某项目营销推广策划书

某项目营销推广策划书

营销推广提案

广州三景划置业（合肥）公司

2009年2月

目录

第一部分制胜的关键因素分析.............................................................

1、淮南经济环境分析..............................................................

2、淮南消费市场分析.................................................................

3、海南房地产市场环境分析............................................................

3.1,淮南房地产市场总体分析............................................................

3.2、淮南住宅市场特点....................................................................

3.3,淮南写字楼市疑点..................................................................

3.4、淮耐赚展状况分析.............................................................

第二部分项目定位.............................................................

1、项目住宅部分定位..............................................................

2、项目办公部分定位.............................................................

3、项目商业部分定位.............................................................

3.1商业定姓则............................................................

3.2商业定位....................................................................

3.3定位总结...................................................................

3.4商场财的必备条件..........................................................

3.5商业招商业态建议............................................................

3.6商业销售模式建议..........................................................

4、项目目标客户定位..........................................................

4.1住宅目标客户定位............................................................

4.2办公目标客户定位.........................................................

4.3商业目标客户定位............................................................

第三部分价格策略............................................................

1、项目销售价格目标..........................................................

2、项目价雌系..................................................................

第四部分营销推广战略...................................................

1、营销推广目标.......................................................

2、营销mr思路............................................................

2.1.项目整体营销推广思路.....................................................

2.2、办公商业部分营销推广思路................................................

3、营销推广手段...............................................................

3.L推广手酬合............................................................

3.2、广告创意表现策略....................................................

3.3、广告声神..........................................................

3.4、推广总体原则.........................................................

3.5、推进策略.......................................................

第五部分营销推广执行策略.............................................

1、营销推广重要节点示意图.............................................

2、时间阶段划分........

3、各阶段营销思路......

第六部分媒介策略........

1、媒介分析............

2、媒体费用支配预估…..…

3、阶段媒体费用投放比例

刖三

关于信谊置地广场项目整体营销推广思路,我司与贵司通过反复沟通已基本达成共识，在将贵司合理化意见融入准广思路中，基于市

场不可预测因素考虑，我司也保留合理己见。关于项目整体营销推广思路，前期将以项目整体亮相推广，后期再以项目住宅、办公、商业

各部分做逐步推售。在推广过程中，将项目住宅、办公、商业部分三者互为配套关系强力诉求于受众。以住宅先行销售，办公商业后行销

售的思路，是为保证项目能在2009年淮南房地产市场中取得销售平稳之势。关于商业部分，在当前淮南房地产商业市场状况下，基于贵

司先销售后招商的构想，关于项目商业部分的销售速度、销售均价，估计难以实现预期水平.因此，我司对先销售后招商模式持保留意见.

而在下文有关商业部分的营销推广思路，是以先销售后招商模式下展开的。

关于本营销推广方案中的不足之处，期贵司予以提出修改意见，我司将在既定方向下给予修改。同时，根据项目整体营销推广进程，

与项目工程进度的配合分阶段，制定了相应的具体执行方案。

第一部分制胜的关键因素分析

一、淮南经济环境分析

（一X工业生产快速增长，增幅环比有所回落。

1-11月份，全市规模以上工业企业完成增加值219.6亿元，同比增长27,5%.

工业生产特点如下：

1、重工业继续增长。1-11月份，重工业完成工业增加值212.8亿元，比上年同期增长29.1%;轻工业完成工业增加值6.8亿元，同

比下降3.4%。

2、国有企业、外商与港澳台投资企业迅猛增长、股份制企业增长良好。1-11月份，国有企业完成工业增加值14.9亿元，比上年同期

增长57.8%;外商与港澳台商投资企业完成工业增加值13.1亿元，同比增长47.7%;股份制企业完成工业增加值187.8亿元，同匕缁长

24.5%;集体企业与其他企业分别增长4.2%、14.4%。

3、煤、电支柱行业对：DIE经济增长支撑作用显著。1-11月份，煤炭开采与洗选业完成工业增加值15L2亿元，比上年同期增长24.5%;

电力.热力的生产与供应业完成工业增加值38.7亿元，同比增长56.3%。煤、电支柱行业共完成ZDlk增加值189.9忆元，占全部规模以

上工业的86.5%.

