2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）综合试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）综合试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入答题卡相应位置。）1.根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，下列关于不动产登记的表述中，不正确的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外B.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记C.不动产登记费按不动产的面积、体积或者价款的比例收取D.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供2.某市拟出让一宗商业用地，关于该宗土地使用权的出让年限，符合法律规定的是（）。A.40年B.50年C.60年D.70年3.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的用途动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.25%D.30%4.房地产估价师在执业过程中，因过失给委托人造成经济损失的，由其所在的房地产估价机构承担赔偿责任。机构赔偿后，可以向估价师追偿。关于估价师的执业责任，下列说法正确的是（）。A.估价师只承担民事赔偿责任，不承担行政责任B.估价师在估价报告中只需对自己负责的部分签字盖章，不承担连带责任C.房地产估价机构与委托人签订估价业务书面合同后，方可开展估价作业D.估价报告的有效期由估价机构自行随意确定，无需在报告中载明5.某房地产开发企业开发建设的商品房，在交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。A.《住宅使用说明书》B.《建筑工程竣工验收备案表》C.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》D.《商品房预售许可证》6.关于商品房预售的条件，下列表述不符合现行法律法规的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收7.根据《民法典》的规定，承租人按照固定期限承租房屋，租赁期限不得超过（）。A.10年B.15年C.20年D.30年8.在房地产抵押中，下列财产不得抵押的是（）。A.抵押人所有的房屋B.抵押人有权处分的国有的土地使用权C.所有权、使用权不明或者有争议的财产D.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权9.某市因公共利益需要，对某老旧小区进行征收。在房屋征收决定作出前，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于（）。A.15日B.20日C.30日D.60日10.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A.必须同时转让B.可以分别转让C.仅转让房屋所有权即可D.由转让双方在合同中约定是否同时转让11.关于住房公积金的提取，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，表述错误的是（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的B.离休、退休的C.出境定居的D.职工在职期间去世，其继承人不可提取12.依据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.3013.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立中介服务机构的房地产估价机构，其资质等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.三级（暂定）14.土地所有权和使用权的争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由（）处理。A.县级以上人民政府B.市级以上人民政府C.省级以上人民政府D.乡级人民政府15.房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送（）备案。A.城市规划主管部门B.房地产开发主管部门C.土地管理部门D.工商行政管理部门16.下列关于房产税计税依据的表述，正确的是（）。A.房产出租的，以房产原值作为计税依据B.房产自用的，以房产租金收入作为计税依据C.房产自用的，以房产原值一次减除10%至30%后的余值作为计税依据D.房产出租的，以房产原值减除规定比例后的余值作为计税依据17.下列关于城镇土地使用税的表述，错误的是（）。A.城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人B.城镇土地使用税采用定额税率C.个人所有的居住房屋及院落用地，一律免征城镇土地使用税D.城镇土地使用税按年计算、分期缴纳18.房地产估价报告应当由至少（）名专职注册房地产估价师签字盖章，并加盖估价机构公章。A.1B.2C.3D.519.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当依法在（）内缴纳契税。A.纳税义务发生之日起10日B.纳税义务发生之日起15日C.纳税义务发生之日起30日D.纳税义务发生之日起60日20.在房屋租赁合同中，如果承租人未经出租人同意转租房屋，出租人可以（）。A.解除合同B.没收承租人的租金C.擅自提高租金D.直接将房屋收回并扣除全部押金，无需承担违约责任二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请将其编号填入答题卡相应位置。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1.根据《民法典》物权编的规定，下列关于物权的设立、变更、转让和消灭的表述中，正确的有（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力B.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外C.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人D.不动产物权登记前，合同一律无效2.下列土地中，依法可以由县级以上人民政府依法批准划拨的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D.商业旅游娱乐用地3.房地产开发企业预售商品房，应当符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收4.房地产估价师在执业中享有下列权利（）。A.使用房地产估价师名称B.在房地产估价报告上签字C.对其估价结果进行解释和辩护D.索要委托合同之外的额外报酬5.下列关于房屋征收补偿的表述，正确的有（）。