2026年房地产市场风险防控方案

2026年房地产市场风险防控方案一、总体要求（一）指导思想。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以“控存量、防增量、稳预期、促转型”为核心目标，统筹推进房地产风险化解与新发展模式构建，压实地方政府主体责任、房企自救主体责任、金融机构配合责任，守住不发生系统性区域性金融风险底线，保障群众合法住房权益，维护房地产市场平稳健康发展。（二）工作目标。2026年末实现五大核心目标：一是保交楼攻坚任务基本完成，全国存量停工未交付项目化解率达98%以上，剩余未化解项目全部落实闭环处置方案，涉及群众住房权益得到有效保障；二是出险房企存量债务化解率达95%以上，新增房企出险率控制在2%以内，无全国性头部房企出险事件发生；三是地方涉房隐性债务化解率不低于40%，土地财政依赖度较2025年下降5个百分点以上，无地方政府涉房类债务违约事件；四是市场供需结构持续优化，保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房供给占新增住房供给比例达30%以上，重点城市商品住宅去化周期稳定在12-18个月区间；五是长效监管机制基本建成，预售资金监管、市场监测预警、住房租赁监管等体系实现全覆盖，居民住房贷款杠杆率控制在35%以内，城市商品住宅房价环比波动幅度控制在5%以内。二、分类处置存量风险，筑牢风险底线（一）完成保交楼收尾攻坚。截至2025年末，全国纳入国家台账的存量停工未交付商品住宅项目共1279个，涉及住宅套数88.7万套、总建筑面积1.02亿平方米，2026年按照“属地负责、一项目一方案”原则全部落实处置路径。一是强化资金保障，2026年新增保交楼专项借款额度3000亿元，全部投向剩余未交付项目，配套融资跟进比例不低于1:2，鼓励金融机构对保交楼项目新增配套融资给予不低于LPR下浮20个基点的利率优惠，对未按要求落实配套融资的金融机构，纳入年度监管评级扣分范围。二是攻坚难处置项目，对资不抵债、缺乏市场化盘活路径的项目，推动属地政府牵头开展司法重整，2026年完成300个以上保交楼项目司法重整，引导全国性、地方性资产管理公司（AMC）参与项目资产盘活，年度涉房不良资产处置规模不低于1.9万亿元。三是健全质量保障机制，所有保交楼项目交付前必须开展全覆盖质量检测，检测报告向业主公开，交付后质量保证金缴存比例从现行3%提高至5%，质量追溯期延长至10年，对存在结构安全、功能缺陷等质量问题的项目，严肃追究建设单位、施工单位、监理单位责任，涉及公职人员履职不力的同步追究党纪政务责任。四是完善群众诉求响应机制，每个保交楼项目设立专属沟通对接人，每月向业主公示项目进度、资金使用情况，对逾期6个月以上未交付的项目，属地政府要为涉及群众提供每月不低于当地人均可支配收入30%的临时住房补贴，或优先安排保障性住房过渡安置。（二）推进出险房企债务有序化解。截至2025年末，全国重点监测的132家出险房企存量有息债务余额12.7万亿元，其中境内债务9.2万亿元、境外债务3.5万亿元，2026年按照“市场化、法治化”原则完成95%以上存量债务化解。一是落实“一企一策”处置机制，对仍有核心资产、持续经营价值的出险房企，支持通过债务展期、债转股、资产出售、引入战略投资者等方式化解债务，2026年债务展期重组类化解占比不低于60%，资产处置类占比不低于30%，市场化债转股类占比不低于10%；对完全丧失经营能力、无盘活价值的房企，依法推动破产清算，稳妥推进市场出清，做好项目、人员的平稳衔接。二是保障优质房企流动性，延续房地产“三支箭”支持政策，2026年房企股权融资审核周期压缩至15个工作日以内，优质民营房企信贷融资占比不低于同规模国有房企的80%，取消优质房企境外发债额度限制，支持跨境融资回流境内用于项目建设，不得对民营房企设置隐性融资门槛。三是严厉打击逃废债行为，建立房企实控人、核心高管资产追溯机制，对转移资产、虚假破产、恶意拖欠工程款和购房款的责任人，依法采取限制高消费、限制出境、冻结个人及关联企业资产等惩戒措施，2026年完成120起以上涉房逃废债案件处置，挽回经济损失不低于3000亿元。（三）化解地方涉房类债务风险。截至2025年末，地方政府显性涉房专项债务余额8.9万亿元，隐性涉房债务余额16.4万亿元，其中土地储备类占比42%、城市更新类占比38%、保障性住房类占比20%，2026年完成40%以上隐性涉房债务化解。一是强化偿债资金保障，要求各地土地出让收入的15%优先用于偿还涉房债务，不得挪用至其他领域，2026年全国盘活存量国有闲置办公用房、商业用房、工业厂房等房产不低于5000万平方米，处置收入全部用于涉房债务偿还。二是规范城投公司涉房业务，2026年起城投公司拿地规模不得超过所在城市年度土地出让总规模的15%，禁止城投公司通过垫资、代建、虚增土地出让收入等方式变相参与房地产开发，对违反规定的城投公司，取消其公开市场融资资格，追究相关责任人责任。三是建立债务预警机制，对土地财政依赖度超过60%的城市，纳入全国重点监测名单，每季度排查债务到期情况，提前6个月落实偿债资金安排，对存在违约风险的城市，暂停其新增涉房类专项债申报资格，扣减年度转移支付额度。