2026年台州房地产估价师考试题库及答案

2026年台州房地产估价师考试题库及答案一、单项选择题1.某房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为2000㎡，土地重新购建价格为1200元/㎡，建筑物重新购建价格为800元/㎡，建筑物有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算该房地产的折旧总额为（）元。A.152,000B.160,000C.168,000D.176,0002.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，错误的是（）。A.对于未来开发完成后的房地产适宜销售的，其开发完成后的价值为未来开发完成后的房地产状况下的市场价值B.对于未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其开发完成后的价值为未来开发完成后的房地产状况下的市场价值C.测算开发完成后的价值时，不应扣除相应的销售税费D.开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时3.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，在估价时点相对于估价对象，可比实例房地产的区域因素优于估价对象2%，但个别因素劣于估价对象3%。若区域因素和个别因素修正系数均采用直接比较法确定（以估价对象为基准），则该可比实例进行市场状况调整、交易情况修正、房地产状况调整后的比较价格为（）元/㎡。A.3000×(100/102)×(100/103)B.3000×(100/98)×(100/103)C.3000×(100/102)×(100/97)D.3000×(100/98)×(100/97)4.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据B.为上市公司发行股票涉及房地产作价C.为商业银行确定抵押贷款额度提供参考依据D.为房地产开发商确定拟竞买地块的最高出价5.在房地产估价中，长期趋势法主要用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B.对可比实例的成交价格进行市场状况调整C.弥补某些房地产历史价格资料的缺乏D.以上都是6.某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的自有资金为30万元，自有资金要求的年收益率为8%，抵押贷款要求的年利率为6%，贷款价值比为70%。该房地产的资本化率为（）。A.6.0%B.6.6%C.7.0%D.7.4%7.运用成本法估价时，下列属于房地产直接成本的是（）。A.勘察设计和前期工程费B.管理费用C.销售费用D.投资利息8.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为2000万元，管理费用为150万元，销售费用为200万元，投资利息为180万元，销售税费为450万元，开发利润为500万元。则该房地产的成本利润率为（）。A.12.5%B.14.3%C.15.6%D.16.7%9.关于收益法中年净收益流量的类型，下列表述正确的是（）。A.净收益每年不变的公式只能用于评估收益期限为无限年的房地产价值B.净收益按一定数额递增的公式要求递增数额必须大于零C.净收益按一定比率递减的公式可以用于评估有限年期的房地产价值D.预知未来若干年后价格不变的公式要求必须知道未来第t年的净收益10.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的是（）。A.城市化B.房地产投机C.房地产制度D.居民收入水平二、多项选择题1.房地产估价原则中，属于普适技术性原则的有（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.估价时点原则E.替代原则2.运用比较法估价时，建立价格可比基础包括（）等方面。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一面积单位3.收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益期限的长短D.未来获得净收益的大小E.购建该房地产的成本高低4.下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的项目有（）。A.勘察设计费B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.房屋建筑安装工程费E.开发过程中的税费5.假设开发法中，确定折现率时需要考虑的因素包括（）。A.项目自身的风险B.通货膨胀率C.资金的机会成本D.同类房地产开发项目的平均收益率E.估价对象的个别因素6.下列情形中，会导致建筑物功能折旧的有（）。A.建筑设计存在缺陷，导致空间利用率低B.周边新建了一条高架桥，导致噪声增大C.建筑样式过时，导致承租人减少D.设备、设施陈旧落后，导致运营成本增加E.土地使用权年限缩短7.关于基准地价修正法的说法，正确的有（）。A.本质上是一种比较法B.需要评估宗地的市场价格C.基准地价对应的使用年限不一定是法定最高年限D.基准地价对应的容积率是区域的平均容积率E.基准地价通常由政府部门定期公布8.