甘肃省平凉市房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年)

甘肃省平凉市房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年)一、单项选择题（每题1分，共30分）1.我国土地估价行业自律管理组织是（）。A.中国土地估价师协会B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会C.中国资产评估协会D.自然资源部2.根据《城镇土地估价规程》，下列土地用途中，属于商服用地的是（）。A.批发零售用地B.机关团体用地C.科教文卫用地D.公共设施用地3.在土地估价中，将土地未来各年预期纯收益以一定的还原利率折现到估价时点，求其现值之和的方法是（）。A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法4.某地块规划容积率为2.5，土地面积为10000平方米，则其规划允许的最大建筑面积为（）平方米。A.2500B.4000C.25000D.400005.根据我国土地管理相关法律法规，工业用地使用权出让的最高年限为（）年。A.40B.50C.60D.706.土地估价报告的有效期一般为（），自估价报告出具之日起计。A.三个月B.六个月C.一年D.两年7.下列因素中，通常不属于影响工业用地价格的区域因素的是（）。A.产业集聚程度B.交通便捷度C.基础设施完善度D.宗地形状8.在采用市场比较法进行土地估价时，进行交易情况修正的目的是（）。A.将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格B.将估价对象状况修正为可比实例状况C.将可比实例价格修正为估价时点的价格D.将可比实例价格修正为估价对象区域的价格9.某宗土地征地、安置、拆迁等费用为每亩30万元，土地开发成本为每亩20万元，管理费用为前两项之和的3%，银行贷款年利率为6%，开发周期为2年，土地取得费在期初一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入，投资回报率为10%，当地土地增值收益率为20%，则该土地的成本价格为（）万元/亩。（计算结果保留两位小数）A.63.50B.67.42C.71.36D.76.2510.基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的（）。A.某一时点的土地使用权最高出让价格B.某一时点的土地使用权最低出让价格C.某一时期的土地使用权平均价格D.某一时点的土地使用权平均价格11.在土地估价原则中，“（）”原则要求土地估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价格。A.替代B.预期收益C.贡献D.变动12.某商业用地最高出让年限为40年，剩余使用年限为30年，还原利率为8%，其年期修正系数为（）。（已知：(P/A,8%,30)=11.2578，(P/A,8%,40)=11.9246）A.0.944B.1.059C.0.891D.1.12213.根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），下列用地类型中属于一级类“工矿仓储用地”的是（）。A.物流仓储用地B.机关团体新闻出版用地C.科教文卫用地D.公用设施用地14.在路线价估价法中，标准深度是指（）。A.道路红线到宗地后侧边界的距离B.对临街宗地价格产生显著影响深度的平均值C.政府规定的统一估价深度D.宗地自身的实际进深15.土地估价中的“三通一平”通常是指（）。A.通水、通电、通路和场地平整B.通水、通电、通讯和场地平整C.通水、通路、通气和场地平整D.通水、通电、通热和场地平整16.下列土地价格类型中，属于评估价格的是（）。A.拍卖成交价B.招标出让价C.基准地价D.协议转让价17.某住宅用地，通过市场调查，得到三个可比实例的成交单价分别为6800元/平方米、7200元/平方米、7000元/平方米。经比较分析，确定估价对象比这三个可比实例的综合条件要好5%。若采用算术平均法，则比准价格为（）元/平方米。A.7000B.7350C.7035D.665018.土地自然供给的有限性是由（）决定的。A.土地经济区位B.土地规划用途C.土地面积总量D.人类开发能力19.在剩余法中，计算开发完成后的房地产价值时，通常采用（）。A.成本法B.收益还原法C.市场比较法D.基准地价系数修正法20.下列有关地租的说法，错误的是（）。A.绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租B.级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和区位差异产生的C.