A.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿B.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换C.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障D.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定6.房地产抵押应当签订书面抵押合同。抵押合同一般包括下列条款（）。A.被担保债权的种类和数额B.债务人履行债务的期限C.抵押财产的名称、数量等情况D.担保的范围7.下列情形中，导致房地产抵押权消灭的有（）。A.主债权消灭B.抵押权实现C.抵押权人放弃抵押权D.抵押财产被查封8.关于不动产登记的类型，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，不动产登记包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.更正登记与异议登记9.根据现行税法规定，下列关于增值税的表述，正确的有（）。A.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税B.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（适用于北上广深以外的地区）C.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的（适用于北上广深地区），以其销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税D.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照10%的税率计算销项税额10.房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为（）。A.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物B.允许他人以自己的名义从事房地产中介业务C.同时在两个或两个以上中介服务机构执业D.与一方当事人串通损害另一方当事人利益11.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.土地开发成本、新建房及配套设施的成本C.与转让房地产有关的税金D.房地产开发企业的管理费用、销售费用、财务费用（按一定比例扣除）12.某房地产估价机构在承接某商业银行的不良资产评估业务时，下列做法符合房地产估价规范和执业道德要求的有（）。A.估价机构与委托人签订书面估价委托合同B.估价机构指派本机构的注册房地产估价师进行实地查勘C.估价师在评估过程中，发现委托人提供的财务报表存在明显不实，且影响估价结果，在委托人拒绝修改的情况下，直接在报告中使用该数据并在报告中披露该情况D.估价报告应当由至少两名注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章13.关于房屋租赁，下列说法正确的有（）。A.出租人应当按照约定将房屋交付承租人B.承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任C.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物D.租赁合同无效的，承租人无需支付任何房屋占有使用费14.房地产估价报告分为表格式和叙述式两种格式。叙述式估价报告应当包含下列要素（）。A.估价委托人和估价机构B.估价目的和估价对象C.估价时点和价值类型D.估价依据和估价方法E.估价结果和估价人员15.下列项目中，免征房产税的有（）。A.国家机关自用的房产B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产C.个人所有非营业用的房产D.企业办的学校自用的房产三、判断题（共10题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡相应位置填涂。正确的填涂“A”，错误的填涂“B”。）1.土地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。A.正确B.错误2.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权可以分别转让。A.正确B.错误3.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。A.正确B.错误4.住房公积金管理中心应当自受理提取申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。A.正确B.错误5.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。A.正确B.错误6.房地产估价机构资质分为一、二、三级，新设立的房地产估价机构应当申请核定三级资质。A.正确B.错误7.房地产抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。A.正确B.错误8.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。A.正确B.错误9.注册房地产估价师如果不接受继续教育，将无法办理初始注册、延续注册或变更注册。A.正确B.错误10.不动产登记机构认为申请登记的不动产存在权属争议的，可以直接不予登记，无需向申请人书面告知不予登记的理由。A.正确B.错误四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）于2024年3月1日通过拍卖方式取得一宗位于A市B区的国有建设用地使用权，用途为商业服务用地，出让年限为40年。甲公司取得土地使用权证书后，向规划部门申请并取得了建设工程规划许可证。2024年10月15日，甲公司与乙建筑公司签订施工合同，约定工程总投资为1.2亿元人民币，工期为两年。2025年5月1日，甲公司为缓解资金压力，在工程仅完成地下室基础建设时，向A市房地产管理部门申请该项目的商品房预售许可。在此期间，甲公司还以该宗土地使用权向丙银行进行了抵押贷款，贷款金额为6000万元，并依法办理了抵押登记。2026年8月，因甲公司管理不善，无力偿还丙银行贷款及工程款，工程全面停工。1.根据《城市房地产管理法》的规定，甲公司申请商品房预售许可时，投入开发建设的资金应当达到工程建设总投资的25%以上。本案中，甲公司工程总投资为1.2亿元，其投入资金至少应达到（）万元。A.2000B.2500C.3000D.35002.假设甲公司于2025年5月1日时投入资金仅为2500万元，A市房地产管理部门对其预售申请的正确处理方式应当是（）。A.准予预售许可B.不予预售许可C.临时批准预售部分房屋D.责令甲公司补足资金后再予许可3.关于甲公司将土地使用权抵押给丙银行的行为，下列说法正确的是（）。A.甲公司必须取得规划部门的同意方可抵押B.甲公司以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押C.