湖南2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题练习卷

湖南2026年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题练习卷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，下列关于民事法律行为的表述中，错误的是（）。A.民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立B.民事法律行为可以基于单方的意思表示成立C.民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外D.八周岁以上的未成年人为无民事行为能力人2.在房地产法律关系中，作为法律关系客体的“物”通常是指（）。A.房地产开发企业B.土地使用权C.房地产经纪服务D.房地产转让行为3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家实行土地有偿、有限期使用制度。除国家规定划拨用地外，土地使用者应通过（）等方式取得土地使用权。A.继承B.赠与C.出让D.强制取得4.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，出让合同约定的使用年限为（）年。A.40B.50C.70D.永久5.关于建设用地使用权转让的表述，下列说法中正确的是（）。A.建设用地使用权转让时，其上的建筑物、构筑物及其附属设施必须一并转让B.建设用地使用权转让后，受让人可以改变原出让合同约定的土地用途C.建设用地使用权人只要已支付全部土地使用权出让金，即可转让D.建设用地使用权转让，必须向市、县人民政府土地管理部门申请批准6.根据《中华人民共和国民法典》，债权人领取提存物的权利，自提存之日起（）年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。A.1B.2C.3D.57.某市拟征收集体土地，根据《土地管理法》，征收土地应当由（）批准。A.县级以上人民政府B.市级自然资源主管部门C.国务院D.省级以上人民政府8.关于商品房屋租赁，下列说法不符合规定的是（）。A.共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权B.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效C.承租人在租赁期间，经出租人同意，可以将承租房屋转租D.住宅用房的租赁，必须执行政府和规定的租金政策9.房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移所有权D.暂时使用10.根据《城市房地产开发经营管理条例》，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当有（）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.2B.4C.6D.811.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《土地使用权证》D.《建设工程规划许可证》12.关于房地产广告，下列说法中正确的是（）。A.房地产广告中可以涉及风水、占卜等封建迷信内容B.房地产广告中必须载明开发企业名称、中介服务机构代理销售的名称C.房地产广告中可以根据需要随意夸大升值前景D.房地产广告中可以含有能够为入住者办理户口、就业等承诺13.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）办理。A.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构B.房地产所在地的市级人民政府不动产登记机构C.申请人户籍所在地的县级人民政府不动产登记机构D.开发企业所在地的县级人民政府不动产登记机构14.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.3015.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.516.根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质有效期均为（）年。A.2B.3C.4D.517.某房地产估价报告出具日期为2025年5月1日，则该报告的有效期自出具之日起原则上不超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年18.下列税费中，不属于房地产交易环节需要缴纳的是（）。A.契税B.房产税C.印花税D.土地增值税19.根据《中华人民共和国契税法》，土地使用权交换、房屋交换，以（）为计税依据。A.成交价格B.差价C.市场评估价格D.原值20.关于房产税的纳税义务人，下列说法正确的是（）。A.房产税由产权所有人缴纳B.产权出典的，由承典人缴纳C.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人缴纳D.以上说法均正确21.某企业转让一栋旧办公楼，经税务机关确认的扣除项目金额为1000万元，转让收入为2000万元。该企业应缴纳的土地增值税为（）万元。（注：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%）A.300B.400C.500D.60022.住房公积金贷款的利率通常（）。A.高于同期商业银行住房贷款利率B.等于同期商业银行住房贷款利率C.低于同期商业银行住房贷款利率D.由中国人民银行随时调整，无固定规律23.下列关于物业管理的表述中，正确的是（）。A.一个物业管理区域只能成立一个业主大会B.业主委员会是业主大会的执行机构，可以替代业主大会作出决定C.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业管理企业D.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过24.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）和更新、改造的资金。A.大修、中修B.大修、中修及日常维修C.维修、养护D.大修、维修25.根据《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.过半数；三分之二以上C.三分之二以上；过半数D.三分之二以上；三分之二以上26.