2026年度房地产估价师职业资格考试模拟题库：房地产制度法规政策手机复习题库

2026年度房地产估价师职业资格考试模拟题库：房地产制度法规政策手机复习题库一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据我国《民法典》的规定，下列关于不动产物权设立、变更、转让和消灭的表述中，正确的是（）。A.不动产物权的设立，自合同生效时发生效力B.不动产物权的设立，自登记时发生效力，但法律另有规定的除外C.动产物权的设立，自登记时发生效力D.未办理不动产登记的，不影响合同本身的效力，但物权不发生变动2.根据《土地管理法》的规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。下列属于建设用地的是（）。A.林地B.草地C.宅基地D.水库水面3.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%4.下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（）。A.土地使用权出让最高年限由国务院规定B.商业、旅游、娱乐用地的最高出让年限为40年C.居住用地的最高出让年限为70年D.工业用地的最高出让年限为70年5.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须（）。A.分别转让B.同时转让C.土地使用权不得转让D.由受让人选择是否转让6.根据《不动产登记暂行条例》，下列不属于不动产登记类型的是（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.预告登记7.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.权属有争议的房地产B.通过出让方式取得的土地使用权C.已出租的商品房D.建造中的预售商品房8.根据《契税法》，契税的适用税率由（）在规定的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。A.省、自治区、直辖市人民政府B.国家税务总局C.财政部D.市、县人民政府9.房地产估价师职业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举行一次。取得房地产估价师职业资格的，表明其已具备从事房地产估价专业工作的能力和水平，该资格属于（）。A.准入类职业资格B.水平评价类职业资格C.荣誉类职业资格D.非法定职业资格10.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.所有权B.共有和共同管理的权利C.使用权D.收益权11.关于划拨土地使用权的转让，下列说法正确的是（）。A.划拨土地使用权一律不得转让B.划拨土地使用权转让时，必须报有批准权的人民政府审批C.划拨土地使用权转让时，受让方无需缴纳任何费用D.划拨土地使用权只能用于商业开发12.下列关于商品房预售条件的表述中，不符合现行法规的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收13.房地产抵押合同自（）生效。A.合同签订之日起B.抵押登记之日起C.主债务履行期届满之日起D.房地产管理部门批准之日起14.某企业转让一栋旧办公楼，计算土地增值税时，其扣除项目金额不包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.旧房及建筑物的评估价格C.与转让房地产有关的税金D.房地产的开发成本15.下列有关业主大会表决规则的表述中，正确的是（）。A.制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.选举业主委员会，应当经全体业主一致同意C.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经全体业主三分之二以上同意16.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级（暂定）D.一级、二级、三级（暂定三级）17.根据《房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳房产税的，税率为（）。A.1.2%B.4%C.12%D.15%18.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.房屋租赁合同期限不得超过20年B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式C.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D.房屋在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同自动失效19.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.15D.3020.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可（）。A.出让B.划拨C.转让D.出让或划拨21.下列关于房地产估价师执业的表述，正确的是（）。A.房地产估价师可以同时在两个以上房地产估价机构执业B.房地产估价师在估价报告中签字盖章，对估价报告的真实性、准确性负责C.取得执业资格后，无需继续教育即可一直执业D.估价师仅对自己签字的部分负责，不对整个估价报告负责22.城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场（）确定。A.成交价格B.评估价格C.重置价格D.政府指导价23.个人转让自用达（）以上、并且是唯一家庭生活用房的，免征个人所得税。A.1年B.3年C.5年D.10年24.建设用地使用权出让合同应当符合（）的要求。A.土地利用总体规划B.城市规划C.年度建设用地计划D.国民经济和社会发展规划25.某房地产开发企业开发一住宅小区，规划总建筑面积为10万平方米，其中可售面积为9万平方米。