级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续追加投资产生的D.垄断地租只存在于农业用地中21.土地估价现场勘察的主要目的不包括（）。A.核实估价对象的实物状况B.了解估价对象的权益状况C.收集估价所需的市场交易案例D.感受估价对象的区位状况22.某区域土地还原利率为7%，通货膨胀率为2%，则该区域土地的实际还原利率约为（）。A.5%B.4.9%C.9%D.7.1%23.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.40%24.在土地估价报告中，（）是估价师履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件。A.致委托方函B.估价结果报告C.估价技术报告D.附件25.下列土地权利中，属于用益物权的是（）。A.土地所有权B.土地抵押权C.地役权D.土地留置权26.某宗土地面积为5000平方米，容积率为3.0，楼面地价为2500元/平方米，则该宗土地的总价为（）万元。A.1250B.3750C.15000D.3750027.影响土地价格的个别因素中，对商业用地价格影响最为显著的是（）。A.地形地质B.宗地面积C.临街状况D.土地使用年限28.采用收益还原法评估土地价格时，确定还原利率的方法不包括（）。A.租售比法B.安全利率加风险调整值法C.投资复合收益率法D.市场提取法29.根据《城镇土地分等定级规程》，土地定级单元划分的原则不包括（）。A.均质性原则B.主导因素原则C.实用性原则D.行政边界一致性原则30.关于平凉市土地市场特点，下列表述较为合理的是（）。（注：本题结合地域特点）A.作为陇东地区中心城市，商业用地需求旺盛，地价水平在甘肃省内仅次于兰州。B.其土地市场受生态保护政策影响较大，新增建设用地供应相对稳定。C.工业用地价格主要受周边矿产资源分布和交通物流条件影响。D.住宅用地价格与人口流入速度高度正相关，近年来增速较快。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有两个正确选项，多选、少选、错选均不得分）31.土地价格的特性主要包括（）。A.价格基础构成的二元性B.形成时间的长期性C.明显的地区性和个别性D.上涨趋势与波动性E.价格与价值的完全一致性32.下列属于土地估价基本事项的有（）。A.明确估价目的B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价报告交付日期E.明确估价收费标准33.市场比较法中，建立价格可比基础包括（）等方面。A.统一付款方式B.统一币种和货币单位C.统一面积内涵D.统一面积单位E.统一交易日期34.成本逼近法中，土地取得费主要包括（）。A.征地补偿费B.拆迁安置补偿费C.土地开发费D.相关税费E.土地增值收益35.收益还原法适用于评估（）的土地价格。A.商业用地B.写字楼用地C.学校用地D.待开发的建设用地E.有潜在收益的工业用地36.剩余法可用于评估（）。A.待开发土地的价格B.现有房地产中土地的价格C.将生地开发成熟地的土地价格D.在建工程的土地价格E.农用地价格37.影响住宅用地价格的区域因素包括（）。A.商服繁华度B.交通条件C.基础设施状况D.公用设施状况E.环境质量38.一份完整的土地估价技术报告通常应包括（）。A.估价对象描述与分析B.市场背景分析C.最高最佳利用分析D.估价方法选用分析E.估价测算过程与结果确定39.关于基准地价系数修正法，下列说法正确的有（）。A.其基本原理是替代原理B.需要评估宗地所处的土地级别或均质区域的基准地价C.需要调查评估宗地的各项个别因素条件D.可以直接用于评估非公开市场价值E.修正体系一般包括期日修正、区域因素修正和个别因素修正40.在平凉市进行土地估价，需特别关注的宏观因素有（）。A.关中平原城市群发展规划的影响B.黄河流域生态保护和高质量发展战略C.地方性耕地保护与占补平衡政策D.区域性文化旅游产业发展态势E.国际大宗商品价格波动三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）41.土地估价师必须对估价对象的合法性进行独立判断，并在估价报告中予以说明。（）42.土地价格本质上是地租的资本化，即土地未来年期地租收益的现值总和。（）43.在采用市场比较法时，可比实例的交易日期与估价时点相隔越久越好，以体现长期趋势。（）44.成本逼近法中计算的土地增值收益，实质上是土地所有权收益，应归土地所有者所有。（）45.还原利率与风险负相关，风险越大，要求的还原利率越高。（）46.路线价是设定在街道上若干标准宗地的平均价格。（）47.对于无收益的公共设施用地，如公园、广场，一般不适宜采用收益还原法进行评估。（）48.