4、要紧:DIE品产量大幅增加。1-11月份，原煤产量6247.0万吨，比上年同期增长52.9%;洗精煤357.5万吨，同比增长28.6%;

发电量424.7亿千瓦时，增长71.2%;水泥164.5万吨，增长11.4%;轴承1644万套,增长43.0%.

（二\固定资产投奥稳固增长。

月份，仝市固定资产投资累计完成亿元，比上年同期增长其中：万元以上固定资产投资完成亿元，同

1-11191.48.2%#50159.3

比增长4.7%。分行业投资情况：采矿业完成投资74.6亿元，比上年同期增长11.4%;制造业完成投资16.4亿元，同比增长60.6%;电

力、燃气及水的生产与供应业完成32.8亿元，下降38.2%。1-11月份，全市房地产开发完成投资32.2亿元，比上年同期增长29.9%。

（三X财政收入增长，金融平稳运行。

11月份全市财政总收入完成4.5亿元，比上年同月增长6.0%,1-11月份全市全部财政收入57.4亿元，同比增长30.7%,增幅比上

年同期提高18.8个百分点。其中地方财政收入28.4亿元，增长33.5%,增幅同比提高15.3个百分点。全市财政支出37.3亿元，增长

29.2%。全市金融机构各项存款余额达545.8亿元，比年初增加95.0亿元。金融机构各项贷款余额374.6亿元,匕晔初增加9.7亿元。

（四｝物价涨幅继续回落。

11月份，我市居民消费价格总水平比上月回落L2%,比上年同月上涨1.0%,张幅比上月回落了1.8个百分点.1-11月份，我市居民消

费价格总水平比上年同期提高5.5%,比今年一季度、上半年、三季度分别回落2.3个、2.0个、0.9个百分点。食品类价格指数由最高月

份的120.1,回落到11月份为105.6,1-11月份食品类累计价格水平比上年同期上涨14.8%,

二、淮南消费市场分析

（一'消费品市场运行的总体情况

2008年，伴随城乡居民收入稳步增长，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进一步提升，我市消费品市场承接上年的良好进展态势，

继续保持稳固增长，成为拉动仝市经济稳步增长的重要因素。1-11月，仝市共实现社会消费品零售总额120亿元，同比增长22.5%,提

早一个月实现了年初市政府提出的目标。综观1-11月份淮南的消费品市场，要紧呈现下列特点：

＞城乡市场稳步进展

1-11月，我市城乡市场均保持稳固增长态势，其中市、县及县下列分别实现社会消费品零售额99.36亿元、2107亿元，分别比上

年同期增长23.1%、19.9%O

＞批零贸易业发挥主导作用，限额以上企业快速增长

1-11月份全市批发零售贸易业呈现快速增长态势，实现零售额100.2亿元，同比增长22.3%,占全市消费品零售总额的83.2%,

成为消费品市场快速增长的主导力量。其中，批发业实现零售额5.6亿元，增长28.1%;零售业实现零售额77.6亿元，增长21.9%。

随着大型商场的扩张特别是大型连锁商贸企业网点的增加，城乡居民特别是城镇居民对；肖费环境的要求提高,大商场、大超市的零售

额增长较快，比重提高，支撑作用明显。1-11月”艮上批发零售企业实现消费品零售额18.46亿元，同比增长27.6%,高于全市平均增

速5.1个百分点，高于限下企业零售增速6.4个百分点，占全市比重为153%,同比提高0.6个百分点.