房地产经纪机构在代理销售商品房时，应当向商品房购买人出示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权证C.建设工程规划许可证D.施工许可证27.根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人员执业时，应当（）。A.只能在一家房地产经纪机构执业B.可以在两家房地产经纪机构同时执业C.可以以个人名义承接业务D.可以独立开展业务并收取费用28.下列关于房地产权属登记的表述中，错误的是（）。A.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致的原则B.房地产权属登记是对房地产权利的确认C.房地产权属登记是房地产权利生效的要件D.房地产权属登记具有公示力和公信力29.根据《民法典》，居住权不得（）。A.转让B.继承C.设定抵押D.以上均不得30.城镇国有土地的出让，可以采取（）的方式。A.招标B.拍卖C.挂牌D.以上三种均可31.房地产开发企业销售商品房，采取一次性付款的优惠幅度不得超过（）。A.5%B.10%C.15%D.法律法规无明确规定32.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4-6B.6-10C.10-15D.15-2033.关于闲置土地的处理，下列说法正确的是（）。A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费B.超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权C.因不可抗力造成动工开发迟延的，不视为闲置土地D.以上说法均正确34.房地产估价报告应当由（）名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。A.1B.2C.3D.435.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.已依法公告列入拆迁范围的房地产C.抵押人所有的房屋D.抵押人依法有权处分的国有土地使用权36.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起（）日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门办理预售合同登记备案手续。A.10B.20C.30D.6037.房地产转让合同签订后，除不可抗力外，当事人不履行合同的，应当（）。A.继续履行B.采取补救措施C.承担违约责任D.解除合同38.根据《民法典》，建筑物区分所有权中，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。A.所有权B.使用权C.占有权D.收益权39.房地产测绘成果主要包括（）。A.房产分丘图B.房产分户平面图C.房产分层分户平面图D.以上都是40.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满前（）日内申请。A.30B.60C.90D.120二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，多选、错选不得分）41.根据《民法典》，下列属于无效合同的情形有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律、行政法规的强制性规定42.关于建设用地使用权，下列说法正确的有（）。A.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利D.建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施E.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期43.房地产开发企业申请核定资质等级需提交的材料包括（）。A.企业资质等级申报表B.专业技术人员资格证书C.企业营业执照D.已开发经营项目的证明材料E.企业资产负债表44.下列关于商品房预售条件的表述，正确的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.已通过竣工验收45.房地产抵押合同应载明的主要内容包括（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等D.抵押房地产的价值E.抵押权灭失的条件46.下列关于房地产登记的表述中，正确的有（）。A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明D.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致E.如不一致，以不动产权属证书为准47.房地产估价师注册条件包括（）。A.取得执业资格B.达到继续教育标准C.受聘于一个具有房地产估价资质的单位D.具有完全民事行为能力E.刑事处罚执行完毕满3年48.下列属于房地产交易形式的有（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产赠与E.房地产继承49.关于土地增值税的扣除项目，下列说法正确的有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目50.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.制止物业管理区域内违反有关治安、环保等方面法律法规的行为C.要求业主委员会协助管理D.选聘专业公司承担专项服务业务E.代收水、电、气、热等费用51.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作52.房地产经纪活动应当遵循的原则有（）。A.自愿B.平等C.有偿D.诚实信用E.合法53.下列关于房屋租赁的表述中，正确的有（）。A.承租人租赁房屋用于生产经营活动的，可以与出租人协商确定租赁期限B.租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效C.租赁期间，因维修租赁房屋影响承租人使用的，出租人应相应减少租金D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同E.房屋租赁应当向房产管理部门登记备案54.征收下列土地的，由国务院批准的有（）。A.基本农田B.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的C.其他土地超过七十公顷的D.城市郊区土地E.林地55.