下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.行政办公楼B.写字楼C.标准厂房D.仓库E.游乐场9.房地产估价报告通常包括（）。A.估价委托书B.估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告10.在房地产抵押估价中，谨慎原则应体现在（）等方面。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应高估开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润E.当存在不确定因素时，应作出有利于估价委托人的判断三、判断题1.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。（）2.可比实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行市场状况调整。（）3.建筑物的经济寿命一定短于其自然寿命。（）4.在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，资本化率等于报酬率。（）5.假设开发法估价中，开发经营期包括开发期和经营期。（）6.路线价法是适用于对单宗土地进行估价的方法，尤其适用于城市土地估价。（）7.补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款。（）8.估价上的折旧与会计上的折旧本质上是相同的，都是价值的减损。（）9.房地产的实物、权益和区位是房地产的三个基本要素。（）10.一份完整的估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件八大部分组成。（）四、计算题1.某商铺建筑面积为500㎡，于3年前建成并出租。根据租赁合同，目前年租金为30万元，租期10年，租金自第1年起每年年初支付，年租金在租期内保持不变。合同约定租赁期满后，装修残值归出租人所有。目前市场上类似商铺的正常年租金为35万元，报酬率为8%。请计算该商铺目前（估价时点）的承租人权益价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）2.某开发商拟开发一宗住宅用地，土地总面积为10000㎡，规划容积率为2.0，土地取得成本（楼面地价）为2000元/㎡，开发期为2年，开发成本（包括勘察设计、建安等，均发生在开发期内）为3000元/㎡（建筑面积），管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发完成后价值的4%，销售税费为开发完成后价值的5.5%。开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。贷款年利率为6%，按季计息。开发利润要求按土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的20%计算。预计开发完成后住宅单价为8500元/㎡。请采用传统方法（静态分析）计算该开发商能够承受的土地最高竞买单价（楼面地价）。（计算结果以元/㎡为单位，取整）3.某公司5年前以出让方式取得一宗商业用地40年使用权，土地面积为2000㎡，容积率为4.0，当时建成一栋总建筑面积为8000㎡的商场并全部用于经营。目前该商场建筑物剩余经济寿命为35年，土地剩余使用年限为35年。经调查分析，该商场未来第一年的有效毛收入为1200万元，运营费用为有效毛收入的35%，此后每年的有效毛收入和运营费用均保持不变。该类房地产的报酬率为9%。请评估该商场目前的抵押价值。（假设无其他项，计算结果以万元为单位，保留两位小数）五、案例分析题某估价机构接受委托，评估位于台州市区一栋钢筋混凝土结构写字楼的市场价值。估价时点为2025年12月1日。该写字楼总建筑面积15000㎡，于2015年12月1日竣工并投入使用，建筑层数为地上20层，地下2层（车库）。土地为出让方式取得，用途为商业，土地使用年限至2060年12月31日止。目前该写字楼由产权人自用一部分，其余部分出租，出租部分的平均租金水平为2.5元/㎡·天（按建筑面积计，含物业管理费），空置率为10%，租金损失按潜在毛收入的5%计，运营费用率为有效毛收入的30%。市场上类似写字楼的租金水平、空置率及运营费用率与本写字楼相近。同类房地产的报酬率为8%。当地同类钢筋混凝土结构写字楼的建筑物重置价格为3500元/㎡（含合理利润、税费等），经济寿命为50年，残值率为0。请根据上述资料，回答下列问题：1.请说明评估该写字楼市场价值可选用的估价方法及其理由。2.若采用收益法，请列出年净收益的计算过程（列出计算式，需考虑各项扣除）。3.若采用成本法，请计算建筑物折旧总额。4.若采用比较法，在选取可比实例时应注意哪些主要方面？答案与解析一、单项选择题1.A解析：建筑物重新购建价格=800×2000=1,600,000元。直线法年折旧额=1,600,000×(1-5%)/50=30,400元。折旧总额=年折旧额×有效年龄=30,400×10=304,000元。注意：土地不存在折旧，折旧仅针对建筑物部分。但题目问“该房地产的折旧总额”，通常指建筑物折旧。严格来说，土地不折旧，但选项A152,000元是错误答案？重新计算：建筑物重新购建总价=800元/㎡*2000㎡=1,600,000元。年折旧额=1,600,000*(1-5%)/50=30,400元/年。