＞特色商业街区效应凸现，限下与个体经济稳步增长

近两年来，随着淮南中心商务区的规划建设，城中心范围内已经陆续形成了很多特色商业街区。目前，以龙湖路商业街为纵轴，与淮

舜路老商业中心相呼应的市级商业中心，以蔡新路为轴心的市级商业副中心，人公山步行街、潘集中路商业街、大通转盘街为代表的3

个区域性商业中心场等不断崛起与壮大，进一步增强了淮南区域性商贸中心的辐射能力，推动了个性化消费市场的进辕,为淮南限下与个

体经:齐的进展注入了新的活力。1-11月份，全市贸易业与住宿餐饮业的限下与个体经营户共实现零售额99亿元，同比增长22.2%,占

全市零售额总量的82.2%。

＞住宿餐饮业较快增长，零售额增幅逐步上扬

随着城乡居民消费观念的逐步改变，外出就餐已成为消费时尚，商务宴请、婚庆喜宴、聚餐聚会等为淮南住宿与餐饮业的进展注入了

新的活力。1-11月份全市住宿餐饮业共实现消费品零售额18.98亿元，比去左同期增长24.6%,占全市零售额总量的比重达15.8%,

比去年同期提高0.4个百分点。

（二）消费稳步增长的要紧原因

1、消费结构加快升级，消费热点不断涌现

城乡居民收入的不断增加拉动了消费结构由温饱型向进展型、享受型过渡，以金银珠宝、家用电器、通讯器材等为代表的新型现代化消费

热点不断涌现，构成消费市场增长点，较好地推动了淮南消费品市场向纵深进展。

＞金银珠宝类商品的消费持续升温

今年以来，在国际金价上涨与婚庆消费的双重带动下，淮南金银珠宝类商品的零售额大幅增长.1-11月，全市限额以上贸易企业实现金

银珠宝类商品零售额9496万元，同比增长33.2%,超过限上贸易企业零售额平均增幅9个百分点.

＞家用电器与音像器材类商品再度热销

随着现代生活节奏力瞅与家用电器产品功能多样化的增多，家用电器与音像器材类商品再度热销，成为消费亮点。1-11月，全市限

额以上贸易企业累计实现家用电器与音像器材类商品零售额39602万元，同比熠长44%,超过限上贸易企业商品零雪额平均增幅19.8

个百分点.

＞通讯类商品热销

随着生活水平的不断提高，移动电话等成为人们的必用物品。1-11月，限额以上贸易企业累计实现通讯器材类商品零售额4518万元，

同比增长47.5%,高于限上贸易企业商品平均增幅23.3个百分点。

2、城乡居民收入增长，居后消费能力增强。

受益于宏观经济稳健运行、企业效益提高民生工程力度加大等，城乡居民收入持续增加，生活不断改善，带动了居民消费能力进一步增

强。从城市来看，1-11月份,全市在岗职工人均工资26400元，同比增长19.5%,增幅同比提高6.9个百分点。城镇居民人均可支配

收入9775.7元，增长7.4%,2008年以来，市委、市政府继续加大三农工作力度，各项农村政策落实到位，新的扶农支农惠农政策不

断出台与强化，农民收入渠道进一步拓宽促进农民收入持续增长。1-11月份，全市农民人均现金收入4203元，塔长24.8%,随着收

入水平的提高，农民消费观念不断更新，消费能力明显增强，加之食品等生活必需品的价格上扬，农民生活消费支出明显增加。1-11月

份，衣国人均生活i肖费支出1941元,同匕维加343元，增长21.5%,其中食品支出907元，增加226元，增长33.2%.

3、假日经济”成为零售市场的亮点，销售业绩成倍增长。

今年，淮南各大商场紧紧抓住"春节"、"五一""端午节""国庆"等四个节假日的大好商机，适时推出丰富多彩的促销活动，使假日

零售市场呈现繁荣活跃的旺销景象，拉动了二月、五月、六月、十月四个月社会消费品零售总额的大幅度熠长，分别比去年同期增长"％、

19.2%、22%、23.5%.

（三）消费品市场运行存在问题

1-11月淮南消费品市场呈现出了较好的进展态势，但存在的问题需引起关注：

1、零售额增幅仍低于周边。

今年以来，淮南市消费品市场增速明显加快，但与周边相比仍有一定的差距。11月份全省社会消费品零售总额增幅为23.5%,淮南增幅

低于全省1个百分点，消费品市场增长的潜力有待进一步挖掘。

2、农村消费品市场进展仍显滞后，扩张能力不强

近几年来，尽管随着更多地关注农村、农业、农民问题，增加农民收入等一系列重要措施的落实到位，促进了淮南农村居民消费水平

与消费质量的快速提升，但是目前大型商业设施要紧集中在城市，农村地区的消费基础条件与商品流通网络建设仍然带后，影响了农村消

费品市场增长。1-11月，淮南农村消费品市场实现零售额95957万元，同匕匕增长19.5%,增幅低于全市平均水平3个百分点，占全市比

重为7.96%,同比下降了0.2个百分点.

