2025年高级经济师《建筑与房地产经济》上午真题及答案

2025年高级经济师《建筑与房地产经济》上午真题及答案一、案例分析题（共3题，每题20分）案例分析题一某大型国有建筑企业承建了某市重点公共建筑工程——“城市文化中心”项目。该项目地下2层，地上5层，总建筑面积约12万平方米，结构形式为钢筋混凝土框架-剪力墙结构。合同工期为18个月，合同总价为4.8亿元（固定总价合同）。项目于2024年3月1日开工。项目实施过程中发生了如下事件：事件1：在基础工程施工中，由于勘察报告未准确反映地下管线分布，导致施工时遇到不明市政排水管道，需进行迁移处理。为此，施工单位停工15天，增加机械闲置费及人工窝工费共计50万元。施工单位向建设单位提出工期和费用索赔。事件2：主体结构施工阶段，建设单位提出对原设计进行重大变更，将第四层及第五层的部分办公区域改为多功能会议厅，导致部分已绑扎的钢筋拆除重做，并增加了大跨度钢结构的安装工作。设计变更后，由于建设单位提供的钢材采购滞后，导致施工单位关键线路工作停工20天。施工单位就此提出了工期顺延和费用补偿的要求。事件3：进入装修安装阶段，施工单位为了确保获得省级“文明工地”称号，加大了现场安全文明施工措施费的投入，实际发生额比合同中约定的措施费高出80万元。施工单位在工程结算时要求将此部分费用全额计入结算总价。事件4：工程竣工验收前，施工单位提交了竣工结算报告。经造价咨询公司审核，发现施工单位在工程量清单中某项混凝土工程的工程量计算有误，导致多报了200万元。同时，施工单位提出，由于施工期间人工费大幅上涨，应调整合同价款，但合同中约定人工费风险包干范围±5%以内不予调整，实际上涨幅度为8%。问题：1.根据事件1，指出施工单位的索赔是否成立？并说明理由。如果索赔成立，工期应顺延多少天？2.根据事件2，作为建造师或造价工程师，请分析施工单位应获得的工期和费用索赔处理原则。3.针对事件3，施工单位要求全额计入高出部分的措施费是否合理？请说明理由。4.针对事件4，请计算该项目的竣工结算价款调整涉及的主要金额（不考虑规费和税金的变化），并阐述竣工结算审查的重点内容。【参考答案及解析】1.施工单位的索赔成立。理由：根据《建设工程施工合同（示范文本）》及相关规定，不明地下管线属于不可预见的地质条件变化，通常被视为建设单位应提供的勘察资料不准确，属于建设单位的风险（或因建设单位原因导致的障碍物清除）。因此，施工单位因此导致的停工和费用损失应由建设单位承担。工期顺延：应顺延15天。因为该事件发生在基础工程施工阶段，且地下管线处理位于关键线路上（通常基础工程在关键线路上），导致关键工作延误，故工期应予以顺延。2.在事件2中，处理原则如下：（1）设计变更导致的费用与工期：建设单位提出的设计变更，属于建设单位原因。由此导致的拆除重作费用（包括材料费、人工费、机械费等）以及新增钢结构工程的费用，建设单位应予以确认并支付。工期方面，若该变更导致关键线路上的工作持续时间延长，或非关键工作变成关键工作，则应批准相应的工期顺延。（2）建设单位供材滞后导致的费用与工期：建设单位提供的钢材采购滞后属于建设单位违约。因此，导致的停工损失（机械闲置费、管理费等）及工期延误，建设单位应予赔偿和顺延。（3）综合处理：施工单位应获得设计变更工程量的价款、因拆除重作发生的费用、因停工发生的现场管理费及利润（如合同约定），以及关键线路延误对应的工期（至少20天加上变更作业导致的逻辑时间变化）。3.施工单位的要求不合理。理由：该合同为固定总价合同。在固定总价合同下，除非合同专用条款另有约定或发生重大工程变更，否则措施费一般包干使用。