10年折旧总额=30,400*10=304,000元。选项无此数。检查题目：“土地重新购建价格为1200元/㎡”，是单价，土地总价=1200*1000=1,200,000元。建筑物总价=800*2000=1,600,000元。房地产重新购建总价=1,200,000+1,600,000=2,800,000元。但折旧只针对建筑物。若将“房地产的折旧总额”理解为建筑物折旧，则应为304,000元，无对应选项。可能题目有误或理解有偏差。观察选项，A152,000，可能是将土地面积误用于建筑物折旧计算？800元/㎡1000㎡？不合理。另一种可能：题目中“建筑物有效年龄为10年，经济寿命为50年”，直线法折旧率=(1-残值率)/经济寿命=(1-5%)/50=1.9%。建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格折旧率*有效年龄=1,600,000*1.9%*10=304,000元。无对应。再检查：A152,000=1,600,000*9.5%？9.5%是(1-5%)/10?即把经济寿命当作10年？错误。可能题目期望的“房地产折旧总额”是成本法中的“建筑物折旧”，而选项A是笔误？但根据常见考题，可能考察的是“成新折旧法”或“综合折旧”？用年限法计算成新率：成新率=1-(1-R)*t/N=1-(1-5%)*10/50=0.81。建筑物现值=1,600,000*0.81=1,296,000元，折旧=1,600,000-1,296,000=304,000元。无对应。鉴于无正确选项，但根据常见错误设置，可能有人误用土地面积计算建筑物折旧：800*1000=800,000元，折旧额=800,000*(1-5%)/50*10=152,000元。故选A。本题存在瑕疵，但根据选项反推，A为可能错误答案。2.C解析：在假设开发法中，开发完成后的价值是指未来开发完成时的房地产状况在价值时点的市场价值。对于出售的房地产，通常是扣除销售税费后的价值；对于出租或营业的房地产，是不扣除销售税费的市场价值。但根据《房地产估价规范》，开发完成后的价值一般是在价值时点未来开发完成时的房地产市场状况下的价值，并且对于出售的，应是扣除销售税费后的价值。选项C说“不应扣除相应的销售税费”是错误的。3.C解析：区域因素优于估价对象2%，则区域因素调整系数为100/(100+2)=100/102。个别因素劣于估价对象3%，则个别因素调整系数为100/(100-3)=100/97。注意：直接比较法以估价对象状况为100，可比实例区域因素优于估价对象，则其调整系数小于100；可比实例个别因素劣于估价对象，则其调整系数大于100。题目问的是“进行市场状况调整、交易情况修正、房地产状况调整后的比较价格”，但题干只给出了区域和个别因素，且未提及市场状况调整和交易情况修正，因此公式中只体现房地产状况调整。但选项都是连乘形式，可能默认交易情况修正和市场状况调整系数为100/100。故比较价格=3000×(100/102)×(100/97)。4.D解析：鉴证性估价是向第三方提供证明的估价，其估价结果具有公共产品性质。A、B、C选项的估价结果通常需要对外提供，作为相关方决策或执行的依据，属于鉴证性估价。D选项为房地产开发商确定拟竞买地块的最高出价，是估价结果仅供自己内部使用，属于咨询性估价或参考性估价。5.D解析：长期趋势法主要用于预测房地产的未来价格，进行市场状况调整，以及补充缺失的历史价格资料。A、B、C选项均是其应用。6.B解析：综合资本化率公式：R=M×R_M+(1-M)×R_E。其中，M为贷款价值比70%，R_M为抵押贷款常数（年利率6%），R_E为自有资金收益率8%。R=70%×6%+(1-70%)×8%=4.2%+2.4%=6.6%。7.A解析：开发成本包括土地开发成本和建筑物建造成本，具体有勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费。管理费用、销售费用、投资利息属于间接成本或期间费用。8.D解析：成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)=500/(1000+2000+150+200)=500/3350≈14.93%。选项无此数。检查：销售税费和投资利息通常不计入成本利润率计算基数。基数=1000+2000+150+200=3350万，利润率=500/3350≈14.93%，接近B14.3%？有误差。可能题目中“销售费用为200万元”包含在开发成本中？或者管理费计算基数不同。若按传统：利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)=500/(1000+2000)=16.67%，选D。9.C解析：A错误，净收益每年不变的公式可用于无限年，也可用于有限年。B错误，递增数额可以大于零，公式成立。C正确，递减比率公式可用于有限年或无限年（当收益期限无限时，要求g<r）。D错误，预知未来若干年后价格不变的公式，需要知道未来第t年的市场价值，而不是净收益。10.A解析：B、D通常属于经济因素，C属于制度政策因素。城市化属于社会因素，反映人口聚集程度和城市发展状况。二、多项选择题1.BCDE解析：独立、客观、公正原则是行为原则，是所有估价活动都应遵循的最高行为准则，但并非具体的技术性原则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是普适的技术性原则。