3、仝球金融危机带来的下行压力已经开始显现

进入十月份以来，美国次贷危机所引发的全球金融海啸愈演愈烈，虚拟经济泡沫破灭对实体经济的冲击进一步蔓延，我国经济遭遇外

需萎满、内需不足双重不利因素的影响，面临巨大的下行压力。对我市经济的影响已开始显现。

从我们对部分大型商业企业的调研与限额以上批发与零售业商品销售十一月份25类商品销售统计数据看，对大型超市的影响较小，

但对高档电器、高档奢侈品（要紧包含金银珠宝类、高档手表等）的销售影响已经开始显现，十一月份金银珠宝类销售额仅为598.9万元,

家用电器类销售额2523万元，日用品类I：高档手表等包含在内）销售额1048.6万元，均创本年月度销售额最低。与十月份相比，分别

下降24.3%、37.7%,6.77%;与去年同期相比，分别增长-6%、14.1%.28.7%,月增幅均为全年最低。

附：2008年1-11月经济要紧经济指标

全市主要经济综合指标表单位:万元

指标11月比上年同月增长（％）月累计比上年同期增长（％）

一、规模以上工业增加值21654523.9219562727.5

二、社会消费品零售总额12633924.1120429822.5

三、全部财政收入447986.057390530.7

地方财政收入2321425.628430833.5

财政支出4718313.737332629.2

四、进出口总额（万美元）475-21.01199565.9

进口264-22.99344127.6

出口211-18.52651-15.1

实际利用外商投资364-73.310186-43.6

五、固定资产投资额24070714.719142248.2

50万元以上项目20541010.015926454.7

第一立业2730196.12022877.7

第二立业1722727.91238524-5.1

第三产业3040816.633389363.4

房地在3529752.232157929.9

六、月末金融机构存款余额545792323.2

居民储蓄3212532213

月末金融机构贷款余额37456213.9

金融机构现金收入778421-14.3102595097.4

金融机构现金支出796785-16.1104959616.7

七、居民消费价格指数(％)101.01.0105.55.5

注：本表外贸进出口数据跨月反映

三、淮南房地产市场环境分析

(-1淮南房地产市场总体分析

在国内外宏观经济环境发生变化的前提下，我市房地产开发市场受其影响征兆初显.10月份我市房地产开发投资保持较快增长，但是增

幅较上月与去年同期都有所回落；新开工面积增长较快，在其带动下施工面积改变前期下降态势，有一定幅度增长；受在建项目工期较长

的影响竣工面积下降幅度较大；销售情况一改前一阶段旺销势头，增速大幅下滑；商品房空置量较大。

Is房地产开发投资增幅回落。

1-12月我市房地产投资累计完成28.63亿元，增长27.6%,增幅比上月回落3.48个百分点，比上年同期回落4.22个百分点;12月份当月完成

2.61亿元比上月下降22.33%。其中淮南矿业集团累计投资比上年下降39.49%。全市投资增幅在其影响下回落12.58个百分点。住宅投

资累计完成21.73亿元，增长9.86%,熠幅比上月回落1.89个百分点比上年同期回落19.45个百分点。

2、新开工面积增长较快。

下半年以来新项目陆续开工，对施工面积拉动较大。前12个月施工面积存计423.44万平方米，增长10.84%,其中住宅施工面积359.75

万平方米，增长2.86%;新开工面积166.54万平方米，增长78.75%,其中住宅新开工面积135.39万平方米，增长66.37%。各县区中凤台

县新开工面积27.67万平方米，增长94.7%;大通区新开工面积15.1万平方米，增长1.05倍谢家集区新开工面积12.09万平方米，增长1.81

倍。另外淮南矿业集团项目新开工面积2433万平方米，增长3.24倍。能够看出房地产开发以田家庵为中心向其他县区辐射较明显，各区

域有不一致程度的施工量。

3、竣工面积熠速下降较多。

由于近年来我市新开工项目中以高层为主，建设周期较以往年度长，因此今年下半年以来浚工面积一直为负增长。前10月份全市竣工面

积66.81%,同比下降28.83%,其中住宅竣工面积62.72万平方米，下降29.95%.

4、当月销售面积有所下降。

受全国宏观经济环境与购房户持币观望等因素影响，以往的"金九银十”销售模式被打破，10月全市房屋销售面积6.01万平方米，同

比下降47.19%,1—12月份累计销售面积111.28万平方米，增长22.58%,增幅比上月累计回落11.27个百分点，比上年同期回落92.31

个百分点.

