土地估价考试卷及答案

土地估价考试卷及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案）1.根据我国土地估价相关规范，土地估价活动应当遵循的核心估价原则不包括（）。A.合法原则B.替代原则C.最高最佳利用原则D.利润最大化原则2.在城镇土地定级中，测算单元分值的时候，对于面状土地定级因素，通常采用的方法是（）。A.网格法B.点位法C.距离衰减法D.直线内插法3.采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按不变数额每年递增，资本化率不变，土地使用年期为无限年期，则评估地价的计算公式为（）。A.地价=纯收益/资本化率B.地价=纯收益/(资本化率-增长率)C.地价=纯收益/(资本化率+增长率)D.地价=纯收益×(1+增长率)/资本化率4.在市场比较法中，若待估宗地为划拨用地，可比实例为出让用地，且出让年期大于待估宗地使用年期，那么应当进行的修正为（）。A.权利状况修正B.交易情况修正C.市场状况调整D.区位状况修正5.某宗地剩余使用年期为30年，对应的土地还原率为8%，该宗地所有年期地价为1200元/㎡，则该宗地单位面积地价为（）元/㎡。A.1085B.1132C.1179D.12006.根据《城镇土地估价规程》，剩余法评估土地价格时，不动产开发总价值一般不包括（）。A.开发完成后的土地及地上建筑物的整体售价B.开发完成后不动产出租的总收益现值C.开发过程中的开发商利润D.在建工程转让的总价值7.采用成本逼近法评估工业用地价格时，土地开发费通常按照（）计算。A.待估宗地所在区域的平均开发程度B.待估宗地的实际开发成本C.待估宗地的规划开发成本D.全国工业用地的平均开发成本8.基准地价是不同用途的土地在（）的平均价格。A.法定最高出让年期，正常市场条件下，某一估价时点B.任意出让年期，正常市场条件下，某一估价时点C.法定最高出让年期，政策调控条件下，年度平均D.剩余出让年期，正常市场条件下，年度平均9.某城市基准地价对应的商业平均容积率为2.0，待估商业宗地容积率为3.0，若容积率修正系数计算公式为k_i=当前容积率容积率修正系数/设定容积率容积率修正系数，且容积率1.0对应修正系数1，每增加0.5容积率修正系数增加0.1，则该宗地的容积率修正系数为（）。A.1.2B.1.3C.1.4D.1.510.路线价法主要适用于（）的估价。A.城市郊区农用地B.城市街道两侧商业用地C.独立工业园区工业用地D.城市居住住宅用地11.土地估价中的估价时点是指（）。A.估价报告出具的日期B.估价作业开始的日期C.估价对象对应的土地价值对应的日期D.实地查勘估价对象的日期12.在国有建设用地使用权出让地价评估中，当出让的土地为已开发完成的熟地时，评估价格应当包含（）。A.土地取得成本和土地开发成本，不包含出让年期内的土地收益B.土地取得成本、土地开发成本以及出让年期内的土地权益价值C.仅包含土地取得成本，不包含开发成本D.仅包含土地开发成本，不包含土地取得成本13.根据收益还原法的基本原理，若纯收益逐年递增一个固定值a，土地还原率为r，使用年期为n年，则地价计算公式为（）。A.P=(a/r)×[1-1/(1+r)^n]+(a/r^2)×[1(1+nr)/(1+r)^n]B.P=(a/r)×[1+1/(1+r)^n]+(a/r^2)×[1+(1+nr)/(1+r)^n]C.P=(a/r)×[1-1/(1+r)^n](a/r^2)×[1(1+nr)/(1+r)^n]D.P=a/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))^n]14.在市场比较法中，交易情况修正的主要目的是消除（）对土地价格的影响。A.不同交易时间的市场行情变化B.特殊交易情况造成的价格偏差C.交易双方权利状况不同造成的价格差异D.交易对象区位条件不同造成的价格差异15.采用剩余法估价时，最佳开发利用方式的选择核心是确定（）。A.开发周期B.建筑容积率C.开发成本D.建筑风格16.成本逼近法中，投资利息的计算基数是（）。A.土地取得费+土地开发费B.土地取得费+土地开发费+税费C.土地取得费+土地开发费+税费+利润D.土地取得费+利润17.某企业通过出让方式取得一宗工业用地，出让年期50年，已使用10年，现拟转让该宗地，土地还原率为6%，则该宗地剩余年期修正系数为（）。