物业弱电智能化维护手册模板

物业弱电智能化维

护手册

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目录

第一章：闭路电视监控系统培训.................

第一项：闭路电视监控系统基础知识............

第二项.闭路电视监控系统设备选择...........

第三项.监控系统常见的故障现象及其解;夬方法.

第四I页:对物业人员培训要求...................

第二章：彩色可视系统培训.....................

第一项：彩色可视对讲系统基础知识............

第二项.彩色可视对讲系统设备选择...........

第三项.彩色可视对讲系统常见的故障现象及其解决方法错

第四项.对物业人员培训要求..................

第三章:室内防盗报警系统培训.................

第项：室内防盗报警系统基础知识............

第二项.室内防盗报警系统设备选择...........

第三项.室内防盗报警系统常见的故障现象及其解决方法

第四项:对物业人员培训要求..................

第四章：门禁一~^通系统培训...................

第一项：门禁一卡通系统基础知识..............

第二项.门禁一卡通系统设备选择.............

第三I页.门禁一卡通系统常见的故障现象及其解决方法

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第五章:周界防范系统培训...................

第一项:周界防范系统基础知识...............

第二项.周界防范系统设备选择..............

第三项.周界防范系统常见的故障现象及其解决方法错

第四项:对物业人员培训要求.................

第六章:电子巡更系统培训....................

第一1页：电子巡更系统基础知识...............

第二项：电子巡更系统设备选择...............

第三项:电子巡更系统常见的故障现象及其解决方法

第七章:停车场管理系统系统培训.............

第一项:停车场管理系统基础知识.............

第二I页:停车场管理系统设备选择.............

第三项:停车场管理系统常见的故障现象及其解决方法

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第二项.闭路电视监控系统设备选择

2.1.摄像机的选择

在园区的被监视环境中,首先应根据被监视环境的开阔程度,用

户要求在系统末端监视器上所看到的被监视场景画面的清晰程度，

以及被监视场景的中心点到摄像机镜头之间的直线距离为参考依

据,在直线距离一定且满足覆盖整个被监视场景画面的前提下,应

尽量考虑选用长焦距镜头,这样能够在系统末端监视器上获得一幅

具有较清晰细节的被监视场景画面。在这种环境中也可考虑选用

变焦摄像机，这可根据系统的设计要求以及系统的性能价格比决定,

在选用时也应考虑两点:（1）在调节至最短焦距时（看全景）应能满足

覆盖主要被监视场景画面的要求;（2）在调节至最长焦距时（看细节）

应能满足观察被监视场景画面细节的要求。一般情况下,在园区环

境中一般选用18倍变焦镜头即QJ满足要求。

2.2.云台

云台就是两个交流电组成的安装平台，能够水平和垂直的运动。我

们所说的云台区别于照相器材中的云台，照相器材的云台一般来说

只是一个三脚架，只能经过手来调节方位；而监控系统所说的云台

是经过控制系统在远端能够控制其转动方向的。

云台有多种类型：

按使用环境分为室内型和室外型，主要区别是室外型密封性能好,

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防水、防尘，负载大。

按安装方式分为侧装和吊装，即云台是安装在天花板上还是安装在

墙壁上。

23支架

普通摄像机支架安装简单,而且种类繁多。普通支架有短

的、长的、直的、弯的,根据不同的要求选择不同的型号。室外

支架主要考虑负载能力是否合乎要求。

2.4.防护罩

防护罩也是监控系统中最常见的设备之一，主要分为室内和室外两

种。室内防

护罩主要区别是体积大小,外形是否美观,表面处理是否合格。功

能主要是防尘、

防破坏。室外防护罩密封性能一定要好，保证雨水不能进入防护

罩内部侵蚀摄

像机。

2.5.监视器

监视器是监控系统的标准输出,有了监视器我们才能观看前端送过

来的图像。

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监视器分彩色、黑白两种,尺寸有9、10、12、14、15、17、