5、商品房屋空置量较大。

1-12月全市空置面积30.87万平方米，增长39.05%,其中住宅24.35万平方米，增长40.91%,尽管增长幅度较上月有所下降，但是房屋空置

面积总量已高于历年同期数，其中淮南矿业集团项目合计空置12.72万平方米，惠利房地产开发公司空置7.5万平方米，城乡房地产开发

公司空置4.63万平方米，随着一部分商品房年底竣工及部分楼盘滞销情况的显现，全年商品房空置量仍然会增加。

淮南市2005-2008年度房地产开发统计表单位：万平米

施工面积（万厅）竣工面积（万）

类别2008年2008年

2005年2006年2007年2005年2006年2007年

（1-11月）（1T1月）

住宅231.7750415.6543727320192.4968

商业用房1130203.52615缺省

淮南市2005-2008年房地产开发统计表单位：万平米

销售面积

类别

2005年2006年2007年2008年（1-11月）

住宅22.856198.8102

商业用房1.45.35.96

2008年1-12月房地产开发投资表单位：万元、万平方米

指标1-12月累计比上年同期增长（％）

一、房地产开发投资32157929.9

国有单位37841-44.9

住宅243307133

二、本年购置土地面积87284.9

三、完成开发土地面积8-14.9

(1)施工面积43712.8

(2)新开工面积18083.3

(3)竣工面积68-34.6

(4)房屋销售建筑面积10822.4

住宅10219.3

(5)空置面积3467.9

住宅2668.4

五、商品房屋竣工价值71604-17.9

六、商品房屋销售额30949839.4

住宅27749634.2

(二'淮南住宅市场分析

1.淮南住宅市场基本特点

基本状况楼盘要紧集中在田家庵区，目前市场供应量充足

产品现市场推出楼盘的物业类型为多层与高层，以高层为主，由于多层随乏，开发商强力推广，消费者处于被动同意阶段，特别是在

市区核心地段，高层产品销售看好.

主力户型市场主力户型为90-110ui的两房与120-140Hi的三房为主,以偏小面积销隹的快，145ni以上大面积销售较慢。

核心竞争力目前市场楼盘要紧以地段与外部资源为要紧卖点，产品创新与楼盘展示格外受到消费者认可.

客户分析要紧购房群体为：矿业集团职工、电力系统员工、私营业主、公务员

2,淮南房地产住宅市场交易情况

2008年1—12月份淮南房地产住宅市场铛售均价走势图

|e»价格I

2008年1一12月准南房地产住宅市场销售套数走势图

2008年1—12月淮南房地产住宅市场销售面积走势图

1600004

140000

120000

100000

80000口面积

60000

40000

20000

°1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

小结:

2009年，在08年的政策利好的支持下，与新的贷款利率的执行、二套房政策的促动，二次置业及改善住房市场将得到释放.随着政

策累积效应的逐步释放，市场有望在2009年下半年见底回暖。与2008年"倒V形”走势相比，2009年淮南房地产市场更可能呈现平

稳的“L"形走势，关于项目的住宅部分，选择在8月入市，预估市场机会大于挑战。

(=1淮南写字楼市场特点

准南办公物业处于萌芽进展阶段，办公物业市场进展滞后，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限：为节约成本，现有客户

多租用住宅或者自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量改变用途，或者者面临大量空置.

企业性质行业类别解决方案

大型国有企业银行、保险、邮政、电信、电力等自建办公楼

政府单位市政府下属各机关自建办公楼

外地企业办事处外来销售、代理机构租用店面或者住宅

高知服务性中小企业律师、会计、广告等租用店面或者住宅

《邸冰运作

中小企业贸易企业租用店面或者住宅

生产型企业工厂邻近自建办公用房

小结:

