2026年不动产登记代理人考试备考题库及答案

2026年不动产登记代理人考试备考题库及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利无需单独申请登记？A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五十一条，土地承包经营权纳入不动产统一登记前已经依法颁发的权属证书继续有效，无需单独申请登记，待办理变更、转移等登记时逐步纳入。2.某不动产登记簿记载“权利人为张某，共有情况为单独所有”，但实际权利人为张某与妻子李某共同共有。此时李某应申请：A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.注销登记答案：A解析：《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。本题中登记簿记载与实际权利状态不符，属于登记错误，应申请更正登记。3.甲将房屋抵押给乙并办理抵押登记，后甲未经乙同意将房屋转让给丙。关于该转让行为的效力，正确的是：A.转让合同无效，丙无法取得所有权B.转让合同有效，丙可取得所有权但抵押权不受影响C.转让合同效力待定，需经乙追认D.转让合同有效，乙的抵押权因转让而消灭答案：B解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此转让合同有效，丙可取得所有权，但乙的抵押权仍存在。4.申请不动产首次登记时，下列哪项材料并非必须提交？A.不动产权属来源材料B.测绘报告C.申请人身份证明D.利害关系人同意书答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十六条规定，首次登记需提交登记申请书、申请人身份证明、权属来源材料、界址及面积等材料（如测绘报告）。利害关系人同意书仅在涉及他人权利限制时（如共有不动产处分）才需提交。5.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条第二款明确，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。6.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请材料存在笔误但已更正C.利害关系人对登记无异议D.申请登记的事项与权属来源材料一致答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在“申请登记的不动产权利超过规定期限”“申请登记的事项与权属来源材料不一致”等情形的，登记机构应不予登记。7.集体土地所有权登记中，下列哪类主体不能作为申请人？A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇政府答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。乡镇政府并非法定申请人。8.甲通过继承取得房屋所有权，未办理转移登记即将房屋出租给乙。关于租赁合同的效力，正确的是：A.合同无效，因甲未取得物权B.合同有效，因甲基于继承已取得物权C.合同效力待定，需登记后生效D.合同可撤销，因登记对抗第三人答案：B解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。甲虽未登记，但已取得所有权，有权出租，租赁合同有效。9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第二十条明确，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。10.下列不动产登记类型中，属于嘱托登记的是：A.人民法院要求查封不动产B.自然人申请更正登记C.企业申请抵押权注销登记D.利害关系人申请异议登记答案：A解析：嘱托登记是指登记机构根据有权机关的嘱托文件办理的登记，如人民法院的查封裁定、人民政府的征收决定等。其他选项均为当事人主动申请的登记。11.某不动产登记簿记载“用途为住宅”，但实际规划用途为商业。此时应通过（）程序纠正。A.异议登记B.更正登记C.变更登记D.转移登记答案：B解析：登记簿记载的“用途”与实际规划用途不符属于登记错误，需通过更正登记纠正。变更登记适用于权利人、自然状况等合法变化的情形，而非登记错误。12.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%、乙占40%），甲拟将自己的份额转让给丙。根据规定，甲应：A.无需通知乙，可直接转让B.书面通知乙，乙在同等条件下有优先购买权C.经乙书面同意方可转让D.经登记机构备案后转让答案：B解析：《民法典》第三百零五条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产份额时，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。13.申请不动产抵押登记时，下列哪项材料无需提交？A.主债权合同B.抵押合同C.不动产权属证书D.评估报告答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定，申请抵押权登记需提交主债权合同、抵押合同、不动产权属证书等材料。评估报告非法定必备材料，除非当事人约定或登记机构要求。14.异议登记失效后，异议登记申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，登记机构应：A.予以受理B.告知补正材料C.不予受理D.要求提供担保答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第三款规定，异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。15.下列关于预告登记的表述，错误的是：A.预告登记可防止“一房二卖”B.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力C.预告登记仅适用于商品房预售D.预告登记的债权消灭后，预告登记失效答案：C解析：预告登记适用于所有以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，如预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让/抵押等，并非仅适用于商品房预售。16.某公司因破产清算，需办理不动产注销登记。申请时应提交的材料不包括：A.人民法院破产清算的生效法律文书B.不动产权属证书C.清算组身份证明D.抵押权人同意书答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，因依法被没收、征收、收回或人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可持相关法律文书申请注销登记。破产清算属于因法律文书导致权利消灭的情形，无需抵押权人同意书（抵押权已因主债权消灭而消灭）。17.不动产登记资料查询中，下列主体无权查询他人不动产登记资料的是：A.不动产权利人B.利害关系人C.律师（持法院调查令）D.普通公民答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第七条规定，查询不动产登记资料的主体包括权利人、利害关系人、有关国家机关等。普通公民无直接查询他人不动产信息的权利。18.甲将房屋出租给乙并办理租赁备案，后甲将房屋抵押给丙并办理抵押登记。租赁期限内，丙行使抵押权拍卖房屋，新所有权人丁要求乙搬离。根据规定：A.乙需搬离，因抵押权设立在后B.乙无需搬离，“买卖不破租赁”C.乙需搬离，因租赁备案不产生物权效力D.乙无需搬离，因租赁权优先于抵押权答案：B解析：《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题中租赁备案虽非物权登记，但租赁关系成立且已转移占有，故“买卖不破租赁”，乙无需搬离。