四是严控城市更新、城中村改造新增债务，2026年城市更新项目拆建比例不得超过20%，政府出资比例不得超过项目总投资的30%，城中村改造项目全部采用市场化运作模式，不得要求地方政府兜底偿还债务，不得违规新增地方隐性债务。三、优化供需结构，防范新增风险（一）精准调整土地供给结构。建立供地规模与库存去化周期动态挂钩机制，2026年商品住宅去化周期超过18个月的城市，商品住宅供地规模同比下降不低于20%；去化周期超过36个月的城市，暂停商品住宅供地；去化周期低于6个月的城市，商品住宅供地规模同比上涨不低于30%，优先保障刚性和改善性住房需求。优化供地结构，保障性住房、租赁住房用地占比不低于年度住宅用地总规模的30%，其中保障性租赁住房用地占比不低于15%，不得随意调整保障性住房用地性质。加快推广现房销售制度，2026年新出让商品住宅用地中，一线城市现房销售比例不低于65%，新一线城市不低于50%，二线城市不低于35%，三四线城市不低于20%，从源头消除烂尾风险，2028年实现全国新出让商品住宅用地全部现房销售。（二）合理引导住房消费需求。坚持“支持刚性、满足改善、遏制投机”的原则，2026年全国首套房最低首付比例统一降至15%，二套房最低首付比例降至25%，首套房贷款利率可在同期LPR基础上下浮最多50个基点，二套房贷款利率可下浮最多20个基点，除一线城市核心区外，全面取消限购、限售政策，优化二手房交易流程，交易过户办理时限压缩至3个工作日以内，取消不合理的交易限制措施。加大新市民、青年人住房支持力度，2026年全国发放新市民住房补贴不低于200亿元，覆盖人数不低于500万人，公积金贷款向首套房、改善型住房需求倾斜，最高贷款额度较2025年提高20%，放宽公积金异地贷款限制。遏制投机炒房行为，对家庭持有第三套及以上住房的，转让时增值税免征年限从2年提高至5年，个人所得税按转让差额的20%征收，不得申请商业贷款及公积金贷款，严禁通过经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场。（三）加快发展住房租赁市场。2026年全国新增保障性租赁住房供给不低于200万套，其中70%面向新市民、青年人、低收入群体供应，租金价格不高于同地段同品质市场租金的80%，年涨幅不得超过当地CPI涨幅。建立全国统一的住房租赁备案监管平台，所有租赁房源全部纳入平台备案，实现房源信息、租金、租期、租赁纠纷全流程可追溯，规范长租公寓运营，禁止“高进低出”“长收短付”等违规行为，长租公寓租赁资金监管比例不低于30%，防范资金链断裂风险。支持专业化规模化住房租赁企业发展，2026年对住房租赁企业给予税收减免优惠，增值税征收率从5%降至1.5%，鼓励金融机构向住房租赁企业发放期限不低于20年的长期经营性贷款，支持住房租赁企业发行不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产。四、完善监管体系，构建长效机制（一）建立全国统一的市场监测预警体系。2026年6月底前建成全国房地产市场大数据监管平台，整合住建、金融、税务、自然资源、公安、民政等部门数据，对房价、地价、库存、成交量、房企债务、居民杠杆率、土地出让收入等23项核心指标进行实时监测，建立三级预警机制：指标单月波动超过5%触发蓝色预警，属地政府要在10个工作日内开展风险排查，上报排查结果；波动超过10%触发黄色预警，省住建厅要派驻督导组督促整改，暂停城市新增涉房类调控政策出台；波动超过20%触发红色预警，由住建部牵头开展专项整治，对城市主要负责人进行约谈。（二）强化预售资金全流程监管。2026年所有城市实现预售资金全程网办、动态监控，预售资金全部纳入监管账户，监管额度按项目总造价的120%核定，只有项目完成竣工验收备案后才能全额支取，资金支取节点与施工进度严格挂钩，每笔支取必须上传施工进度证明、增值税发票、农民工工资发放凭证等材料，监管部门在线审核，业主可通过官方小程序实时查询所购房屋预售资金监管及支取情况。严厉打击挪用预售资金行为，对开发商、商业银行、监管部门相关责任人挪用预售资金的，依法追究刑事责任，2026年查处挪用预售资金案件不少于80起，追回资金不低于150亿元。（三）稳步推进房地产税试点扩围。2026年在现有试点城市基础上，新增12个土地财政依赖度高、房价上涨压力大的二线城市纳入房地产税试点范围，试点期限5年，试点城市房地产税免征面积按人均40平方米核定，首套住房免征，二套住房适用0.4%税率，三套及以上住房适用1%超额累进税率，房地产税收入全部归属试点城市地方政府，优先用于保障性住房建设、涉房债务偿还、公共服务配套完善。五、保障措施（一）压实各方责任。建立中央统筹、省负总责、城市主体的工作机制，住建部牵头成立全国房地产风险防控工作领导小组，统筹协调全国风险化解工作，各省、市分别成立相应工作专班，党政一把手为第一责任人，每月调度风险化解进度，每季度向上级报送工作进展，确保各项措施落地见效。（二）强化考核问责。将房地产风险防控工作纳入地方政府绩效考核体系，每季度通报各省工作进展，半年开展一次评估，年底进行综合考核，对完成保交楼、债务化解、市场稳定等目标的省份，给予新增专项债额度、政策试点等奖励；对未完成目标的，扣减专项债额度，约谈住建部门主要负责人，连续两年未完成的，约谈省政府分管负责人，情节严重的给予党纪政务处分。（三）加强舆论引导。建立常态化信息发布机制，每月发布全国房地