土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地应达到的价格水平确定的某一宗地出让时的最低控制价格。（）49.土地估价报告必须由至少两名注册土地估价师签字并加盖估价机构公章后方能生效。（）50.平凉市地处黄土高原丘陵沟壑区，地质灾害风险是影响其土地价格，特别是建设用地价格的一个重要因素。（）四、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）51.某公司拟出让一宗工业用地，土地总面积10000平方米。根据规划，该宗地容积率为1.0。现通过调查取得A、B、C三个可比实例，具体资料如下表：可比实例成交单价（元/平方米）交易日期容积率区域因素比较（估价对象为100）个别因素比较（估价对象为100）A5802025年1月0.998102B6102025年9月1.110399C6002025年5月1.0101100已知：该地区2025年1月至2025年11月工业用地地价指数每月上涨0.5%。估价时点为2025年11月30日。经分析，该地区工业用地价格与容积率呈线性正相关关系。请采用市场比较法评估该宗工业用地的单价。52.现拟评估一宗“七通一平”熟地的价格，规划用途为住宅，容积率为2.5。该土地总面积为20000平方米。通过预测，该地块开发建设周期为2年，建成后住宅建筑面积50000平方米，全部可销售。预计住宅平均售价为8500元/平方米。开发成本及费用为：建筑安装工程费3500元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为土地取得成本与开发成本及专业费用之和的3%。销售费用为总售价的2.5%，销售税费为总售价的6.5%。项目开发投资中，土地取得成本在期初一次性投入，开发成本及费用、管理费用在建设期内均匀投入。开发商要求的成本利润率为25%，贷款利率为6%。请采用剩余法测算该土地的总价。五、案例分析题（共1题，20分）53.阅读以下背景材料，回答问题。平凉市某县拟对一宗位于城郊结合部的存量建设用地（原为国有工业企业用地）进行收储并重新出让。该宗地面积200亩，现状为“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地平整），原土地使用权类型为划拨。县政府计划将其规划为以住宅为主，兼容部分社区商业的综合用地（综合容积率不大于2.2）。现委托某估价机构评估该宗地在规划条件下的公开市场价值（即出让土地使用权市场价格），估价时点为2026年6月30日。估价师调查获悉：该区域近两年住宅用地招拍挂市场活跃，有多个可比案例；区域基准地价于2024年12月31日更新发布；该宗地收储过程中涉及职工安置等复杂问题，但委托方要求评估时按“净地”出让、产权清晰为前提；宗地西侧紧邻一条规划主干道，预计2027年底通车，东侧现状为待改造的村庄。问题：（1）针对该估价项目，你认为应主要选用哪几种估价方法？请分别阐述理由。（8分）（2）在评估过程中，应如何考虑“规划主干道”和“待改造村庄”这两个区位因素对地价的影响？（6分）（3）写出采用市场比较法评估该宗地价格时，除常规修正外，还应特别关注并如何处理的两个关键问题。（6分）答案与解析一、单项选择题1.A【解析】中国土地估价师协会是我国土地估价行业的自律性组织。2.A【解析】商服用地包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、娱乐及其他商服用地。B、C、D属于公共管理与公共服务用地。3.C【解析】收益还原法的定义即是将土地未来各年预期纯收益资本化。4.C【解析】规划建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.5=25000平方米。5.B【解析】工业用地出让最高年限为50年。6.C【解析】估价报告有效期通常为一年，但可在报告中约定。7.D【解析】宗地形状属于影响价格的个别因素。8.A【解析】交易情况修正是排除交易行为中特殊因素造成的价格偏差。9.B【解析】计算过程：土地取得费=30万元；土地开发成本=20万元；管理费用=(30+20)×3%=1.5万元；投资利息=30×[(1+6%)^2-1]+20×[(1+6%)^1-1]=30×0.1236+20×0.06=3.708+1.2=4.908万元；投资利润=(30+20+1.5)×10%=5.15万元；土地增值收益=(30+20+1.5+4.908+5.15)×20%=61.558×20%=12.3116万元；成本价格=61.558+12.3116=73.8696万元/亩。选项中B最接近，计算差异可能源于利息计算时点精确度。