21英寸等,常见的

是21英寸。监视器也有分辨率,同摄像机一样用线数表示,实际

使用时一般要

求监视器线数要与摄像机匹配。另外,有些监视器还有音频输

入、S-video输

入、RGB分量输入等,除了音频输入监控系统用到外,其余功能大

部分用于图像

处理工作。

2.6.视频分配器

一路视频信号对应一台监视器或录像机,若想一台摄像机的图

像送给多个管理者看,最好选择视频分配器。因为并联视频信号衰

减较大,送给多个输出设备后由于阻抗不匹配等原因,图像会严重

失真,线路也不稳定。视频分配器除了隹抗匹配,还有视频增益，

使视频信号能够同时送给多个输出设备而不受影响。

2.7.硬盘录像机设备（简称DVR）

在闭路电视监控行业中已是焦点产品之一。以DVR为核

心组成的数字硬盘录像监控系统将会成为传统录像监控系统

的替代产品。数字录像技术的诞生，使得快速检索、高清晰重

播图像成为可能。

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数字硬盘录像监控系统以其功能集成化、录像数字化、使用

简单化、监控智能化、控制网络化等优势，在安防领域得到

了广泛重视,耨会成为传统录像监控系统的替代产品。

2.DVR的分类

从功能和解压缩方式来将DVR分类。

a.以功能区分

(1)单路数字硬盘录像机:如同一台长时间录像机,只不过

使用数字方式录像,可搭配一般的影像压缩处理器或分割器等

设备使用。

(2)多画面数字硬盘录像机:本身包含多画面处理器,可用

画面切换方式同时记录多路图像。

(3)数字硬盘录像监控主机:集多画面处理器、视频切换

器、录像机的全部功能于一体,本身可连接报警探测器,其它

功能还包括:可进行移动侦测,可经过解码器控制云台旋转和

镜头伸缩,可经过网络传输图像和控制信号等。

b.以解压缩方式区分

数字硬盘录像机又分为硬解压和软解压两大类。硬解压

是指由专门设计的电路和单片机晶片内的底层软件完成解压，

软解压是指用电脑主机和高级语言编制的软件解压。经过实

际工程应用总结，我们发现硬件压缩和解压比软件更真实亘靠,

原因是软件方式依赖于成本低廉、机箱庞大的电脑,并非闭路

电视领域的专业产品,且使用中很容易死机和资料混乱,所记

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录的图像也有可能被更改或重新编辑;而硬件方式采用闭路电

视领域的专业技术,图像画面具有清晰的压缩和解压缩，一旦

被记录下来,就不可能更改。

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第三项.监控系统常见的故障现象及其解决方法

在一个监控系统进入调试阶段、试运行阶段以及交付使用后，

有可能出现这样那样的故障现象,如:不能正常运行、系统达不

到设计要求的技术指标、整体性能和质量不理想,亦即一些“软

毛病工这些问题对于一个监控工程项目来说,特别是对于一个

复杂的、大型的监控工程项目来说，是在所难免的。

1.电源不正确引发的设备故障。电源不正确大致有如下几种可

能:供电线路或供电电压不正确、功率不够（或某一路供电线路

的线径不够，降压过大等）、供电系统的传输线路出现短路、断

路、瞬间过压等。特别是因供电错误或瞬间过压导致设备损坏

的情况时有发生，因此,在系统调试中，供电之前,一定要认真严

格地进行核对与检查,绝不应掉以轻心。

2•由于某些设备（如云台）的连结有很多条,若处理不好,特别是

与设备相接的线路处理不好，就会出现新路、短路、线间绝缘

不良、误接线等导致设备的损坏、性能下降的问题。在这种情

况下,应根据故障现象冷静地进行分析,判断在若干条线路上是

由于哪些线路的连接有问题才产生那种故障现象。这样就会把

出现问题的范围缩小了。特别值得指出的是,带云台的摄像机由

于全方位的运动，时间长了,导致连线的脱落、挣断是常见的。

因此,要特别注意这种情况的设备与各种线路的连接应符合长时

间运转的要求。

3.设备或部件本身的质量问题。从理论上说,各种设备和部件都

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有可能发生质量问题。但从经驹上看，纯属产品本身的质量问题,