施工单位为了自身荣誉（如获得“文明工地”称号）而额外增加的投入，属于施工单位自主经营行为，并非建设单位要求或法律法规强制标准之上的提升，这部分费用应包含在施工单位的风险范围内或企业成本中，建设单位不予额外支付，除非合同中明确约定了获得奖项有具体的奖励条款。4.（1）竣工结算价款调整计算：①剔除多报工程量：核减200万元。②人工费调整：合同约定风险包干范围为±5%，实际上涨8%，超出风险范围3%。假设合同中人工费总额为X（或按具体调整基数计算），调整金额=合同人工费基数×(8%5%)=合同人工费基数×3%。（注：题目未给具体人工费基数，此处列出计算公式。若假设涉及变更部分人工费，则按变更部分计算；若为整体调价，则按整体计算。通常固定总价合同在无约定情况下不调，但题目给出具体条款，按条款执行）。③最终调整：结算价=合同总价+变更增减费用+索赔费用核减金额+人工费调整金额。（2）竣工结算审查重点内容：①核对合同条款：重点审查工程竣工结算是否按合同约定的结算方式、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等进行编制。②检查隐蔽验收记录：所有隐蔽工程均需有验收记录和签证，手续完整，工程量与竣工图一致。③落实设计变更签证：设计变更必须由原设计单位出具通知单和修改图纸，并有建设单位、监理单位、施工单位三方签字确认。④核对工程量：依据竣工图、设计变更单和现场签证等，按照国家规定的工程量计算规则复核工程量，防止多算或少算。⑤严格执行定额单价：审查结算单价是否与合同单价或投标报价一致，新增项目的单价是否套用正确的定额。⑥注意各项费用计取：审查各项费用的取费基数、费率是否符合合同约定及当地造价管理部门的规定，有无重复计取或漏计。案例分析题二某房地产开发企业（以下简称“A公司”）拟在省会城市新区开发一高档住宅小区项目“云顶花园”。项目总占地面积100亩，规划总建筑面积约25万平方米，其中住宅建筑面积20万平方米，配套商业及公建面积5万平方米。项目土地出让金为12亿元，预计开发建设成本（不含土地成本）为8亿元。A公司计划通过银行贷款、信托融资及预售回款来解决资金问题。当前房地产市场形势复杂，政府坚持“房住不炒”定位，因城施策。该城市虽然限购政策已略有松绑，但市场信心仍在恢复中，周边竞品项目去化速度放缓。A公司管理层要求营销策划部门制定科学的市场营销策略，并要求财务部门进行详细的项目投资经济评价。项目可行性研究的基础数据如下：（1）项目开发经营期为3年（含建设期2年，销售期1年）。（2）土地成本在第一年投入60%，第二年投入40%。（3）建设成本在第一年投入40%，第二年投入60%。（4）预计住宅销售均价为22000元/平方米，商业及公建均价为30000元/平方米。（5）销售税费及附加为销售收入的5.5%。（6）A公司要求的项目目标投资收益率为12%（年化）。问题：1.请运用SWOT分析法，结合当前宏观政策背景，分析A公司开发该项目的内外部环境。2.根据提供的基础数据，计算该项目的预计总销售收入、土地增值税扣除项目金额（假设按简易扣除法：扣除金额=土地成本+开发成本+开发费用×10%+加计扣除20%+税金，开发费用按土地和开发成本之和的10%计算），并估算项目的初步毛利润（不考虑土地增值税清算细节，仅作估算）。3.假设A公司在项目开盘前夕，遭遇市场突发波动，周边竞品降价促销。若A公司决定保持价格不变，应采取哪些非价格营销策略来提升去化速度？4.在房地产融资渠道收紧的背景下，请分析该项目可采用的创新融资模式及其风险。【参考答案及解析】1.SWOT分析：（1）优势（Strengths）：①A公司作为大型房企，具备品牌优势和开发经验。