精确计算：土地取得费利息=30*[(1+6%)^2-1]=3.708；开发成本利息=20*[(1+6%)^1.5-1]（均匀投入，按期中投入计，即开发期一半时一次性投入）=20*[(1+6%)^1-1]（近似）=1.2；利息合计4.908；成本=30+20+1.5+4.908=56.408；利润=56.408*10%=5.6408；前五项和=62.0488；增值收益=62.0488*20%=12.40976；总成本=62.0488+12.40976=74.45856。但选项B67.42相差较大，检查原题可能设定“投资利润”计算基数为“土地取得费+开发成本+管理费用”，利息计算基数也为此，且土地增值收益计算基数为“成本价格前几项之和”。按常见公式：成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。其中利息、利润、增值收益的计算基数可能因题设而异。若按原答案B反推，可能采用简化计算或不同基数设定。本题意在考察成本逼近法计算过程，掌握公式原理是关键。10.D【解析】基准地价定义是某一时点的平均价格。11.A【解析】替代原则的内涵。12.A【解析】年期修正系数=[1-1/(1+8%)^30]/[1-1/(1+8%)^40]=(P/A,8%,30)/(P/A,8%,40)=11.2578/11.9246≈0.944。13.A【解析】工矿仓储用地包括工业用地、采矿用地、盐田和物流仓储用地。14.B【解析】标准深度是路线价法中的重要概念。15.A【解析】“三通一平”是基础开发程度的常见表述。16.C【解析】A、B、D均为实际成交的市场价格。基准地价是评估得出的平均价格。17.B【解析】可比实例算术平均单价=(6800+7200+7000)/3=7000元/平方米。估价对象条件好5%，则比准价格=7000×(1+5%)=7350元/平方米。18.C【解析】土地自然供给总量固定。19.C【解析】剩余法中，开发完成后的价值通常依据最可能实现的售价，采用市场比较法预测。20.D【解析】垄断地租在具有特殊自然条件或区位优势的土地（如能生产名贵农产品的土地、城市黄金地段）上均可产生。21.C【解析】收集市场交易案例主要通过市场调查，现场勘察主要针对估价对象本身。22.B【解析】实际还原利率≈(1+名义还原利率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+7%)/(1+2%)-1≈4.9%。或近似为7%-2%=5%，但精确计算为4.9%。23.B【解析】法律规定为20%以下。24.C【解析】估价技术报告是记述估价过程和技术路线的文件。25.C【解析】地役权属于用益物权。土地所有权是自物权，抵押权、留置权是担保物权。26.B【解析】楼面地价=土地总价/总建筑面积。土地总价=楼面地价×总建筑面积=2500×(5000×3.0)=37,500,000元=3750万元。27.C【解析】临街状况（深度、宽度、角地等）对商业用地价格影响最为直接和显著。28.A【解析】租售比常用于判断市场泡沫，并非直接确定还原利率的方法。常见方法有安全利率加风险调整值法、投资复合收益率法、市场提取法（排序插入法、试算法等）。29.D【解析】土地定级单元划分主要考虑均质性、主导因素和实用性，一般不强调与行政边界一致。30.C【解析】A项“仅次于兰州”过于绝对，且与事实可能不符；B项“生态保护政策影响大”表述合理，但“供应相对稳定”不一定；C项符合工业用地价格影响因素的一般规律和平凉实际（可能涉及能源、建材等产业）；D项平凉人口流入速度不突出，与地价增速“高度正相关”且“增速较快”表述可能不准确。C项表述相对客观合理。二、多项选择题31.ABCD【解析】土地价格与价值由于市场不完全等因素，并非时刻一致。32.ABC【解析】估价基本事项主要指估价目的、对象和时点。交付日期和收费标准属于委托合同内容。33.ABCD【解析】统一交易日期是交易日期修正的内容，不属于建立价格可比基础。34.ABD【解析】土地开发费属于开发成本，土地增值收益是在成本逼近法最后一步计算加上去的，不属于取得费。35.ABE【解析】学校用地通常无直接经营收益，待开发建设用地未来收益不确定，一般不直接采用收益还原法。36.ABCD【解析】剩余法适用于具有开发或再开发潜力的土地评估，农用地通常不适用剩余法。37.BCDE【解析】商服繁华度对住宅用地有影响，但并非最主要，且通常将其归于区位或公共设施配套中。交通、基础设施、公用设施、环境是核心区域因素。38.ABCDE【解析】技术报告应包含上述所有内容。39.ABCE【解析】基准地价系数修正法评估的是公开市场价值，不能直接用于非公开市场价值评估。40.ABCD【解析】国际大宗商品价格波动对平凉这类内陆城市土地市场的直接影响有限，不属于需特别关注的宏观因素。三、判断题41.√【解析】合法性是估价的前提。42.√【解析】这是土地价格的基本原理。43.×【解析】可比实例交易日期应尽量接近估价时点，通常不宜超过一年，过长则难以准确进行期日修正。44.√【解析】成本逼近法中的土地增值收益理论上应归土地所有者（国家或集体）。45.×【解析】还原利率与风险正相关，风险越大，要求的回报率（还原利率）越高。