写字楼物业服务设备设施维护服务方案

写字楼物业服务设备设施维护服务方案

目录

第一节设备设施维修服务总体方案.........................................2

一，熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度.............................2

二、维修服务承诺.....................................................2

三、维修服务规范要求................................................4

第二节设备设施维修服务要求.............................................5

一、设备维修维护范闱................................................5

二、各岗位艰责.......................................................G

三、机电设备、设施的运行管理.......................................10

四、机电设备、设施、房屋的管理目标................................11

第三节设备设施维修服务标准............................................11

一、房屋建筑的日常养护维修.........................................11

二、低压电器设备的维修服务.........................................12

三、给排水系统的维修服务...........................................13

四、中央空调系统的设备维护.........................................14

第四节电力系统维修管理制度............................................15

第五节电梯、货梯的运行与管理..........................................16

一、目的............................................................16

二、适用范围........................................................16

三、管理职责........................................................17

四、内容............................................................17

第六节空调系统的管理...................................................18

1

一、空调系统的组成.................................................18

二、空调系统设备房的环境要求.......................................18

三、空调系统的标识.................................................20

四、空调系统的管理要点.............................................20

五、空调系统的操作规程.............................................21

六、空调系统的运行管理.............................................22

七、空调系统的应急处理方案.........................................23

第七节排水系统的管理..................................................24

第一节设备设施维修服务总体方案

日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。

综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提

出具体要求：

一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

1.综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测机

制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。

2.建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要

求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快

处理解决。

二、维修服务承诺

2

与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或

设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一

协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修

部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内

派员工到现场，并按以下要求操作：

（-）属一般性零修或设备故障应立即排除；

（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解

释，并另约定维修时间后，按约完成维修；

（三）属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或

协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如

下：

1.实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接

到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。

2,水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内

修复；

3.其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修

项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的,

按约定时间给予修复；

4.有偿维修：10分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定

维修费和维修时间，按约维修。

5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。

6.维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。

7.维修服务应达到：

临修急修及时率100%；

3

维修质量合格率99%以上；

客户满意率95%以上；

有偿服务回访率100%,

回访中发现维修质量问题，及时预约整改。

三、维修服务规范要求

要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整

齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少

噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。

到房间内维修时还应注意如下事项：

L敲门：

接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要

进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

2,介绍：

办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首

先自我介绍：

“对不起，打搅了，我是XX物业公司维修人员XX,前

来为您服务”。

3,进门：

如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。

经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具

袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上

拖着工具袋。

4,铺布：

4

走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办

公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能

将工具和拆卸的零件直接放在地上。

5.维修:

维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无

法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常

对不起”。

6.整理：

维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修

工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面

受污染，应负责清扫干净。

7.试用：

请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运

转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。

8.讲解：

必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修俣养

知识，及正确使用设备的注意事项。

9.如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人

员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

第二节设备设施维修服务要求

一、设备维修维护范围

（一）维修范围

5

水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物

内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、

大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。

（二）维护范围

L建筑物上下水管道、雨水管：

2.每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；

3.每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统；

4.建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走

廊、通道、门厅、门窗、电铃等。

二、各岗位职责

（-）综合维修部工作职责

1.负责管理范围内供配电、给排水等公用设施（设施）

的运行、保养、检查、维修。

2.负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维

修等工作的监督。

3.负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。

4.负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料

的申购。

5.负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参

予大、中修计划实施。

6.负责外委维修的联系工作。

7.负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的

收集、建立、整理，交综合管理处保管。

6

8.负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。

9.负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。

10.负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。

1L负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部

保管。

12.负责对所申购物品的检查。

13.负责对装修用水、电的监督管理。

14.负责为客户提供维修服务。

（-）水电维修工岗位职责岗位职责：

L负责对应各种设备的日常管理和维修工作。

2.熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。

3.负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保

计划。

4.做好设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现

象，确保设备的正常运行。

5.完成其它临时性工作。

6.不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。

（三）管道工的岗位职责

L严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设

备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。

2.熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现问

题，及时处理。

3.负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水

龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、

7

生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。

4.负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。

5.做好各种检修、保养纪录。

6,发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作

任务。

（四）配电室岗位职责

1.负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安

全供电。

2.对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。

3.严格贯彻执行电气规章制度。

4.必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。

5.及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将

事故因素清除在萌芽之前。

6.处理突然发生的停电事故。

7.办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。

8.正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。

9.对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。

10.坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离

ULI

冈。

（五）电工岗位职责

L负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、

维修、保养。

2.熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量

准时地完成维修任务。

8

3.负责供配电设备运行的操作、监控、记录。

4.供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助

下排除故障。

5.负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维

护保养。

6.牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。

7.经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时

处理并向领导报告。

8.负责责任区域内的清洁卫生工作。

9.负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材

料。

10.负责本岗位用电设备的监护管理。

（六）维修工岗位职责

1.负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为客户提

供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。

2.遵守公司各项规章制度。

3.服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意

安全操作，保证维修质量，尽量让客户满意。

4.遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维

修任务。

5.努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务

意识。

6.对客户文明礼貌，以优质服务为公司创效益。

7.注意“工完场地清”，节约用料。

9

8.发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公

司多做贡献。

9.着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。

10.积极完成领导交办的其它工作任务。

（七）设备运行人员岗位职责

1.遵守公司的规章制度，不迟到早退。

2.严格按安全操作规程执行常规操作项目。

3.服从工作安排，坚守岗位，发生故障时，第一时间到

现场处理，保证质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及

时上报。

4.加强对管理范围内各种设备进行巡视检查，确保所有

设备常处于安全经济运行状态。

5.上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机谈天。

6.做好值班记录，保持设备现场清洁工作。

三、机电设备、设施的运行管理

各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际

情况，制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、

管理规定、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、

做之有理，进一步保障XX写字楼机电设备、设施及房屋的

安全、可靠、正常运行。

运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日

常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题

及时通知有关人员进行处理。

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维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养

