺：Qftit领dKRSSS5g

便等100023

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均泰物业管理公司EE”：f.iirtootoj&putlk3.bU.n<^.Cii

二、附件：

1.营业执照复印件

2.物业管理资质证书复印件、涉外管理许可证

3.ISO-9002质量体系谁证书影印件

4.全国城市物业管理优秀大厦奖牌影印件

5.北京市旅游行业协会会员牌证影印件

第二章城市广场管理模式及管理制度

一、项目分析及管理构想

城市广场是北京知名的''问题项目”之一，其不良市场口碑，己严重影响了

其在物业rh.场的价值.引发居用客户投资客户的不满.导致的要紧原因包含：

项目分析

1、客户与进展商在前期遗留问题存在着重大分歧，且几年来始终未能调整

理顺关系，加之后来物业管理公司的仓促进入，自建自管的背景使法律

关系不清析，引起的矛盾更加错综复杂。

2、物业管理收费在原初测算基础上，通过几年的运行，未根据实际情况进

行调整，收费明显不合理，加之不规范运作，收费标准与管理服务水平

强大的反差，引发客户不满。纷纷采取拒交管理费等极端形式，这使物

业管理服务工作不能纳入正常的运行轨道，形成了又一个重大矛盾。

3、长期积存的问题，不良的管理服务使项目的社会声望严重受损，投资的

保值、增值在客观上已成空话。通过对硬件上的考察，我们看到设备维

养明显不到位，水平很低，这必定影响设备使用寿命，维修率及将来的

维修成本大幅提高：从软件评价来看，出租率过多依靠于低价出租，投

资回报低于市场均线。

4、从目前管理来看，还看不出改善这一局面的有效举措。在现行管理安排

上未能有效区分商用、公寓、写字楼三种物业不一致特点，而简单地采

取了统一模式，混同管理，这对项目进展最大限度满足客户需求是极为

不利的。

管理构想

整体考虑上，写字楼的管理与公寓的管理将分别建立相对独立的运作体系，

为不一致功用的物业与不一致需求的客户营造不一致的空间氛围：财务上使用统

一帐目，分别核算：管理上统一调度，各自目标责任；人事上集中招聘培训，不

一致专案研究；监督体系上不一致的监杳标准，业主委员会将根据可能分别设立

或者分设不•致的专项分会：技术物资保障统•由总部协调完成。

1、三种不•致类型物业的管理构想

在我司近七年管理实践中，对不一致物业类型均有着不一致的成功经验,

这些经验将会充分表达在城市广场不一致模式的管理中。如:

写字楼的管理目标是非常明确的：保证物业所有人（投资人）的投资问

报率，使物业得以保值、增值，为实现这一目标的根本解决办法就是要作好

写字楼物业市场的品牌，使这一品牌在市场上具有号召力，而品牌的塑造依

靠于物业经营管理思想、硬件水平、管理服务的质量及客户水准。在满足客

户需求方面，是要营造安宁、便利、雅致的商用办公氛围，最大限度满足客

户对商业配套服务的要求。

商场的管理立足丁保障，在水、暖、电、风、气等几方面作到零事故运

行，同时支持、辅助商场经营者营造浓郁的商业氛围，使消费者在安全、温

暖、整洁的氛围中体会购物情趣。对公共区域的管理是商场管理的乂•重点,

目的在于保持商场的完美市场形象。

公寓客户需求是清晰的一一营造家居氛围，满足居用需求；同时，要求

又是繁复的一一它涉及生活的方方面面。而关于城市广场而言，外销公寓决

定了客户群体对品味生活的追求这一特点。物业管理服务要在安全、舒适、

周到、经济这一基础上提升更高的水平，严格涉外管理制度，在服务设计中

引进酒店中的金钥匙服务及别里管理中的社区文化建设。

2、提供高品质管理服务

外销公寓的特点就是物业价值高，客户质量高，对回报率要求高，就城

市广场而言实施经济型的通常管理已不能满足客户要求，务必实施舒适型的

高质量管理才能使此项目保值并有较高回报率。高质量管理与追常管理区别

要紧在于人力成本较高，运营资金相对宽裕，服务管理更加深亿，具备以上

几点，必能使高质量管理在项目中成功运作。

3、严格进行成本核算，区分公寓、办公、商场的成本构成并定期向业主委

员会公开，使业户熟悉掌握，避免业户权益受损，与可能引发的对管理公司

不信任。

4、在物业的市场租售方而，近几年均豪的物业市场服务业务开展良好。在

物业全程策划、项目营销操纵、客户代理中介等方面，均取得了优异的业绩。

我司拥有三十多名营销人员，分别从事市场分析、物业调研、全案策划、项

目代理、客户经纪、客商服务等方面的业务，在我们的合作中，相信会对进

展商项目开发的成功与投资型购房的客户起到专业保障的效力。

5、在公寓的服务设计上，立足丁•现有社区配套生活设施，组织经营管理好

各类服务活动，最大限度满足社区居民的需要，使快捷服务落到实处，是社

区物业服务的首要任务。这一工作务必建立在科学的需求研究分析基础上，

进行精心的规划设计而完成，在常规商业活动服务的组织匕物业管理公司

将更多的专注于需求与潜在需求的研究，进行向量分析，构建服务平台，进

行服务徒接，成为社区服务的设计者、组织者、管理者，在社区延伸服务上,

则需力求服务周致，在常规社区服务项目中通常不被采纳，或者因不经济而

放弃的服务项目尽量设立，务求完备。

在社区文化的建设上，将进行群体细分，明晰国籍、地区、老人、儿童、

职业、爱好、保姆、丁克……等不一致类型的群体，为公共活动区域，会所

功能设计，社区文明建设提供基础资料，针对性的引导与组织不一致群体积

极参与枳极健康的社区文化建设，与睦邻里家庭，提高社区文明程度与休闲

品味，达到共建共管，共同营造现代人生活空间的目的。

针对购房人，大多为不一致领域的成功人士，户均置业投入超过百万这

一特点，将在物业管理费的无度上考虑社区品牌知名度的提升上，巩固、集

聚目标人群，使居者以此为荣，投资者获得丰厚回报，宣传行为将更大程度

与社区活动相结合，走BI推广的途径。

6、管理规划

在有了一定管理基础之后，物业管理公司要及时调整工作思路，按《城

市广场物业进展规划》要求从事务性的物业管理工作转变为经营管理物业，

通过市场经济手段，重塑物业市场形象，达至口碑传送，完成物业第二附加

值的提升。

7、任何管理都需要一个基础，关于城市广场而言莫过于顺利进行物业管理

公司的更换。基于此，本提案中专门一章作为对基项工作的安排，关于顺利

平稳交接，我司有着丰富的经验，并可枳极协调有关单位进行支持。应当说,

这一优势是我司独有的。

二、管理模式：

关于公寓社区管理，我们将现代文明与现代酒店的管理理念、方式相融合,

引入公寓管理；刻意制造优雅舒适、意境特殊的居家环境，让住户充分感受到物

业公司每一个人对他们的关爱，感受到社会文明与进步给个人与家庭带来的温

馨，使他们的居家氛围具有吸引力、亲与力与成功感。我们将努力以高质量的物

业服务吸引与回报置•业人士，使城市广场社区成为人人崇尚的理想家园，让置.业

人士买得放心、住得安心、环境舒心，促使美林品牌深入人心，成为社区典范。

城市广场为外销甲级公寓，其设计标准高，对管理服务要求高，管理服务按

照安全、舒适、周到、经济八字方针设计管理模式：

1）安全：让业主有安全感。小区实行封闭管理，人车分流，24小时安保服务；

升降梯、燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳固运行，使业主真正

安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

2）舒适：致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境与谐，让钢

筋混凝土建筑具有生命力。谑过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社