A.0.88B.0.92C.0.95D.0.9818.定级单元是（）。A.城镇内不同街道行政范围B.评定土地级别的基本空间单位C.城镇土地利用分区D.城市规划中的功能分区19.下列不属于影响土地价格的区域因素的是（）。A.城镇功能分区B.宗地形状C.交通通达度D.基础设施状况20.在基准地价更新中，利用市场交易资料更新基准地价的核心方法是（）。A.层级划分法B.样点地价平均法C.成本核算法D.剩余法推算21.对于待开发的生地，采用剩余法评估地价时，开发完成后的不动产价值一般通过（）估算。A.成本法B.市场比较法C.基准地价系数修正法D.收益法22.某宗房地产总价为1000万元，其中建筑物价格占60%，土地还原率为7%，建筑物还原率为8%，则综合还原率为（）。A.7.2%B.7.4%C.7.6%D.7.8%23.根据我国相关规定，城市郊区的土地所有权归属是（）。A.全部属于国家所有B.全部属于集体所有C.除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有D.由地方政府确定所有权归属24.在路线价法中，四三二一法则是将临街深度100英尺的宗地，划分为四个与街道平行的矩形，各段深度分别为（）。A.25英尺、25英尺、25英尺、25英尺B.10英尺、20英尺、30英尺、40英尺C.20英尺、30英尺、25英尺、25英尺D.40英尺、30英尺、20英尺、10英尺25.下列哪种情况的土地价格一般会高于正常市场价格（）。A.相邻宗地合并交易B.企业破产清算土地交易C.债权人抵债土地交易D.司法拍卖土地交易26.土地价格实质上是（）的购买价格。A.土地实体B.土地权益C.土地未来产出D.土地开发权利27.采用基准地价系数修正法估价时，若基准地价的估价时点为2018年1月1日，待估宗地估价时点为2023年1月1日，区域地价年均上涨幅度为2%，则期日修正系数为（）。A.1.00B.1.083C.1.104D.1.12628.根据《城镇土地估价规程》，同一估价机构对同一估价对象在同一估价时点、不同目的下的估价结果（）。A.必须相同B.一定不同C.可以不同D.相差不得超过5%29.在耕地占补平衡中，补充耕地的质量等级应当按照（）进行评定。A.农用地分等成果B.城镇土地定级成果C.耕地地力调查成果D.土地利用现状调查成果30.下列估价目的中，评估结果通常为出让底价的是（）。A.国有土地使用权转让估价B.国有土地使用权出让评估C.土地使用权抵押估价D.企业合并土地估价二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。每题有二个或二个以上符合题意的答案，错选不得分，漏选每题得1分）1.根据我国现行土地估价规范，土地估价的主要方法包括（）。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法E.假设开发法2.下列属于土地价格影响因素中的个别因素的有（）。A.宗地面积B.宗地形状C.宗地地形D.城市规划限制E.宗地临街状况3.收益还原法中，土地纯收益的确定需要扣除的费用包括（）。A.土地折旧费B.管理费C.维护费D.保险费E.房屋折旧费4.市场比较法中，选取可比实例应当符合的要求包括（）。A.可比实例与待估宗地用途相同B.可比实例与待估宗地交易类型相同C.可比实例成交日期与待估宗地估价时点相近D.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格E.可比实例与待估宗地面积相同5.剩余法（假设开发法）评估土地价格适用的情形包括（）。A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产估价C.现有已开发完成不动产的土地估价D.仅开发完成基础设施尚未建设建筑物的熟地估价E.土地整理后新增建设用地的估价6.成本逼近法中，新增建设用地土地有偿使用费属于（）。A.土地取得费B.税费C.土地开发费D.政府收取的土地收益E.开发成本7.基准地价的特点包括（）。A.区域性B.分用途C.平均性D.有限年期性E.时效性8.路线价法中，深度价格修正率的形式包括（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率E.移动深度价格修正率9.城镇土地定级的因素因子体系中，属于商服繁华影响度因素包含的因子有（）。