多发生在解码器、电动云台、传输部件等设备上。值得指出的

是,某些设备从整体上讲质量上可能没有出现不能使用的问题，

但从某些技术指标上却达不到产品说明书上给出的指标。因此

必须对所选的产品进行必要的抽样检测。如确属产品质量问题，

最好的办法是更换该产品,而不应自行拆卸修理。

4,设备（或部件）与设备（或部件）之间的连接不正确产生的问题大

致会发生：

a..视频传输中,最常见的故障现象表现在监视器的画面上出现一

条黑杠或白杠,而且或向上或向下慢慢滚动。因此,在分析这类

故障现象时,要分清产生故障的两种不同原因。要分清是电源的

问题还是地环路的问题,一种简易的方法是,在控制主机上,就近

只接入一台电源没有问题的摄像机输出信号，如果在监视器上没

有出现上述的干扰现象，则说明控制主机无问题。接下来可用一

台便携式监视器就近接在前端摄像机的视频输出端,并逐个检查

每台摄像机。如有,则进行处理。如无，则干扰是由地环路等其

它原因造成的。

第四项:对物业人员培训要求

一、目的;保证防盗监控系统的正常工作。

二、适用范围本公司管理的小区防盗监控系统。

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三、职责:管理处机电部负责日常维护俣养,工程部机电维修组负

责按计划维

1、维修:

(1)监视器图像不清晰的检修步骤：

A、调节监视器上的旋钮；

B、检查视频线有无松动；

C、校正镜头焦距；

D、清理镜头和防尘罩上灰尘；

E、检查摄像头或镜头是否损坏。

(2)监视器没有图像的检修步骤：

A、检查摄像头是否通电；

B、检查视频连线有无断裂；

C、检查摄像头是否损坏。

(3)控制器不能控制的检修步骤：

A、检查控制器控制电压有无输出；

B、检查控制电压有无输入；

以检查输入插件是否损坏；

D、检查输出插件是否损坏。

2、保养：

(1)规定每月对系统进行一次维护保养。

(2)检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头,清理降温风扇,调校镜头

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焦距。

(3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。

(4)检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线

接触是否良好。

(5)对于室外摄像系统,检查其防风、防南、防尘罩的密封，检查

避雷针接地是否良好。

第二章:彩色可视系统培训

第一项:彩色可视对讲系统基础知识

在小区单元门口处,再经过可视门口主机与室内住户联络，住户

与其通话并小区监视,确认许可后，住户遥控开启电锁让来访者进

入；

门口主机、管理中心机与室内分机三方之间都能嚼双向通

话。这一过程都在管理中心的监管下,并有信息记录储存。

门口机可与管理机通话,各门口机能够呼叫管理机并通话,管理

机可遥控开锁。

多路报警功能每户室内分机可接一台报警控制器,可接红外探

头，分机可进行布防、撤防。

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第二项.彩色可视对讲系统设备选择

2.1.彩色可视单元门口主机的选择

键盘夜光显示

能与分机实现可视对讲、遥控开锁

一户一密码制，可利用密码开锁

可按保安键呼叫管理中心机,与之实现双向对讲

经过该机可实现单元门口主机与小区管理机之间联网

2.2.彩色可视分机的选择

有可视对讲、监控、遥控开锁、联网功能；

具有单户监视、二次门铃功能；

具有户与户之间双向呼叫对讲功能；

主机与分机之间可双向呼叫、对讲

分机与分机之间可双向呼叫、对讲

能接收门口主机的呼叫对讲并开锁

具有单户监视功能

可直接配接红外探测器即可实现防区报警，并具有双键设防和密码

撤防功能，可经过门口主机上的密码开锁或刷卡开锁实现可撤防报

警防区撤防。

第三项.彩色可视对讲系统常见的故障现象及其解决方法

⑴室内听不到铃声：

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①检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关;