淮南企业关于写字楼的概念还停留在基本办公的阶段，“商务”的理念基本还没有形成，对“生态”办公概念更甚远。由于需求模糊、

功能落后的特点，写字楼物业在项目包装与实际使用中出现脱节现象，产生较大的形象落差。项目所处位置并不属于淮南市田家庵核心商

圈，但作为项目的办公部分，凭借m哩二蜒形式上与项目的住宅、商业部分形成整合优势。依托占据广场路地段，与依市新体育中心的

地段优势,以第三产业为主导的写字楼市场需求逐步增加，因此，玉计未来可螂成类似休闲商务区（RBDL因淮南写字楼市场迸展滞

后，凭借项目更新的规划、产品创新质素（层高5.8米/160%使用率/生态中庭），关于作为生态LOFT办公产品的本案而言，应会吸引

区域内困绕大型餐饮、休闲、家装装饰等企业入驻。

（四I淮南商业进展状况分析

1.整体概述

淮南是一座煤炭资源型城市，长期受计划经济体制与重工轻商思想的影响，商贸流通业进展相对滞后，存在流通规模小、现代化水平低、

购物环境差、市场竞争力不强、市场凝聚人与辐射力偏弱等问题。目前全市商业网点人均面积仅0.6平方米，低于全国0.9平米与省0.75

平米的平均水平。

通过对淮南商业的考察，我们发现，淮南现有的商业集中在两个区域，一个是以龙湖路为主轴同时也可称之为淮南核心商圈的龙湖路商圈，

而另一个是位于淮滨路以东城市场为核心的老域区商业圈。形成这样的两大商圈，要紧是由于城市的进展所致，老商圈由于功能的局限，

已阻珥了全市的经济进展，无法担当全市的消费职能，只能退居第二，担当城市副商业中心的地位。

2、核心商圈介绍

(II概述

龙湖珞核心商圈的形成，是伴随着80年代后田家庵区城市建设的大进展而来的，是时，改建、拓宽了贯穿区境的国庆路、舜耕山路、洞

山路.黑泥洼路、十涧湖路、罗山路、淮舜路、陈家岗路、大通北路等城市主干道，新建了龙湖路、龙王沟路(学院路\泉山路、朝阳

路、大桥路等城市主干道，特别是洞山路、陈家南路、国庆路所构成的"S"形干道，以其路幅宽、线型直、绿化美、功能全等特点，使

田家.奄与洞山、泉山连成一体，从而形成颇具规模的中心城市。建成后,区域区交通发达，环境改善，在政府的大力进展下，新型商业在

此区域得到迅速进展，目前的龙湖中路两侧商业布点密集，大型商业齐聚,此商圈承载着整个淮南的主力消费。从商圈的构成与商业的布

局来看，以龙湖中路为主轴，向外辐射至朝阳路、国庆路、学院路与部分人民路.

(2；要紧商街情况

道路业种构成租金水平商铺情况区域人流情况

龙湖中路:均价5.5元/

商铺面积:要紧集中于70

龙湖中路是淮南最繁华的商业街区之一，以国天加,因有肯德基、麦当劳、华联百货等

左右，商铺开间6米居

龙湖路庆路至朝阳路段最为繁华,最具代表的是综合限高价：12元/天/m，大型商超积聚，相对较多的服装

多，进深通常在10米上

商业街区商贸文化城龙湖北路：2・3.5元;天业聚集，人流量大.

下.

/m,

集服装、专业店、餐饮、休闲娱乐商铺面积：50nV左右为

朝阳路均价：4-4.5元/天/if商业业态匕较分散

等多业种街区主,店面较宽

平均：2元/天/nf

商铺面积：以30m左右

学院路以娱乐业为主近朝阳路段3.5-4元/依校园经济，人流量较为可观

为主，以私营为主.

天/m'

商铺面积：以70m左右

中型超市收系近龙湖路殴存一定

国庆中路卖场、专业店较多，商业分布在龙湖路两侧3-4元/天为主，近龙湖路的商铺价

人流.

