珠江某项目2023年商铺销售推广布署

珠江某项目2023年商铺销售推广布署

刖百

某项目2023年商铺整体营销推广布署方案，是我司按照珠江地产开发及经

营某项目2023年商铺向总体战略思想，结合珠江地产自身发展、项目关键概念

以及市场竞争态势而制定的整体营销决策和计划方案。其意在为某项目2023年

商铺的全程营销推广提供一种科学合理的操作思绪、指导营销推广工作日勺顺利开

展，是一种在缜密的市场调查和可行性分析研究日勺前提下制定出日勺系统性方案。

本方案力争紧密结合销售力日勺特质与优势，积极地探求营销推广方略以促成良好

的销售业绩，实现发展商的预期目的U

某项目2023年商铺整体营销推广布署案是在项目前期市场调查的基础上，

对项目可行性综合研究，尤其是项目投资分析研究的基础上确定的。重要包括整

体及各阶段销售方略、传播方略及媒体方略、销售管理及传播费用预算等方面的

内容。并就上述重要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广H勺行动方案，并

在未来H勺各项营销推广操作中有计划执行。

推广思绪

根据我司对某项目商铺滞销原因分析本项目商铺滞销日勺重要原因是宣传推

广局限性，和宝岗大道未通车及户型构造存在硬伤因此我司在2023年中会重

点从这三方面着手。

一切为销售服务

房地产是经典欧I资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。例如，一种2

万平方米的项目，以20230元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000

元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。

房地产项目日勺最大风险是时间。首先银行利息，发展商运作费用都与时诃亲

密有关。同步，时间将带来诸多不可预见的风险。看一看这些矗立在国内大量的I

滞销楼盘，人多数都是由于无法规避风险而带来的，百分之几十的估计利润只是

一场空想。

发展商最大日勺风险是时间，其间的多种变数，是发展商主线无法控制日勺原因。

因此任何时候，都应当以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度

体目前资金运转速度.上。

并且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制定营销推广方

略时，详细采用的方略分为对企业外部和对项目自身的方略所要采用的方略两个

部分。

对企业外部日勺方略

开盘之前发明“路人皆知”日勺强势品牌"

如今是信息时代，信息日勺传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为，

假如广告投放达不到一定量及形成较强的势，则无法使受众迅速、有效地接受到

项目信息。

因此，我司将根据美庐商业群楼的工程进度和销售进度，集中火力在销售之

前不停地加大广告投放力度，以较为大量的，地宣传广告针对所有潜在客户，反

复诉求、反复刺激、反复引导投资者日勺购置力，在最短H勺时间内使项目在市场上

形成一定声势宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。

2、成为市场日勺焦点与热点。

房地产项目若要拥有一种成功的销售期，最重要的指标是人气指数，尤其是

销售现场人气的汇集，旺盛且持续欧I人气，对项目销售的I推进作用是巨大日勺。

经济学专家常提到日勺“口碑效应”、“羊群效应”皆是对这一点的深刻洞察。

一、周围商圈及竞争对手市场调查（略）

二、美庐群楼商场铺销售模式提议

1、开盘前/内部认购期重在造势

一种项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因自

身行业日勺特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，

也也许难认为继、中途夭折。因此我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，

强调以快打慢。这需要通过造势来实现。

2、销售中期掌握节奏

销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的筹

划重点在于掌握销售节奏，运用多种卖点口勺组合与转移，多种销售渠道共用，对

日日勺市场发动波次攻打。操作的重点，在于：

一要借助开盘的势，趁热打铁。

二是注意购置力日勺积蓄与释放周期，采用波次攻打方略。

三是至始至终要强调迅速、灵活的销售原则，以快打慢。

3、尾期尾促销

销售后期要勇于让利，出清存货。其筹划重点在于促销技巧的组合，以强力

的销售保证销售的零库存。在促销技巧口勺组合上，应把握几点原则：

一是不直接降价，以其他方式体现让利。

二是促销技巧要出新，根据项目日勺实际状况度身订造。

三是促销不应只着眼于手头存货日勺销售，还要注意为下一期推售重点的推广

造势，起到承上启下的作用。

三、营销阶段的I划分

1、营销阶段划分口勺思索过程：

美庐群楼商场铺是某项目2023年推出的重点，拥有相称优越H勺地理位置、

前瞻性H勺整体定位与规划、并伴随商业市场日勺发展，目H勺客户群的置业及投资意

识也日益强烈，综合来看，堪称占据天时、地利、人和。

我司在重新检阅项目整体素质后，认为广州商业市场处在商业物业发展日勺上

升期，且本项目H勺体量完全也许迅速地被消化，因此，在制定营销阶段划分时，

本着“短、平、快”的战略需要，力争通过前期的营销推广安排，在尽量短的时

间内将项目清盘，则意味着本项目的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目

时，那样复杂与繁琐，而是全程保持强销的态势，以实现即定的销售任务。

2、营销阶段划分：

市场预热期（预订登记期）:2023年1—2月份

进行初期的展示及接受预订，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、

报纸、人际传播等渠道形成较强的宣传之势，引起目日勺客户群的关注，在竞争楼

盘的攻势下，暂缓消费者的购置行为，等待项目推出。

发售期:

内部认购期:2023年2—3月初中旬

运用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同步以项目H勺多种竞争优

势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购置欲

望，积累首批客户资源。

公开发售期:2023年3—4月

制造百佳与珠江南景正式签订进驻协议正式公开发售

强销期:2023年5月上旬

承接初次公开发售的热潮，合适地调整推售安排，推出全新的单位及全新销

售举措，以较为集中的现场活动及广告推广予以客户深入的认知与感受，促成再

次H勺销售高潮。

清盘期：2023年5月下旬

运用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是入主美庐商

场铺的最终机会，促使目的客户把握良机，尽快行动

四、整体营销方略简述

开盘前/内部认购期重在造势

一种项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因自

身行业日勺特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，

也也许难认为继、中途夭折。因此我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，

强调以快打慢。这需要通过造势来实现。

销售中期掌握节奏

销售中期是成交量最大口勺时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的筹

划重点在于掌握销售节奏，运用多种卖点口勺组合与转移，多种销售渠道共用，对

目日勺市场发动波次攻打。操作的重点，在于：

一要借助开盘的势，趁热打铁。

二是注意购置力日勺积蓄与释放周期，采用波次攻打方略。

三是至始至终要强调迅速、灵活日勺销售原则，以快打慢。

尾期尾促销

销售后期要勇于让利，出清存货。其筹划重点在于促销技巧日勺组合，以强力

的销售保证销售日勺零库存。在促销技巧日勺组合上，应把握几点原则：

一是不降价，以其他方式体现让利。

二是促销技巧要出新，根据项目H勺实际状况度身订造。

三是促销不应只着眼于手头存货H勺销售，还要注意为下一期推售重点的推广

造势，起到承上启下日勺作用。

五、项目销售力的提纯

1、销售力提纯的思索过程：

销售力提纯重要的功能是整合项目各方面的优势，并针对项目特点，寻找出

市场机会。

在销售力分析的基础上，对同类型项目或产品日勺市场状况和市场容量进行透

彻分析，测量和预测市场需求规模、需求构造、需求特性，然后将市场需求进行

市场细分，划分出若干个特性各异日勺需求量；在市场细分之后，明确究竟哪一种

细分市场是项目日勺潜在市场，项目在哪一种细分市场拥有最强竞争力，从而选择

最适合发展商、最利于项目营销时目的市场；确定目的市场后，就要把产品定位,

并围绕目的市场口勺需求特性确定项目的开发方略、营销方略。

2、目口勺客户定位：

第一类：有实力的经营者，用来投资。

占大多数的比例。多为商业人士，如开酒店的、做建材H勺等，他们感觉生意

不好做，想买一种好铺位，一劳永益，不再打拼，提前退休，并给下一代留下一

种保障。

第二类：有实力的经营者，自己经营。

占很少数比例。他们考虑与同地段H勺面泰专业市场、及同地段商圈认为本项

目具有地理位置优越性及百佳的人流效应

第三类：专业的投资者。

这部分人专业性较强，看好当地段的商业潜力，做投资用，基本上属于等待

涨价后再发售的一种。

第四类：看好当地段的某些实力并不强的人。

如政府口勺某些科、处级公务员，银行的职工等，他们有一定n勺资金积蓄，但

并不富余，有五十万左右，但他们极度看好当地段，认为后来出租不成问题，此

类目的客户占较大的比例。

2.1购置习惯分析：

1）地段是购置商铺的首要原因。

对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性原因。好的地段，将带来充足

的人流，人气带来财源，这是商业定律。

2）期铺是销售阶段的重心。

——盖得越高的房尚未售完阐明卖得不好。

——没有施工就卖完的房子阐明是好房子，自己买得值。

——争着买的房子是好房子。

3）对价格的敏感度高：

投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的

起伏将影响着他们欧I判断。

一一总价决定其购置能力；

——总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现“伸缩自如”间隔状态,

用于满足不一样的客户需求。

——各阶段H勺价风格控要灵活，且具有技巧性。因此，我司提议运用折扣的

手段刺激市场，发明持续的市场热销。

六、单位价格制定方略：

1、价格制定原则：

一般状况下，除了集团购置之外，个人购房都是以个体铺位为单位。由于房

地产商品的异质性，不一样的铺位，由于位置的不一样，对购房者来说，其经营

