土增清算流程及注意事项

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算

资料）

在收到税局下发的清算通知书时，须要先自行推断是否符合土增税的

条件。

其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销

售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、干脆转让土地运用权；

4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。（原则上达到应清算条件

的项目，纳税人应当在满意条件之日起9。日内向税务机关办理清算申报

手续）。

对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清

算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建

筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过

85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最终一份

销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有依据认为

纳税人有躲避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

依据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年

或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在

符合条件之日起6。日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、

会所、车位的面积包含在可售面积内。对于全部楼栋与车位的面积，建议

全部运用建筑面积进行统计，提取面积的依次为1、确权明细报告或者实

测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定须要土增税清算后，基础资料的打算

1、打算全部项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地运用权证、

项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工

程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权

报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目状况。

项目的分期状况，是否存在有争议的地方须要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权状况

与运用状况，是否存在移交给政府或者产权属于全部业主的自有楼栋，人

防车位与非人防车位目前的确权状况与运用状况。

3、账务资料的打算。

科目余额表、序时账、协助余额表、成本报表、合同台账等。在打算

账务资料时，须要核对合同台账的已入成本数是否与入账金额一样，科目

的协助合同名称与客商是否与合同台账一样，有无存在成本或者合同放错

分期的状况。

合同台账须要核对是否存在一个合同对应多个分期成本的状况，合同

台账中的成本计提数据是否合理。

4、与税局沟通须要供应资料的清单与数据的填列方式

须要与税局确认清算中全部须要提交的资料清单以与须要运用固定

模版填列的资料的电子模版。

5、合同与结算资料的打算

依据合同台账整理出所需合同的清单，并对应合同清单整理全部已结

算合同的结算书。在拿到合同与结算资料后与合同台账进行比对，筛选出

结算书的结算金额与合同台账上的入账成本与结算金额差异的部分进行

进一步确认，查明差异缘由。

对于主体工程的合同与结算资料，须要核对是否包含甲供材部分与地

下室的成本是否可以单独进行拆分。

三、附件资料的供应（详细视税局的要求而定）

凭证所对应的附件包含但不限于银行回单、发票、工程量清单、分段

结算书。

结算书对应的附件包含但不限于开工令、竣工验收证、结算表、三方

确认函、工程图纸

四、计算底稿（详细实际操作视各个税局的要求来定）

须要先与税局沟通清算方式，是采纳两分法还是三分法

1、收入的确认

须要与税局确认一般住宅与非一般住宅的区分标准，一般在住建局与

税局的网站也能查询到。房屋的销售时间为网签时间，对于不同销售年度

有不同区分标准的项目，须要留意房屋的销售时间。

备注：目前房屋的网签时间为销售合同编号的前6位，假如两者差异

较大须要查明缘由，不能干脆采纳明源系统里的销售时间。

2、面积的确认

面积的确认依次为1、确权明细报告或者实测报告2、建设工程施工

许可证3、建设工程规划许可证4、总规图。

目前南海与韶关的税局的要求是在不同分期间的成本的分摊是依据

每个分期的总建筑面积进行分摊（即包含架空层等不行售面积），在分期

内各个业态的成本须要分摊的部分，依据可售建筑面积进行分摊。

车位的面积一般采纳建筑面积，假如在实测报告中只有套内面积则采

纳套内面积。不能办理权属转移登记手续的人防车位的面积依据人防设施

竣工备案文件进行确定。

3、成本的确认

对于能干脆依据受益对象归集的成本，则依据受益对象进行归集，无

法依据受益对象归集的，则依据不同类型的房地产可售建筑面积进行分

摊。

（1）土地成本：须要在分期内分摊的土地成本，可以依据占地面积、

建筑面积、基底+占地面积进行分摊。依据新规，国有土地运用权出让合

同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部

分分别缴纳土地出让金的，土地出让金干脆归集到对应的受益对象（地上

部分或者地下部分）。

备注：目前税局的操作方式对于可售车位须要分摊土地成本，土地出

让滞纳金也可以据实扣除。

（2）开发成本：前期、基础、建安、配套成本依据可售建筑面积进

行分摊，对于能干脆归属于地上建筑物与地下室的成木要干脆归集。

人防车位的成本，对于不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不

予扣除的成本依据建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工

程费中计算。建成后产权属于全体业主全部或无偿移交政府的，其成本、

费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并

准予扣除成本、费用。

机械车位的成本，穗地税函[2016]188号文件规定，对出租、自

用的机械车位，土地增值税清算时，不计入清算收入，不允许扣除对应的

成本、费用。其中，机械车位的成本、费用涉与项目共同成本、费用的，

按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除。人防地下车库、

机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》

记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”