2.ABCDE解析：建立价格可比基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位（包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位）。3.BCD解析：收益法原理，价值取决于未来净收益的大小、获得净收益期限的长短以及获得净收益的可靠性（风险）。已经获得的净收益是历史数据，成本高低是成本法的依据。4.BCDE解析：开发成本包括：土地开发成本和建筑物建造成本，具体有勘察设计和前期工程费（属于开发成本）、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费。A项“勘察设计费”属于开发成本中的“勘察设计和前期工程费”。E项“开发过程中的税费”也属于开发成本。题目问“属于”，A、B、C、D、E均属于。但需注意，有些分类将“勘察设计和前期工程费”单独列出。严格来说，五个选项都属于开发成本范畴。5.ACD解析：折现率是与项目开发周期相匹配的，体现资金时间价值和项目风险率的收益率。它通常由无风险报酬率和风险报酬率构成，需考虑资金的机会成本、项目自身风险及行业平均收益水平。通货膨胀率可能已包含在无风险报酬率中，但不单独作为直接考虑因素。估价对象的个别因素影响现金流量，但不直接决定折现率。6.ACD解析：功能折旧是指建筑物因功能落后或不足造成的价值损失。A、C、D均属于功能缺陷或落后。B属于外部折旧（经济折旧）。E属于物质折旧或由于法律因素引起的价值减损（但土地使用权年限缩短通常不称为“建筑物功能折旧”）。7.ACDE解析：基准地价修正法是在政府确定公布的基准地价基础上，进行期日、区域因素、个别因素等修正得到宗地价格的方法，本质是比较法。基准地价通常有对应的基准日、设定用途、设定容积率（可能是平均或法定最高）、设定使用年限（可能是法定最高或其他）。B错误，基准地价是区域平均价格，不是宗地市场价格，需要修正才能得到宗地价格。8.BCDE解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产。写字楼、标准厂房、仓库、游乐场通常有租赁或经营收益。行政办公楼一般为自用，收益难以量化或没有市场收益，通常不适用收益法，而适用成本法或比较法。9.BCDE解析：一份完整的房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。估价委托书是委托人出具的委托文件，是估价依据之一，属于附件内容，不是报告正文的组成部分。10.ABCD解析：谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下，估价人员应保持谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。E错误，谨慎原则不应作出有利于估价委托人的判断，而应作出符合市场实际、风险可控的保守判断。三、判断题1.正确解析：估价是模拟市场形成价格的机制和过程，通过专业的分析、测算和判断，得出估价对象的价值或价格，而不是代替市场定价。2.错误解析：可比实例的成交日期与估价时点不宜相差过长，但并非绝对不能超过一年。如果房地产市场相对稳定，或者能够通过可靠的方法进行市场状况调整，时间间隔可以适当延长。3.正确解析：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指建筑物从竣工到结构损坏不堪使用为止的时间。通常，由于功能落后、市场变化等原因，经济寿命短于自然寿命。4.正确解析：在净收益每年不变、收益期限为无限年的情况下，V=a/r，其中r为资本化率，也等于报酬率（因为无限年，不存在回收投资）。5.正确解析：开发经营期是从取得待开发土地到开发完成后的房地产经营结束的时期，包括开发期和经营期。开发期又可进一步分为前期和建造期。6.错误解析：路线价法是一种批量估价方法，适用于对临街道路且可及性相当的多宗土地进行估价，不是主要用于单宗土地估价。单宗土地估价常用比较法、收益法等。7.正确解析：补地价的定义符合《城市房地产管理法》等相关规定。8.错误解析：估价上的折旧（价值减损）包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，是基于市场价值的减损。会计上的折旧主要是基于历史成本的原值分摊，两者在概念、内涵和计算方法上均有本质区别。9.正确解析：这是房地产的基本定义。实物是看得见摸得着的部分；权益是看不见的权利、利益和收益；区位是房地产的空间位置及与其他事物在空间上的联系。10.错误解析：根据《房地产估价规范》，估价报告通常由封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件八部分组成。题干顺序有误且描述不完整，但核心是八部分。严格来说，其描述“八大部分”正确，但列举顺序和内容与规范略有出入，但基本正确。不过常见判断题中，此表述常被判为正确。但仔细看，其列举了八项，但“估价结果报告”和“估价技术报告”是分开的，共八项，顺序与规范不完全一致，但内容齐全。通常认为正确。但规范中“估价师声明”在“目录”之后。本题从内容完整性判断，可视为正确。但为严谨，根据常见考题，此表述多判为正确。四、计算题1.解：承租人权益价值等于剩余租赁期内市场租金与合同租金差额的现值。市场年租金=35万元合同年租金=30万元年租金差额=35-30=5万元剩余租期=10-3=7年（因已租3年，租期10年，且租金年初支付）报酬率r=8%由于租金在每年年初支付，属于预付年金。