该抵押应当办理抵押登记，抵押权自抵押合同生效时设立D.该抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立4.若该项目最终被依法拍卖以清偿债务，在清偿顺序上，下列表述正确的是（）。A.丙银行的抵押权优先于乙建筑公司的建设工程价款优先受偿权B.乙建筑公司的建设工程价款优先受偿权优先于丙银行的抵押权C.甲公司的其他普通债权优先于建设工程价款优先受偿权D.丙银行的抵押权与乙建筑公司的建设工程价款优先受偿权按照比例受偿5.若该项目停工满一年未动工开发，根据《城市房地产管理法》的规定，相关部门可以采取的措施是（）。A.无偿收回土地使用权B.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费C.征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费D.责令限期改正，不收取闲置费（二）A市因实施城市轨道交通建设，需征收王某位于该市C区的一套住宅房屋。该房屋建筑面积为120平方米，用途为住宅，王某持有合法的房屋所有权证和国有土地使用证。2026年3月，A市C区人民政府作出房屋征收决定并予以公告，同时公告了征收补偿方案。王某对房屋征收决定不服，认为该项目的公共利益属性不足。在评估阶段，由依法选定的丁房地产估价机构对王某的房屋进行评估，评估结果为350万元。王某对该评估结果有异议。1.关于房屋征收的实施主体和程序，下列说法正确的是（）。A.房屋征收的主体可以是C区人民政府委托的街道办事处B.房屋征收决定作出前，应当进行社会稳定风险评估C.房屋征收补偿方案应当征求公众意见，征求意见期限不得少于30日D.多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会2.王某对房屋征收决定不服，其正确的救济途径是（）。A.向C区人民政府申请行政复议B.向A市人民政府申请行政复议C.直接向C区人民法院提起行政诉讼D.直接向A市中级人民法院提起行政诉讼3.丁房地产估价机构在进行评估时，应当遵循的评估原则和依据包括（）。A.应当以房屋征收决定公告之日为价值时点B.应当评估被征收房屋的公开市场价值C.应当考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对价值的影响，并在报告中扣除D.应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素4.关于王某对评估结果有异议的处理程序，正确的操作是（）。A.王某应当自收到评估报告之日起10日内，向丁房地产估价机构书面申请复核评估B.王某对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向A市房地产价格评估专家委员会申请鉴定C.丁估价机构应当自收到复核申请之日起10日内给予答复D.王某可以直接向人民法院起诉丁估价机构要求重新评估5.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，如果王某选择产权调换，下列表述符合规定的有（）。A.C区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与王某计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价B.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋C.产权调换房屋交付前，应当向王某支付临时安置费或者提供周转用房D.王某只能选择货币补偿，不能选择产权调换（三）自然人李某于2022年6月以500万元的价格购买了一套位于某省会城市的非普通住宅（面积为150平方米）。2026年5月，李某因个人资金周转需要，拟将该套住宅以800万元的价格出售给张某。该房屋购买时缴纳契税15万元，本次交易发生的合理费用（如中介费、评估费等）为10万元。假设该省会城市适用一般计税方法计算销售不动产增值税，且个人转让其购买的非普通住房适用5%的征收率。同时，张某作为买受人，需依法缴纳契税（税率为3%），李某需依法缴纳个人所得税（按照财产转让所得计征，税率为20%）。不考虑其他税种及税收优惠政策，请根据现行相关税收法规进行计算并回答以下问题。1.李某销售该套住宅，应缴纳的增值税税额为（）万元。计算公式：增A.40.00B.14.29C.10.00D.15.002.李某销售该套住宅，应缴纳的城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加（以下统称“附加税费”）合计为增值税税额的12%（城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%）。李某应缴纳的附加税费为（）万元。计算公式：附A.4.80B.1.71C.1.20D.1.803.李某销售该套住宅，在计算土地增值税时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额及旧房评估价等暂不考虑。根据规定，个人转让住房暂免征收土地增值税。假设李某转让的是商铺，则其土地增值税的计税收入应当是（）。A.不含增值税的收入B.含增值税的收入C.增值税税额D.购买价款加上合理费用4.张某购买该套住宅，作为契税的纳税人，其应缴纳的契税税额为（）万元。（注：契税计税依据为不含增值税的成交价格）计算公式：契A.24.00B.22.80C.23.57D.25.505.李某销售该套住宅，应缴纳的个人所得税税额为（）万元。（注：财产转让所得应纳税所得额为转让收入扣除财产原值和合理费用后的余额。转让收入为不含增值税的收入，财产原值包含购买价款及购买时缴纳的契税。合理费用为10万元。）计算公式：个A.50.00B.45.20C.48.00D.51.00===答案与解析===一、单项选择题（共20题，每题1分）1.【答案】C【解析】根据《民法典》及《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记费按件收取，不按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。C选项表述错误，当选。A、B、D选项表述均符合法律规定。2.【答案】A【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。商业用地最高出让年限为40年。3.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。4.【答案】C【解析】根据《资产评估法》和《房地产估价规范》的规定，估价机构在开展估价业务前，应当与委托人签订书面的估价委托合同，明确双方的权利义务。C选项正确。估价师执业不仅要承担民事责任，造成严重后果的还要承担行政责任甚至刑事责任，A错误；估价报告由至少两名注册房地产估价师签字盖章，承担连带责任，B错误；估价报告有效期通常为一年，自估价报告出具之日起计算，并在报告中载明，D错误。5.【答案】A【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。6.【答案】D【解析】根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。D选项“已通过竣工验收”是商品房现售的条件，而非预售的条件。