则该小区的应分摊共有建筑面积为（）。A.1万平方米B.9万平方米C.10万平方米D.无法确定26.房地产开发企业预售商品房时，向购房人收取的定金不得超过总房款的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%27.下列用地中，可以通过划拨方式取得土地使用权的是（）。A.商业超市B.高档别墅C.城市基础设施用地D.外销商品房28.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自（）时发生效力。A.合同签订B.交付C.记载于不动产登记簿D.申请29.房地产抵押权设立后，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这一规定体现了（）。A.抵押权的追及效力B.抵押权的物上代位权C.抵押权的不可分性D.抵押权的从属性30.房地产估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.一年C.两年D.三年31.下列有关不动产登记收费的表述，正确的是（）。A.不动产登记按件收取费用B.不动产登记按不动产价值的比例收取C.非住宅类不动产登记免收登记费D.住宅与非住宅登记收费标准相同32.关于商品房买卖合同，下列说法错误的是（）。A.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价B.按套内建筑面积计价的，商品房面积发生差异时，不适用面积误差比绝对值超过3%时的退房条款C.商品房买卖合同应当明确交付条件D.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持33.计算土地增值税时，房地产开发费用的扣除标准中，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过（）。A.商业银行同类同期贷款利率计算的金额B.按商业银行同类同期贷款利率计算的金额加一定比例C.企业实际支付利息的50%D.按项目成本的一定比例34.下列关于物业服务收费的表述中，正确的是（）。A.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价B.所有住宅物业服务收费均实行政府指导价C.所有商业物业的物业服务收费均实行政府定价D.业主与物业企业不得约定调整收费标准35.下列情形中，属于法定免征契税的是（）。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房的B.个人购买普通住房的C.企业承受土地用于商业开发的D.房屋赠与的36.根据《民法典》关于租赁合同的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，（）。A.租赁合同无效B.超过部分无效C.超过部分效力待定D.整个租赁期限缩减为二十年37.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.30B.60C.90D.18038.下列有关房地产估价的法律责任，表述错误的是（）。A.房地产估价机构出具虚假评估报告的，可由相关行政部门责令停业整顿B.房地产估价师在执业中因过失给当事人造成损失的，由其所在估价机构承担赔偿责任C.估价机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的估价师追偿D.估价师只需对委托人负责，不承担任何刑事责任39.不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误时，应当（）。A.直接予以更改B.通知权利人申请更正登记C.宣布原登记无效D.移交司法机关处理40.下列关于房地产抵押的表述中，正确的是（）。A.以预购商品房抵押的，应当办理抵押预告登记B.抵押期间，抵押人可以自行转让抵押物，无需通知抵押权人C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保D.同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序相同的，按照债权比例清偿二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.下列关于国有土地使用权出让的表述中，正确的有（）。A.土地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同B.土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后一定期限内支付全部土地使用权出让金C.逾期未支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿D.土地使用者支付土地使用权出让金后，方可依照规定取得土地使用权证书E.土地使用权出让金应当全部上缴中央财政42.根据《城市房地产管理法》，下列房地产中不得转让的有（）。A.未依法登记领取权属证书的房地产B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.已被依法收回土地使用权的D.权属有争议的E.房屋已出租的43.不动产登记的申请材料一般包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.完税凭证或减税证明44.下列属于契税征税对象的行为有（）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.房屋买卖D.房屋赠与E.房屋互换45.房地产开发企业预售商品房应当具备的条件包括（）。A.取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.取得《商品房预售许可证》E.已通过工程竣工验收46.房地产估价报告一般应当包括的内容有（）。A.估价委托人B.估价目的C.估价方法D.估价结果E.估价对象的具体施工图纸47.下列属于业主共有部分的有（）。A.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）B.