承租人权益价值V=A×[(1-(1+r)^{-n})/r]×(1+r)其中A=5万元，n=7。V=5×[(1-(1+8%)^{-7})/8%]×(1+8%)=5×[(1-1.08^{-7})/0.08]×1.08计算1.08^{-7}=1/1.08^7≈1/1.7138≈0.5835则1-0.5835=0.41650.4165/0.08=5.206255.20625×1.08≈5.62275V≈5×5.62275≈28.11375万元保留两位小数：28.11万元2.解：采用传统静态分析方法，不考虑资金时间价值（或题中贷款利息可能已包含在开发利润或单独计算，但静态法通常不折现）。根据题意，开发完成后价值、各项成本及利润均为在开发完成时的数值。设土地楼面地价为V（元/㎡）。规划建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.0=20000㎡。(1)开发完成后价值=8500×20000=170,000,000元。(2)销售税费=开发完成后价值×5.5%=170,000,000×0.055=9,350,000元。(3)销售费用=开发完成后价值×4%=170,000,000×0.04=6,800,000元。(4)开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×20%土地取得成本=V×20000开发成本=3000×20000=60,000,000元管理费用=开发成本×3%=60,000,000×0.03=1,800,000元销售费用已知为6,800,000元则开发利润=(20000V+60,000,000+1,800,000+6,800,000)×0.2=(20000V+68,600,000)×0.2(5)投资利息：静态法通常不考虑，或题目中“贷款年利率为6%，按季计息”可能用于计算利息。但传统静态方法有时将利息单列。根据公式：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的价值。投资利息计算：土地取得成本在开发期初一次性投入，计息期2年；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，可视为在开发期中点一次性投入，计息期1年。销售费用在开发完成后发生，通常不计息。土地利息=V×20000×[(1+6%/4)^{4×2}-1](按季计息，季度利率1.5%，期数8)=20000V×(1.015^8-1)1.015^8≈1.12649，利息因子≈0.12649开发成本与管理费用利息=(60,000,000+1,800,000)×[(1+6%/4)^{4×1}-1]=61,800,000×(1.015^4-1)1.015^4≈1.06136，利息因子≈0.06136则投资利息=20000V×0.12649+61,800,000×0.06136≈2529.8V+3,792,088(6)根据静态公式（考虑利息）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后价值代入：20000V+60,000,000+1,800,000+6,800,000+(2529.8V+3,792,088)+9,350,000+[0.2×(20000V+68,600,000)]=170,000,000化简：20000V+68,600,000+2529.8V+3,792,088+9,350,000+4000V+13,720,000=170,000,000(20000V+2529.8V+4000V)+(68,600,000+3,792,088+9,350,000+13,720,000)=170,000,00026529.8V+95,462,088=170,000,00026529.8V=74,537,912V≈2810.5元/㎡取整：2811元/㎡。若采用更简单的静态法（完全忽略利息，或将利息含在利润中），公式为：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润=开发完成后价值20000V+60,000,000+1,800,000+6,800,000+9,350,000+0.2*(20000V+68,600,000)=170,000,000计算得：20000V+68,600,000+9,350,000+4000V+13,720,000=170,000,00024000V+91,670,000=170,000,00024000V=78,330,000V≈3263.75元/㎡，取整3264元/㎡。但题目给出贷款利率且要求按季计息，应计算利息。故采用前一种结果。3.解：该商场收益期限为土地剩余年限35年（建筑物剩余经济寿命也是35年，取短者）。未来第一年净收益a=有效毛收入-运营费用=1200-1200×35%=1200×(1-0.35)=1200×0.65=780万元。净收益每年不变，收益期限有限年，报酬率r=9%。抵押价值V=a×[1-1/(1+r)^n]/r=780×[1-1/(1+9%)^35]/9%计算(1+9%)^35：1.09^35≈20.413（可查表或计算器）1/20.413≈0.048991-0.04899=0.951010.95101/0.09≈10.56678V≈780×10.56678≈8242.09万元保留两位小数：8242.09万元五、案例分析题1.答：评估该写字楼市场价值可选用收益法、比较法和成本法。