A.商服中心等级B.商服中心距离C.道路网密度D.公交站点密度E.人口密度10.土地估价报告通常可以分为（）。A.估价结果报告B.估价技术报告C.估价工作底稿D.估价委托合同E.估价现场勘查记录11.下列关于划拨土地使用权价格评估的表述中，正确的有（）。A.划拨土地使用权价格等于出让土地使用权价格减去应缴纳的出让金B.划拨土地使用权抵押评估，评估的是划拨土地使用权权益价格C.划拨土地使用权转让评估，需要分别评估转让价格和出让金金额D.划拨土地使用权价格一定低于相同条件下的出让土地使用权价格E.划拨土地使用权不能抵押，因此不需要进行价格评估12.影响耕地价格的主要因素包括（）。A.耕地自然质量等别B.耕地的区位条件C.耕地的种植结构D.耕地的基础设施条件E.耕地的流转政策13.下列属于土地交易中特殊交易情况的有（）。A.利害关系人之间的交易B.交易双方对市场信息不了解的交易C.急于出售或者急于购买的交易D.相邻宗地合并交易E.正常公开的土地招标拍卖挂牌交易14.综合还原率、土地还原率和建筑物还原率三者的关系，下列公式正确的有（）。A.r=(r_L×P_L+r_B×P_B)/(P_L+P_B)B.r=(r_L×P_Lr_B×P_B)/(P_L+P_B)C.r_L=(r×(P_L+P_B)r_B×P_B)/P_LD.r_B=(r×(P_L+P_B)r_L×P_L)/P_BE.r=(r_L+r_B)/215.成本逼近法中，开发商利润的计算基数通常包括（）。A.土地取得费B.土地开发费C.税费D.投资利息E.土地增值收益16.下列关于最高最佳利用原则的表述中，正确的有（）。A.最高最佳利用应当符合法律许可、技术可行、经济可行、价值最大化的要求B.现有利用方式不符合最高最佳利用时，应当按照最高最佳利用方式估价C.最高最佳利用包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度三个方面D.土地已经按照规划确定了用途，就不存在最高最佳利用选择问题E.最高最佳利用原则与合法原则是相互冲突的17.在宗地容积率修正中，下列表述正确的有（）。A.商业用地的价格通常随着容积率的提高而上升B.住宅用地的价格通常随着容积率的提高而边际递增C.工业用地的价格对容积率的敏感度低于商业用地D.容积率修正系数只和容积率有关，和土地用途无关E.基准地价的容积率修正就是对不同容积率条件下土地收益差异的修正18.农用地估价主要方法包括（）。A.收益还原法B.市场比较法C.成本逼近法D.基准地价系数修正法E.评分估价法19.下列关于出让年期修正的表述中，正确的有（）。A.当可比实例出让年期与待估宗地出让年期不同时，需要进行年期修正B.年期修正系数公式为k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]，其中m为待估宗地年期，n为可比实例年期C.当待估宗地年期小于可比实例年期时，修正系数小于1D.当还原率越高，年期不同带来的修正幅度越大E.无限年期土地价格一定大于相同条件下有限年期土地价格20.土地估价师在进行土地估价时，禁止的行为包括（）。A.接受委托方的回扣B.高估或者低估土地价格C.同时接受买卖双方的委托对同一宗地进行估价D.在估价报告中隐瞒真实情况E.按照委托方要求修改估价结果三、计算题（共2题，每题15分，共30分）1.某开发商拟出让一宗已经完成开发的商住综合熟地，面积10000㎡，规划容积率为3.0，建筑密度为30%，土地用途为商住混合，其中商业占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的80%。根据市场调查，同类项目开发周期为2年，开发完成后即可全部售出，其中商业部分平均售价为18000元/㎡，住宅部分平均售价为9000元/㎡。开发建设总造价（包括专业费用）为3500元/㎡（建筑面积），管理费用为开发建设总造价的5%，销售费用为总开发价值的3%，销售税费为总开发价值的6%。开发商要求的投资利润率为20%，折现率为8%，假设开发建设成本在开发周期内均匀投入，购地资金在开发期初一次性投入。请分别采用静态剩余法和动态剩余法（假设开发法现金流量折现法）估算该宗地单位面积地价和总地价（计算结果保留两位小数）。2.