建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）C.建筑区划内的物业服务用房D.业主专有部分的阳台E.专有部分内部的装饰装修48.房屋征收的法定程序中，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当进行的工作有（）。A.进行社会稳定风险评估B.对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记C.依法组织听证D.足额到位征收补偿费用E.未经被征收人协商同意不得作出决定49.下列有关房产税税收优惠的表述中，正确的有（）。A.国家机关自用的房产免征房产税B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税C.个人所有非营业用的房产免征房产税D.企业办的学校自用的房产免征房产税E.所有经营性房产均需缴纳房产税50.建立不动产统一登记制度的意义在于（）。A.提高登记效率B.保护权利人合法权益C.保障交易安全D.减少行政收费E.方便群众办事51.关于土地增值税的扣除项目，下列说法正确的有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.房地产开发企业的预期利润52.在房地产转让过程中，受让人应当缴纳的税费通常包括（）。A.契税B.印花税C.增值税D.土地增值税E.个人所得税53.下列关于划拨土地使用权转让的表述中，正确的有（）。A.报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金B.有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家C.划拨土地使用权转让时，无需任何审批D.划拨土地使用权转让所得收益归转让方所有E.划拨土地使用权的转让须经房地产行政主管部门审核54.申请房地产估价师执业资格注册，应当具备的条件有（）。A.取得房地产估价师执业资格证书B.达到继续教育标准C.受聘于具有房地产估价资质的机构D.无刑事犯罪记录E.具有大学本科以上学历55.房屋租赁合同应当具备的条款包括（）。A.房屋的位置、面积B.租金及支付方式C.租赁用途D.租赁期限E.房屋拆迁补偿款的归属56.关于物业承接查验，下列说法正确的有（）。A.新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当完成物业承接查验工作B.物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查C.实施承接查验的物业应当具备交付使用条件D.建设单位对物业共用部位、共用设施设备的质量承担保修责任E.物业服务企业应当将承接查验文件报房地产行政主管部门备案57.下列行为中，属于房地产开发企业禁止行为的有（）。A.未取得预售许可证预售商品房B.采取返本销售的方式销售商品房C.采取售后包租的方式销售未竣工商品房D.将未经竣工验收的商品房交付使用E.按照合同约定的时间交付已竣工验收的商品房58.房地产估价机构资质等级申报应当提交的材料包括（）。A.房地产估价机构资质等级申请表B.营业执照复印件C.专职注册房地产估价师证明D.机构的章程及有关内部管理制度E.机构股东的个人存款证明59.下列各项中，能够引起不动产物权变动的有（）。A.买卖合同B.继承C.政府的征收决定D.法院的生效判决E.建造房屋60.在房屋征收补偿中，被征收人可以选择的补偿方式有（）。A.货币补偿B.房屋产权调换C.货币补偿与房屋产权调换相结合D.仅要求提供周转用房E.要求直接参与原址商业开发入股三、判断题（共20题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）61.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权自动续期。（）62.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，一律不发生效力。（）63.房地产开发企业可以采用售后包租的方式销售未竣工的商品房以促进销售。（）64.划拨土地使用权没有使用期限的限制。（）65.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。（）66.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）67.抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同在抵押权实现时自动终止。（）68.房地产估价机构资质分为一级、二级、三级，新设立的机构直接申请三级资质。（）69.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）70.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）71.房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（）72.在房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。（）73.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。（）74.以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（）75.房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业，但可以根据情况在其他房地产估价机构兼职。（）76.商品房买卖合同约定面积与产权登记面积发生误差的，合同有约定的从约定；合同未约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。（）77.租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，原租赁合同对受让人不具有约束力。