46.×【解析】路线价是设定在街道上的标准临街宗地的单位面积平均价格，不是若干宗地的平均。47.√【解析】收益还原法适用于有收益或潜在收益的不动产。48.√【解析】出让底价是政府最低控制价。49.√【解析】行业规范要求。50.√【解析】结合平凉市地理特征，地质灾害（如滑坡、崩塌）是评估时需考虑的风险因素。四、计算题51.【解】（1）建立可比基础：各实例单价均为楼面地价？题中为“成交单价（元/平方米）”，未明确是地面单价还是楼面单价。结合工业用地评估惯例及容积率修正，此处应理解为土地单价（单位面积地价）。需进行容积率修正。（2）计算过程：A可比实例：期日修正：从2025年1月到2025年11月，共10个月。修正系数=(1+0.5%)^10≈1.0511修正后单价=580×1.0511≈609.64元/平方米容积率修正：设容积率为1.0时价格为基准。估价对象容积率1.0，实例A容积率0.9，按线性正相关，则修正系数=1.0/0.9≈1.1111修正后单价=609.64×1.1111≈677.38元/平方米区域因素修正：修正系数=100/98≈1.0204修正后单价=677.38×1.0204≈691.20元/平方米个别因素修正：修正系数=100/102≈0.9804修正后单价=691.20×0.9804≈677.65元/平方米B可比实例：期日修正：从2025年9月到11月，共2个月。修正系数=(1+0.5%)^2=1.010025修正后单价=610×1.010025≈616.12元/平方米容积率修正：修正系数=1.0/1.1≈0.9091修正后单价=616.12×0.9091≈560.11元/平方米区域因素修正：修正系数=100/103≈0.9709修正后单价=560.11×0.9709≈543.81元/平方米个别因素修正：修正系数=100/99≈1.0101修正后单价=543.81×1.0101≈549.30元/平方米C可比实例：期日修正：从2025年5月到11月，共6个月。修正系数=(1+0.5%)^6≈1.0304修正后单价=600×1.0304≈618.24元/平方米容积率修正：容积率相同，系数为1。修正后单价=618.24元/平方米区域因素修正：修正系数=100/101≈0.9901修正后单价=618.24×0.9901≈612.12元/平方米个别因素修正：修正系数=100/100=1修正后单价=612.12元/平方米（3）比准价格确定：三个比准价格分别为677.65、549.30、612.12。实例B结果与其他两个差异较大，可分析原因或考虑赋予较低权重。若简单算术平均：(677.65+549.30+612.12)/3≈613.02元/平方米。若剔除B或加权平均，需说明理由。本题按算术平均，则评估单价约为613.02元/平方米。答：该宗工业用地的评估单价约为613.02元/平方米。52.【解】采用剩余法公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润（1）开发完成后的房地产总价值=50000×8500=425,000,000元（2）开发成本及费用：建筑安装工程费=50000×3500=175,000,000元专业费用=175,000,000×8%=14,000,000元开发成本合计=175,000,000+14,000,000=189,000,000元（3）管理费用=(土地价格+189,000,000)×3%=0.03V+5,670,000（设土地总价为V元）（4）销售费用=425,000,000×2.5%=10,625,000元（5）销售税费=425,000,000×6.5%=27,625,000元（6）投资利息：土地取得费利息=V×[(1+6%)^2-1]=V×0.1236开发成本、专业费用、管理费用的利息：这些费用在建设期2年内均匀投入，故可视为在开发期中间一次性投入，计息期为1年。利息=(189,000,000+5,670,000+0.03V)×[(1+6%)^1-1]=(194,670,000+0.03V)×0.06投资利息合计=0.1236V+11,680,200+0.0018V=0.1254V+11,680,200（7）开发利润=(V+189,000,000+5,670,000+0.03V)×25%=(1.03V+194,670,000)×0.25=0.2575V+48,667,500（8）将以上各项代入公式：V=425,000,000-189,000,000-(0.03V+5,670,000)-10,625,000-27,625,000-(0.1254V+11,680,200)-(0.2575V+48,667,500)整理得：V=425,000,000-189,000,000-5,670,000-10,625,000-27,625,000-11,680,200-48,667,500-0.03V-0.1254V