某工业区有一宗工业用地，土地使用权出让年限为50年，出让时间为2013年1月1日，转让时间为2023年1月1日，该宗地面积为5000㎡，周边同类工业用地市场租金为8元/㎡·月，土地使用税为2元/㎡·年，管理费为年租金的3%，维护费为0.5元/㎡·年，保险费为0.3元/㎡·年，房屋年折旧费为15万元，该宗地上建筑物重置价格为300万元，经济耐用年限为50年，残值率为0，经评估建筑物现值为225万元，建筑物还原率为7%，土地还原率为6%，请采用收益还原法估算该宗地2023年1月1日的单位面积地价和总地价（计算结果保留两位小数）。答案一、单项选择题1.D2.A3.B4.A5.C6.C7.A8.A9.C10.B11.C12.B13.A14.B15.B16.B17.B18.B19.B20.B21.B22.C23.C24.A25.A26.B27.C28.C29.A30.B二、多项选择题1.ABCD2.ABCE3.BCDE4.ABCD5.ABCD6.AB7.ABCDE8.ABC9.AB10.AB11.ABCD12.ABCDE13.ABCD14.ACD15.ABC16.ABC17.ACE18.ABCDE19.ABCE20.ABCDE三、计算题1.解答：（1）静态剩余法计算：总建筑面积=10000㎡×3.0=30000㎡其中：商业建筑面积=30000×20%=6000㎡，住宅建筑面积=30000×80%=24000㎡总开发价值=6000×18000+24000×9000=108000000+216000000=324000000元=32400万元开发建设总造价=30000×3500=105000000元=10500万元管理费用=10500×5%=525万元开发成本合计（开发建设总造价+管理费用）=10500+525=11025万元销售费用=32400×3%=972万元销售税费=32400×6%=1944万元投资利息：设总地价为V，开发周期2年，购地费用在期初投入，开发成本均匀投入，利息率取折现率8%利息=V×[(1+8%)^21]+11025×[(1+8%)^11]=0.1664V+882万元开发利润=（V+11025）×20%=0.2V+2205万元剩余法公式：地价V=总开发价值-开发成本-销售费用-销售税费-利息-利润代入得：V=32400110259721944(0.1664V+882)(0.2V+2205)整理得：V+0.1664V+0.2V=32400-11025-972-1944-882-22051.3664V=15372V≈11250万元单位面积地价=112500000元÷10000㎡=11250.00元/㎡（2）动态剩余法（现金流量折现法）计算：设总地价为V，购地在第0年投入，开发成本均匀投入，相当于在第1年末一次性投入，开发完成后在第2年末售出。开发完成后总价值现值=32400÷(1+8%)^2=32400÷1.1664≈27777.78万元开发建设总造价+管理费用现值=11025÷(1+8%)^1≈10208.33万元销售费用现值=32400×3%÷(1+8%)^2≈972÷1.1664≈833.33万元销售税费现值=32400×6%÷(1+8%)^2≈1944÷1.1664≈1666.67万元折现法中利润已经包含在折现中，不需要单独计算利润：V=27777.7810208.33833.331666.67≈15069.45万元？不对，修正：现金流量折现法中，地价是期初投入，因此计算为：V=开发完成后价值现值-开发成本现值-销售费用现值-销售税费现值开发成本均匀投入，折现期为1年，正确，总开发价值在2年末，折现期2年，正确。重新计算：总开发价值终值2年末=32400，现值=32400/(1+8%)²=32400/1.1664=27777.7778万元开发成本（建安+管理）：均匀投入，所以平均折现期为1年，现值=11025/(1+8%)^1=10208.3333万元销售费用和销售税费一般和销售同时发生，因此折现期也是2年：销售费用=324003%=972，现值=972/(1+8%)²=833.3333万元销售税费=324006%=1944，现值=1944/(1+8%)²=1666.6667万元所以V=27777.777810208.3333833.33331666.6667=15069.45万元单位面积地价=15069.45万元÷10000㎡=15069.45元/㎡2.解答：第一步，计算房地产年总收益：年总收益=5000㎡×8元/㎡·月×12月=480000元=48万元第二步，计算房地产年总费用：①土地使用税=500