②检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应

整修处理。

③经过上述两个部骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路,

直至故障排除。

⑵不能对讲：

①检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

②检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更

换。

③检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

⑶不能开楼下单元门：

①检查锁舌不见是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

②检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可

靠、开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排

除故障。

(4)主机无电源：

①检查轿式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极

管；

②检查电源变压器是否烧坏,如是则应更换同规格的变压器。

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第四项.对物业人员培训要求

1、可视对讲机维修

(1)无图象、声音,但开锁正常：

①调节亮度电位器观察屏幕有无光栅,如油光栅则应检查室内机

与门口机的图象信号连接是台接平，则应重新接好(烫锡焊接)；

②如调节亮度电位器屏幕仍无光栅,此时应检查室内急电路板,包

括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，

直至故障排除。

(2)通话无声音：

①检查听筒与室内机的界限是否牢固，否则应重新接好(燹锡、

焊接)；

②调节音量电位器,如扬声器理有交流声发出,则说明室内机的放

大电路有问题,室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电

路、攻防电路，此区应逐级进行检查直至故障排除。

第三章:室内防盗报警系统培训

第一项:室内防盗报警系统基础知识

在室温条件下，任何物品均有辐射。温度越高的物体,红外辐射

越强。人是

恒温动物,红外辐射也最为稳定。我们之因此称为被动红外,即探

测器本身不发

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射任何能量而只被动接收、探测来自环境的红外辐射。探测器安

装后数秒种已适

应环境,在无人或动物进入探测区域时,现场的红外辐射稳定不变，

一旦有人体

红外线辐射进来，经光学系统聚焦就使热释电器件产生突变电信号,

而发出警报

O被动红外入侵探测器形成的警戒线一般能够达到十米。

被动式红外探测器主要由光学系统、热传感器（或称为红外

传感器）及报警

控制器等部分组成。其核心是不见是红外探测器件,经过关学系统

的配合作用可

以探测到某个立体防范空间内的热辐射的变化。红外传感器的探

测波长范围是8—14pm,人体辐射的红外峰值波长约为10町正好

在范围以内.