7.【答案】C【解析】根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。8.【答案】C【解析】根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。C选项符合题意。9.【答案】C【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。10.【答案】A【解析】根据《城市房地产管理法》及《民法典》规定的“房地一致”原则，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。11.【答案】D【解析】根据《住房公积金管理条例》第二十四条规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。依照前款规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。D选项表述错误，当选。12.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。13.【答案】D【解析】根据《房地产估价机构管理办法》的规定，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质（暂定）。暂定期满一年后，可评定为三级资质。14.【答案】A【解析】根据《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。15.【答案】B【解析】根据《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。16.【答案】C【解析】根据《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳（自用房产）；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。C选项表述正确。17.【答案】C【解析】城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。根据《城镇土地使用税暂行条例》及相关规定，个人所有的居住房屋及院落用地，并非一律免征，而是由省、自治区、直辖市地方税务局确定是否减免。C选项表述过于绝对，错误。18.【答案】B【解析】根据《房地产估价规范》及《资产评估法》的规定，房地产估价报告应当由至少两名专职注册房地产估价师签字盖章，并加盖估价机构公章。19.【答案】A【解析】根据《契税法》的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。20.【答案】A【解析】根据《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。A选项正确。二、多项选择题（共15题，每题2分）1.【答案】A,B,C【解析】A、B、C选项均符合《民法典》物权编关于物权设立、变更、转让和消灭的规定。D选项错误，根据《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（即合同有效，只是物权未设立）。2.【答案】A,B,C【解析】根据《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。D选项商业旅游娱乐用地属于经营性用地，必须以出让等有偿方式取得。3.【答案】A,B,C【解析】根据《城市房地产管理法》第四十五条及《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合的条件包括：A、B、C选项。D选项“已通过竣工验收”属于商品房现售的条件。4.【答案】A,B,C【解析】根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》及《资产评估法》，估价师享有使用名称、在报告上签字、对结果进行解释和辩护等权利。D选项索要额外报酬违反了职业道德和执业规范，不属于权利。5.【答案】A,B,C,D【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，A选项为补偿内容，B选项为补偿方式选择权，C选项为住房保障优先权，D选项为对评估结果的救济程序。四项均正确。6.【答案】A,B,C,D【解析】根据《民法典》第四百条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。7.【答案】A,B,C【解析】根据《民法典》第三百九十三条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。抵押财产被查封不影响已设立的抵押权的效力，故D错误。8.【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。所有选项均正确。9.【答案】A,B,C【解析】根据“营改增”相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（A对）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深地区非普通住房适用差额征税，其他地区免征）（B、C对）；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照9%的税率计算销项税额（2019年4月1日起原10%税率调整为9%），D选项税率错误。10.【答案】A,B,C,D【解析】房地产中介服务人员在执业中应遵守职业道德，不得索取额外报酬、不得允许他人冒名执业、不得兼职、不得串通损害当事人利益。所有行为均被禁止。11.【答案】A,B,C【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；土地开发成本、新建房及配套设施的成本；与转让房地产有关的税金；房地产开发费用（包括管理费用、销售费用、财务费用，按一定比例扣除，但D选项表述为直接全额扣除，故表述不准确，且选项中D将开发费用按一定比例扣除，选项A、B、C均为直接扣除项且表述准确。严格来说，D选项表述“按一定比例扣除”本身是正确的，但在土地增值税清算中，开发费用是按比例计算扣除，而非实际发生额扣除。本题选A、B、C，D选项存在干扰性，若为多选题，D通常被认为不完全错误。但为确保严谨，依据实施细则，A、B、C明确属于扣除项目，D属于开发费用范畴，根据规定，财务费用中的利息支出可以据实扣除，其他房地产开发费用按比例扣除，故D选项整体表述为“按一定比例扣除”存在不妥，当选A、B、C。但在实务考试中，D选项若表述为“房地产开发费用”则正确）。12.【答案】A,B,D【解析】根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，A、B、D选项均为法定的合规操作。C选项中，估价师发现委托人提供资料不实且影响结果，应拒绝使用，若委托人拒绝修改，估价机构应终止估价业务或在报告中披露并说明对估价结果的影响，而非直接使用该数据，故C选项错误。13.【答案】A,B,C【解析】根据《民法典》合同编关于租赁合同的规定，A、B、C选项均正确。