房地产开发企业不得进行商品房预售的情形有（）。A.未取得土地使用权证书B.未取得建设工程规划许可证C.未取得施工许可证D.投入开发资金未达到总投资的25%E.已通过竣工验收但未进行备案56.关于房地产面积测算，下列说法正确的有（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积和产权面积测算B.房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积C.房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积D.独立使用的地下室、车棚等不应计入共有面积E.层高在2.20米以下的部位不应计算建筑面积57.下列属于房地产中介服务机构的有（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.物业管理企业E.房地产开发企业58.房地产估价师有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，并可处以罚款（）。A.在估价报告中故意高估或低估房地产价值B.同时在两个或两个以上估价机构执业C.以个人名义承揽估价业务D.允许他人以自己名义执业E.涂改、出租、出借注册证书59.住房公积金的提取范围包括（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的B.离休、退休的C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的D.出境定居的E.偿还购房贷款本息的60.下列关于城乡规划的表述中，正确的有（）。A.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划B.城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划C.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划D.任何单位和个人都应当遵守经依法批准的城乡规划E.修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关无需对原规划的实施情况进行总结三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的代码，正确的填“A”，错误的填“B”）61.民事法律行为所附的条件必须是将来发生的不确定事实。（）62.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于建设用地使用权人。（）63.划拨土地使用权没有使用期限的限制。（）64.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（）65.商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。（）66.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）67.房地产权属登记是房地产权利生效的唯一要件，未经登记，房地产权利绝对不发生效力。（）68.房地产估价师注册有效期满，未申请延续注册的，其注册证书自动失效。（）69.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。（）70.土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。（）71.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）72.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）73.房地产经纪人员承办业务，应当由其所在的经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪服务合同。（）74.征收土地的，应当按照被征收土地的原用途给予补偿。（）75.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）76.房屋租赁合同续签时，可以重新约定租赁期限，但不得超过20年。（）77.抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（）78.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）79.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（）80.城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。（）四、综合分析题（共2大题，每大题10分。每小题有若干个备选答案，其中有一个或多个符合题意。全部选对得2分，少选得1分，多选、错选不得分）（一）某房地产开发公司A通过出让方式取得一宗城市中心区的商业用地土地使用权，出让合同约定用途为商业，使用年限40年。A公司随后委托设计单位进行了规划设计，并取得了建设工程规划许可证。在建设过程中，A公司因资金周转困难，拟将该项目转让给另一开发公司B。B公司接手后继续建设，项目竣工后，B公司将其中的商铺进行销售和租赁。同时，B公司向银行申请了抵押贷款。请回答以下问题：81.A公司转让该项目给B公司，必须满足的条件包括（）。A.已支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上D.取得建设工程施工许可证E.已通过竣工验收82.关于该商业用地使用年限的说法，正确的是（）。A.土地使用年限从A公司取得土地之日开始计算B.土地使用年限从B公司受让项目之日开始计算C.土地使用年限仍为40年D.B公司可向政府申请延长使用年限E.土地使用年限届满后，国家无偿收回土地使用权83.B公司将其中的商铺进行销售，应缴纳的税费主要包括（）。A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.土地增值税E.企业所得税84.B公司向银行申请抵押贷款，抵押物为（）。A.土地使用权B.在建工程C.已建成的商铺D.项目立项批文E.建设用地规划许可证85.若B公司将商铺出租给商户C，租赁合同应当（）。A.采用书面形式B.向房产管理部门登记备案C.由B公司缴纳印花税D.由C公司缴纳房产税E.租赁期限不得超过20年（二）王某购买了一套住宅，与某物业服务企业签订了《前期物业服务合同》。入住后，王某发现房屋屋顶漏水，遂要求物业公司维修。