也将有其不一样的效果。因此，我司认为可遵照二大原则进行项目单元在销售均

价口勺基础上口勺调整方略。

二大原则：

原则1：有效人流的多少；

原则2：注目率的高下。

2、项目定价

根据竞争对手楼盘及项目周围商圈市调数据作参照，根据意向客户调查作参

照，根据估计投资率作参照，本项目商场铺面各积15-30平方销售均价

31000-34000fq元/平方，商铺面积30-50平方销售均价26000-30000/平方。

七、三期商铺销售提议

封盘待销

针对现时三期商铺销售速度缓慢

对外公布信息：江燕路、宝岗大道南（规划路名称）最终10间绝版临街商

铺限量发售；

信息公布时间：8月上旬

信息公布渠道：宣传单张（详细派发地点见下文）

营销中心向广大媒体公布软文

于8月12日开始接受拍卖预约登记，客户需先交纳2023元/人的拍卖保证

金；

同步为营造商铺受到广大商户的气氛，提高某项目临街商铺的附加值，增进

商铺的销售，于8月12日同步推出一一“即买即赚”代租服务，凡故意向租赁

某项目商铺经营的商户可到售楼部预约认租登记；

代租登记形式：一铺可接受多种预约认租登记（目的在于加强买家信心，增

长商铺升侑空间。）

代租收费方式：旦蟹逊匠业主向我司支付1个月租金，由我司向业主和租

户提供一切租赁的服务。

未售商铺：在租户开业前未售出,则收取发展商1个月租金，由我司向发展

商和租户提供一切租赁的服务；在租户开业前售出，则仅作为一种附加服务，向

买家提供预约认租的客户资料，由业主自行与求租者联络，不收取任何费用。

不收取认租者的任何费用，鼓励相赁。

于9月2日拍卖；

拍卖形式：①推出10间面积较细、总价相对优惠、已经有一定数量认租的

商铺进行拍卖；

②起拍价略比市场平均价相对略微优惠，提议推出2间相对较为廉价的商铺

率先吸引买家爱好。

卖点提炼：①“即买即赚租金”，拥有充足的租户客源保证；

②江燕路、宝岗大道南绝版临街商铺；至优惠价格购置升值商铺，稳赚宝岗

大道南开通第一桶金；

③宝岗大道南铁定年终开通，商机前景无限。

带租约发售

凡在拍卖后未能售出的商铀均采用先租后售口勺形式带租约发售；

租期：暂定一年；

租金：控制在回报率8%；

当客户购置该商铺后，业主从签订协议和交齐房款、办理完有关的按揭手续

次月开始向租户收取租金，租户与发展商的租赁关系也随之结束：

后来的租赁关系由业主与租户自行协商，发展商不再存在任何关系。

临街商铺现场包装提议

商铺门楣

提议针对每间商铺设定的目口勺客户群，在每间临街商铺的门楣广告位处做统

一风格口勺广告牌，营造出商铺基本售出、开业在即的效果，予以客户投资信心和

前景。

规划展板

由于在某项目178路车总站和规划路此外一端都会有大量日勺人流和车流途

径，故此提议在规划路口勺两端各设置一种太空展架，内容为：广州市打通28条

倔头路民心工程一一海珠区宝岗大道南率先动工、某项目商铺升值前景无限、绝

版临街旺铺销售信息。

商铺门面海报

更新现时在临街商铺中，铺与铺之间柱子的海报，内容为：广州市打通28

条倔头路民心工程一一海珠区宝岗大道南率先动工、某项目商铺升值前景无限、

绝版临街旺铺销售等信息。

其他

在已售口勺铀面张贴“已售”字样；

在已装修的铺面张贴“即将开业”字样；

在未售口勺铺面张贴“旺铺招租”字样；

向着南泰批发市场悬挂临街商铺发售信息。

临街商铺的宣传推广提议

单张派发

到天河六运小区一带临街商铺派发商铺单张

到珠江地产开业的商铺派发商铺单张（需珠江会或发展商协助）

到珠江地产华景新城派发商铺单张

到南泰批发市场派发商铺单张

到海珠区周围商圈派发商铺单张

软文公布

房地产软文公布

由营销中心向各大媒体日勺房地产版公布某项目商铺欧I销售信息，提议公布.欧！

内容是从新闻角度出发：“广州市打通28条倔头路民心工程，海珠区宝岗大道南

率先动工”，然后进行系列的炒作。

提议炒作主题如下：

广州市打通28条倔头路民心工程，海珠区宝岗大道南率先动工；

宝岗大道南将连接商业旺地一一江南西，贯穿海珠区？大商圈，海珠区商业

气氛更趋成熟；

宝岗大道南将贯穿海珠区？大商圈，江燕路生活气氛更趋完善，珠江•某项

目推出10间绝版铀壬进行拍卖；

海珠区首度出现“四维立体（空间）商铺”：前铺后仓、上办公下经营，珠

江•某项目绝版临街铺王赢尽海珠商机；

珠江•某项目绝版辅王推出“即买即赚”代租服务，即日起接受认租和拍卖

预约登记。

新闻公布

提议由营销中心协助，组织媒体从新闻口勺角度公布“广州市打通28条倔头

路民心工程，海珠区宝岗大道南率先动工”口勺新闻信息。

现场活动

规划路动工典礼活动（详细口勺活动方案已提交）

需发展商协助事宜

调整临街商铺售价

由于在现时剩余的临街商铺中存着价格偏高、铺与铺之间未能根据间隔、位

置定价等不合理日勺状况，客户在对比之下难以接受，也纷纷提出价格不合理（并

非单单认为价格偏高），故此恳请营销中心根据现时剩余商铺日勺实际状况对重新

核定商铺售价。

制定租价

为增进商铺日勺销售，我司提出带租约发售的销售