（）78.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。（）79.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。（）80.房地产估价报告应当由至少两名专职注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。（）四、综合分析题（共4大题，每大题5小题，共20小题。每小题2分。每题的备选项中，有1个或1个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）案例一：甲房地产开发公司于2023年5月以出让方式取得一宗面积为10万平方米的国有土地使用权，用途为商业用地，出让年限为40年。甲公司支付了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书。随后，甲公司以该宗土地使用权向银行申请抵押贷款，抵押担保的债权数额为2亿元。在项目建设过程中，甲公司因资金链断裂，未能按期支付施工单位工程款5000万元，施工单位拟主张建设工程价款优先受偿权。同时，甲公司欲将该在建工程转让给乙公司。经评估机构评估，该在建工程（含土地使用权）市场价值为3.5亿元。81.根据《城市房地产管理法》，甲公司取得的该宗商业用地最高出让年限为40年。关于土地使用权出让最高年限，下列说法正确的有（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或其他用地50年82.关于甲公司以该宗土地使用权设定抵押，下列表述正确的有（）。A.甲公司应当与银行签订书面抵押合同B.该抵押权自抵押合同签订之日起设立C.该抵押权自办理抵押登记时设立D.银行对该土地使用权拍卖所得价款享有优先受偿权E.未经银行同意，甲公司不得转让该土地使用权83.施工单位乙公司主张建设工程价款优先受偿权，下列说法正确的有（）。A.施工单位的优先受偿权优于银行的抵押权B.施工单位的优先受偿权劣后于银行的抵押权C.施工单位行使优先受偿权的期限为工程竣工之日或合同约定的竣工之日起18个月内D.优先受偿的范围包括工程款本金及违约金E.施工单位行使优先受偿权不影响甲公司与银行的债权债务关系84.甲公司欲将该在建工程转让给乙公司，根据法规，转让在建工程应当具备的条件包括（）。A.已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.取得建设工程规划许可证和施工许可证C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.已通过竣工验收85.若甲公司最终破产清算，该在建工程被依法拍卖，拍卖所得价款为3亿元。关于3亿元的清偿顺序，下列说法正确的有（）。A.首先支付建设工程价款5000万元B.其次支付银行抵押贷款2亿元C.支付建设工程价款后，剩余部分支付银行抵押贷款D.剩余的5000万元在支付相关破产费用后清偿普通债权E.银行作为第一顺位抵押权人，应优先全额受偿案例二：王某于2024年3月通过某房地产经纪机构购买了一套二手普通住宅，该住宅由卖方李某于2021年购入。房屋成交价格为400万元（不含税），当地契税税率为3，由于王某是首次购房且面积为90平方米以上，享受契税减按1.5征收的优惠。在交易过程中，双方还涉及增值税、个人所得税等税费。李某购入该房屋时的价格为250万元，且能提供完整原值凭证。王某通过商业银行申请了个人住房贷款，贷款金额为280万元，并将该房屋抵押给银行。86.王某购买该住宅，应缴纳的契税金额为（）万元。A.4B.6C.12D.60计算公式：400×87.根据现行税收政策，李某出售该二手住宅，关于增值税的表述，正确的有（）。A.李某购入时间为2021年，至2024年出售，持有期已满2年B.该住宅位于市区，李某免征增值税C.若该住宅位于非一线城市，李某免征增值税D.若该住宅位于北京、上海、广州、深圳，李某需差额缴纳增值税E.李某应按全额缴纳增值税88.关于李某出售该房屋应缴纳的个人所得税，下列计算和表述正确的有（）。A.李某能提供房屋原值凭证，个人所得税应按差额计算B.个人所得税应纳税所得额为400−C.个人所得税适用税率为20D.李某应缴纳个人所得税30万元E.若该房屋为李某家庭唯一生活用房且满5年，可免征个人所得税89.王某向银行申请抵押贷款并办理了抵押登记。关于不动产抵押登记，下列说法正确的有（）。A.王某与银行应当共同申请抵押登记B.登记机构核发的不动产登记证明作为抵押权的权利凭证C.不动产登记簿上会记载抵押权人、债务人和被担保的主债权数额D.贷款结清后，王某应当申请注销抵押登记E.抵押期间，未经银行同意，王某不得转让该房屋（除非受让人代为清偿债务消灭抵押权）90.若王某在居住期间，发现房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用。根据相关法规，王某可以（）。A.请求解除合同B.请求赔偿损失C.只能要求开发企业修复D.退房请求不予支持E.要求原房主李某承担保修责任案例三：某市为实施旧城改造，决定对一片老城区进行房屋征收。征收范围内涉及居民500户，非住宅房屋10户。房屋征收部门拟定了征收补偿方案并予以公布，征求公众意见。其中一户被征收人赵某对补偿方案不满，拒绝签订补偿协议。房屋征收价值由具有资质的房地产估价机构评估确定。赵某的房屋评估总价为500万元。由于赵某在法定期限内不搬迁，市、县人民政府依法作出了强制搬迁决定。91.下列关于该房屋征收程序的表述中，正确的有（）。A.房屋征收决定应由市、县级人民政府作出B.征收补偿方案公布征求公众意见的期限不得少于30日C.因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织听证D.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对实施单位的行为承担法律责任E.征收补偿费用应当在作出征收决定前足额到位92.房屋征收评估中，被征收房屋的价值评估时点应当为（）。A.房屋征收决定公告之日B.房屋征收补偿协议签订之日C.房屋征收决定作出之日D.