工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设

备、设施故障及时上报水电工程部主管，由各专业工程师组

织有关人员进行分析、研究，制定解决办法，各系统所辖设

备、设旅的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档

案中做好记录。

四、机电设备、设施、房屋的管理目标

设备、设施、房屋的完好率：298%

设备、设施、房屋的维修及时率：100%

设备、设施、房屋的维修合格率：100%

第三节设备设施维修服务标准

一、房屋建筑的日常养护维修

房屋日常养护维修是指为保持写字楼房屋原有完好等

级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维

护管理工作。

(-)每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评

定，保证房屋完好率达100%。

(-)要爱护写字楼内设施，未经被服务方批准，不得

对写字楼结构、设施等进行改动。

(三)及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%,

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般维修任务不超过24小时。

二、低压电器设备的维修服务

（一）按照国家和北京地区相关电气管理规范，由电气

工程师根据设备性能、技术资料等，合理制定《低压电气设

备检修计划》及相关操作、维护保养规程，报被服务方用电

管理部门审核同意后执行。

（-）值班人员必须严格按照《值班管理规定》实行24

小时值班制，对有关低压设备、设施进行巡回检查，同时做

好相应记录。

（三）物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等，要

及时安排相关人员对其进行检查、维修。

（四）物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况,

须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电

管理部门处理解决。

（五）物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行

检查，发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题,

须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排

一次低压电气设备的集中清扫、检修，不留死角。

（六）在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师

须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监

视，同时做好抢修工作准备，灾情过后，对所有供电系统全

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面检查一次，发现问题及时处理。

（七）发生火灾时，值班人员应立即报警并切断火灾区

域电源，积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方

可恢复供电。

（八）物业接到报修电话后，须尽快安排维修人员在15

分钟内到达现场开展维修，做好维修记录。一般故障维修不

应超过30分钟，活完场净，被维修单位在维修单上签字。

（九）维修需要停电时，物业需提前告知被服务方用电

管理部门，得到批准后方可进行。

（十）被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任

岗位要求的维修人员进行更换。

（十一）遇紧急任务或突发事故等，物业维修人员须服

从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。

三、给排水系统的维修服务

（-）给排水系统设备应由专人管理，以优质服务为宗

旨，实行24小时维修值班制度。

（二）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准口

（三）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

（四）加强日常巡视、检查，防止跑、冒I滴、漏，切

实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针，保证设备设施完好。

（五）二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健

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康合格证齐全。

（六）定期对水箱进行清洗消毒，保持水箱清洁卫生，

无二次污染。

（七）遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水

需在24小时前通知各相关单位。

（A）保证室内外排水系统通畅。

（九）节约用水符合市政府规定的要求。

（十）电开水饮用设备须定期进行除碱，无污垢，热水

器具保持洁净、光亮，且维修及时，严格执行操作规程，不

发生安全方面的问题。

四、中央空调系统的设备维护

（一）在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行

一次全面保养、检修，清洗风道及末端设备，确保设备运行

正常，办公场所内空气洁净。

（-）中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作

期间，对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作；根据

使用情况，每年最少更换一台冷冻机组的冷冻油等相关保

养。

（三）值班人员每4小时对冷水机组（冬季为热交换系

统）、循环水系统、通风系统设备进行一次巡视检查并填写

记录，发现的问题、隐患等须及时处理。

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（四）根据中央空调系统运行情况，定期检测、调整软

化水指标，清洗循环水、通风系统过滤器具，每月冲洗冷却

塔。

（五）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设

备用房的消杀灭鼠工作。

（六）根据天气变化，合理调节空气的温度、湿度。

（七）空调工程师每年须按照《空调通风系统运行管理

规范》等国家、地方标准制定中央空调系统运行方案及保养、

维护计划。

第四节电力系统维修管理制度

写字楼电力系统维修管理制度：

一、修理电器设备，应聘请持证的合格技师。

二、应明了写字楼各种电力供应的设备所在。

如：写字楼的电力总掣、业主的电路分线、保险丝、消

防电泵掣、电表及各水泵掣等，并且明了其紧急开关的操作

程序。同时必须购置后备保险丝、消防总掣、电表及各水泵

掣等，以备急修时使用。

三、如部分业主电力中断，应由管理处派人检查修理写

字楼供电系统，及时排除故障。

四、全座楼宇电力突然中断，应先检查写字楼之总掣是

否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。

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五、公共使用的电力设备，如电梯、总掣走廊及电梯之

电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有

过热现象，应立即派人修理。

六、接到供电公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列

明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器，以

便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由写字楼自备发电

机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系

统是否恢复正常。

七、经常检查、水保养弱电系统，如：大厅与各户的对

讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立

即处理。

八、在写字楼出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明

设备，管理处亦应常备手电筒。

九、写字楼内的总掣房、机房及各层的电表均应保持整

洁，不得放置各种杂物。

十、写字楼供电系统由专业人员定期检查保养，以俣证

安全正常供电。

第五节电梯、货梯的运行与管理

一、目的

乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。

二、适用范围

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项目所属全部客、货电梯。

三、管理职责

工作负责人：电梯维修工、监控室值班人员及相关秩序

维护员。

四、内容

客梯以承载业主为主，消防梯、货梯以承载高层进出货

物为主。严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入

电梯。维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站设置告

示牌。

任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。小孩不应在

候梯大厅附近追逐。候梯大厅附近不要放置妨碍业主进入的

货物。雨天时，保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免业主滑

倒受伤。积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层

上面，并排除积水。机房内外及其通道不能堆放杂物。机房

内必须有消防设施。机房内有足够照明，及应急照明，室温

28-300C,湿度70%,空气通爽。电梯钥匙由专人保管。

避免幼童单独搭乘电梯，应由成人陪同。业主勿在轿内

蹦跳，以及打闹等，否则可能会引起电梯误动作。轿内装设

闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。除特别设计

的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。电梯故障或停

电困住乘客时，监控中心及时通过轿内电话安慰业主，告诫

业主切勿强行打开厅门，并马上通知主管和维保人员，由管

17

理人员和电梯专业人员处理。

第六节空调系统的管理

一、空调系统的组成

（-）中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、

及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空

调机）、送风机（新风机、抽风机、送（通）风诱导器、空

调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

（二）专用空调子系统主要包括恒温恒湿空调机、医疗

专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设

备。

（三）专用空气处理系统主要包括正负压力系统、氧气

系统、配套电气控制设备。

（四）采暖子系统主要包括锅炉、常压热水机组及其配

套电气控制设备。

二、空调系统设备房的环境要求

（一）空调系统主机房

L天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房,

应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。

2.地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。

3.冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，

并用不同的颜色标示出其介质流向，如“冷却上水管”“冷

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却回水管”、“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样。