19.下列不动产登记类型中，登记机构需实地查看的是：A.异议登记B.预告登记C.在建建筑物抵押权登记D.更正登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，办理房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记等情形时，登记机构应当实地查看。20.某不动产登记机构工作人员因重大过失导致登记错误，造成权利人损失。根据规定，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构与工作人员连带D.国家财政答案：B解析：《民法典》第二百二十二条规定，因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列属于不动产登记基本原则的有：A.物权公示原则B.一体登记原则C.自愿登记原则D.属地管辖原则答案：ABD解析：不动产登记基本原则包括物权公示、一体登记（房随地走、地随房走）、属地管辖（由不动产所在地登记机构办理）。自愿登记仅适用于部分权利类型（如地役权），并非基本原则。2.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括：A.申请人属于本集体经济组织成员的证明B.宅基地批准文件C.房屋符合规划或建设的相关材料D.相邻权利人同意书答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第四十一条规定，申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应提交申请人身份信息、宅基地批准文件、房屋符合规划或建设的材料、权籍调查表等。相邻权利人同意书非法定必备材料。3.下列情形中，不动产登记机构应当在登记簿上予以记载的有：A.查封登记B.异议登记C.预告登记D.注销登记答案：ABC解析：查封登记、异议登记、预告登记均为限制或保障物权变动的登记类型，需在登记簿上记载；注销登记是消灭物权的登记，完成后原登记信息不再保留。4.关于不动产登记资料的保管，正确的表述有：A.纸质登记资料应永久保存B.电子登记资料应定期异地备份C.查询人可复制登记资料D.登记资料仅向权利人开放答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二十四条规定，不动产登记资料由不动产登记机构管理保存，纸质资料应永久保存，电子资料应定期异地备份；查询人可申请复制；登记资料向权利人、利害关系人等开放，而非仅权利人。5.下列属于转移登记情形的有：A.继承取得不动产B.企业合并导致不动产权利转移C.房屋赠与D.不动产面积增加答案：ABC解析：转移登记适用于不动产权利在不同主体间的转移，包括买卖、赠与、继承、企业合并等；不动产面积增加属于自然状况变化，应申请变更登记。6.申请不动产登记时，下列哪些情形需由双方共同申请？A.首次登记B.转移登记C.抵押登记D.异议登记答案：BC解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；首次登记、异议登记可由单方申请。7.下列关于地役权登记的表述，正确的有：A.地役权自登记时设立B.需提交地役权合同C.供役地与需役地需一并登记D.地役权期限不得超过土地承包经营权等用益物权的剩余期限答案：BCD解析：《民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此地役权设立不以登记为要件，但登记后具有对抗效力。8.不动产登记机构在审核登记申请时，应重点审查的内容包括：A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定D.申请登记的不动产是否已被查封答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全；（五）申请登记的不动产是否存在查封登记、异议登记等限制登记的情形。9.下列关于更正登记与异议登记的区别，正确的有：A.更正登记需证明登记错误，异议登记只需提出异议B.更正登记由权利人或利害关系人申请，异议登记仅由利害关系人申请C.更正登记直接修改登记簿，异议登记仅标注异议D.更正登记无期限限制，异议登记15日后失效答案：ACD解析：异议登记可由权利人或利害关系人申请（如权利人认为登记簿错误但无法及时更正时），故B错误；其他选项均正确。10.申请注销登记的情形包括：A.不动产灭失B.权利人放弃权利C.不动产被依法没收D.抵押权因主债权消灭而消灭答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，不动产权利消灭的情形包括：（一）不动产灭失；（二）权利人放弃不动产权利；（三）不动产被依法没收、征收或者收回；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭；（五）法律、行政法规规定的其他情形。抵押权因主债权消灭而消灭属于权利消灭情形，需申请注销登记。三、简答题（每题5分，共5题）1.简述不动产登记的“一体登记”原则。答：一体登记原则是指不动产登记应当坚持房屋等建筑物、构筑物所有权与所依附的土地权利主体一致、权利范围一致的原则。具体表现为：（1）土地使用权转移、抵押的，其上的建筑物、构筑物所有权一并转移、抵押；（2）建筑物、构筑物所有权转移、抵押的，其占用范围内的土地使用权一并转移、抵押；（3）土地或建筑物、构筑物权利主体不一致时，需通过更正登记等程序调整至一致后方可办理登记。2.简述申请不动产转移登记需提交的一般材料。答：申请转移登记需提交以下材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）证明不动产权利发生转移的材料（如买卖合同、赠与合同、继承公证书、生效法律文书等）；（5）法律、行政法规规定的其他材料（如完税凭证、共有权人同意书等）。3.简述预告登记的作用及失效情形。答：预告登记的作用是保障将来实现物权，防止不动产权利人在物权变动前处分不动产，导致债权人无法取得物权（如“一房二卖”）。预告登记失效的情形包括：（1）债权消灭（如合同被解除、撤销）；（2）自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记；（3）预告登记权利人放弃预告登记。4.简述不动产登记机构不予登记的法定情形。答：根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，不予登记的情形包括：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形（如申请登记的事项与权属来源材料不一致、申请人无民事行为能力且无监护人代为申请等）。5.简述共有不动产登记的特殊要求。答：共有不动产登记的特殊要求包括：（1）申请登记时需明确共有类型（按份共有或共同共有）；（2）处分共有不动产或对共有不动产作重大修缮、变更性质或用途的，按份共有需占份额2/3以上共有人同意，共同共有需全体共有人同意；（3）共有不动产登记时，登记簿需记载共有人姓名（名称）及共有情况；（4）按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。四、案例分析题（每题10分，共2题）案例1：2025年3月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某以200万元购买李某名下的住房一套。合同签订后，张某支付了100万元首付款，李某将房屋交付张某居住，但未办理转移登记。2025年5月，李某因急需资金，又与王某签订房屋买卖合同，将该房屋以220万元卖给王某，并办理了转移登记。张某得知后，要求王某返还房屋，王某拒绝。问题：（1）张某是否取得房屋所有权？（2）王某是否取得房屋所有权？（3）张某应如何维护自身权益？答案：（1）张某未取得房屋所有权。