评估报告出具之日93.赵某对评估报告有异议，下列救济途径正确的有（）。A.自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估B.对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定C.直接向人民法院提起行政诉讼D.拒绝接收评估报告E.要求房屋征收部门重新指定评估机构94.若赵某拒绝签订补偿协议，市、县级人民政府应当（）。A.直接实施强拆B.按照征收补偿方案作出补偿决定C.在作出补偿决定后，申请人民法院强制执行D.给予货币补偿或者产权调换供赵某选择E.停止该区域的征收工作95.根据土地增值税相关规定，若该旧城改造项目中，被征收人赵某获取了货币补偿并重新购置房屋，以下关于契税和土地增值税的说法正确的有（）。A.居民因个人房屋被征收而选择货币补偿，重新承受房屋权属的，免征契税B.居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，不缴纳差价部分的，免征契税C.因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税D.赵某转让原被征收房产免征土地增值税E.房地产开发企业承接该旧城改造项目转让房地产取得的收入，免征土地增值税案例四：丙房地产估价机构具有二级资质。现接受债务人丁公司的委托，对丁公司名下的一处工业厂房及附属土地进行估价，估价目的为抵押贷款评估。该厂房为丁公司通过出让方式取得的工业用地，出让年限为50年，目前已使用10年。估价机构在执业过程中，发生了若干情况。最终出具的评估报告显示该厂房及土地的评估价值为1.2亿元。96.根据《房地产估价机构管理办法》，二级资质房地产估价机构的条件包括（）。A.有3名以上专职注册房地产估价师B.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上C.合伙企业的出资额人民币30万元以上D.从事房地产估价活动连续2年以上E.法定代表人或执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师97.在房地产抵押估价中，估价机构应当关注该工业厂房及土地的变现能力。关于抵押估价的注意事项，正确的有（）。A.应当保持估价目的与估价对象状况的匹配B.抵押估价应当谨慎，不得高估未设立法定优先受偿权下的市场价值C.应当披露估价对象的法定优先受偿款D.工业用地出让年限剩余40年，评估时应当考虑剩余年限对价值的影响E.抵押估价的价值类型应当为抵押贷款价格98.关于房地产估价报告的内部审核，下列做法正确的有（）。A.估价机构应当对估价报告进行内部审核B.内部审核人员应当由资深估价师担任C.审核人员应当在估价报告上签字D.审核人员对报告的真实性不承担法律责任E.审核重点包括估价依据是否充分、估价方法是否适宜等99.丁公司对该评估价值有异议，认为1.2亿元过低。根据规定，丁公司可以（）。A.要求丙机构进行解释B.委托其他估价机构进行复核评估C.向房地产估价行业组织投诉D.向人民法院提起诉讼要求重新评估E.强行要求丙机构修改评估金额100.若丙机构在评估过程中，为了迎合丁公司获取更多贷款的要求，故意高估了该厂房的价值，导致银行发放了过高贷款。后丁公司违约，银行拍卖该厂房仅得款8000万元，造成银行重大损失。关于丙机构及相关人员应承担的法律责任，下列说法正确的有（）。A.丙机构可能被吊销资质B.签字的估价师可能被吊销注册证书C.丙机构及估价师可能承担民事赔偿责任D.情节严重的，可能涉嫌提供虚假证明文件罪E.丙机构仅需退还评估费，无需承担其他责任卷后附答案与解析一、单项选择题1.答案：B解析：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.答案：C解析：《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。宅基地属于建设用地，林地、草地属于农用地，水库水面一般属于农用地或未利用地。3.答案：B解析：《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。4.答案：D解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地最高出让年限为50年，而非70年。5.答案：B解析：房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权不可分割，必须同时转让。6.答案：D解析：《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。7.答案：A解析：《民法典》及《城市房地产抵押管理办法》规定，权属有争议的房地产不得设定抵押。8.答案：A解析：《契税法》规定，契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。9.答案：A解析：房地产估价师属于国家职业资格目录中的准入类职业资格。10.答案：B解析：《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。11.答案：B解析：划拨土地使用权转让时，应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳出让金；或者不办理出让手续，将转让收益中的土地收益上缴国家。12.答案：D解析：D选项“已通过竣工验收”是现售商品房的条件，预售商品房不要求已通过竣工验收。13.答案：A解析：根据《民法典》相关规定，抵押合同一般自成立时生效（除法律另有规定外），但不动产抵押权自登记时设立。题目问抵押合同何时生效，故选A。14.答案：D解析：旧房转让计算土地增值税时，扣除项目不包含房地产开发成本和开发费用，而是评估价格或重置成本乘以成新度折扣率、地价款及相关税金。15.答案：A解析：《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。16.答案：A解析：房地产估价机构资质分为一级、二级、三级。新设立的机构通常申请三级（暂定）资质。17.