房屋租赁合同到期后的续租优先权

房屋租赁合同到期后的续租优先权引言近年来，随着我国城镇化进程的不断推进，城镇住房租赁市场规模持续扩大，租房已经成为新市民、青年人解决居住需求的主要方式。但在租赁市场的运行过程中，租赁合同到期后续租难、房东随意涨租、驱赶原承租人的问题屡见不鲜，由此引发的租赁纠纷占比逐年攀升。我国民法典正式将房屋承租人的续租优先权写入法律条文，为承租人的续租权益提供了法律保障，但是实践中对于该项权利的内涵、行使条件、救济路径的认知仍存在较多分歧。深入梳理续租优先权的相关规则，厘清实践中的争议边界，对于保障承租人居住权益、维护住房租赁市场稳定具有重要的现实意义。一、续租优先权的基础内涵与制度价值（一）续租优先权的法律内涵续租优先权也被称为优先承租权，是指房屋租赁合同期限届满后，原承租人在同等租赁条件下，享有优先于第三人承租该房屋的法定权利。从权利性质来看，续租优先权属于法律直接赋予承租人的附条件形成权，无需双方在租赁合同中另行约定，只要原租赁关系合法有效，承租人便自动享有该项权利。一旦承租人满足同等租赁条件、作出明确的续租意思表示，无需出租人另行同意，即可直接在双方之间成立与第三人租赁条件相同的租赁合同，这体现了法律对承租人权益的倾斜性保护（王利明，2020）。需要注意的是，续租优先权与承租人的优先购买权属于两类不同的法定权利，前者指向房屋的租赁使用权，后者指向房屋的所有权，二者并行不悖，不存在权利冲突。（二）续租优先权的制度设立初衷续租优先权制度的设立，核心是为了平衡租赁双方的权益，实现民生保障与市场效率的统一，其价值主要体现在三个层面。第一是保障弱势承租群体的居住权益，住房是最基本的民生需求，当前我国租房群体以中低收入者为主，很多承租人已经在租赁房屋内形成了稳定的生活轨迹，子女在周边入学、工作地点在附近通勤，一旦被随意要求搬离，会对其正常生活造成极大影响。据住房和城乡建设部发布的城镇住房租赁市场发展报告显示，我国城镇租房人口超2亿人，其中80%以上的租房群体为外来务工人员、新就业大学生等中低收入群体，续租优先权的设立是保障该群体居住权益的重要制度设计（住房和城乡建设部，2022）。第二是降低租赁市场的交易成本，对于承租人而言，长期居住通常会产生装修、添置固定家具等投入，续租可以避免这些投入的浪费，也无需承担搬迁、重新寻找房源的成本；对于出租人而言，续租可以避免房屋空置损失，也无需再次投入成本核验新承租人的资质、协商合同条款，能够实现双方的利益最大化。第三是引导租赁市场向长期化发展，当前我国住房租赁市场普遍存在租赁周期短、稳定性差的问题，承租人的居住安全感较低，续租优先权的设立能够减少承租人的后顾之忧，鼓励长期租住行为，同时也能帮助出租人获得稳定的租金收益，推动租赁市场良性循环。明确续租优先权的基本内涵与设立价值之后，更需要厘清该项权利的具体行使要件，避免权利被滥用或者被侵害时无据可依。二、续租优先权的法定行使要件（一）前提要件：原租赁关系合法有效且承租人无根本违约行为续租优先权的行使首先要满足基础前提，即原租赁合同不存在效力瑕疵，且承租人已经全面履行了原合同项下的主要义务。如果租赁的房屋属于违法建筑、违反房屋使用性质出租，或者原租赁合同存在违反法律强制性规定的情形，导致原合同被认定为无效或者被撤销，那么承租人自然不享有续租优先权。同时，若承租人存在拖欠租金累计达到合同约定的解除条件、擅自转租房屋、擅自改变房屋结构等根本违约行为，出租人已经有权解除原租赁合同的，承租人也丧失了主张续租优先权的资格。只有原租赁关系不存在效力瑕疵、承租人已全面履行原合同项下主要义务的前提下，续租优先权的行使才具备合法性基础（崔建远，2021）。需要明确的是，如果承租人仅存在轻微违约行为，例如延迟几天支付租金且已经及时补缴、未造成出租人损失的，出租人不得以此为由剥夺承租人的续租优先权。