l|im-微米是长度单位，符号[micron]o1微米相当于1米的一

百万分之一（此即为「微」的字义）。

红外探测器实现了智能化家庭需要的多种功能，报警信息经过

联网及时有效上传到中控室，可在中控室进行统一的家居安防管理,

实现统一部属,统一分配。

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第二项.室内防盗报警系统设备选择

红外探测器

产品特性：

工作电压:DC9〜16V

工作电流:静态0.1mA;报警20mA

工作温度：-20C〜70c

抗电磁干扰:>30V/m

抗白光干扰:6500LUX

报警延时选择：5S、10S或15s

安装方式:壁挂

安装高度：L8〜2.5m

探测距离：12m

第三项.室内防盗报警系统常见的故障现象及其解决方法

误报警的原因：

一、报警设隹故障引起的误报警

二、产品在规定的条件下、规定的时间内，不能完成规定的

功能，称为故障。故障的类型有损坏性故簟和漂移性故障。

三、损坏性故障包括性能全部失效和突然失效。这类故障一

般是由元器件的损坏或生产工艺不良（如虚焊等）造成。

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四、漂移性故障是指元器件的参数和电源电压的漂移所造成

的故障。例如:温度过高会导致电阻阻值的变化，此时设备表现为

时好时坏。事实上，环境温度、元件制造工艺、设备制造工艺、

使用时间、储存时间及电源负载等因素都可能导致元器件参数的

变化,产生漂移性故障。

解决的方法：

无论是损坏性故障还是漂移性故障都将使系统误报警,要减少

由此产生的误报警应从以下方面努力。

1、表现在设备器材安装位置、安装角度、防护措施以及系统

布线等方面。例如:将被动红外入侵探测器对着空调、换气扇安

装时，将会引起系统的误报警。

2、施工不当引起的误报警

这部分问题主要表现在以下方面：

(1)探测器安装不正确。

(2)设备安装不牢固或倾角不合适。

第四项:对物业人员培训要求

4.1红外幕帘探测器不工作

可能原因

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1.红外探测器电池电量不足。

2.开关没有打开。

解决方法

1.更换电池。

2.打开开关。

4.2红外幕帘探测器感应距离近

可能原因

1.镜片表面脏。

2.红外探测器安装不正确。

3.气温太高。

解决方法

1.棉球蘸酒精擦镜片表面。

2.按温馨提示重新安装。

3.调灵敏度(配可调探头)。

第四章:门禁一卡通系统培训

第一项：门禁一卡通系统基础知识

门禁(accesscontrol),又称为出入口管理系统，它是近两年来在国

内刚刚发展起来的一个新兴行业.随着社会的发展进步，人们的生活

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水平在不断的提高,对公司企业的安全有效管理有了新的要求，有效

的控制人员的出入。

当人员进门时只需持卡靠近读卡器进行读卡，读卡器接触到

IC卡信息后，门禁控制器首先判断该卡号是否合法，如合法则发

出“滴”一声，绿灯点亮，同时开锁，并将该卡号、日期、时间等

信息保存以供查询。否则门不打开,红灯亮,蜂鸣器发出“滴滴”

两声。

第二项.门禁一卡通系统设备选择

2.1.单门控制器的选择

单门独立控制器，采用国际领先的高速运算电路及海量存储技

术单片机设计，保证其强大的管理功能；独有的瞬态保护功能和自

动自检功能，保障了系统的可靠运行；可记录读卡开门、非法卡读

卡、按钮开门和门打开关闭的时间；界面友好，操作简单，使管理

更加轻松。

2.2.读卡器的选择

卡类型：ID感应卡，感应距离80~150毫米（与卡的质量有关）.感

应距离30—50毫米.

工作频率：125KHz/l3.56MHz

感应速度:刷卡反应快，小于0.1秒；

保护线路:光藕隔离OC输出；

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第三项.门禁一卡通系统常见的故障现象及其解决方法

3.1.控制器与电脑不通讯

原因

1.新增控制器序列号没有填对。

2.485通信线接反。

3.通信端口不对或被其它占用。

4.转换器有问题或电脑本身端口有问题c

5.线路问题

解决方法

1.按控制板上面贴的序列号正确填写。

2.主板上面的485A+B.与转换器正确连接。

3.正确选择端口或关闭占用端口的软件。

4.换一个转换器或电脑再试。

5.检查线路是否联通,中间是否有断线的可能。

3.2.刷卡后没有数据上传

原因

1.读卡器接线错误

解决方法

1.按读卡器的接线说明正确接线。

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3.3.刷卡后门不能打开

原因

1.电锁接线错误

2.卡没有开门权限。

解决方法

1.控制器的输出是干接点输出。电锁必须经过电源。当控制器

上面的继电器动作正常而锁动作不正常时,要仔细检查电源,电锁

和控制器之间的接线。

2.给卡设置能开门的权限。

第五章:周界防范系统培训

第一项:周界防范系统基础知识

利用光束遮断方式的探测器当有人横跨过监控防抗区时，遮断

不可见的红外线光束而引发警报。常见于室外围墙报警，它总是成

对使用：一个发射，一个接收。发射机发出一束或多束人眼无法看

到的红外光，形成警戒线，有物体经过，光线被遮挡，接收机信号发

生变化，放大处理后报警。红外对射探夫要选择合适的响应时间:

太短容易引起不必要的干扰,如小鸟飞过，小动物穿过等;太长会发

生漏报。一般以10米/秒的速度来确定最短遮光时间。若人的宽

度为20厘米，则最短遮断时间为20毫秒。大于20毫秒报警，小于

20毫秒不报警。

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主动红外对射入侵探测器由主动红外发射机和主动红外接收

机组成，当发射机与接收机之间的红外光束被完全遮断或按给定百

分比遮断时能产生报警状态的装置,叫主动红外入侵探测器。

第二项.周界防范系统设备选择

红外对射探测器

室外警戒距离:60室外)

光束数：2

光源:红外数字脉冲式

感应速度:50—700ms

报警输出:常规

常闭和常开:(NC&NO)