答案：C解析：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。目前个人出租住房按4%征收，非住房一般为12%。18.答案：D解析：“买卖不破租赁”，房屋在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对受让人继续有效。19.答案：D解析：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结手续，法律另有规定的除外。20.答案：A解析：城市规划区内的集体土地，必须经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。21.答案：B解析：房地产估价师不得在两个或两个以上机构执业；必须接受继续教育；对评估报告的真实性、准确性负责。22.答案：B解析：货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。23.答案：C解析：个人转让自用5年以上，并且是唯一家庭生活用房的，免征个人所得税。24.答案：B解析：建设用地使用权出让合同必须符合城市规划的要求，特别是土地用途必须符合规划。25.答案：A解析：应分摊共有建筑面积=总建筑面积-各套内建筑面积之和=10-9=1万平方米。26.答案：B解析：定金数额不得超过主合同标的额的20%。27.答案：C解析：城市基础设施用地、公益事业用地等可通过划拨方式取得。28.答案：C解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。29.答案：A解析：抵押人未经同意转让抵押物，但受让人代为清偿的除外，体现了抵押权的追及效力。30.答案：B解析：估价报告应用有效期通常为一年，从估价报告出具之日起计。31.答案：A解析：不动产登记按件收取，不按面积、体积或价款比例收取。住宅类一般为80元/件。32.答案：B解析：按套内建筑面积或建筑面积计价的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，未退房的据实结算。33.答案：A解析：据实扣除的利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。34.答案：A解析：物业服务收费区分不同性质分别实行政府指导价和市场调节价。住宅一般实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。35.答案：A解析：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。36.答案：B解析：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。37.答案：C解析：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，提供办理房屋权属登记的资料。38.答案：D解析：估价师如果故意提供虚假证明文件，情节严重的，可构成提供虚假证明文件罪，需承担刑事责任。39.答案：B解析：登记机构发现登记事项错误时，应当通知权利人申请更正登记，无权直接更改。40.答案：D解析：抵押权不得与债权分离；同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照规定清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。二、多项选择题41.答案：ABCD解析：土地使用权出让金应当上缴财政，但并非全部上缴中央财政，大部分留归地方，故E错。42.答案：ABCD解析：房屋已出租不影响转让，受让人需继续履行原租赁合同，故E错。43.答案：ABCDE解析：均属于不动产登记的常规申请材料。44.答案：ABCDE解析：契税的征税对象包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（含出售、赠与、互换）、房屋买卖、赠与、互换。45.答案：ABCD解析：E选项“已通过竣工验收”是现售的条件，预售不要求。46.答案：ABCD解析：估价报告包含委托人、目的、方法、结果等，不含施工图纸。47.答案：ABC解析：专有部分的阳台和内部装修属于业主专有部分，非共有部分。48.答案：ABD解析：征收决定前应当进行社会稳定风险评估、调查登记、补偿费足额到位。听证并非必经程序，只有在多数被征收人认为方案不符合规定时才组织，故C错。E也不属于法定程序。49.答案：ABCD解析：企业办学校自用的房产免征房产税；个人非营业用房产免征。50.答案：ABCE解析：统一登记旨在提高效率、保护权益、保障交易安全、方便群众，与行政收费多少无必然联系。51.答案：ABCD解析：土地增值税扣除项目不包括预期利润。52.答案：AB解析：受让人通常缴纳契税和印花税；增值税、土地增值税和个人所得税通常由转让人缴纳（除约定由受让人承担外）。53.答案：AB解析：划拨地转让须审批；准予转让的受让方办出让手续缴出让金，或保留划拨性质但上缴土地收益。54.答案：ABCD解析：申请注册需取得资格证、受聘于估价机构、无犯罪记录、达到继续教育标准；无明确学历要求。55.答案：ABCD解析：房屋拆迁补偿款不属于租赁合同的常规条款，房屋被征收则租赁合同通常终止。56.答案：ABCDE解析：以上均是物业承接查验的正确做法及规定。57.答案：ABCD解析：返本销售、售后包租未竣工商品房均属禁止行为；未取得预售证预售、交付未竣工验收商品房也属禁止。58.答案：ABCD解析：股东个人存款证明不作为资质申报材料。59.答案：ABCDE解析：买卖、继承、征收、判决、建造等均可引起物权变动，其中继承、征收、判决等属于非依法律行为发生的物权变动。60.答案：ABC解析：被征收人可选择货币补偿、产权调换或两者结合。三、判断题61.答案：正确解析：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。62.答案：错误解析：法律另有规定的除外，如因人民法院的法律文书、政府的征收决定、继承等导致的物权变动，自事实行为成就或文书生效时发生效力。63.答案：错误解析：房地产开发企业不得采取售后包租