物业公司称屋顶属于共用部位，应申请使用住宅专项维修资金进行维修。同时，小区业主委员会成立后，决定解聘该物业服务企业，但物业服务企业拒绝退出，并要求业主支付拖欠的物业服务费。请回答以下问题：86.王某与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》的特征包括（）。A.由建设单位与物业服务企业签订B.合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止C.对业主具有约束力D.必须经过业主大会同意E.属于要式合同87.关于屋顶维修责任的表述，正确的有（）。A.屋顶属于房屋共用部位B.在保修期内，应由建设单位承担维修责任C.保修期满后，可使用住宅专项维修资金进行维修D.物业服务企业应当立即进行维修E.王某应当自行承担维修费用88.住宅专项维修资金的来源包括（）。A.商品房销售时，购房者按购房款的一定比例缴存B.业主公有住房出售时，从售房款中提取C.业主公有住房出售时，由购房者按购房款的一定比例缴存D.物业服务企业的经营收益E.政府财政补贴89.业主委员会决定解聘物业服务企业的决定，必须符合的条件是（）。A.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意B.应当经占总人数过半数的业主同意C.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意D.应当经占总人数三分之二以上的业主同意E.应当告知社区居民委员会90.关于物业服务企业拒绝退出问题的处理，下列说法正确的有（）。A.物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会B.物业服务企业有权要求业主支付拖欠的物业服务费C.物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由拒绝退出D.业主委员会可以申请人民法院强制执行E.物业主管部门可以责令物业服务企业限期退出答案与解析一、单项选择题1.D解析：根据《民法典》，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人。故D项错误，符合题意。2.B解析：房地产法律关系的客体主要包括物、行为和智力成果。在房地产领域，最主要的客体是物，即土地和房屋（以及相关的权利如土地使用权）。A项是主体，C项是行为，D项也是行为。3.C解析：《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。取得方式主要是出让。4.A解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地出让最高年限为40年。5.A解析：《民法典》规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。此即“房地一致”原则。B项改变用途需申请批准；C项需完成开发投资总额的25%以上；D项转让需登记，批准是针对划拨土地的。6.D解析：《民法典》第五百七十四条规定，债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。7.D解析：《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。。8.D解析：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。但这并不意味着必须执行“政府规定的租金政策”，对于市场化租赁的住宅，租金实行市场调节价。D项表述过于绝对，不符合当前市场经济下的住房租赁管理规定。9.A解析：房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。10.B解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。11.A解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。12.B解析：《房地产广告发布暂行规定》要求，房地产广告中必须载明开发企业名称、中介服务机构代理销售的名称。A、C、D项均为禁止性规定。13.A解析：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。14.D解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。15.B解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师注册有效期为3年。16.B解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构资质有效期为3年。17.C解析：通常情况下，房地产估价报告的有效期为自报告出具之日起1年。超过1年，房地产市场状况可能发生较大变化，原报告价值参考性降低。18.B解析：房产税是持有环节的税种，每年缴纳。A、C、D均为交易环节（转让、买卖）时可能涉及的税费。19.B解析：《契税法》规定，土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。20.D解析：《房产税暂行条例》规定，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。故A、B、C项所述情况均存在，D项正确。21.A解析：增值额=2000-1000=1000万元。增值额与扣除项目金额之比=1000/1000=100%。根据土地增值税税率表：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%未超过100%的部分，税率为40%。计算公式：第一部分（50%）：1000×第二部分（50%）：1000×应纳税额=150+注：题目选项中若无350，通常考察速算扣除法。速算扣除数计算：1000×增值额1000，扣除1000，比例100%。应纳税额=1000×（注：原选项设置可能未包含350，但在真题练习中需按公式计算。若必须从选项选，最接近逻辑为分段求和。若选项A为300（按全额30%算），B为400（按全额40%算），D为600（按60%算）。根据标准计算应为350。若选项有误，以解析为准。此处为模拟题，修正选项A为350）。修正选项A为350，原题选项A为300，修正为A（350）。22.C解析：住房公积金贷款利率低于同期商业银行住房贷款利率，这是住房公积金制度的重要优势。23.A解析：一个物业管理区域成立一个业主大会。B项业主委员会是执行机构，不能替代业主大会；C项禁止全部转委托；D项一般事项需过半数，重大事项需三分之二以上。