接点容量:AV/DC30V/0.5A

报警输出:总线

MA总线:恒流载波型

工作电压:DC13.8—24V;AC11—18V

工作电流:60mA

长寿命模式：30mA

使用温度：-25℃—55c

使用湿度:5%—95%(RH)

能见度:25m

防拆输出:常闭(NC)

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接点容量:AV/DC24V/0.5A

第三项.周界防范系统常见的故障现象及其解决方法

(-)投光器光轴调整

打开探头的外罩，把眼睛对准瞄准器，观察瞄准器内影响的情

况，探头的光学镜片能够直接用手在180。范围内左右调整，用螺丝

刀调节镜片下方的上下调整螺丝，镜片系统有上下12。的调整范围,

重复调整使瞄准器中对方探测器的影响落入中央位置。

在调整过程中注意不要遮住了光轴，以免影响调整工作。

投光器光轴的调整对防区的感度性能影响很大，请一定要按照

正确步骤仔细重复调整。

(-)受光器光轴调整

第一步：按照“投光器光轴调整”一样的方法对受光器的光轴进

行初步调整。此时受光器上红色警戒指示灯熄灭，绿色指示灯长亮,

而且无闪烁现象，表示套头光轴重合正常，投光器、受光器功能正

常。

第二步：受光器上有两个小孔，上面分别标有“+“和“-“，用于

测试受光器所感受的红外线强度，其值用电压来表示，称为感光电

压。将万用表的测试表笔(红“+“、黑”-”)插入测量受光器的感光

电压。重复调整镜片系统使感光电压值达到最大值。这样探头的

工作状态达到了最佳状态。

三)遮光时间调整

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在受光器上设有遮光时间调节钮，一般探头的遮光时间在

50m/s〜500m/s间可调,探头在出厂时,工厂里将探头的遮光时间调

节到一个标准位置上，在一般情况下，这个位置是一种比较适口的

状态，都考虑了环境情况和探头自身的特点，因此没有特殊的原因,

也尢须调节遮光时间。如果因设防的原因需要调节遮光时间，以适

应环境的变化。一般而言,遮光时间短,探头敏感性就快，但对于像

飘落的树叶、飞过的小鸟等的敏感度也强，误报警的可能性增

多。遮光时间长，探头的敏感性降低，漏报的可能性增多。工程师

应根据设防的实际需要调整遮光的时间。

红外对射探测器与防盗主机的链接

探头设定后,将防拆开关接入防区输入回路中,联线完毕,盖上

探头的外壳，拧紧紧固螺丝。要求在防盗主机上该防区警示灯元闪

烁、不点亮，防区无报警指示输出。表示整个防区设置正常。否

则,要对线路进行检查,对探头进行重新调试,重新对防区状态进行

确定。

红外对射探测器性能测试

防区工作状态正常后，应根据设防的要求，用与防范相似的所

有可能尺寸，形状的物体，用不同的速度、不同的方式遮挡探头的

光轴，在报警现场用无线对讲机与控制中心联系，检验报警情况是

否正常，同时要仔细留心报警主机上有没有闪动或不稳定状态。以

免给报警系统留下隐患。我们口头上把这个过程称为发炮试验。

做发炮试验的目的就是要测试防区能否具有正常报警的能力，测试

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防区防护的范围是否能达到预定的要求，是否存在防护死区。

第四项:对物业人员培训要求

红外对射探测器的日常维护

探测器在日常工作中，由于长期工作在室外，因此不可避免地

受到大气中粉尘、微生物以及雪、霜、雾的作用，长久以往，在

探测器的外壁上往往会堆积一层粉尘样的硬壳，在比较潮湿的地方

还会长出一层厚厚的鲜苔，有时候小鸟也会把排泄物拉到探测器上,

这些东西会阻碍红外射线的发射和接受，造成误报警。在日本的用

户一般会委托工程公司维护，一般是在一个月左右蘸上清洁剂清洗

干净每一个探测器的外壳，然后擦干。大家建