（二）核心要件：满足与第三人同等的租赁条件同等条件是续租优先权的核心判断标准，也是实践中最容易产生争议的环节。同等条件的认定应当以出租人与第三人拟订立的租赁合同内容为参照，涵盖所有影响出租人利益的核心条款，不得附加不合理的差异化条件（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。具体来看，同等条件主要包含四个方面的内容：第一是租金标准，这是最核心的判断要素，承租人提出的租金金额不得低于第三人愿意支付的租金，若出租人提出的租金符合市场正常水平，承租人需要接受该租金标准才能主张优先权。第二是租金支付方式，例如第三人选择按年支付租金的，承租人不得要求按月支付；第三人愿意一次性支付多年租金的，承租人也要满足相同的支付要求，否则不构成同等条件。第三是租赁期限，若出租人拟出租给第三人的期限为三年，承租人不得仅要求承租一年，除非出租人主动同意缩短租期。第四是其他合理附加义务，例如第三人愿意承担房屋日常维修费用、同意为房屋添置约定的家电设备等，这些直接影响出租人利益的条件，承租人也需要同等满足。但如果出租人提出的是不合理的附加条件，例如要求承租人额外支付一笔无合理依据的“进场费”、要求承租人提供多余第三人的担保等，这类刻意抬高行权门槛的条件不能作为同等条件的认定标准。例如实践中部分出租人以“第三人是我的亲友，所以我愿意给更低的租金”为由拒绝承租人的行权主张，这类基于身份关系的优惠不属于同等条件的考量范围，因为身份属性是承租人无法复制的，以此为由拒绝续租不会得到法律支持。（三）程序要件：在合理期限内作出明确的行权意思表示续租优先权的行使还需要满足法定的程序要求。首先，出租人负有提前通知的义务，在租赁期限届满前，出租人如果有继续出租房屋的意愿，应当及时将拟出租的具体条件、答复期限等信息明确告知承租人，保障承租人的知情权。如果双方在原租赁合同中已经约定了通知期限和答复期限，按照双方约定执行；如果没有约定，司法实践中通常将答复的合理期限认定为十五日，从承租人收到完整的出租条件通知之日起计算。如果承租人在约定或者合理的答复期限内没有明确作出愿意按照同等条件续租的意思表示，视为自动放弃续租优先权，后续再提出行权主张的不会得到法律支持。如果出租人没有履行通知义务，直接与第三人签订了租赁合同，承租人从知道或者应当知道该事实之日起的合理期限内，仍然可以主张行使续租优先权，除非第三人已经善意合法占有了房屋且对未通知的情况不知情，这种情况下承租人无法要求强制承租，但仍然可以向出租人主张损害赔偿。从当前的司法实践来看，很多市场主体对续租优先权的行使要件认知不清，导致各类纠纷频发，梳理常见的争议情形与裁判规则，能够为当事人维护自身权益提供清晰的指引。三、续租优先权行使的常见争议与裁判规则（一）出租人损害续租优先权的典型情形实践中出租人侵害承租人续租优先权的情形主要集中在三类：第一类是未履行法定通知义务，租赁期限届满前完全不告知承租人房屋将继续出租的消息，甚至隐瞒出租意愿，直接与第三人签订租赁合同，到期便要求承租人限期搬离，完全剥夺承租人的知情权和选择权。第二类是故意设置不合理的行权门槛，例如虚构第三人的租金标准，向承租人报出远高于市场价格或者远高于第三人实际支付价格的租金，或者要求承租人承担额外的不合理义务，逼迫承租人主动放弃续租。第三类是假借自用名义规避优先权，很多出租人会以“自己要居住”“近亲属要居住”为由收回房屋，但收回后短时间内便再次出租给第三人，甚至以更高的租金出租，本质上是为了绕过续租优先权的限制，侵害承租人的合法权益。（二）司法实践中的统一裁判标准针对上述常见争议，各地法院在长期的审判实践中已经形成了相对统一的裁判规则。