的分摊原则依据《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械

车位的“套内建筑面积”之和占该层全部车位“套内建筑面积”之和的

比例确定。

配套设施的成本：小学、幼儿园等配套设施，假如移交给政府或者产

权属于全体业主全部，则可以全额扣除成本，此时须要有移交政府的文件

或业主委员会签属的移交文件。否则须要独立归集成本作为不行扣除成本

剔除。

开发间接费用，分期内全部楼栋均竣工备案后原则上不行以分摊开发

间接费用，开发间接费用分摊可以采纳建筑面积、开发成本占比、完工进

度占比等方式进行分摊，详细分摊方式视每个项目而异。

(3)房地产开发费用

利息支出。利息支出假如据实扣除，须要供应贷款合同、金融机构证

明，利息支出银行回单和计息单，证明贷款利率不高于商业银行同类同期

贷款利率且对应贷款全部用于本项目的开发建设，没有运用于其他项目。

假如利息支出小于土地成本和房地产开发成本合计数的5%,建议干脆依

据比例进行扣除。

利息支出据实扣除的分摊方式参考开发间接费用的分摊方式。

其他房地产开发费用

土地成本和房地产开发成本合计数的5%

(4)相关税金

与销售房产相关的营业税、城建税、教化与地方教化费附加和堤围防

护费均可以依据收入金额计算扣除。新规明确规定列入“税金与附加”科

目核算的，与房地产转让相关的税金可以扣除，故目前营改增之后的产权

转移的印花税可以扣除。

五、其他留意事项

1、每个项目须要结合楼盘的详细状况进行不同分摊方式的测算，对

于一般住宅增值率接近20%的状况，须要调整相应的分摊方式。

例1、主体工程合同对应的是部分楼栋，假如该部分楼栋没有地下室,

该主体合同所对应的全部成本可全额安排给地上建筑物，不用分摊给地下

室。或者存在地下室的主体合同中，地下室是单独进行结算，则地下室的

成本可单独归集。

例2、户内外装修、园林、绿化等成本可只分摊给地上建筑物。

2、对于存在结算金额与入账成木数有差异的状况，假如为赶工奖等

缘由导致的入账成本金额大于结算金额，则结算资料可短暂先不供应。对

于其他状况须要查明是否存在分段结算或补充结算等状况。

3、代收费用的处理

假如代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以

扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；假如代收费用未作为转让房地

产的收入计税的，地计算增值额时不允许扣除代收费用。

代收费用一般包含城市基础设施配套费、墙体材料专项基金、白蚁防

治费、门（楼）牌费等。

4、开发间接费用中，属于前期物业费用、财务顾问费等应归属于期

间费用的成本，一般不允许扣除。对于非项目部门用电、用水、工资等支

出，存在不允许扣除的状况。

5、红线外支出，发生于红线外的类似人行天桥等建筑的成本，一般

不允许扣除，假如存在政府要求企业必需建立，或者在开发立项时明确注

明建立相关建筑的文件，可以争取扣除。

6、成本计提数，清算初稿中应包含成本计提数，待税局后期调整时

依据扣除后期取得发票后的金额进行剔除。

7、依据新的土增税申报表，房地产开发成本五个一级分类下新增加

了二级分类，企业在填列申报表时须要依据二级分类明细进行填列。现部

分税局要求填写房产工程造价数据采集表，税局依据企业供应的造价数据

采集表和土增税清算可扣除成本金额，计算对应二级分类明细下的施工成

本，与当地公布的土地增值税扣除项目金额标准进行比