②项目位于省会城市新区，通常规划配套较好，具有升值潜力。③高档住宅定位，符合改善型需求趋势，产品力较强。（2）劣势（Weaknesses）：①项目体量较大，去化周期长，资金沉淀压力大。②高档项目在市场下行期抗跌性相对较弱，客群受限。③资金依赖外部融资，财务成本较高。（3）机会（Opportunities）：①限购松绑及政策支持刚需和改善性住房需求，信贷环境可能改善。②新区建设带来基础设施完善，提升区域价值。③城市化进程仍在继续，核心城市人口流入带来住房需求。（4）威胁（Threats）：①“房住不炒”长效机制，房价上涨受限，利润空间被压缩。②市场信心不足，购房者观望情绪浓厚，去化困难。③融资监管趋严（如“三道红线”），融资渠道受限，资金链断裂风险增加。2.（1）计算预计总销售收入：住宅销售收入=20万平方米×22000元/平方米=440,000万元=44亿元。商业及公建销售收入=5万平方米×30000元/平方米=150,000万元=15亿元。总销售收入=44+15=59亿元。（2）计算土地增值税扣除项目金额：①土地成本=120,000万元（12亿元）。②开发成本=80,000万元（8亿元）。③开发费用=(土地成本+开发成本)×10%=(120,000+80,000)×10%=20,000万元。④与转让房地产有关的税金（销售税费及附加）=总销售收入×5.5%=590,000×5.5%=32,450万元。⑤加计扣除=(土地成本+开发成本)×20%=200,000×20%=40,000万元。扣除项目金额合计=120,000+80,000+20,000+32,450+40,000=292,450万元。（3）估算项目初步毛利润（此处指收入减去主要成本及税金）：注：此步骤通常计算营业利润或简单毛利。根据题目要求估算初步毛利润：毛利润=总销售收入土地成本开发成本销售税费及附加=590,000120,00080,00032,450=357,550万元（35.755亿元）。（注：若考虑土地增值税，则需计算增值率及税额，此处题目仅要求估算初步毛利润，故未扣除土地增值税及所得税）。3.非价格营销策略：（1）提升产品附加值：提供精装修升级包、赠送智能家居系统、优化园林景观展示区、提升物业服务标准（如引入金钥匙物业）。（2）灵活的付款方式：推出低首付、分期付款、首付延期等金融支持方案，降低购房门槛。（3）渠道拓展与整合：加强与贝壳、链家等大型中介机构的分销合作，利用全民营销（老带新）机制，给予高额佣金推荐奖励。（4）体验式营销：打造实景样板区、工法样板间，举办社区活动、文化节，增强客户体验感和情感认同。（5）品牌联动：联合知名学校、医院、商业品牌签署战略合作协议，通过“名校学位”、“医疗配套”等隐性价值吸引客户。4.创新融资模式及风险：（1）房地产信托投资基金（REITs）或类REITs：①模式：将商业物业或持有型资产证券化，在公开市场募集资金。②风险：底层资产收益率要求高，运营风险；政策合规风险；税收结构复杂风险；流动性风险。（2）供应链金融资产证券化（ABS）：①模式：以应付工程款等供应链债权为基础资产发行ABS，延缓上游付款压力。②风险：核心企业信用传导风险；基础资产真实性风险；融资成本相对较高。（3）股权合作或并购基金：①模式：引入险资、私募股权基金等金融机构进行股权投资或“股+债”投资。②风险：控制权稀释风险；对赌协议（VAM）履约风险；退出机制不确定性风险。（4）永续债：①模式：发行无固定期限的债券，计入所有者权益，降低资产负债率。②风险：利率跳升机制导致后期融资成本激增；虽名义为股，实质为债，存在监管认定风险。