区内草绿花香，高尚文明，无污染、无燥音，出行方便，处处顺心，使业主

入住在本社区引以自豪。

3）周到：提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务与特约服务，业

主想到的我们要想到，业主没想到的，我们也要想到。设立维修中心与家政

服务中心，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，

使业主享受优质的生活空间。

4）经济：在保证安全、舒适、周到的基础上，物业服务收费要合理低廉，通过

物业公司精打细算，使用户得到实惠，既享受安全、舒适、周到，与城市广

场硬件标准相吻合的高标准服务，经济负担又不重，物有所值。

对城市广场的写字楼及商业管理，我们的目标是：

营造现代办公空间，打造城市物业品牌。

写字楼的物业管理将着力于物业品牌的塑造，使物业具有良好的市场声誉，

与抗风险能力，其管理气氛操纵达到品味、安静、便利，使之适于现代办公需要。

其工作目标设立：第一，要保障客户满意率。

第二，要保障较高水平的出租率，与超过市场均线的租金价位。

第三，要使之具有可持续进展能力，具有品牌号召力。

三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：

1.机构设置与人员配备：

针对城市广场中不一致物业的需求，结合我公司一贯倡导的“安全、舒适、

周到、经济”的八字服务方针，为满足公寓、办公楼宇、商场等业户对管理目标

的不一致耍求。在该项目物业管理组织结构框架上进行了重新设计，既考虑到资

源配置的习惯性，乂顾及了人力成本的经济性：管理体系的构成符合精干、快速、

高效、有用的原则，人员配备要求专业素养高、服务意识强，分工合理、职责明

确，管理严格而有序，达到客户清意，服务到位之目的。

人员机构设置图：

执行总经理1人

副总经理1人总经理助理1勺

安

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48

人

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50人

87人

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7

人

1）经理办公室：总经理I名、副总经理I名、办公室主任1名、文秘档案1人、

人事劳资1名、质量操纵1名、行政培训1人，合计7人。

办公室的职责范围:

(1)负责行政、人事、劳资等综合管理事项；

(2)负责规章制度的制订与监督执行。

(3)负责各部门IS09002质量操纵。

2)财务部：经理1人、会计1人、出纳1人、收费员1人、采购2人、库管I

人，合计7人。

(1)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算与各类财务报表。

(2)负责各部门物品采购与保管。

3)工程部：总经理助理兼工程部经理I人、工程师主管4人、各岗位维修工、

值班运行人员43人,合计48人。

工程部职责范围：

(1)负责广场内所有机电设备的运行维修、保养：

(2)设置维修中心，提供24小时维修服务：

(3)处理上下水，燃气管道等突发故障急修；

(4)监督电梯等专用设备维保；

(5)广场建筑设备大中修方案的制订与施I：监理：

(6)确保广场内热水与供暖、制冷达到标准。

4)客务一部：经理1人、主管2人、服务人员5人、合计8人。

客务一部职责范围：

(1)负贡广场内公寓楼宇的服务管理；

(2)办理入驻、迁出，建立并保管业主(业户)档案；

(3)组织社区开展健康文明的业余文化生活，逐步形成“欢乐在广场”

的系列项目活动，促进社区精神文明建设的进展；

(4)加强管理者与住户的沟通，增进邻里之间的与睦关系。

5)客务二部：经理1人、主管2人、服务人员4人、合计7人.

客务二部职责范围：

(1)负责广场内写字楼及商场的服务管理：

(2)办理客户入驻、迁出，建立并保管客户档案资料；

(3)提供常规服务与特约服务：

(4)走访客户，受理并解决投诉，受理各类服务要求。

6）管业部：经理1人、主管2人、员工47人、合计50人。

管业部职责范围：

（1）负责广场的环境管理，构建“干净、整洁、舒适、优美”的生活与

工作环境：

（2）将“秩序、卫生、绿化”贡任融为一体，保持整体环境的统一有序;

（3）负责广场公共区域的清洁、垃圾清运，绿地养护。

7）安保部：经理1人、主管3人（消防、治安、内勤各1人）、保安员52人、

合计56人。

安保部职货范围：

（1）负责广场的消防、治安、交通车辆管理，提供24小时安保服务：

（2）处理安全突发事件，保证广场业主（业户）、客户、居民的生命、

财产、交通安全：

（3）协助公安机关处理治安案件；

（4）抽调精干力量，设立义务消防队，制定要害部位的灭火应急方案预

案，定期组织演练：

（5）做好广场内各类技防设施设备的使用管理。

均豪公司城市广场物业管理项目部的设立，公司总部将给予全力支持，包含:

人力资源的支持、专业技术力量的支持与管理软件建设等方面的支持。充分利用

公司系统各方面的资源优势，统筹调配力量，一方面保证项目的服务管理质量，

达到业主、客户的满意；另一方面又可降低管理成本，促进管理水平的不断提高。

2.执总简历

姓名：白伯年

性别：女

学历：大学本科

职称：经济师

职务：项目执行总经理

政治面貌：中共党员

工作单位：北京市均豪物业管理有限责任公司

工作经历：

1983年北京长城饭店咖啡厅经理五星级

1986年北京国际饭店值班经理五星级

1990年亮马河大厦餐饮部经理四星级

1995年夏都宾馆、山水宾馆总经理四星级

教育背景：

1978年北京旅游学院饭店管理专业

1985年赴菲律宾马尼拉饭店培训

1994年派往受谷东方饭店考察

1996年美国AHMA教程结业

特别说明：

有法语语言基础

有英语会话能力

3.人员的选聘、培训及劳资管理

1）人员的选聘：均豪公司总结多年承接物业项目的经验，在新接项目人员的选

聘上，采取“以老带新、新老搭配”的原则。项目总经理，要紧部门的经理,

重点岗位（如财务人员、客务主管、维修主管、采购员、部分技术工人、领

班等）山原有项目骨干中抽调：通常岗位人员（如保安员、保洁员等）按行

业标准，以严格的条件（基本素养、从业经历、人品等）进行筛选，并实行

1-3个月的试用期制与工作业绩考核制度。

派到新项目的人员与新招聘人员，上岗之前由公司培训部进行严格的岗

前培训，除面授培训外，大部分岗位还要到老项目实习培训一个月左右。培

训对象按层级分为高管层、管理督导层、执行层。培训内容大致分为思想理

念，管理实务，专业技能三个方面。培训形式包含岗前、岗上、交叉、外委

等多种形式。我司总部在培训计划的设计，教师、教材提供，实习场所，考

核试卷等诸多方面可提供直接帮助。岗前培训包含物业管理理论、项目介绍、

职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、技术技能、形体训

练等卜七门课程。

劳资管理使用以岗定薪，对员工实行按统一的规章制度与操作规程垂直

领导，一级对一级负责，上级对下级的工作实行严格的督导检查并记录在案。

均豪公司实行“员工手册”制度与“浮动工资制度”，对员工实行针对性管

理。

四、计算机在物业管理中的应用

均豪物'也管理公司在所管物业已成功应用“物业管理计算机软件”，城市

广场物业管理也将应用该软件，要紧应用范围包含：

1）办公室：人事管理、劳资管理、规章制度与服务质量检查、文件档案：

2）物业部：业主档案、投诉处理、服务质量记录：

3）工程部：设备档案及总帐、设备及工具管理、维修服务、外包工程、质量记

录，突发故障处理记录：

4）安保部：安全档案、车辆管理、服务质量记录，突发事件处理记录；

5）财务部：收支管理、报表、资产管理、物资管理。

五、城市广场物业管理规章制度汇编

为做好城市广场的物业管理，特制定规章制度如下，望各部门依照执行。

本规章制度按照均豪物业管理公司已有效实施的ISO-9002质量体系编制，

本文仅列出部分管理规程，全部工作依照均豪物业管理公司《质量手册》、《质

量管理程序文件》与《部门工作手册》执行。

说明：本汇编包含：

“公司内部管理机制”中

第%采购制度、成本操纵目标、方法；

第5.外包工作选择的原则、方法；

第五部分中：

第2.工程设施与设备运行管理内容、制度；

第六部分社区服务管理中

第3.保安、保洁、绿化管理内容、制度：

第4.车库车辆及交通管理内容、制度；

第7.紧急事态处理方式。

有关章节不再重复，特此说明。

（一）城市广场社区治安管理规程

1.目的

保护社区秩序与安全，及时有效的防范与处理各类突发事件.

2.范围

适用于城市广场项目执行部.

3.职责

3.1项目执行部所属安保部经理负责制定安全防范制度,并监督执行.

3.2安保部经理协助公安部门杳处治安案件与侦察工作.

3.3安保部领班协助安保部经理做好社区内的保卫工作.

4.程序

4.1与当地公安机关与司法机关保持联系，随时掌握社会与社区治安动态.

4.2建立住户与员工档案,掌握物业所辖人员的基本情况.

4.3认真贯彻北京市人民政府令（1993年第9号）公布的《治安保卫任期目标责

任书》.

4.1定期对公司员工进行安全法制教育.

4.5制定突发事件处理程序.

4.6加强巡视及时发现不安全隐患.

4.7加强门卫的管理,并认真检查物品进出情况.

4.8加强交通管理,确保交通安全.

4.9组织突发事件的演习.

4.10加强重点部位人员的审查工作.