格较高

广场路（本要紧为两层联体，面积在人流量大，但消费能力偏低，经营

小型饭店、日用品商店、喝影、小型电话厅0.5-0.8

案）80-100平方米左右状况通常

（3；要紧商业网点分布情况

商号名称地址经营面积屋营状况经营范俊

华联百货商原朝阳中路2.2万打较好服装、百货、电器

服装、小百货、电玩、古

金湾名街淮滨路3万M通常

玩、餐饮

商贸文化广场（步行街）龙湖路4.2万户较好服装、百货

金太阳广场淮滨路2万余门通常服装、鞋帽

东城市场淮滨路3万余irf较好服装

白马国美商城国庆中路3万田较差低档服装+电器

红府超市1金湾名街店1.1万而较好日用百货

红府超市2火车站店1万M通常日用百货

苏果超市1龙湖南路0.86万疔较好日用百货

苏果超市2朝阳中路1万H较好日用百货

国生电器龙湖路1.8万而较好电器

五星电器朝阳中路0.8万nf较好电器

五一商场淮舜路0.9万nV较差服装、皮革、电器、百货

东安家俱城淮舜路5万m1通常家俱

淮南百货大楼龙湖路2万rtf通常电器、百货

胜发大厦龙湖路1.8万肝较差服饰、百货

4冷：

本案依托市新体育中心的配套优势，区域人流量均属于较高层次；区域商业不仅为周边提供配套，更辐射全城，以餐饮为主的商业业

态成为要紧经营业态；目前较低的租金很难支撑较高的售价，因此本案的售价应考虑目前区域商业的实际经营状况与租金情况；

3、区域市场分析

■从市场供给状况来看，市场供给体量较大，竞争猛烈。

目前市场在售的商业体量较大，要紧包含专业市场、大型商场、商业中心与社区商业门面几种；社区商业供给同样逐步的升级，从体量、

规划.配套各方面来吸引投资者与商家的眼球，以抢占市场，整体市场竞争越来越猛烈。

■从市场的需求状况来看，市场需求较弱，销售压力较大。

由于商贸文化城目前承载着淮南要紧的商业，经营的范围匕徽的广泛无所不包，从餐饮、住宿到知名品牌的服装、鞋唱、咖啡店等多种行

业，已经在淮南消费者的心目中形成较高美誉度，再加上地段的效应。要想从新建立一个新的环境或者者转移消费者的消费习惯并非简单，

况且本地的消费群体有限，加上06-08年的消费需求的大量释放，市场需求空间相对较小，同时面对众多供给，使得消费的压力激增。

■从市场进展潜力来看，长远进展有较大的潜力

随着城市不断的进展，经济、政治等重心的转移，本区域依托市政投入，进展具有契机。从长远来看，老城区再任何一个城市进展过程中

都处于不可替j弋的位置，按照通常的进展规律，当开发到了一定阶段，老城区的改造是必定的结果，而且老城区的消费群体比较的集中，

市场替力挖掘的时候相对比较容易，因此从长远来看，市场潜力较大.

小结：

本案所处的广场路地段，依托市新体育中心优势，现已形成餐饮、休闲娱乐等街区。根据商业业态积聚效应研究，本案所处区域是

进展餐饮、休闲娱乐业的最好地区。因此，在考虑商业业态互动性的基础之上，结合项目周边的环境状况来看，本案商业以餐饮、休闲

娱乐为要紧业态是可行的，而作为全能型商铺也是可能的。

4、区域在售商业个案分析

新天地中央广场位于朝阳中路【龙湖中学对面】总建面：约50000m：单体；目前在售小户型公寓『毛坯J、loft『公血式写字楼」及

底层5F商业招商。

优势机会

地段优势一毗邻龙湖商贸城,商业圈成熟，区域生活配已相当区域商圈的快速崛起，对该案的后期商业运营提供了一定的市

完备，给该案后期商业运作起到了一定的带动作用；场机会点，且该案周边规模商业的带动（旭日•家乐福广场、商

产品优势一主力户型集中在50—70且含有小户型公寓与之都.金地•尚街等）视模商业相继投入运营，给区域商圈注入

loft蓝调公盅式写字楼）极大的压缩了总价优势，从而扩大了新的活力；

很大一部分潜在投资型客户；总价上具有一定优势，以此来扩大后期目标客群，巨后期随着

教育优势一龙湖中学、淮师小等，区域教育资源丰富，为一部底层商业的招商具备完善，该区域依旧是淮南市区商圈不可忽

分急于小孩上学的青年置业客户提供良好的教育平台；视的笆金区域；

劣势挑战

产权年限劣势一非住宅用地,40年产权是制约该案快速去化的在全球金融危机形势下，房地产行业已率先受到波及，持币观

核心为索，且塔楼设计，缺乏南北通透性，仅对投资性客户具望已成为当今楼市最直接表现形式。结合本案自身状况，如何

备一定的吸引力；规避产权年限成为挑战所在。

小结：新天地中央广场，有关项目的商业部分采取先招商后销售模式。通过品牌商家招商工作先行、为商业积聚品牌、人气，其后进行

返租形式，从而促进商业的销售。