D选项错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准交纳房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。14.【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），叙述式估价报告应当包含的要素包括：封面、致估价委托人函、目录、估价结果报告（含估价委托人和估价机构、估价目的和估价对象、估价时点和价值类型、估价依据和估价方法、估价结果、估价人员等）和估价技术报告等。所有选项均为估价报告的必要要素。15.【答案】A,B,C,D【解析】根据《房产税暂行条例》及相关规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产；国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产（如企业办的学校自用房产等）免征房产税。所有选项均正确。三、判断题（共10题，每题1分）1.【答案】A（正确）【解析】表述符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权出让最高年限的规定。2.【答案】B（错误）【解析】根据“房地一致”原则，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应当同时转让，不得分别转让。3.【答案】A（正确）【解析】根据《民法典》第二百二十条规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.【答案】A（正确）【解析】根据《住房公积金管理条例》第二十五条规定，住房公积金管理中心应当自受理提取申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。5.【答案】A（正确）【解析】根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。6.【答案】B（错误）【解析】根据《房地产估价机构管理办法》的规定，新设立的房地产估价机构应当申请核定三级资质（暂定），而非直接申请三级资质。7.【答案】A（正确）【解析】根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。8.【答案】A（正确）【解析】根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。9.【答案】A（正确）【解析】根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》及注册管理办法，注册房地产估价师在每一注册有效期内应当完成中国房地产估价师与房地产经纪人学会规定的继续教育内容。不接受继续教育的，不予办理延续注册或变更注册。10.【答案】B（错误）【解析】根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。登记机构不予登记的，必须书面告知理由，不能直接不予登记。四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分）（一）1.【答案】C【解析】计算过程如下：投入资金比例要求为25%，工程总投资为1.2亿元。最少投入资金=12000万2.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》，预售商品房的条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。本案中，甲公司投入资金仅为2500万元，未达到3000万元（25%）的法定要求，房地产管理部门应当不予核发商品房预售许可证。故选B。3.【答案】B,D【解析】A选项错误，抵押人有权处分的土地使用权可以设定抵押，无需规划部门同意；B选项正确，出让取得的土地使用权属于可抵押财产；C选项错误，D选项正确，根据《民法典》第三百九十五条规定，建筑物及建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。4.【答案】B【解析】根据《民法典》第八百零七条及最高人民法院相关司法解释的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，乙建筑公司的建设工程价款优先受偿权优先于丙银行的抵押权。故选B。5.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。本案项目停工并非未动工，但若按满一年未开发计算，应为20%的土地闲置费。满二年未动工开发的无偿收回。此处题目描述停工满一年未动工开发，适用闲置费规定。故选B。（二）1.【答案】B,C,D【解析】A选项错误，房屋征收的主体是市、县级人民政府，不得委托街道办事处实施；B选项正确，房屋征收决定作出前应当进行社会稳定风险评估；C选项正确，征求意见期限不得少于30日；D选项正确，因旧城区改建征收，多数被征收人认为补偿方案不符合规定的，应当组织听证会。2.【答案】B,D【解析】根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，对地方人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。王某对C区人民政府的征收决定不服，应向A市人民政府申请行政复议（B对）。若提起行政诉讼，应当向中级人民法院提起（县级以上人民政府为被告的一审行政案件由中院管辖）（D对）。3.【答案】A,B,D【解析】A选项正确，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日；B选项正确，应评估被征收房屋的公开市场价值；C选项错误，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素，不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；D选项正确。4.【答案】A,B,C【解析】A选项正确，被征收人应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产估价机构申请复核评估；B选项正确，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定；C选项正确，估价机构应当自收到复核申请之日起10日内给予答复；D选项错误，对评估结果有异议不能直接起诉估价机构，应通过复核、鉴定程序解决。5.【答案】A,B,C【解析】A选项正确，产权调换应当计算结清差价；B选项正确，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋；C选项正确，产权调换房屋交付前，应当支付临时安置费或提供周转用房；D选项错误，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（三）1.【答案】B【解析】计算过程如下：增增值2.【答案】B【解析】计算过程如下：附附加3.【答案】A【解析】根据土地增值税相关规定，土地增值税的计税收入为不含增值税的收入。故选A。4.【答案】C【解析】计算过程如下：不含税成交价格=销售契税5.【答案】B【解析】计算过程如下：不含税转让收入=800−财产原值=购买转让环节税金=附加合理费用=10万元个个人（注