4.11节假日加强值班力量.

4.12对检杳出的安全隐患，填写预防措施报告.

4.13定期向项目部总经理与管委会汇报治安与安全情况.

4.14成立内保组织，做到群防群治及时反馈信息.

4.15做好报案登记记录及各类笔录.

5.监督执行

总经理监督执行.

6.支持性与有关性文件

北京市人民政府令1993年第9号《北京市企业保卫责任制规定》

JC/GZA05-1998（l）《安保部工作手册》

JC/GZA06-1998（I）《工程部工作手册》

（二）城市广场交通服务规程

1.目的

确保停车场（库）内的设备、设施与停放车辆的安全，保证车场（库）内整齐

有序.

2.范围

适用于城市广场停车库（场）的管理.

3.职责

3.1车库保安员负责指挥车场（库）内的车辆整齐停放、存放、监护与进出记录.

3.2警北班长负责车库管理及保安员工作.

4.程序

4.1停车库管理

4.1.1停车库出入口设保安岗，工作时间为6:00—24:00,其余时间才夜班保安员

负责.

4.1.2公寓内所有住户的机动车辆要在安保部登记备案.

4.1.3安保部提供停车证，验证放行.

4.2停车管理

4.2.1当有车辆驶入地下车库时，应迅速指引车辆慢行，对号停放的车位匕无

停车证的车辆不同意进入车库.

4.2.2提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走.

4.2.3每隔半小时或者临时全面检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、

窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在《停车库值班记录》上做好记录.

4.2.4发现无关人员或者可疑人员到车库要及时令其离开，若有紧急情况按《突

发事件处理程序》处理.

4.2.5严密凝视车辆情况与驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应劝阻，并报告班长

及时处理，避免交通意外事故发生.

4.2.6禁止司机（车主）用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理.

4.2.7车辆出库，当有车辆出库时应认真核停车证，若对出库车辆与驾驶员有疑

问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，有礼貌地盘问，若是车主的亲友（与车主:联

系认可）并有驾驶证应放行，若盘句时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知

班长与巡逻保安，机警地做好应急准备，以防不法分子盗车行凶.

4.3地面停车场管理

4.3.1对申请使用地面停车场的住户，凭财务部收费凭据办理停车证.

4.3.2认真指挥车辆出入停车场.

4.3.3定时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水，刮蹭现象应

及时通知车主，并做好记录.

4.3.4协助清洁工人做好地面清洁工作.

4.3.5夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证受控车辆的安全状

况.

4.3.6留意进入大原车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入社区.

4.3.7如有特殊情况及时报有关部门.

5.监督执行

安保部经理.

6.有犬性文件

无

（三）城市广场消防设施管理规程

1.目的

严格贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，确保消防设备、设施完好无

损，灵敏可靠.

2.范围

适用于城市广场消防设备、设施的管理与操纵.

3.职责

3.1项目执行部所属安保部负责按《安保部工作手册》中规定建立迎全防设备设

施管理制度.

3.2安保部经理督促工程维修人员对消防系统设备设施定期保护、险修.

3.3工程部建立健全消防设备的管理档案,并按照《工程部工作手册》消防设备设

施检查规定进行检查及保护.

4.程序

4.1保安员定期检查更换火火器材，督导值班人员熟悉掌握消防设备的使用，每月

进行二次消防设备、设施的检查.

4.2各部门、各公司区域内配备的灭火器与其它消防设施、设备，应指定专人负

责保管，不得损坏与丢失.

4.3严禁随意挪动、拆除、遮档消防器材及设施、设备.

4.4要勇于监督、制止、检举他人损坏消防器材、设施的行为.

4.5消防器材、设施除自然损耗外，当发现损坏或者丢失后，要及时上报，由笨事

者赔偿缺失,并酌情扣罚管理人员的浮动工资.

4.6不得随意触动消火栓内的报警盒.

4.7不得乱动、拆除安装在墙壁的报警机.

4.8不得有意用烟头去函报警探头,消防喷淋头上严禁悬挂任何物品.

4.9如发现消防设施、设备故障或者损坏时，应及时报修.

5.监督执行

项目执行部安保部经理监督执行.

6.支持性文件与有关文件

JC/GZA05-1998(1)《安保部工作手册》

JC/GZA06-1998(1)《工程部工作手册》

(四)城市广场消防值班员处理火灾、火警报告规程

1.目的

确保确认火警及时准确,处理及时.