案例分析题三某市拟对一片老旧工业厂区进行城市更新改造，将其转型为“创意科技产业园”。项目总投资额约为30亿元，建设内容包括既有建筑改造加固、新建研发办公楼、园区基础设施建设及数字化管理平台搭建。该项目采用“政府引导、企业运作”模式，实施主体为B城市更新公司（国有控股）。项目面临以下关键问题：（1）既有建筑结构老化，需进行抗震加固及功能重塑，涉及大量历史建筑保护与利用的平衡。（2）项目资金需求量大，回收期长，单纯依靠财政资金难以支撑，需要引入社会资本。（3）园区运营需要实现产业导入，避免出现“空心化”或房地产化倾向。（4）项目需达到国家绿色建筑二星级标准，并申请超低能耗建筑示范。问题：1.在既有建筑改造加固方案设计中，应遵循哪些基本原则？针对历史建筑保护与利用，请提出具体的工程策略。2.针对该项目的投融资特点，请设计一种适合的PPP（政府和社会资本合作）运作模式，并说明该模式下政府与社会资本的风险分担机制。3.为了实现产业园的可持续运营和产业导入，请从“全生命周期管理”的角度，提出建设与运营阶段的协同策略。4.绿色建筑评价是项目的重要目标。根据《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019），绿色建筑评价指标体系包含哪几类指标？若要达到二星级标准，通常在哪些方面必须达到较高要求？【参考答案及解析】1.（1）既有建筑改造加固设计原则：①安全性原则：必须通过结构检测鉴定，确保加固后的结构承载力满足现行规范要求，特别是抗震设防标准。②经济性原则：在满足安全和使用功能的前提下，选用造价适中、施工便捷的加固技术。③适用性原则：改造后的功能布局应满足现代产业园的使用需求（如空间开敞、层高、荷载）。④耐久性原则：考虑后续使用年限，选用耐久性好的材料。⑤环保与节能原则：尽量保留原有结构构件，减少拆除废弃物，结合节能改造提升性能。（2）历史建筑保护与利用的工程策略：①最小干预原则：最大限度保留历史建筑的原有结构、材质和风貌，避免大拆大建。②可逆性原则：采取的加固和连接措施应具有可逆性，不妨碍未来对原物的进一步保护。③查勘与溯源：详细调研历史沿革，建立档案，对有价值的装饰构件进行编号保护或异地迁建。④功能置换：在不改变外观的前提下，对内部空间进行适应性改造，植入办公、展示、文化等新功能。⑤结构加固与外观修缮：采用碳纤维加固、钢结构置换等隐蔽技术加固结构；外立面采用“修旧如旧”工艺清洗和修补。2.（1）适合的PPP运作模式：建议采用“建设-运营-移交”（BOT）模式或“改造-运营-移交”（ROT）模式。具体操作：政府授权B城市更新公司作为政府方出资代表，与社会资本方共同组建项目公司（SPV）。社会资本方负责融资、设计、建设、运营维护产业园，通过获得使用者付费（租金、物业费、服务费）和可行性缺口补助来回收投资并获得合理回报。特许经营期满后，项目资产移交给政府。（2）风险分担机制：①政府承担风险：法律和政策变更风险（如土地政策、税收政策变化）、最低需求风险（如承诺部分入驻率或租金补偿）、不可抗力（政治风险）。②社会资本承担风险：融资风险（资金不到位、成本超支）、建设风险（工期延误、质量安全事故、造价超支）、运营风险（招商失败、市场波动、运营成本超支）、项目移交风险。③共同承担风险：自然不可抗力（如地震、台风）、通货膨胀风险（通常通过调价公式共担）。3.建设与运营阶段的协同策略（全生命周期管理）：（1）设计阶段介入运营需求：①在设计阶段即邀请潜在运营方或招商团队参与，确定合理的业态配比、平面布局、机电参数（如空调负荷、电梯配置）。②预留智能化接口和弹性空间，以适应未来