4.所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标

示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正

常状态下的规定状态等内容。

5.主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置

的地面应有良好的排水明沟。

6.属于冷冻水系统的设备、管道（含泠冻水泵的泵体），

其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏

水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

（二）新风机房及空气处理机（风柜）房。

1.设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地

坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风

百叶应洁净无尘。

2.设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用

插座。

3.二次冷冻泵及热交换器机房。环境要求跟中央空调系

统主机房相同。

（三）排风机房

L机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。

2.风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制

作的机座墩，应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风风机

的标示牌（内含包括技术数据、功能、状态等内容）。

3.设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶部应保持清

洁、干燥。

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（四）露天的加压送风机及排烟风机

1.露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应

加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰

色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

2.在适当的位置上就悬挂标示牌（包括技术数据、功能、

状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、

旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。

三、空调系统的标识

（一）在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二

次热交换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电

房（柜）”等功能标示牌。

（二）机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、

黄色、绿色）的色彩识别。

（三）冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设

置有水流方向和供水区域的标志。

（四）冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括

系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）

及悬挂启闭状态标识牌。

（五）空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示

牌。

四、空调系统的管理要点

（一）配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。

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（-）建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并

严格执行。

（三）空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环

境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。

（四）定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒

在辖区内的传播。

（五）有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录

和维修养护记录齐全，并归档保存。

（六）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成

果。

（七）系统设备完好率达99%以上。

五、空调系统的操作规程

（一）开机程序。

L检查电源、三相电压是否有380V。

2.检查并确保冷冻、冷却水系统注满水，静水压力正常。

3.检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在

开启状态。

4.检查冷却塔补给水是否正常。

5.检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

6.根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运

行中，冷却水出水温度升高至30°C时需要加开冷却塔

风扇。

7.检查膨胀水箱补水是否正常。

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8.检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在

开启状态。

9.启动冷冻水泵和冷却水泵。

10.检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

11.检杳并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已

经在开启位置。

12.检查蒸发器、冷凝器出入水差（约lkg/cm2）。

13.检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

14.检查主机、油温是否在45~68。C之间。

15.起动主机。

16.检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机

房。

（二）关机程序

1.关机前记录主机运行数据。

2.按停主机。

3.主机完全停止后3min停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔

风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主

机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

六、空调系统的运行管理

空调系统的运行管理制度：

（-）当值人员必须熟悉中央空猬机组操作规程、规范,

严禁盲目操作。

（二）操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵

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的联络操作程序和操作方法，并确认无误后方可操作。

（三）保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫

除一次。

（四）空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排

水管理员进行监督。

（五）每班当值人员每2h巡查空调机组和外围设备-

次，并将运行情况记录在空调系统运行表上，未经空调班长

批准，不得擅自更改运行参数。

（六）按项目部空调运行时间表准时启停空调系统。

（七）在不影响商场正常营运的前提下，积极探索并实

施有效的节能方法。

七、空调系统的应急处理方案

空调工必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故

障，应立即判定故障类别，马上通知工程部主管（工程部经

理）。

（-）冷水机组发生故障

L空调运行，人员立即启动备用空调，恢复供冷。

2.其他空调工必须在出现故障后5min以内赶至现场，确

定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常

工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3min内通知

专业维修单位，专业维修单位在30min内赶至现场处理。

3.故障不能在lOmin内处理的，工程部须及时通知客户，

并说明故障原因。

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（-）制冷机组附属设备

（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等）发生故障。空调

运行人员立即起动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢

复设备正常使用。

（三）空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢

修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。

（四）水泵

L巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机,

后停异常水泵，开起备用水泵，并起动主机继续供冷。

2.发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修

复并记录在当值日志上。

3.水泵故障较严重，应报告工程部主管（工程部经理），

由其安排组织维修，并在事后作维修报告。

4.冷却塔。

（五）水塔电机故障。

1.巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。

2.发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，

并记录在当值日志上。

3.属较严重的故障应报告工程部主管（工程部经理），

由其组织维修，并在事后作维修报告。

第七节