2.范围

适用于城市广场火灾、火警的报告及处理.

3.职责

3.1中控值班人员严格遵守跑火警程序、报告火警程序的标准，确俣灭火预案的

实施.并在《中控室工作值班日志》上做好记录。

3.2安保部经理负责现场指挥.

4.程序

4.1值班员处理火灾、火警报告流程:

报警点

I

中控室

中控室人员到达现今确认

火火后中控室复位

中控室

电话通知

______E经理

安

物

办

财

.工

务

保

业

公

程

部

部

部

室

部

4.2现场确认

4.2.1人工现场确认

4.2.2监视器现场确认:当报火警后(1)先消音(2)确认报点点位，楼层、房间、位

置(3)一人用监视器确认，一人前往现场确认，同时确认报警点位.中控留守人员

与现场确认人员保持联络,及时反馈监视器中现场的情况.

4.2.3使用工具：对讲机或者对讲电话，手电.

4.3消防中控人员确认火警后，应立即通知如下部门报告火警.

4.3.1电话或者对讲机通知安保部经理、消防主管火情.安保部经理、消防主管

前往火场指挥灭火，内保主管做好内部保卫工作，做好迎接消防车准备.

4.3.2电话或者对讲机通知警队,副队长带领警戒组加强大原外围的安全保卫，

把守各个出口.

4.3.3电话向大厦最高领导者报告，由大厦最高领导者赶到消防中坐室，做临时

灭火总指挥,成,工临时灭火指挥中心.

4.3.4电话通知工程部经理,前往消防指挥中心,部门人员做好准备.

4.3.5总办接到灭警后，即通知工程部、物业部做好准备.

5.监督执行

安保部经理监督执行

6.有关性文件

无

（五）城市广场突发事件操纵规程

1.目的

规范突发事件的处理,确保快速、稳妥处理突发事件，保证住户与公司生

命财产安全.

2.范围

适用于项目执行部对突发事件的紧急的处理与操纵.

3.职责

3.1项目执行部所属安保部及中控室负责处理安保部突发事件及与外界的联

络与协调,物业部协助做好住户的安抚与协调.

3.2项目执行部所属工程部负责处理工程部突发事件，物业部协助做好住户的

安抚与协调.

3.3项目执行部所属各部门及现场作业人员负责对突发事件现场秩序的保护、

抢救及疏导工作.

4.程序

4.1突发事件的分类：

4.1.1安保部负责处理的突发杂件要紧指：

A.打架斗殴、盗窃等治安事件；

B.交通事件；

C.不可抗力事件（地震、火灾等事件）；

D.恐吓、人质绑架与自杀案件.

4.1.2工程部负责处理的突发事件要紧指：

A.突然停水、跑水；

B.大范围断电事件；

C.电梯事故；

D.燃气管道泄漏；

E.其他设备意外.

4.2突发事件的处理：

4.2.1各部门在班最高领导务必及时赶赴现场，构成临时指挥班子，熟悉事发原

因，及时采取有效措施,进行妥善处理；

4.2.2安保部、工程部按照《安保部工作手册》、《工程部工作手册》中突发事件

的处理方法进行处理.

4.2.3参与处理突发事件的人员都务必做好参与事件处理的工作记录；

4.2.4各部门要对参与事件的情况上报公司总经理，同时建立事件当案，以备查

询与调查；

4.2.5发生火灾时，参照《消防管理程序》执行.

5.监督执行

项目执行部总经理监督执行.

6.支持性与有关性文件

JC/GZA05-1998(l)《安保部工作手册》

JC/GZA06-1998(1)《工程部工作手册》

JC/CX4.9-08-1998(1)《消防管理程序》

附：各类紧急事态处理方式：

・火灾

1.接到或者发现火警时，立即向主管、经理及管理处报告。

2.保安部经理接到火警通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。

3.指派一名主管协同管理人员负责楼内客户的安全疏散工作。

4.消防、监控中心立即通知有关人员到指挥部集合待命。

5.大堂的保安人员立即操纵大堂的出入口，对所有的人员，只许出，不许进。

6.启动应急广播，向客人讲明某位置发生火情，不要惊慌，带好房间钥匙，锁

门后有秩序地进行安全撤离。

7.通知工程