24.**A解析：《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。注意：不含“中修”，通常大修涉及维修资金，中修和小修包含在日常物业服务费中，但法规原文表述为“维修、更新、改造”，具体实务中多指大修。根据法规原文表述，选A。25.A解析：《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（注：这是《民法典》新规，原《物权法》为双过半，《民法典》降低门槛为参与表决双过半，但需结合司法解释，通常理解为总面积过半且总人数过半参与，且其中双过半同意。若按原《物业管理条例》是双过半。根据2026年背景，适用《民法典》。《民法典》278条：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此处选A。）26.A解析：《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当出示商品房预售许可证。27.A解析：房地产经纪人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业，不得以个人名义承接业务。28.C解析：房地产权属登记不是权利生效的要件（除地役权等特殊情形外），而是物权变动的公示方法。依法律行为发生的物权变动，自记载于不动产登记簿时发生效力。但合同本身自成立时生效。C项表述“生效的要件”过于绝对，因为合同生效在先，登记是物权转移生效的要件。29.D解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权一般也不得抵押（具有人身专属性）。30.D解析：《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。现行主要方式为招标、拍卖、挂牌。31.D解析：目前法律法规对商品房销售一次性付款的优惠幅度没有明确的强制性比例限制，由市场调节。32.B解析：《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。33.D解析：A、B、C项表述均符合《城市房地产管理法》关于闲置土地的规定。34.B解析：《房地产估价规范》及管理办法规定，房地产估价报告应当由两名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。35.B解析：《城市房地产抵押管理办法》规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。36.C解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门办理预售合同登记备案手续。37.C解析：《民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。38.A解析：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。39.D解析：房地产测绘成果包括房产分丘图、分户图、分层分户平面图等。40.A解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满30日前申请延续注册。二、多项选择题41.ABCDE解析：根据《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，上述选项均属于合同无效的法定情形。42.ABCDE解析：《民法典》第三百四十四条至三百四十九条对建设用地使用权做出了规定，以上选项均符合。43.ABCDE解析：申请核定资质等级通常需提交企业资质等级申报表、专业技术人员资格证书、营业执照、已开发经营项目的证明材料及财务报表等。44.ABCD解析：商品房预售条件为：已交付全部出让金；取得规划、施工许可证；投入资金达总投资25%以上；确定施工进度和竣工交付日期。E项已竣工验收属于现售条件。45.ABCDE解析：以上五项均为房地产抵押合同应当载明的主要内容。46.ABCD解析：《民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故E项错误。47.ABCD解析：房地产估价师注册条件包括取得资格、受聘于估价机构、无不予注册情形（如刑事处罚执行完毕未满3年等）。E项属于不予注册的情形描述错误（应为执行完毕不满3年不予注册）。48.ABC解析：房地产交易主要包括转让、抵押、租赁。赠与和继承属于转让的具体方式，但作为交易的大类，通常指买卖、租赁、抵押。49.ABCDE解析：土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、与转让有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（如加计扣除）。50.ABD解析：物业服务企业依据合同收取费用、制止违法行为、选聘专业公司。C项无权要求业委会协助（业委会是监督和协助物业），E项代收费用需合同约定，并非权利。51.ABCDE解析：以上均为业主在物业管理活动中依法享有的权利。52.ABDE解析：房地产经纪活动应遵循自愿、平等、公平、诚实信用和合法的原则。有偿不是基本原则，是结果。53.ABCDE解析：以上选项均符合《民法典》及《城市房屋租赁管理办法》关于房屋租赁的规定。54.ABC解析：《土地管理法》第四十五条规定，由国务院批准的征收情形包括：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷；其他土地超过70公顷。55.ABCD解析：未取得土地证、规划证、施工证，投资不足25%，均不得预售。E项已竣工验收则属于现售，不能再预售。56.ABCDE解析：以上关于房地产面积测算的说法均正确。57.ABC解析：房地产中介服务机构包括咨询、评估、经纪机构。物业和开发属于服务行业，但通常不归类为“中介服务”中的经纪、评估、咨询三大类。58.ABCDE解析：以上行为均违反房地产估价师执业管理规定，应受到处罚。59.ABCDE解析：《住房公积金管理条例》规定，上述情形均可提取住房公积金。60.ABCD解析：《城乡规划法》规定，修改省域城镇体系规划、城市总体规划等，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结。故E项错误。三、判断题61.A解析：民事法律行为所附的条件必须是将来发生的事实、不确定的事实、合法的事实以及当事人约定的事实。62.A解析：地上建筑物所有权属于建设用地使用权人，这是“房地一致”原则的体现。63.A解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地