首先是关于“出租人自用”的认定标准，法院通常会要求出租人举证证明房屋确实是由本人、配偶、父母、子女等直系近亲属实际居住使用，且通常要求居住期限达到半年以上，如果出租人收回房屋后一两个月内便再次出租，或者收回后并未实际自用而是长期闲置，都会被认定为恶意规避续租优先权，需要承担相应的法律责任。其次是关于损害优先权的救济路径，若第三人属于善意相对人，对出租人未通知承租人的情况不知情，那么出租人与第三人签订的租赁合同仍然有效，承租人不能要求撤销该合同或者强制承租房屋，但可以向出租人主张损害赔偿；若第三人与出租人恶意串通，故意损害承租人的续租优先权，承租人可以要求确认出租人与第三人的租赁合同无效，同时要求按照同等条件与出租人建立租赁关系。第三是关于损失赔偿的范围，法院通常会支持承租人的全部直接损失，包括搬迁产生的运输费、人工费，临时租住房屋产生的租金差价，还有剩余的装修残值，如果承租人因为突然搬离产生了其他直接损失，例如子女转学产生的额外费用等，能够提供证据证明的也可以得到支持。据中国裁判文书网发布的房屋租赁合同纠纷司法裁判白皮书显示，在涉及续租优先权的纠纷中，约62%的案件系出租人未履行通知义务引发，法院支持承租人赔偿请求的比例达78%，赔偿范围通常涵盖搬迁费、临时居住差价、剩余装修价值等直接损失（中国裁判文书网，2023）。当前续租优先权制度在运行中暴露出的规则不够细化、维权成本较高等问题，也需要从多个维度进行优化，进一步释放制度的民生保障价值。四、续租优先权制度的优化路径（一）立法层面细化规则，明确权利边界立法部门应当进一步细化续租优先权的相关规则，减少裁判的自由裁量空间，为市场主体提供清晰的行为指引。首先要明确法定的通知和答复期限，例如规定出租人至少应当在租赁期限届满前三十日，将拟出租的全部条件告知承租人，承租人的答复期限不得少于十五日，避免各地对合理期限的认定标准不统一。其次要明确列举不得作为同等条件的情形，例如基于身份关系的优惠、超出合理范围的附加义务、刻意针对承租人设置的特殊要求等，明确这类条件不得作为拒绝承租人行权的依据。第三要明确损害续租优先权的赔偿计算标准，例如规定租金差价可以按照周边同类房屋的平均租金与原租金的差额计算，最长支持六个月到十二个月的差价损失，同时明确承租人主张维权产生的合理费用也可以由出租人承担，降低承租人的维权成本。（二）行政层面加强监管，规范市场秩序住房租赁监管部门应当充分发挥监管职能，从市场端规范租赁行为，保障续租优先权制度落地。首先要推广使用全国统一的住房租赁合同示范文本，在示范文本中明确写入续租优先权的相关条款，细化通知、答复、违约责任等内容，让承租人在签订合同时就清晰知晓自身的法定权利，也引导出租人主动履行义务。其次要建立住房租赁信用监管体系，将出租人恶意侵害承租人续租优先权、虚构自用事实收回房屋、故意设置不合理条件逼迫承租人搬离等行为纳入住房租赁信用档案，对失信出租人实施联合惩戒，提高其违法成本。第三要加强对住房租赁中介机构的管理，要求中介机构在提供租赁服务时，主动告知承租人享有的续租优先权等法定权利，不得配合出租人设置不合理条件侵害承租人权益，对违规中介要依法予以处罚。（三）市场主体层面提升法治意识，主动防范纠纷对于承租人而言，在签订租赁合同时，可以主动与出租人协商明确续租的通知期限、答复期限等内容，将相关约定写入合同条款，避免后续产生争议；在租赁期间要妥善保存租金支付记录、房屋使用的相关证据，租赁期限届满前如果没有收到出租人的通知，要主动询问出租人是否继续出租，若出租人侵害自身的续租优先权，要及时留存沟通记录、同等条件的相关证据，通过协商、人民调解、诉讼等合法途径维护自身权益。对于出租人而言，要主动履行法定的通知义务，公平设置租赁条件，如果确实需要自用房屋，要提前告知承租人并留存好自用的相关证据，避免被认定为恶意规避优先权，减少不必要的纠纷。结语房屋租赁合